Altbaudachgeschoss: Fehlende Dämmung zwischen Mauerwerk und Vorsatzschale im Kniestock
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Altbaudachgeschoss: Fehlende Dämmung zwischen Mauerwerk und Vorsatzschale im Kniestock

Hallo,
unser neu ausgebautes Dachgeschoss in einem ca. 100 Jahre alten Mehrfamilienhaus wurde komplett mit Gipskartonwänden ausgebaut. Im Bereich des Kniestocks wurden vor das vorhandene Mauerwerk eine 25 mm Gipskartonwand mit einem Abstand von 10 bis 30 cm zum Bestandsmauerwerk aufgebaut. Die Dampfsperre wurde vom Dach her bis zum Boden gezogen. Eine Dämmung des entstandenen Holraums erfolgte nicht.
Im letzten Winter wurde es in den Räumen mit der Nachtabsenkung der Heizung relativ schnell kalt. Innerhalb von einer Stunde sank die Temperatur teilweise um 5 Grad. Ich habe dann in dem oben beschriebenen Hohlraum im Kniestock zwischen Vorsatzschale und Bestandmauerwerk die Temperatur gemessen. Der niedrigste Wert lag bei 0,2 ° (Außentemperatur damals ca. -10 °).
Es folgten längere Diskussionen mit Trockenbauer und Bauleiter was das Problem sein könnte, am Ende legte man mir ein Gutachten vor, dass das Bestandsmauerwerk die entsprechenden Dämmvorschriften erfüllen würde.
Ich vermutete damals, dass zwischen dem Mauerwerk und der Dachpfette bzw. oberhalb der Dachpfette irgendwo die kalte Luft durchziehen kann und sich Aufgrund der mangelnden Dämmung im Hohlraum verteilt. Da leider keine Lösung in Sicht war habe ich mittlerweile an einer zufällig ausgewählten Stelle die Vorsatzschale auf ca. 30x30 cm geöffnet und wurde in meiner Vermutung betätigt. Zwischen dem Mauerwerk und der Dachpfette kann man stellenweise durchschauen, man kann sogar das Licht von außen durch scheinen sehen. An einer Stelle könnte ich sogar problemlos einen Meterstab durch das Loch schieben, der würde dann auf der anderen Seite auf der Straße plumpsen. Auf den ca. 18 m des restlichen Kniestocks sieht es wahrscheinlich ähnlich aus.
Ein weiterer Besuch der Handwerker und des Bauleiters führte zur Bestätigung, dass das wohl das Problem sei und man dann den gesamten Kniestockbereich dämmen sollte.
Bei der Bezahlung dieses Mangels zeigen jedoch alle zum jeweils nächsten. Der Trockenbauer sagt, es sei nicht seine Aufgabe zu überprüfen ob die "Vorgewerke" sachgemäß ausgeführt seien. Der Bauleiter sagt, er hätte ein Gutachten in dem steht, dass der Bestand ja der Wärmedämmverordnung entspreche und das Gutachten würde nicht darauf pochen, dass der Bestand auf Dichtigkeit oder Mängel überprüft werden müsse. Der Statiker der das Gutachten erstellt hat sagt er hätte ja nur gerechnet, der Bestand sei Aufgrund der Wünsche der ausführenden Firma behalten worden, und bei einer Besichtigung sei der Mangel nicht offensichtlich gewesen. Die Überprüfung des Bestandes auf Mängelfreiheit sei Aufgabe des Bauleiters.
So da stehe ich nun und hätte das Problem gerne bis nächsten Winter beseitigt. Keiner der Herrn sieht jedoch die Verantwortung bei sich.
Ist es so wie behauptet wird, dass es meine Aufgabe als Bauherr gewesen wäre den Bauleiter zu beauftragen "doch die Spalte zwischen Mauerwerk und Dachpfette auf Dichtigkeit zu überprüfen, weil da könnte es ja ggf. reinziehen" oder kann ich als Bauherr davon ausgehen, dass wenn ich einen Ausbau nach den geltenden Regeln der Technik (und damit nach der geltenden Wärmeschutzverordnung) beauftrage auch die Überprüfung des Bestandes auf solche Mängel mit zum Programm gehört, bzw. es Aufgabe des ausführenden Handwerkers ist solche Probleme mit zu beachten?
Danke für die Antwort im Voraus.
  • Name:
  • Martin Kacalek

  1. Verträge

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Mit wem haben Sie welche Verträge?

    So wie es aussieht haben Sie die Planerfunktion übernommen und auch Baukontrolle gemacht. Damit hätten Sie genau die Aufgaben gemacht, die Fehlleistungen eines Verantwortlichen sind.

    Also nicht die Aufgaben des Bauherrn, sondern des Planers. Aber Sie haben den Planer offensichtlich eingespart: Wer an der falschen Stelle spart, zahlt drauf.

  2. Klar gibt's Verträge ...

    Hallo Herr Ebel,
    Nein, ich habe keine Planerfunktion übernommen. Das Haus in dem die Wohnung ist, war zum Zeitpunkt des Ausbaus noch unaufgeteilt und wurde von einer GbR gekauft. Als Gesellschafter dieser GbR habe ich einen Teil des Dachgeschosses übernommen. Als Bauherr hat die GbR dann im Prinzip einen Vertrag mit einer Firma abgeschlossen, die sich um Planung und Organisation des Ausbaus gekümmert hat. Die Verträge sind jeweils zwischen den einzelnen Parteien (Handwerker, Planer ...) und der GbR abgeschlossen worden. Der Ausbauvertrag sieht die Zahlung einer Pauschale vor und hat eine entsprechende Baubeschreibung zugrunde gelegt. Die enthält unter anderem folgenden Punkt: "Alle Gewerke entsprechen den jeweils gültigen technischen Standards, werden nach anerkannten Regeln der Technik ausgeführt und entsprechen den gültigen bautechnischen Vorschriften"
    Der Planer, der die Details geplant hat war letztendlich auch der der die Bauaufsicht gehabt hatte.
    Ich selbst habe nur meine Wünsche entsprechend gegenüber dem Planer geäußert und keinerlei Baukontrollfunktion ausgeführt.
    Grüße Martin Kacalek
    • Name:
    • Martin Kacalek

  3. Verantwortung für den Mangel

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Auch nach Ihrer Ergänzung bin ich mir noch nicht ganz klar, wie der Aufgabenumfang ist. Sie schreiben "Der Planer, der die Details geplant hat ... ". Hatte er nur die Aufgabe Details zu planen oder war die Aufgabe: "Ausbau des Dachgeschosses in ... zu planen und zu leiten. "? Denn auch Ihr "einen Vertrag mit einer Firma abgeschlossen, die sich um Planung und Organisation des Ausbaus ... " schafft keine Klarheit wegen des "im Prinzip" vorher. Interpretieren Sie nun den Vertrag in Ihrem Sinne oder ist er eindeutig?

    Wenn letzteres der Fall war, dürfte der Planer (bzw. die Firma, die den Planer stellt) gesamtschuldnerich in der Haftung sein. Da nützt ihm auch ein Abschieben auf ein Gutachten nichts, denn erstens bezieht sich das Gutachten auf den Bestand (und das ausgebaute Dachgeschoss war ja nicht Bestand) und zweitens wäre auch ein fehlerhaftes Gutachten kein Alibi, denn vor Durchführung der Baumaßnahme hätte der Planer bei durchschnittlicher planerischer Sorgfalt den Bestand selbst einschätzen müssen  -  nur für den Teil der Bestandseinschätzung, der einen übermäßigen Aufwand bedeutet hätte, hätte er sich auf ein Gutachten, dass ihm der Bauherr zur Verfügung stellt, verlassen dürfen. Und selbst da muss er überprüfen was wie für den Bestand erfasst ist. Hat er das Gutachten selbst veranlasst, liegt sogar die Vermutung (gerichtsrelevant) nahe, dass er nicht genügend Sorgfalt bei der Auswahl des Gutachters angewandt hat.

    Noch ein Satz zum Begriff Gesamtschuldner. Alle für die Durchführung einer Baumaßnahme Beauftragten schulden dem Auftraggeber insgesamt ein mangelfreies Werk  -  deswegen Gesamtschuldner. Aus der Gemeinschaft der Gesamtschuldner kann sich nur verabschieden, wer so gearbeitet hat, das ihn am Mangel nicht die kleinste Schuld trifft. Der Auftraggeber kann sich an einen Beliebigen aus dem Kreis der Gesamtschuldner halten und ihn für den Mangel allein in die Haftung nehmen (der in die Haftung Genommene kann sich dann im Innenverhältnis an einen der Anderen aus der Schuldnergemeinschaft wenden  -  aber das braucht den Auftraggeber nicht zu interessieren).

    Meist wird der Planer in die Haftung genommen (in der er nur nicht ist, wenn auch der "durchschnittliche Fachmann" bei "pflichtgemäßen Verhalten" den Mangel nicht verhindern konnte). Der Grund dafür ist, das der Planer eine Berufshaftpflicht hat (und deren Vorhandensein sollte im Vertrag stehen). Und im Falle, dass der Planer Anteil an dem Mangel hat, muss der Planer zahlen und das muss in der Regel die Haftpflicht zahlen. Deswegen beauftragt in der Regel auch die Versicherung den RA des Planers (und das weitere Vorgehen im Innenverhältnis).

    Dagegen hat Ihr Passus "Alle Gewerke entsprechen den jeweils gültigen technischen Standards, werden nach anerkannten Regeln der Technik ausgeführt und entsprechen den gültigen bautechnischen Vorschriften" in der Regel keine große Bedeutung  -  denn ob das drin steht oder nicht, es muss so gehandelt werden.

    Aber wie immer im Forum: meine Meinung und keine Rechtsberatung. Dafür ist ein RA da, aber vielleicht hilft Obenstehendes bei den Gesprächen mit den Beteiligten und dem RA.

  4. Hallo Herr Ebel erst mal vielen Dank für ...

    Hallo Herr Ebel,
    erst mal vielen Dank für Ihre ausführlichen Infos.
    Da ja der Ausbau von der GbR, der das Haus zu diesem Zeitpunkt gehört hat, beauftragt wurde liegen mir zurzeit die genauen Verträge mit dem Detailplaner/Bauleiter nicht vor. Aber offensichtlich ist es so, dass die Grobplanung, also die Raumaufteilung usw. von einem Architekten geplant wurde. Der Detailplaner/Bauleiter wurde dann mit der Planung des Ausbaus im Detail sowie der Beaufsichtig des Ausbaus beauftragt.
    Ihrer Beschreibung nach sollte also daraus eine gesamtschuldnerische Haftung ableitbar sein ...
    Alles in Allem denke ich habe ich nun genug Vorwissen um das Thema von der rechtlichen Seite, also mit einem RA an zu gehen.
    Grüße und noch einmal vielen, vielen Dank
    Martin Kacalek
    • Name:
    • Martin Kacalek

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