Wir haben ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gebaut. Es gibt 1000 Mängel und Geschichten, die unglaublich sind und ein Buch füllen könnten. Hier die gravierendste:
Unser Keller ist feucht. Grund dafür ist eine mangelhafte bzw. nicht vorhandene Drainage und eine Verfüllung mit Lehm statt Kies.
Die Mängel wurden von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestelt. Der Generalunternehmer wurde vor 18 Monaten zur Behebung aufgefordert. Vor 3 Monaten hat er begonnen, unser fertig angelegtes Grundstück mit Baggern in eine Wüste verwandelt und den Keller freigelegt. Die Wände wurden mit Drainplatten und Bitumen abgedichtet. Statt der Neuverlegung der Drainage ließ er 3 Monate alles liegen. Wir haben 2 kleine Kinder. Die Baustelle mit 3 m tiefen Gruben ist nicht abgesichert. Stürme haben alles auf unserer Terrasse in die Baugrube gefegt, durch den Regen sind die Gruben halb mit Schlamm gefüllt. Der Garten ist nicht nur unbenutzbar, da Sturzgefahr in die Gruben, er sieht auch aus wie ein Trümmerfeld: Der Müll von herausgerissenen Noppenbahnen, Folien, Schlamm, zertrümmerte Lichtschächte türmt sich. Auch die Kellerräume sind nicht nutzbar.
Frage: Was können wir unternehmen? Welchen Schadensersatz in welcher Höhe können wir für die entgangene Nutzung von Garten und Keller verlangen?
GU terrorisiert Bauherrn. Was muss man mitmachen?
BAU-Forum: Neubau
GU terrorisiert Bauherrn. Was muss man mitmachen?
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nicht einfach den richtigen Rat zu geben
Wenn Sie aus dem Trümmerfeld Schadensersatzansprüche ableiten wollen, ist eins wichtig: ein verbindlicher Fertigstellungstermin. Erst wenn dieser überschritten ist, können Sie Forderungen stellen. Die fehlende Absicherung bringt Ihnen finanziell nichts, höchstens dem Unternehmer Ärger, wenn Gewerbeaufsichtsamt und Berufsgenossenschaft das sehen. Unordnung an der Baustelle ist so dehnbar, dass Sie daraus wohl nichts ableiten können. Grundsätzlich muss der Unternehmer jeden angerichteten Schaden ersetzen. Nutzungsausfall und Verzugsschäden gibt es erst ab einem abgelaufenen Termin. Ein guter Anwalt bastelt Ihnen aber auch ohne den Fixtermin Ansprüche. Der Unternehmer muss seine Arbeit nämlich in angemessenem Tempo ausführen. Der Begriff ist wieder dehnbar, aber 3 Monate Nichtstun sind auf jeden Fall zu viel. Es dürfte deshalb auch ohne weiteres möglich sein, kurzfristig zu kündigen und die Arbeiten anderweitig zu vergeben. Hier ist wieder der Anwalt gefragt. Haben Sie keine Einbehalte gemacht, laufen Sie dem Geld hinterher und müssen vorfinanzieren.
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Nutzungsausfall Keller
Der Unternehmer haftet zunächst nur für seine Mängel. Nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit ist an Folgeschäden wie z.B. Nutzungsausfall zu denken. Für den Keller gibt es erst mal nichts, nur weil er feucht ist. Erst wenn Verzug feststeht (bestimmbarer oder vereinbarter Termin der Mangelbeseitigung überschritten), können solche Schäden geltend gemacht werden. Deshalb nochmal: argumentativ auf einen überschrittenen Termin hinarbeiten. Ein paar Aspekte hierzu gibt es im Link zu lesen. Dort war allerdings die VOBAbk. Vertragsgrundlage. -
Wenn Sie auf eine Kündigung hinaus wollen,
ist vielleicht dieser Link interessant. -
Danke erstmal! Hier mehr ...
Vielen Dank für die Tipps erstmal. Die Sachlage zum Termin ist folgende: Der Fertigstellungstermin war Mai 2001. Wir hatten aber schon unser altes Haus verkauft und mussten raus. Das Haus war noch nicht beziehbar, da hat der Generalunternehmer die Brocken hingeworfen. Wir hatten eine Pönale festgelegt für jeden überschreitenden Monat. Im November 2001 konnten wir notdürftig einziehen und haben das Haus nicht ordnungsgemäß übergeben bekommen. Mit dem Einzug haben wir es allerdings genutzt. Daher - so unser Anwalt - können wir die Pönale ab dem Tag des Einzugs nicht mehr beanspruchen. Seither ist der Feuchteschaden aber nicht behoben worden!
Wir haben kein Haus gebaut, damit wir es nicht nutzen können. Wenn ein Mieter Feuchteschäden hat, wird er auch die Miete mindern. Wenn der Garten nicht nutzbar ist, ebenfalls. Daher kann ich die Argumentation nicht nachvollziehen, dass es für den feuchten Keller erstmal nichts gibt. Hier sollte die Werkstatt rein. Können Sie cih vorstellen, wie es ist, wenn man am neuen Haus noch viel arbeiten muss und alle Werkzeuge sind in Kartons?
Was würde ein Mieter denn an Mietminderung verlangen können? -
feuchter Keller
Hallo Ralf, "erstmal nichts" kam wohl falsch an. Folgendes war gemeint: ein Mangel am Bau kann zunächst einmal passieren. Wenn er nicht auf grober Fahrlässigkeit und Vorsatz beruht, gibt es zunächst nur den Anspruch auf Beseitigung, aber nicht vom ersten Tag an einen Anspruch auf Ersatz von Folgeschäden wie Nutzungsausfall. Der Unternehmer muss den Mangel aber innerhalb einer gesetzten Frist beseitigen. Der normale Gang wäre also gewesen: Feststellung des Mangels, Terminvereinbarung, Beseitigung innerhalb der Frist. Ist die Frist vorbei, gibt es auch den Anspruch auf Ersatz der Folgeschäden. Das "erstmal" bezog sich also nur auf den Zeitraum zwischen Feststellung und Termin zur Beseitigung. Dieser Termin muss aber bestimmbar sein.
In einem wichtigen Punkt irrt Ihr Anwalt möglicherweise: durch den Einzug haben Sie m.E. den weiteren Anspruch auf die Vertragsstrafe nicht verwirkt. Ihr Anwalt geht möglicherweise unrichtig davon aus, dass durch die Benutzung eine Art Abnahme stattgefunden hätte, Fachbegriff "konkludente Abnahme". Wenn Sie den feuchten Keller aber vor Einzug schon gerügt und die Abnahme zu Recht verweigert haben, tritt eine Abnahmewirkung durch den Einzug nicht ein. BGH, Urteil vom 10. Juni 1999 - VII ZR 170/98 - OLG Naumburg, LG Halle:
"a) Der Einzug in das Bauwerk oder dessen Nutzung sind jedenfalls dann keine hinreichende Grundlage für eine konkludente Abnahme, wenn der Auftraggeber vor dem Einzug oder der Nutzung die Abnahme zu Recht Aufgrund von Mängeln verweigert hat, die zum Zeitpunkt des Einzugs oder der Nutzung nicht beseitigt worden sind.
b) Der Auftraggeber ist in einem derartigen Fall nicht gehalten, beim Einzug oder mit dem Beginn der Nutzung die Abnahmeverweigerung zu wiederholen. "
Sprechen Sie darüber nochmal mit Ihrem Anwalt.
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