Bauträger kündigt Planungsvertrag: HOAI-Abrechnung rechtens? Kosten, Rechte & Vorgehen
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Bauträger kündigt Planungsvertrag: HOAI-Abrechnung rechtens? Kosten, Rechte & Vorgehen

Hallo zusammen,
ich habe einen Planungsvertrag mit einem Bauträger abgeschlossen. Diese GmbH ist kein Architekten- oder Ing. -Büro. Bis jetzt fand ich nur heraus, dass sie für Vermittlung von Bauplanungen eingetragen sind.
Nun zu meinem Problem:
Als ich die ersten Besprechungen hatte haben wir im Vertrag festgelegt, dass das Haus die Summe x kosten darf. Nach dem wir den Bauantrag eingereicht hatten und trafen wir uns zu Baukostenbesprechung. Hierbai stellte sich raus, dass das Haus nun 50 % mehr kosten sollte.
Es folgenten nun lauter unangehmene Aussagen zur Gewährleistung etc. dass ich mich extrem unsicher und unwohl fühle mit der Firma zu bauen.
Lt. Vertrag sind die Leistungsphasen 1-4 Pauschal abgerechnet (und bezahlt) und die folgenden 5-8 nach HOAIAbk.. Wenn ich nun einen Werksvertrag abschließen würde, sollten die Phasen 5-8 im Hauspreis enthalten sein.
Als ich die Möglichkeit der Kündigung ansprach, folgte eine Nachricht, dass der Bauträger in dem Fall einer "Kündigung" des Vertrags mir die entfallenden Gewinne etc. nach HOAI abrechnen wird.
Kann der Bauträger das Verlangen oder kann ich den Vertrag kündigen?
Gruß und Dank
  • Name:
  • Menno
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Ich verstehe, dass Sie einen Planungsvertrag mit einem Bauträger gekündigt haben und dieser nun versucht, die Leistungen nach der HOAIAbk. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) abzurechnen. Da der Bauträger kein Architekten- oder Ingenieurbüro ist, ist die Anwendung der HOAI nicht automatisch gegeben.

    Wichtig ist, welcher Vertragstyp vorliegt: Handelt es sich um einen Werkvertrag, bei dem ein konkretes Ergebnis (z.B. die Bauplanung) geschuldet ist, oder um einen Dienstvertrag, bei dem lediglich die Leistung an sich geschuldet ist? Bei einem Werkvertrag kann der Bauträger bei Kündigung durch Sie grundsätzlich nur die bis dahin erbrachten Leistungen abrechnen. Die HOAI kann als Berechnungsgrundlage dienen, muss aber nicht zwingend angewendet werden, insbesondere wenn keine Architekten- oder Ingenieurleistungen im Vordergrund stehen.

    Prüfen Sie den Vertrag genau: Welche Vereinbarungen wurden hinsichtlich der Abrechnung im Falle einer Kündigung getroffen? Gibt es Klauseln, die auf die HOAI verweisen? Wurde eine Pauschale vereinbart oder eine Abrechnung nach Leistungsphasen?

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Vertrag und die Abrechnung von einem Anwalt für Baurecht prüfen. Dieser kann beurteilen, ob die Forderungen des Bauträgers berechtigt sind und welche Schritte Sie unternehmen können.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)
    Die HOAI ist eine Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Berechnungsgrundlage für die Vergütung dieser Leistungen. Die HOAI ist jedoch nicht zwingend anzuwenden, insbesondere wenn keine Architekten- oder Ingenieurleistungen im Vordergrund stehen.
    Verwandte Begriffe: Leistungsphasen, Architektenhonorar, Ingenieurhonorar
    Werkvertrag
    Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem der Auftragnehmer die Herstellung eines bestimmten Werkes schuldet. Im Baurecht ist dies beispielsweise die Errichtung eines Hauses oder die Erstellung einer Planung. Bei einem Werkvertrag trägt der Auftragnehmer das Risiko, dass das Werk mangelfrei ist.
    Verwandte Begriffe: Dienstvertrag, Bauvertrag, Bauplanung
    Dienstvertrag
    Ein Dienstvertrag ist ein Vertrag, bei dem der Auftragnehmer lediglich die Erbringung einer bestimmten Dienstleistung schuldet, nicht aber ein konkretes Ergebnis. Im Gegensatz zum Werkvertrag trägt der Auftragnehmer beim Dienstvertrag nicht das Risiko, dass ein bestimmtes Ergebnis erzielt wird.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Arbeitsvertrag, Beratungsvertrag
    Leistungsphasen
    Die Leistungsphasen sind die einzelnen Schritte der Planung und Bauausführung, die in der HOAI definiert sind. Sie umfassen beispielsweise die Grundlagenermittlung, die Vorplanung, die Entwurfsplanung, die Genehmigungsplanung, die Ausführungsplanung, die Vorbereitung der Vergabe, die Mitwirkung bei der Vergabe, die Bauüberwachung und die Objektbetreuung.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Bauplanung, Bauausführung
    Pauschalpreis
    Ein Pauschalpreis ist ein fester Preis, der für die Erbringung einer bestimmten Leistung vereinbart wird. Im Baurecht wird häufig ein Pauschalpreis für die Errichtung eines Hauses oder die Erstellung einer Planung vereinbart. Bei einer Kündigung kann die Abrechnung eines Pauschalpreises kompliziert sein.
    Verwandte Begriffe: Einheitspreis, Abrechnung, Baukosten
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und anschließend verkauft. Bauträger übernehmen häufig die gesamte Planung und Bauausführung von Wohngebäuden oder Gewerbeimmobilien.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Generalunternehmer, Projektentwickler
    Planungsvertrag
    Ein Planungsvertrag ist ein Vertrag, der die Planung eines Bauvorhabens zum Gegenstand hat. Der Planungsvertrag kann mit einem Architekten, einem Ingenieur oder einem Bauträger abgeschlossen werden. Im Planungsvertrag werden die Leistungen des Planers, die Vergütung und die Haftung geregelt.
    Verwandte Begriffe: Architektenvertrag, Ingenieurvertrag, Bauvertrag

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Kann ein Bauträger, der kein Architekt ist, nach HOAI abrechnen?
      Das ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen, hängt aber stark vom Vertragstyp und den vertraglichen Vereinbarungen ab. Wenn der Vertrag Architekten- oder Ingenieurleistungen beinhaltet und die HOAI als Berechnungsgrundlage vereinbart wurde, kann dies möglich sein.
    2. Welche Rolle spielen die Leistungsphasen der HOAI bei einer Kündigung?
      Die Leistungsphasen der HOAI definieren die einzelnen Schritte der Planung und Bauausführung. Bei einer Kündigung können die bis dahin erbrachten Leistungsphasen als Grundlage für die Abrechnung dienen, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.
    3. Was ist der Unterschied zwischen einem Werkvertrag und einem Dienstvertrag?
      Bei einem Werkvertrag schuldet der Auftragnehmer ein konkretes Ergebnis (z.B. eine fertige Planung), während bei einem Dienstvertrag lediglich die Leistung an sich geschuldet ist. Die Art des Vertrages hat Auswirkungen auf die Abrechnung bei Kündigung.
    4. Welche Rechte habe ich als Bauherr bei einer Kündigung des Planungsvertrags?
      Als Bauherr haben Sie das Recht, den Planungsvertrag zu kündigen. Allerdings können dem Bauträger dadurch Ansprüche auf Vergütung der bis dahin erbrachten Leistungen entstehen. Die Höhe der Vergütung hängt von den vertraglichen Vereinbarungen und dem Vertragstyp ab.
    5. Was kann ich tun, wenn ich mit der Abrechnung des Bauträgers nicht einverstanden bin?
      Wenn Sie mit der Abrechnung des Bauträgers nicht einverstanden sind, sollten Sie diese schriftlich beanstanden und die Gründe für Ihre Beanstandung darlegen. Lassen Sie die Abrechnung von einem Anwalt für Baurecht prüfen und holen Sie sich rechtlichen Rat ein.
    6. Welche Bedeutung hat eine Pauschalpreisvereinbarung bei einer Kündigung?
      Wenn ein Pauschalpreis vereinbart wurde, kann die Abrechnung bei Kündigung komplizierter sein. Grundsätzlich hat der Bauträger Anspruch auf den Teil des Pauschalpreises, der den bis dahin erbrachten Leistungen entspricht. Die genaue Berechnung kann jedoch strittig sein.
    7. Was bedeutet "Vermittlung von Bauplanungen" im Zusammenhang mit dem Bauträger?
      Wenn der Bauträger lediglich die Vermittlung von Bauplanungen anbietet, deutet dies darauf hin, dass er selbst keine Architekten- oder Ingenieurleistungen erbringt. In diesem Fall ist die Anwendung der HOAI als Abrechnungsgrundlage fraglich.
    8. Wie wirkt sich eine Gewährleistung auf die Abrechnung bei Kündigung aus?
      Die Gewährleistung spielt bei der Abrechnung nach Kündigung eine untergeordnete Rolle, da sie sich auf Mängel bezieht, die nach der Abnahme der Leistung auftreten. Die Abrechnung bei Kündigung bezieht sich auf die bis dahin erbrachten Leistungen.

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    • Die HOAI im Überblick
      Eine Zusammenfassung der wichtigsten Regelungen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.

  2. Vertrag prüfen: Anwaltliche Beratung zur Vertragskonstellation!

    Hier wäre erstmals zu Prüfen
    ggf. mit Anwalt, welche Vertragskonstellation überhaupt vorliegt und was Sie da genau abgeschlossen haben.
    Lässt sich hier ohne weiter Infos so sicherlich NICHT beantworten.
    Ist das nun ein Architekt, Generalunternehmer, Generalübernehmer, Vermittler oder was?
    Keine Rechtsberatung, nur Laienmeinung.
    PS: ... Das Haus darf max. xxx € kosten ist vielleicht auch ein bisschen gewagt. Nehmen Sie sich die Zeit und klären im Vorfeld, was Sie denn eigentlich wollen.
    Denn ein Haus ist kein Auto mit Festpreis. Für den selben Preis können Sie zwei völlig verschiedene Häuser bekommen.

  3. HOAI-Abrechnung trotz Vermittlung? – Honoraranspruch prüfen!

    Vertrag
    Es handelt sich um einen "Planungsvertrag". Vertragsgundlagen ist die HOAIAbk. und Vertragsbedingung für Architekten.
    Lt. Handelregister ist die Firma aber nur für Vermittlung von Bauplanung und den Verkauf von Fertighäusern eingetragen.
    Vereinbart waren 260 T €. heraus kam ca. 390 T €.
    Bei Kündigung will die Fa. ca. 50 T € Schadensersatz.
    Aber meine eigentliche Frage ist, ob eine Person oder Firma als Basis der Abrechnung die HOAI anwenden darf und daraus auch eine rechtliche Grundlage hat für nicht erbrachte Leistungen eine Rechnung bzw. Honorar zu verlangen ODER es nur für Architekten und Ingenieure gilt und ich nur dass zahlen muss was auch geleistet wurde.
    Ich suche vorab Informationen bevor ich rechtliche Schritte einleiten will und es eskaliert.
    • Name:
    • Menno

  4. HOAI gilt: Planungsvertrag ist bindend – auch für Bauträger!

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    umgekehrt wird ein Schuh draus
    Zunächst: die HOAIAbk. gilt für alle, die Leistungen aus dem Bereich der HOAI erbringen. Ausnahmen gibt es nur, wenn die Planungsleistungen eine Beigabe zur eigentlichen Leistung sind, z.B. zur Bauleistung beim Bauträger. Das ist hier nicht nicht der Fall, da Sie explizit nur einen Planungsvertrag abgeschlossen haben. Sogar nach HOAI, wie Sie schreiben. Also stellt sich die Frage nicht, ob die HOAI hier evtl. nicht gilt.
    50.000 € Schadensersatz verstehe ich nicht. Ein Werkvertrag für das Haus wurde noch nicht geschlossen, es kann nur um die Planungsleistungen gehen. Bei einem Haus für 260.000 € inkl. Planung (sogar excl. Planung) beträgt das gesamte Honorar für LPh 5-8 HOAI deutlich weniger. Und nicht alles wäre im Fall einer freien Kündigung zu ersetzen, die ersparten Aufwendungen gehen noch ab.
    Zu klären ist, ob es sich um eine freie Kündigung handeln würde. Nach dem, was ich bisher lesen konnte, sehe ich das nicht. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist eine Planungsleistung mangelhaft, wenn ein vereinbarter Kostenrahmen nicht eingehalten wird. Sie haben in Ihrem Planungsvertrag einen solchen vereinbart und er wurde deutlich überschritten. Falls nicht nachgebessert werden kann, würde ich meinerseits aus wichtigem Grund kündigen, das gesamte bereits bezahlte Honorar zurückfordern und darüber hinaus weiteren Schadensersatz geltend machen.

  5. Baukostenexplosion: Konsequenzen für Eigenheimzulage & Baukindergeld

    Neue Planung
    Vielen Dank erstmal für die Informationen (trotz Ostern).
    Trotz mehrfacher Hinweise und bedenken zu den hohen Kosten wurde damit abgetan, dass das schon finanzierbar ist (KfW Mittel usw.)
    Der Bauantrag ist auch so gut wie durch. Eine grobe Änderung ist wohl kaum möglich, da das zum Verlust der Eigenheimzulage und Baukindergeld führen wird. (Aussage Bauamt: Wird dann als Neuantrag gewertet.)
    Da uns auch keine Gewährleistung durch den Bauträger für alle Arbeiten am Haus gegeben wird (dies sollen dann die einzelnen Gewerke machen, wer auch immer das dann sein wird) und die derart erhöhten Baukosten auch nicht für mich machbar sind, werde ich mich jetzt nach den zu Ostern mit einem Anwalt unterhalten.
    Außer einer Trennung von dieser Firma bleibt mir auch nichts anderes übrig, da ich sonst meine Familie und mich vermtl. in den Ruin treiben würde.
    • Name:
    • Menno

  6. Honorar LPh 1-4: Pauschale Zahlung – Eigenleistung berücksichtigt?

    PS: Honorar
    Für die LPh 1-4 haben wir schon ca. 14.000,- € Pauschal bezahlt.
    Die auch mehr oder weniger gut erbracht wurden. Die meisten Teile der LPh 4 habe ich selbst gemacht (Hätte ich besser sein lassen sollen)
    Frohe Ostern ...
    Ich fasse wieder Mut, dass ich nicht mit der Fa. bauen muss!
    • Name:
    • Menno

  7. Kündigung Planungsvertrag: Freie vs. wichtige Gründe – BGH-Urteil!

    Foto von

    Müssen muss niemand
    Kündigung ist immer möglich. Die Frage ist nur, ob es sich um eine freie Kündigung oder eine aus wichtigem Grund handelt. Davon hängt ab, wer von wem was zu bekommen hat. Fragen Sie Ihren Anwalt, ob Sie ein Fall gemäß BGH-Urteil VII ZR 395/01 vom 13.02.2003 sind, Leitsatz des Gerichts: "Die Planung des Architekten ist mangelhaft, wenn eine mit dem Besteller vereinbarte Obergrenze für die Baukosten überschritten wird. Eine Toleranz kommt nur in Betracht, wenn sich im Vertrag hierfür Anhaltspunkte finden. " Das Urteil gibt es im Volltext bei

  8. 🔴 Honorar außerhalb HOAI? – Rechnungsprüfung durch Architektenrecht!

    14.000 T€ ...
    Hilfe!
    Mal unter folgenden Annahmen 14.000 incl MwSt und 5 % Nebenkosten ergibt sich ein reines Honorar von 11.500 €. Das ist für LP 1  -  4 (= 27 % vom Vollhonorar) bei anrechenbaren Kosten von 225.000 (260.000/1,16) ÜBER dem Höchstsatz der Honorarzone 5  -  also außerhalb der HOAIAbk..
    Das muss mir mal einer vorrechnen  -  damit ich meinen Bauherren zukünftig auch soooo schöne Rechnungen schicken kann.

    Aber sofort ab zum Fachanwalt für Architektenrecht und diese ganze Angelegenheit aufrollen.

  9. Planungshonorar: Vertragliche Vereinbarung prüfen – Kostenrahmen!

    Was ist noch im Vertrag
    Hallo Menno,
    in Ihrem Vertrag muss doch drinstehen, was Sie zu bezahlen haben? Was ist denn insgesamt als Planungshonorar ausgewiesen? Haben Sie allen Ernstes einen Vertrag unterschrieben, der
    a) offen lässt, was Sie zu bezahlen haben, oder
    b) 50 TAUSEND € als Planungshonorar für ein Haus fordert, dass 250 Tausend € kosten soll.
    Ja geht es denn noch. Sorry, aber was ist denn da unterschrieben worden. War der Wunsch nach der Eigenheimzulage so groß, dass da überhaupt nichts mehr geprüft wurde?
    Von den 14 T € für Phasen 1-4 will ich hier gar nicht anfangen.
    Gruß,

  10. Vertragsdetails: Baupreis, Honorar & Leistungsphasen im Fokus!

    Ablauf/Vertrag
    @ Herr Dühlmeyer
    Ich werde auf jeden Fall morgen Ihren Rat beherzigen  -  Danke.
    @ Herr Ropers
    Im Oktober haben wir uns (Bauträger & meine Frau und ich) und das erste mal getroffen. Hier wurde auch der Vertrag unterschrieben welches grob folgendes beinhaltet:
    1. ca. Baupreis 230.000 € (netto, was wir aber erst bei Rechnungsstellung des Pauschalhonorars von 11.500.- netto für LPh 1-4 feststellten. Dies haben wir einfach im Vertrag überlesen  -  bzw. ist im beisein und beim besprechen des Vertrages mit dem Mitarbeiter einfach übergangen worden) für ein Wohnhaus 160-180 m²
    2. Schließt der AGAbk. einen Werkvertrag über das geplante Haus ab werden die in Rechnung gestellen und bezahlten Honorare angerechnet. Die Leistungen 5-8 entfallen in diesem Fall.
    Da war uns klar wir bezahlen zwar erstmal 11.500,- €  -  und in unser Euphorie wollten wir ja auch mit denen bauen  -  aber wird ja angerechnet. Sonstige Preise oder Summen stehen auch nicht im Vertrag.
    Daraufhin wurde immer fleißig geplant. Der beauftragte Architekt (wurde von der Fa. beauftragt) warnte dann irgendwann, dass das Haus größer wird als geplant, aber unser Bauträger wigelte immer ab  -  das passt schon. Auch einwende (eher Sorgen) meiner Frau blieben eher unbeachtet. Ich ging davon aus, das der Betrag von 230.000.- wohl kaum extrem überschritten werden würde. Als alles fertig war, gaben wir den Bauantrag im Dezember ab (übrigens mit mehr als zehn groben Fehlern, die ich mit einer Menge Stress mit dem Amt, Vermesser und Architekt ausbügelte)
    Im Januar trafen wir uns dann zur Baukostenbesprechung. Hier kam er dann mit 381.000,- € rüber. Als dann noch die komische Garantiesache und "die gründen dann mal schnell eine Fa. in Berlin" kam, waren wir ziemlich bedient. Jetzt habe ich ein geplantes Haus mit 200 m² Wohnfläche (mit Carport und Dachterrasse 245 m²) einen Bauantrag der fast durch ist und ein Bauträger der mir sagt, wenn ich nicht mit ihm baue muss ich 50.000,- € zahlen!
    Darüber haben jedoch nie gesprochen.
    Leider lässt sich nicht die ganze Geschichte hier darstellen und von mir so wiedergeben. Ich habe versucht so neutral und klar wie es mir als Laie eben möglich ist die Situation darzustellen.
    Aber eure Meinungen und Aussagen haben mich sehr aufgeklärt.
    DANKE  -  Ich halte Sie auf dem laufenden, was so dabei rauskommt und werde den E-Mailverkehr und Vertrag (Neutralisiert von Absender und AN) ins Web stellen. Link folgt.
    Menno
    • Name:
    • Menno
  11. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Bauträger kündigt Planungsvertrag: HOAIAbk.-Abrechnung rechtens?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Rechtmäßigkeit der HOAI-Abrechnung nach Kündigung eines Planungsvertrags mit einem Bauträger. Es wird geprüft, ob die HOAI Anwendung findet, welche Kosten berechtigt sind und welche Rechte der Bauherr hat. Die Vertragskonstellation und die Einhaltung des vereinbarten Kostenrahmens spielen eine zentrale Rolle. Es wird empfohlen, anwaltlichen Rat einzuholen, um die individuellen Ansprüche zu klären.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag 🔴 Honorar außerhalb HOAI? – Rechnungsprüfung durch Architektenrecht! wird darauf hingewiesen, dass eine Honorarberechnung außerhalb der HOAI vorliegen könnte, was eine genaue Prüfung durch einen Fachanwalt für Architektenrecht erforderlich macht.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag HOAI gilt: Planungsvertrag ist bindend – auch für Bauträger! stellt klar, dass die HOAI grundsätzlich für alle Planungsleistungen gilt, unabhängig davon, ob der Bauträger Architekt ist oder nicht. Dies ist relevant für die Frage, ob die Abrechnung nach HOAI überhaupt zulässig ist.

    💰 Zusatzinfo: Die bereits geleistete Pauschalzahlung für die Leistungsphasen 1-4 wird im Beitrag Honorar LPh 1-4: Pauschale Zahlung – Eigenleistung berücksichtigt? thematisiert. Hier stellt sich die Frage, ob Eigenleistungen des Bauherrn bei der Honorarberechnung berücksichtigt wurden.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird dringend empfohlen, einen Anwalt für Baurecht und Vertragsrecht zu konsultieren, um die Vertragskonstellation zu prüfen und die Ansprüche gegenüber dem Bauträger zu klären. Der Beitrag Vertrag prüfen: Anwaltliche Beratung zur Vertragskonstellation! unterstreicht die Notwendigkeit einer professionellen Rechtsberatung. Zudem sollte der Vertrag genau auf die vereinbarten Leistungen und den Kostenrahmen geprüft werden, wie im Beitrag Planungshonorar: Vertragliche Vereinbarung prüfen – Kostenrahmen! angeraten wird.

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