Gebäudeabschlusswand Durchbruch: Genehmigung, Brandschutz & Eigentümer-Einverständnis?

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Die Bauordnung NRW § 31 Absatz 4 besagt, dass Gebäudeabschlusswände grundsätzlich keine Öffnungen haben dürfen. Ein Durchbruch zwischen zwei Gebäuden ist daher genehmigungspflichtig und unterliegt strengen Auflagen.

Ich empfehle folgende Schritte:

• Prüfung der Teilungserklärung/Grundbucheintragung: Klären Sie, ob die Gebäude rechtlich selbstständig sind oder eine wirtschaftliche Einheit bilden.
• Einholung einer Genehmigung: Stellen Sie einen Bauantrag bei der zuständigen Genehmigungsbehörde.
• Brandschutzkonzept: Erstellen Sie ein Brandschutzkonzept, das die Anforderungen an den Feuerwiderstand der Wand (z.B. EI 90 oder EI 30, je nach Nutzung) und die notwendigen Brandschutzeinrichtungen berücksichtigt.
• Einverständnis der Eigentümer: Holen Sie das schriftliche Einverständnis aller betroffenen Eigentümer ein.
• Dienstbarkeit/Brandschutzlast: Lassen Sie ggf. eine Dienstbarkeit oder Brandschutzlast im Grundbuch eintragen, um die dauerhafte Sicherstellung des Brandschutzes zu gewährleisten.

👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie einen Architekten oder Bauingenieur mit Erfahrung im Brandschutz, um ein entsprechendes Konzept zu erstellen und den Bauantrag zu begleiten.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft einen geplanten Durchbruch in einer Gebäudeabschlusswand zwischen zwei Geschäftshäusern mit unterschiedlichen Eigentümern. Die Bauordnung NRW (§ 31 Abs. 4) verbietet grundsätzlich Öffnungen in Gebäudeabschlusswänden, da diese als Brandwände dienen und eine Brandausbreitung verhindern sollen. Die Stadt als Genehmigungsbehörde verweigert daher zu Recht die Zustimmung, auch wenn der Mieter automatisch schließende Feuerschutztüren der Klasse F90 einbauen möchte.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung der Stadt ist korrekt. § 31 Abs. 4 BauO NRW ist eine zwingende Vorschrift, die keine Ausnahmen für nachträgliche Öffnungen vorsieht. Selbst F90-Türen können die Anforderungen an eine durchgehende Brandwand nicht vollständig ersetzen, da die Standsicherheit und der Feuerwiderstand der gesamten Wand beeinträchtigt werden.

⚠️ Korrektur: Die Idee, den Durchbruch durch eine Grundbucheintragung (Dienstbarkeit oder Brandschutzlast) zu legitimieren, ist rechtlich nicht haltbar. Eine Grundbucheintragung kann keine baurechtliche Genehmigung ersetzen. Die Bauordnung hat Vorrang vor privatrechtlichen Vereinbarungen. Die Stadt muss die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften durchsetzen.

➕ Ergänzung: Es gibt jedoch Ausnahmen, wenn die Gebäudeabschlusswand nicht als Brandwand erforderlich ist, z. B. bei einer Unterschreitung der Abstandsflächen oder wenn die Wand nur als Trennwand zwischen zwei Gebäuden dient. Dies müsste durch einen Brandschutzsachverständigen geprüft werden. Zudem könnte eine Befreiung nach § 67 BauO NRW beantragt werden, wenn die Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Dies ist jedoch nur in begründeten Ausnahmefällen möglich.

🔴 Gefahr: Ein eigenmächtiger Durchbruch ohne Genehmigung stellt einen schwerwiegenden Verstoß gegen das Baurecht dar. Dies kann zu einer Nutzungsuntersagung, Bußgeldern und im Brandfall zu erheblichen Haftungsrisiken führen. Die Feuerwehr könnte im Einsatzfall von einer durchgehenden Brandwand ausgehen und sich in Gefahr begeben.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen anerkannten Brandschutzsachverständigen mit der Prüfung der konkreten Situation. Lassen Sie prüfen, ob die Wand tatsächlich als Gebäudeabschlusswand im Sinne des § 31 BauO NRW einzustufen ist. Parallel dazu sollte ein Antrag auf Befreiung nach § 67 BauO NRW bei der Stadt gestellt werden, der durch ein brandschutztechnisches Gutachten gestützt wird. Eine Grundbucheintragung allein ist nicht ausreichend. Verzichten Sie auf eigenmächtige Baumaßnahmen bis zur Klärung der Rechtslage.

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Die Anfrage betrifft einen geplanten Durchbruch in einer Gebäudeabschlusswand zwischen zwei rechtlich getrennten Geschäftshäusern mit unterschiedlichen Eigentümern – eine hochsensible brandschutztechnische und bauordnungsrechtliche Konstellation.

🔴 Gefahr: Gebäudeabschlusswände sind nach § 31 Abs. 4 der Bauordnung NRW grundsätzlich durchgängig, feuerwiderstandsfähig und durchgängig abzuschließen; jede Öffnung verletzt die bauliche Trennung und kann die Brandweiterleitung zwischen Gebäuden ermöglichen – selbst bei F90-Türen, da deren Wirksamkeit nur bei korrekter Montage, Wartung und Einhaltung der gesamten Konstruktion (z. B. Rahmen, Fugenausbildung, Rauchschutz) gewährleistet ist.

⚠️ Korrektur: Eine Grundbucheintragung als Dienstbarkeit oder Brandschutzlast ändert nichts an der bauordnungsrechtlichen Unzulässigkeit – das Bauordnungsrecht ist zwingend und zuständig, nicht das Grundbuchrecht; eine solche Eintragung ist rechtsformal unzulässig und hat keinerlei bauaufsichtliche Wirkung.

➕ Ergänzung: Selbst historische Durchbrüche begründen keine Rechtsgrundlage für Wiederherstellung – vielmehr ist die aktuelle bauliche Situation maßgeblich, und die vorherige Zulässigkeit sagt nichts über die heutigen Anforderungen an Feuerwiderstand, Rauchdichtheit, statische Stabilität oder Lüftungskonzepte aus.

❌ Widerspruch: Die Annahme, automatisch schließende Feuerschutztüren F90 könnten die Funktion einer Gebäudeabschlusswand ersetzen, ist grundlegend falsch: Eine Gebäudeabschlusswand ist eine raumabschließende Bauteilklasse mit mindestens F90-Ausführung über die gesamte Wandhöhe und -breite – Türen sind lediglich Öffnungen darin und unterliegen zusätzlichen Anforderungen (z. B. EN 1634-1, Prüfzeugnis, Einbaubedingungen).

✅ Zustimmung: Die Haltung der Stadt als Bauaufsichtsbehörde ist vollständig rechtskonform und entspricht der aktuellen Rechtsprechung und Technischen Baubestimmungen (insb. DIN^Abk. 4102-4 / DIN EN 13501-2).

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Brandschutzplaner und einen bauaufsichtlich anerkannten Sachverständigen für Bautechnik, um eine umfassende Prüfung der baulichen Gegebenheiten, der Brandschutzkonzeption und der rechtlichen Zulässigkeit vorzunehmen – eine Genehmigung ist nur bei vollständigem Nachweis der Gleichwertigkeit nach § 61 BauO NRW möglich, was in der Praxis bei Gebäudeabschlusswänden äußerst selten gelingt.