Fassadenschäden nach Hauskauf: Ursachen, Gewährleistung & Gutachter-Kosten?
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Fassadenschäden nach Hauskauf: Ursachen, Gewährleistung & Gutachter-Kosten?

Hallo!
Wir haben vor gut 1 Jahr ein Haus gekauft.
Das Haus ist jetzt etwa 4,5 Jahre alt; also noch knapp 1/2 Jahr Gewährleistung.
Der Vorbesitzer war der Bauherr, der mit einem Bauträger gebaut hat.
Jetzt nach dem Winter sind mir verschiedene Dinge an den Außenwänden aufgefallen:
  • abblätternde Farbe knapp über der Bitumenschicht/Noppenfolie
  • abblätternder Putz knapp oberhalb des Bodens
  • 2 dicke helle "Striche" an der Westwand auf mittlerer Fensterhöhe, also nicht auf Sturzhöhe

Bilder dazu habe ich mal unter

bereitgestellt.
Laut Baubeschreibung sind die Außenwände aus 17,5 cm Hochlochziegel und "außenseitigem Vollwärmeschutz und hellem Außenputz".
Der Wärmeschutz ist laut Konstruktionszeichnung wohl 10 cm dick und das ganze soll "Niedrigenergiebauweise nach EnEVAbk. 2002" entsprechen.
Mit dem Bauleiter habe ich schon Kontakt aufgenommen und er will sich demnächst mit der Veputzfirma das Ganze anschauen.
Meine Frage an die Experten hier:
Geben die Bilder Rückschlüsse auf die Möglichen Fehler?
Sind eventuell nur "falsche Farbe" verwendet worden oder ist schwerwiegenderes Möglich?
Sollte ich eventuell gleich einen Gutachter zuziehen oder sind das ganze nur "Bagatellfehler"?
Das knapp oberhalb der Noppenfolie die Farbe blättert hängt doch sicher mit Feuchtigkeit zusammen ...
MfG
S. Neumeister

  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Bei Verdacht auf Asbest in älteren Bauteilen (vor allem im Putz oder Dämmmaterial) ist eine Asbestanalyse durch ein zertifiziertes Labor erforderlich.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie nach dem Winter Schäden an der Fassade Ihres vor kurzem erworbenen Hauses festgestellt haben. Da das Haus erst 4,5 Jahre alt ist, besteht möglicherweise noch ein Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Bauträger des Vorbesitzers.

    Mögliche Ursachen für die Schäden:

    • Feuchtigkeit: Eindringende Feuchtigkeit kann zu Abplatzungen von Farbe und Putz führen.
    • Materialfehler: Fehlerhafte Materialien im Putzsystem oder der Bitumenschicht können Schäden verursachen.
    • Ausführungsfehler: Mangelhafte Ausführung der Fassadenarbeiten, z.B. unsaubere Verarbeitung der Noppenfolie oder des Wärmedämmverbundsystems, kann zu Schäden führen.

    🔴 Gefahr: Abplatzender Putz kann ein Zeichen für tieferliegende Schäden sein, die die Bausubstanz gefährden könnten. 🔴 Feuchtigkeitsschäden können zu Schimmelbildung im Innenbereich führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie umgehend einen Bausachverständigen, um die Schäden zu begutachten und die Ursachen zu ermitteln. Dokumentieren Sie alle Schäden mit Fotos. Melden Sie die Schäden schriftlich beim Bauträger und fordern Sie eine Mängelbeseitigung im Rahmen der Gewährleistung.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und realisiert. Er ist sowohl für die Errichtung des Gebäudes als auch für den Verkauf der einzelnen Einheiten verantwortlich.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Generalunternehmer, Projektentwickler
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers oder Werkunternehmers, für Mängel an der Kaufsache oder dem Werk einzustehen, die bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs oder der Abnahme vorhanden waren.
    Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Garantie, Sachmangel
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkenntnis im Bauwesen, die Gutachten zu Bauschäden, Baumängeln oder anderen bautechnischen Fragen erstellt.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Baugutachter
    Wärmedämmverbundsystem (WDVSAbk.)
    Ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) ist ein System zur Wärmedämmung von Fassaden, das aus einer Dämmschicht, einer Armierungsschicht und einem Oberputz besteht.
    Verwandte Begriffe: Fassadendämmung, Außendämmung, Wärmeschutz
    Bitumenschicht
    Eine Bitumenschicht ist eine wasserdichte Schicht, die oft im Sockelbereich von Fassaden eingesetzt wird, um das Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern.
    Verwandte Begriffe: Abdichtung, Bauwerksabdichtung, Feuchtigkeitssperre
    Noppenfolie
    Eine Noppenfolie ist eine Kunststofffolie mit Noppen, die als Schutzschicht zwischen Erdreich und Kellerwand oder Fassade eingesetzt wird, um Feuchtigkeit abzuleiten und die Bausubstanz zu schützen.
    Verwandte Begriffe: Dränagefolie, Schutzfolie, Perimeterdämmung
    Hochlochziegel
    Hochlochziegel sind Ziegel mit vielen Löchern, die zur Verbesserung der Wärmedämmung und zur Gewichtsreduzierung dienen. Sie werden häufig für den Bau von Außenwänden verwendet.
    Verwandte Begriffe: Mauerziegel, Wärmedämmziegel, porosierte Ziegel

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Gewährleistungsansprüche habe ich bei Fassadenschäden?
      Als neuer Eigentümer haben Sie grundsätzlich die gleichen Gewährleistungsansprüche wie der ursprüngliche Bauherr. Diese Ansprüche richten sich gegen den Bauträger, der das Haus errichtet hat. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks.
    2. Wie finde ich einen geeigneten Bausachverständigen?
      Sie können einen Bausachverständigen über die Architektenkammer, Ingenieurkammer oder über einschlägige Online-Portale finden. Achten Sie darauf, dass der Sachverständige über eine entsprechende Qualifikation und Erfahrung im Bereich Fassadenschäden verfügt.
    3. Welche Kosten entstehen für ein Gutachten?
      Die Kosten für ein Gutachten hängen vom Umfang der Begutachtung und der Komplexität der Schäden ab. Ein einfaches Gutachten kann einige hundert Euro kosten, während ein umfassendes Gutachten mehrere tausend Euro kosten kann.
    4. Was ist ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS)?
      Ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) ist ein System zur Wärmedämmung von Fassaden. Es besteht aus einer Dämmschicht, einer Armierungsschicht und einem Oberputz. Ein WDVS soll den Wärmeverlust des Gebäudes reduzieren und somit Heizkosten sparen.
    5. Was bedeutet 'blätternder Putz'?
      Blätternder Putz bedeutet, dass sich der Putz von der Fassade ablöst, oft in Form von kleinen Schuppen oder Blättern. Dies ist ein Zeichen für eine mangelhafte Haftung des Putzes auf dem Untergrund.
    6. Was ist eine Bitumenschicht?
      Eine Bitumenschicht ist eine wasserdichte Schicht, die oft im Sockelbereich von Fassaden eingesetzt wird, um das Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern.
    7. Was ist eine Noppenfolie?
      Eine Noppenfolie ist eine Kunststofffolie mit Noppen, die als Schutzschicht zwischen Erdreich und Kellerwand oder Fassade eingesetzt wird, um Feuchtigkeit abzuleiten und die Bausubstanz zu schützen.
    8. Was sind Hochlochziegel?
      Hochlochziegel sind Ziegel mit vielen Löchern, die zur Verbesserung der Wärmedämmung und zur Gewichtsreduzierung dienen. Sie werden häufig für den Bau von Außenwänden verwendet.

    🔗 Verwandte Themen

    • Feuchtigkeitsschäden an Fassaden
      Ursachen, Folgen und Sanierung von Feuchtigkeitsschäden an Fassaden.
    • Rissbildung im Putz
      Arten von Rissen, Ursachen und Maßnahmen zur Rissbeseitigung.
    • Schimmelbildung an Außenwänden
      Ursachen, Gesundheitsrisiken und Maßnahmen zur Schimmelbekämpfung.
    • Gewährleistungsansprüche im Baurecht
      Voraussetzungen, Fristen und Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen.
    • Energetische Sanierung von Fassaden
      Möglichkeiten zur Verbesserung der Wärmedämmung von Fassaden.

  2. WDVS Verarbeitung: Typische Mängel und Schadenspotential

    WDVS: Mängel und Schadenspotential
    Die Mängel und Schäden die Sie in Ihren Bildern zeigen sind allesamt übliche, die bei unsachgemäßer Verarbeitung von Wärmedämmverbundsystemen entstehen.
    Zu Bild 001 bspw. ist zu sagen, dass dies Strukturunterscheide sind. Charakteristisch ist bspw. dass sich die in regelmäßigen vertikalen Abständen abzeichnenden Putzanschlüsse im Bereich der Gerüst so darstellen.
    Dass sich der Oberputz teilweise löst, dürfte aller Erfahrung nach auf eine (unzulässige) Mischung von Komponenten zurückzuführen sein. Also bspw. blieb der Ausführende nicht im (unbedingt nötigen) System, bspw, eines Herstellers. Grob gesagt, Reste verwertet. Und im Sockelbereich eben der falsche Sockelanschluss und Ausführung, sowie ggf. unzureichende Dicke des Oberputzes.
    Empfehlung: spätestens wenn das Treffen mit dem Verputzer (sollte noch vor dem Ablauf der Gewährleistung erfolgen!) nicht zu einer einvernehmlichen Lösung führen sollte, sollten Sie mündlich die Einschaltung eines (unabhängigen) Sachverständigen (spezialisiert auf WDVSAbk.) verlangen und dies schrifltich bestätigen. Wahrscheinlich wird man Ihnen jedoch eine "Reparatur", Nachbesserung anbieten. Ob dies ratsam ist bleibt fraglich, da diese Schäden und Mängel nur vor Ort abschließend festgestellt werden können. Daher kann es sich für Sie durchauss lohnen schon vorab einen Sachverständigen (SV) zuzuziehen, bzw. sich mit den Beteiligten auf Einschaltung eines SV verständigen (ggf. vorerst gemeinsame Kostentragung)

  3. Sachverständiger Fassade: Suche nach Experten für Gewährleistung

    Hallo!
    Hallo!
    Danke für die schnelle Info.
    Als Termin für den Verputzer wurde mir heute der 15.04. vorgeschlagen. Zufällig hat unser Bauleiter kurz vorher einen Termin mit der selben Firma am Nachbarhaus ...
    Aller Voraussicht nach wird es wohl auf Reparatur/Nachbesserung hinauslaufen.
    Gibt es irgendwo ein Verzeichnis von anerkannten Sachverständigen (deren Urteil dann notfalls auch vor Gericht anerkannt wird?)?
    Meine bevorzugte Suchmaschine bringt mir da unter anderem
    • Bundesverband Deutscher Sachverständiger des Handwerks e.V.
    • http://www.bdsh.de
    • eine Sachverständigenliste über die Webseite der Lokalen IHKAbk.

    Oder gibt's noch bessere Quellen?

    • Name:
    • Stephan Neumeister

  4. Gutachten Fassade: Anerkennung vor Gericht – Beweisverfahren!

    Alles richtig ...
    mit den Quellen.
    Aber :
    > "Gibt es irgendwo ein Verzeichnis von anerkannten Sachverständigen (deren Urteil dann notfalls auch vor Gericht anerkannt wird?)? "<
    ... das mit den Feststellungen eines Sachverständigen als Privatgutachten diese auch vom Gericht "anerkannt" werden würden, ist eine Mär.
    Sie müssten schon ein selbständiges Beweisverfahren bei Gericht beantragen, damit diese Feststellungen Bestand hätten. Richter suchen sich deren ö.b.u.v.SV schon gerne selbst aus!
    Und wenn SV, dann nehmen Sie sich einen diplomierten Fachmann als SV. (Dipl. -Ing. Jürgen Gänßmantel könnte da vielleicht weiterhelfen)

  5. Sachverständiger Aalen: Suche regionalen Experten für Fassade

    Hmm ... nur ist 72358 Dormettingen über 200 km von ...
    Hmm ... nur ist 72358 Dormettingen über 200 km von 73432 Aalen entfernt. Wahrscheinlich wäre ein räumlich näherer geschickter.
    Werde heute Abend mal recherchieren ...
    • Name:
    • Stephan Neumeister

  6. Empfehlung: Kontakt zu Hr. Gänßmantel für Gutachter-Empfehlung

    Einfach mal ...
    bei Hr. Gänßmantel nachfragen, vielleicht kennt er ja einen in Aalen.

  7. Sachverständige: Qualifikation ohne Dipl.-Ing. möglich?

    Ach Herr Kaiser
    ohne Titel kein Wissen? Es gibt sicher genügend SV ohne Dipl. Ing. die ihr Fachgebiet weit besser beherrschen da sie idR. nur eines haben : D
    Oder sind die HWKAbk. SV denen "Untergeordnet" vom Wissensstand?

  8. Handwerkskammer: Sachverständige für Stuck, Putz, Maler finden

    Einfach mal
    bei der zuständigen Handwerkskammer den Fachbereich Stuck / Putz oder Maler durchsuchen.

  9. Sachverstand Fassade: Studium vs. Berufserfahrung – Bewertung

    Hat aber lang gedauert ...
    Herr Bachmann. Ohne hier weiter Ihr auf auch hier Möchte-gern-auch-mal-lästig-Sein eingehen zu wollen, Sachverstand i.A. spreche ich den nicht studierten nicht ab, i.B. wohl aber den ausreichenden.

  10. Also keinen

    ausreichenden? : D

  11. Fassaden-Expertise: Studium vs. Meister – Wissensumfang?

    Oder einfacher
    ich frage mich was man bei so einem 3  -  4 jährigen Studium so lernen muss, wenn man das Fachwissen von ca. 12 oder mehr Berufen hat. Die sind jeder für sich ein Ausbildungsberuf, Gesellenjahre, also Praxis und dann Meisterschule. Macht alleine nur Ausbildung je Beruf 4 Jahre + Praxiserfahrung. Es ist somit verwunderlich das als Bestellungsvoraussetzungen der Kammern ein "Fachwissen, welches über dem eines Ing. oder Meisters liegt" gefordert werden kann? Dazu kann ein Ing. als SV morgens Fenster begutachten, Mittags eine Heizung, Nachmittags einen undichten Keller und vor Feierabend noch ein Dach und eine WDVSAbk. Fassade.
    Ich finde das Sensationell.
    Nicht umsonst liegen die Ablehnungsquoten der HWKAbk. je nach Fachbereich bei 90 % und mehr und die Bewerber sind schon Fachleute mit Sachverstand.
    Die andere Frage sollte man sich stellen bei wieviel Objekten Schäden bereits in der Planung projektiert werden und mit sehendem (aber auch wissendem) Auge des Bauleiters (mag sein wer will) akzeptiert werden?
    Die Praxis sieht da ganz klar und eindeutig aus.

  12. Sachverständiger: Überblick vs. Spezialisierung – Erfahrungssache

    Sie scheinen's ja ...
    nötig zu haben, Herr Bachmann. Oder ist's etwa ein Standingproblem.
    Ich jedenfalls spreche den Sondern-SV's nicht jede Qualifikation ab, jedoch ist die Sichtweise derselben oft eben (sehr) auf deren Sachgebiet eingeschränkt. Der Überblick erscheint mir jedenfalls wichtig (er). Zumindest nach meiner pers. Erfahrung.
    G. B.

  13. Diskussion irrelevant: Fokus auf Fassadenschäden des Fragestellers

    Übrigens ...
    Sie haben's vielleicht gemerkt, dürfte es den Fragesteller nicht im geringsten interessieren, was Sie hier diskutieren wollen.

  14. Richtigstellung: Dipl.-Ing. nicht zwingend für Fassaden-Gutachten

    Schon klar nur
    bei den Worten (Zitat): "Und wenn SV, dann nehmen Sie sich einen diplomierten Fachmann als SV. "
    Muss man sowas halt im Sinne der Sache und des ansehens gerade rücken.

  15. Putzschäden: Betroffene Nachbarn bestätigen Bauträger-Problem!

    Nachbarhaus
    ... die Diskussion über Dipl. -Ing. oder nicht interessiert mich wirklich nicht die Bohne ...
    Zumindest hat sich Interessantes ergeben, nachdem ich mal die Nachbarn hier angesprochen haben (zur gleichen Zeit wurden 2 Doppelhäuser [eine Hälfte gehört uns] und ein alleinstehendes Haus vom gleichen Bauträger gebaut):
    Alle Häuser haben das gleiche Problem mit dem Putz; alle Häuser wurden von der selben Verputzfirma bearbeitet. Eine Doppelhaushälfte wurde letztes Jahr extra neu gestrichen deswegen und zeigt jetzt die selben Probleme wie im ersten Posting beschrieben.
    Das eine Paar in einer der Doppelhaushälften wurde gar nicht informiert vom Bauleiter, dass er mit der Verputzfirma auftauchen will (obwohl sie auch angemahnt haben) und der mir vorgeschlagene Termin kommt da her, weil vorher das allein stehende Haus angeschaut werden soll ...
    Insofern wird sich die Einschaltung eines vereidigten Gutachters, der sich auf WDVSAbk. auskennt wohl doch lohnen. Zumindest habe ich von Hr. Gänßmantel jemand in der Nähe benannt bekommen, über den ich vermutlich auch selber in der IHKAbk.-Liste unter

    Werde ich mal anmailen ...
    Jetzt aber erst mal schöne Ostern ...🙂

  16. IHK-Liste: Kontaktaufnahme mit Fassaden-Gutachter empfohlen!

    Also hat sich der Hinweis und Ihr Anruf ...
    >"Zumindest habe ich von Hr. Gänßmantel jemand in der Nähe benannt bekommen, über den ich vermutlich auch selber in der IHKAbk.-Liste unter

    ... doch gelohnt.
    > "Werde ich mal anmailen ... "<
    ... E-Mailen würde ich nicht. Auch ich schätze einen Anruf mehr, als eine E-Mail! (da diese Art der Akquirierung zu 90 % ohne Ergebnis bleibt)
    Gruß

  17. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Fassadenschäden nach Hauskauf: Gewährleistung & Gutachter

    💡 Kernaussagen: Nach dem Hauskauf entdeckte Fassadenschäden geben Anlass zur Sorge. Die Diskussion dreht sich um Ursachenforschung, Gewährleistungsansprüche gegenüber Bauträger/Vorbesitzer und die Einschaltung eines geeigneten Gutachters. Betroffene Nachbarn bestätigen ähnliche Probleme, was auf Baumängel hindeutet. Die Kontaktaufnahme mit einem Sachverständigen wird empfohlen, um die Schäden zu bewerten und Ansprüche geltend zu machen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut WDVS Verarbeitung: Typische Mängel und Schadenspotential können unsachgemäße Verarbeitung von Wärmedämmverbundsystemen (WDVSAbk.) zu typischen Mängeln wie Strukturunterschieden und Putzabplatzungen führen. Dies sollte bei der Begutachtung berücksichtigt werden.

    ✅ Empfehlung: Es wird empfohlen, einen Sachverständigen für Fassaden und Bauschäden zu kontaktieren, idealerweise über die Handwerkskammer (siehe Handwerkskammer: Sachverständige für Stuck, Putz, Maler finden) oder durch Empfehlung von Hr. Gänßmantel (Empfehlung: Kontakt zu Hr. Gänßmantel für Gutachter-Empfehlung). Ein Anruf ist einer E-Mail vorzuziehen.

    👉 Handlungsempfehlung: Um die Gewährleistungsansprüche zu sichern, sollte ein Gutachten erstellt und der Bauträger/Vorbesitzer schriftlich über die Fassadenschäden informiert werden. Der Beitrag Putzschäden: Betroffene Nachbarn bestätigen Bauträger-Problem! zeigt, dass es ratsam ist, sich mit anderen Betroffenen auszutauschen, um gemeinsam vorzugehen.

    💰 Kosten: Die Kosten für ein Gutachten sollten im Vorfeld mit dem Sachverständigen geklärt werden. Es ist wichtig zu beachten, dass ein Privatgutachten möglicherweise nicht ohne Weiteres vor Gericht anerkannt wird (siehe Gutachten Fassade: Anerkennung vor Gericht – Beweisverfahren!). Ein selbstständiges Beweisverfahren kann notwendig sein.

    📊 Fakten/Zahlen: Die Gewährleistungsfrist beträgt 5 Jahre. Da das Haus 4,5 Jahre alt ist, besteht noch ein halbes Jahr Zeit, um Ansprüche geltend zu machen. Die Entfernung zum Sachverständigen sollte berücksichtigt werden (siehe Sachverständiger Aalen: Suche regionalen Experten für Fassade), um Reisekosten zu minimieren.

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