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Sicherung der Erschließung  -  Baugenehmigung
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Sicherung der Erschließung  -  Baugenehmigung

In Kürze möchten wir mit dem Bau unseres Einfamilienhaus in NRW beginnen und haben wegen der Erschließung der Straße ein Problem mit unserer Gemeinde. Zur Zeit wird Kanal und Frischwasser verlegt, ab Mitte nächster Woche sollen dann die sogenannten Versorgungsleitungen (Strom, Telekom, Gas) verlegt werden. Danach eine zusätzliche Schotterung mit Asphaltschicht für die Baustraße. Zur Zeit befindet sich schon eine Schotterschicht auf der Straße, da sie sonst bei Regen mit schweren Lkw nicht befahrbar wäre.
Die Gemeinde sagt, dass bevor die Straße nicht komplett mit Asphalt versiegelt ist, bekommen wir keine Baugenehmigung, auch wenn als absehbarer Termin der 19. September für die Fertigstellung der Straße vorgesehen ist. Dieser Termin wurde uns vom leitenden Bauingenieur (privates Ingenieurbüro) der Maßnahme mitgeteilt, müsste dann auch sicher der Gemeinde vorliegen!
Das Bauamt beruft sich bei ihren Aussagen auf § 4 Absatz 1 der BauO NRW. Text aus dem Internet  -  VV BauO NRW: § 4 Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden: Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn gesichert ist, dass bis zum Beginn ihrer Benutzung
1. das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat; Wohnwege, an denen nur Gebäude geringer Höhre zulässig sind, brauchen nur befahrbar zu sein, wenn sie länger als 50 m sind;
2. die erforderlichen Anlagen zur Versorgung mit Trink- und Löschwasser vorhanden und benutzbar sind und
3. die erforderlichen Abwasseranlagen vorhanden und benutzbar sind und die Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet ist.
Da wir ein ganz normales Einfamilienhaus bauen wollen (Bauantrag nach § 68  -  vereinfachtes Verfahren) und unser Bauvorhaben dem Bebauungsplan und allen Regelungen entspricht (hat Bauamt bestätigt), es soll ein Haus in Massivbauweise mit einer voraussichtlichen Bauzeit von 12 Monaten werden, können wir nicht verstehen, dass die Gemeinde sagt, dass die Erschließung erst dann gesichert ist, wenn alle Leitungen und die Asphaltdecke vorhanden sind/ist. Die Benutzung des Gebäudes würde doch erst ab ca. September 2004 stattfinden. Bei 150 m Straße kann man das sogar in einem Jahr mit Minibagger etc. selbst verlegen.
Wir haben schon alle Anträge für Kanal, Abwasser, Bauwasser, Baustrom und Telekom gestellt und stehen im Moment in den Startlöchern um mit dem Bau beginnen zu dürfen. Der Leiter der Erschließung bei der Gemeinde beruft sich mündlich darauf, dass es ja noch zu irgendwelchen Verzögerungen oder unvorhersehbaren Ereignissen kommen könnte. Daher ist die Erschließung noch nicht gesichert.
Ist es möglich eine Baugenehmigung zu bekommen, die die Auflage hat, dass man mit dem Bau warten muss, bis die Versorgerleitungen liegen. Uns geht es um den Zeitfaktor, da die Baugenehmigung nicht direkt von der Gemeinde selbst ausgestellt wird, der Leiter des Tiefbauamtes der Gemeinde teilt dem zuständigen Bauhauptamt unseres Kreises mit, dass die Baugenehmigung ausgestellt werden kann, nach Fertigstellung der Straße. Und die sind nicht gerade die schnellsten, da dort Personalmangel herrscht.
Uns sind auch zurzeit keine anderen Bauwilligen bekannt, die gerne noch in diesem Jahr mit ihrem Bau beginnen wollen.
Wir empfinden das langsam als reine Schikane  -  hier herrscht noch das "Landrecht", wurde uns von anderen Mitbürgern schon bestätigt. Wenn man wie dieser Herr im Tiefbauamt der Gemeinde 30 Jahre Erfahrung hat (seine eigene Aussage), sollte man doch in der Lage sein abzusehen, ob eine Erschließung in 2-3 Wochen fertigzustellen ist. Es ist kein Baugebiet mit Steilhängen oder so, wo man wirklich mit Überraschungen rechnen kann. Wir warten auf die Erschließung dieses Baugebietes schon seit August 2002. Die finanziellen Mittel für die Erschließung seitens des Landes NRW sind auch schon seit mindestens einem Jahr für die Gemeinde bewilligt. Also kann es am Geld nicht liegen.
Würden uns wirklich über jede Hilfestellung in dieser Angelegenheit freuen und danken schon im Voraus.

  1. Lassen Sie sich ...

    Foto von Ulrich Pathe

    Lassen Sie sich helfen und wenden Sie sich an die örtliche Politik. Rufen Sie den Bürgermeister an, den Stadtrat in Ihrem Stadtteil, die Ortsvereine der Parteien. Vielleicht findet sich hier ein Kümmerer, der etwas Druck ausüben kann.

  2. vielleicht

    Foto von Lieselotte Tussing

    würde es auch helfen, wenn Sie gegenüber der Gemeinde von Ihrem Recht auf Versorgung für einen im Voraus definierten Zeitraum Abstand nehmen würden. Andernfalls wäre nämlich die Gemeinde in der Pflicht zum Anschluss.
    Vielleicht mit dem Tenor mal bei der Gemeinde nachhaken?
    • Name:

  3. Vielen Dank für die schnellen Antworten

    @Herrn Pathe
    da wir hier auf dem sogenannten "Flachen Lande" leben, ist das recht schwierig mit Bürgermeister, Politik etc. Waren auch schon auf Gemeinderatssitzungen und haben uns dort mit den entsprechenden Leuten unterhalten (ist der reinste Kindergarten)  -  wie sagt man so schön im Rheinland  -  der kölsche Klüngel -, ist zwar hier nicht in Köln oder direkter Umgebung, kann man aber auch genauso darauf anwenden. Als Beispiel wurde uns vom Beigeordneten der Gemeinde (2. Mann nach dem Bürgermeister) Ende März erzählt, dass wir im August anfangen könnten zu bauen. Da war mit dem Bau der Erschließungsmaßnahme noch gar nicht begonnen worden. Was schriftliches konnte man uns nicht geben, die winden sich hier wo sie nur können. Übrigens ist die Gemeinde eine der am höchsten verschuldeten in NRW. Mehr will ich gar nicht dazu sagen.
    @TU  -  verstehe ihre Aussage nicht so ganz, wir dürfen ja nicht bauen bevor nicht erschlossen ist, also kann ich von diesem Recht auch keinen Abstand nehmen. Aber vielleicht meinen Sie ja auch etwas anderes, könnten Sie mir das bitte etwas näher erklären. Vielen Dank schon mal im Voraus.

  4. Das Bauamt irrt ...

    Das Bauamt irrt es gibt hierzu diverse Urteikle der deutschen Verwaltungsgerichtsbarkeit. Danach heißt es beispielsweise: ... zum Zwecke der Baugenehmigung muss die Erschließung gesichert (nicht fertiggestellt) sein. Weiterhin muss damit gerechnet werden können, dass zum Zeitpunkt der abschließenden Benutzung die Erschließungsanlagen soweit fertiggestellt sind. Und bis zum 19. September bauen Sie Ihr Haus sicherlich nicht komplett fertig. Viele Grüße

  5. gerne

    Foto von Rüdiger und Monika Berg

    (ich als alter Rheinländer ..., der aber nichts mit Klüngel am Hot hat ;-))
    Vielleicht erhalten Sie die Baugenehmigung eher, wenn Sie signalisieren, dass Sie nicht rechtlich gegen die Gemeinde vorgehen, wenn bis zum Datum X (mit Ihrem Architekt sprechen) keine Anschlüsse an die Versorgungsträger vorhanden ist.
    • Name:

  6. ganz herzlichen Dank für die Beiträge

    @Fam. Berg  -  Lt. Aussage der Gemeinde ist die Erschließung erst dann gesichert, wenn Asphaltdecke drauf ist  -  also Erschließung fertiggestellt. Das ist ja das Problem. Auch wenn das von der Gemeinde beauftragte Ingenieurbüro lt Aussage des obersten Ingenieurs, der die Erschließungsangelegenheit leitet mir persönlich mitgeteilt hat, dass der Asphalt bis zum 19. September 2003 drauf sein soll. Die trauen dann wohl noch nicht mal der Fa., die mit der Bauleitung beauftragt ist. Ein anderes Argument der Gemeinde ist dann ja noch  -  sollte es bis dahin nicht fertig sein und wir uns auf die Baugenehmigung berufen, könnten ja evtl. Lkws für Steine oder Beton schon über die noch nicht fertiggestellte Straße fahren und irgendwelche Arbeiten der Erschließung behindern. Wir wollen doch sowieso warten bis die Versorgerleitungen drin sind und die sollen ab Mitte nächster Woche gelegt werden. Uns geht es lediglich darum mal etwas Planungssicherheit zu haben. Außerdem fahren auch die Lkws, die jetzt bei der Erschließung Dreck abfahren querfeldein und nicht auf den schon geschotterten Straßen. Im Übrigen kann man sich ja auch absprechen, dass man an den Tagen, wo irgendwas gemacht wird nicht gerade große Lieferungen geliefert bekommt. Das gilt aber alles nicht bei der Gemeinde  -  haben wir schon probiert. Wo kann man solche Urteile einsehen, das wäre für uns von Interesse, damit wir die Gemeinde im Bedarfsfall darauf hinweisen können.
    @Tu  -  wir möchten gar keine rechtlichen Schritte in Erwägung ziehen, wenn es ohne geht. Wir möchten ja auch warten, bis die Versorgungsträger drin sind (es geht der Gemeinde wohl um den Graben, der dafür in der Straße gezogen werden muss, dass wir den Baggern nicht in die Quere kommen), was wir möchten ist ganz einfach eine vorab Baugenehmigung, meinetwegen mit der Auflage, dass die Versorger drin liegen bevor wir anfangen können zu bauen. Das erspart uns die Wartezeit, bis die Herrschaften der Gemeinde und des Hauptbauamtes in die "Gänge" kommen und die Genehmigung ausstellen.
    Wenn die Versorgungsträger noch nicht komplett angeschlossen sind (also nur Leitungen verlegt), können wir auch mit Dieselnotstromaggregat arbeiten und eine Schlauchleitung für Wasser bis zum nächsten Nachbarn legen bzw. bis zum nächsten Hydranten. Wird dann zwar was umständlicher, aber immer noch besser als noch viel länger zu warten (der nächste Winter kommt bestimmt).
    Es ist alles sehr frustrierend. Dies ist nicht unser erstes Haus, da waren die Behörden der Gemeinde, in der wir das erste Mal gebaut haben erheblich flexibler und bürgernah in vielen Belangen. Wir schauen uns das hier im Gemeindemikrokosmos an  -  da braucht man sich nicht darüber zu wundern, dass in Deutschland nichts mehr weiter geht, wenn man es mal auf Länder- und Bundesebene (Länderebene, Bundesebene) überträgt. Inkompetenz pur!
    Ich danke nochmals ganz herzlich für die Hilfe, es ist schon sehr frustrierend, wenn man keine Kooperationsbereitschaft von Seiten der Behörden erfährt.

  7. Zum Thema Architekt  -  der will es sich mit der Gemeinde nicht

    verscherzen, meint man müsste Geduld haben. Ist auch ein alteingesessener mit Jahrzehnten Berufserfahrung.

  8. Ich such noch mal das Ding von Dr. Ewer raus ...

    Ich such noch mal das Ding von Dr. Ewer raus Link siehe unten. Dauert aber ein bisschen. Ordner ist schon im Archiv. Viele Grüße

  9. Heute Nachmittag noch mal den totalen Hammer erlebt

    wir werden jetzt eine schriftliche Anfrage an die Gemeinde starten, in der sie uns bitte bis Ende nächster Woche Bescheid geben soll, wann die Erschließung gesichert ist. Das hat uns das Hauptbauamt in unserer Kreisstadt heute geraten. Die sind nämlich auf die bestehende Situation in der Gemeinde auch nicht gut zu sprechen, da wohl mehrere Bauvorhaben im gleichen Neubaugebiet von der Unfähigkeit dieser Gemeinde betroffen sind. Aufgrund von Datenschutz bekommt man aber keine Adressen.
    Hatte heute Nachmittag beim Bauamt der Gemeinde angerufen, um dem Herrn zu sagen, dass ich ihm morgen einen Brief bezüglich dieser Angelegenheit vorbeibringen möchte, damit es auch bei ihm auf dem Schreibtisch landet (bei den Erfahrungen, die ich bei der Verwaltung gemacht habe, weiß man das nicht so genau, ob es sonst auch wirklich dort landet und nicht "verloren" geht).
    Der Herr versuchte natürlich wieder zu erklären, dass man nicht absehen kann, wann die Erschließung gesichert ist. Das soll er uns jetzt schriftlich geben, mit Begründung. Dann sagte er noch er kann den Bauleitplan nicht finden worin der Zeitplan steht, muss er erst mal suchen. Der sollte uns schon vor einigen Wochen in Kopie zugesandt worden sein, damit wir wenigsten einen ungefähren Zeitplan für den Straßenbauablauf haben. Ist auch bis heute nicht geschehen. Ich werde den morgen dort höchst persönlich auch einfordern. Wenn der dann verschlampt wurde geh ich direkt weiter eine Etage höher. Ich bin normalerweise ein Mensch der relativ viel Geduld hat (bei 4 Kindern brauche ich das), aber irgendwann ist das Fass voll.
    Ein Bodengrundgutachten über das Baugebiet wurde vor 6 Jahren erstellt, das hatte die Gemeinde angeblich nicht mehr als ich danach fragte, habe aber Glück gehabt, dass unser Architekt mir den Namen eines lokalen Gutachters nennen konnte und der hatte mir bestätigt, dass er das Gutachten damals für die Gemeinde erstellt hatte und hat mir zusätzlich erzählt wie es mit den örtlichen Bodenverhältnissen aussieht.
    Daran sieht man was da alles verschlampt wird. Mit dem Bürger kann man es ja machen.
    MfG
    Marlene Osthege

  10. So, ich habe es gefunden ...

    So, ich habe es gefunden Vielmehr reicht es nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 10.09.76, Az. : 4 C 5.76, abgedruckt in die DÖV 1977 S. 607 ff. aus, wenn mit der ... Benutzbarkeit im Zeitpunkt der Gebrauchsabnahme gerechnet werden kann. so auch Urteil BVerwG v. 21.02.1986, Az. : 4 C 10.83 abgedruckt unter BauR S 305 usw. usw. Die erwähnten Fundstellen sollten dem Bauamt vorliegen. Viele Grüße

  11. Vielen herzlichen Dank

    für diese Information. Wir haben in der Zwischenzeit einen Brief an das Bauamt der Gemeinde gerichtet zwecks offizieller Mitteilung der Fertigstellung der Erschließung  -  mit Frist zur Beantwortung bis 5.9.03. Falls am Montag noch immer nichts in der Post sein sollte, oder man keinen Termin bekanntgeben will/kann (es liegt mittlerweile auch das Frischwasser und Strom, Telekom und Gas soll jetzt nächste Woche rein), werden wir die Herrschaften mal auf diese Urteile aufmerksam machen. Vielleicht kennen sie diese Urteile nicht, da man ja auf dem Lande lebt.
    Hatten jetzt noch Kontakt mit einer anderen Familie in selbiger Gemeinde, aber in einem anderen Baugebiet. Die haben von 1998 bis Anfang 2003 auf die Erschließung ihres Grundstückes gewartet. Wurden auch immer wieder mit irgendwelchen fadenscheinigen Begründungen hingehalten bzw. Beginn der Straßenerschließung wurde seit 1998 immer weiter hinausgeschoben bis Herbst 2002. Die hatten auch soweit alles eingereicht, Angebote eingeholt etc. Durften gesamte Angebote natürlich nochmal einholen etc.
    Dafür geht es aber um so schneller, wenn es sich um Immobilienverkäufer von Grundstücken handelt, die zusätzlich noch für eine Partei im Gemeinderat und im Bau- und Vergabeausschuss sitzen. Man muss nur genügend recherchieren um die Zusammenhänge rauszufinden bzw. 2 + 2 zusammenzählen können.

  12. Ein ganz herzliches Dankeschön an alle, ganz besonders

    an Fam. Berg. Wir haben die Baugenehmigung heute erhalten und werden innerhalb der nächsten 14 Tage anfangen zu bauen.
    Mit freundlichen Grüßen

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