Architektenhonorar bei Minderkosten/Eigenleistungen: Berechnung & Rechtmäßigkeit?
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Architektenhonorar bei Minderkosten/Eigenleistungen: Berechnung & Rechtmäßigkeit?

Hallo, ich habe über bevollm. Bauträger einen Arch. Vertrag abgeschlossen. Darin Enthalten: 8 % für Mehr/Minder- oder Eigenleistung (Minderleistung, Eigenleistung). Kann dies rechtens sein? Der Architekt verdient doch
hier doppelt. Wenn eine Leistung in Eigenleistung erbracht wird
hat er hier 8 % von den Minderkosten + 8 % von der Eigenleistung!
Und wie ist das hier mit zuätzlichen Eigenleistungen, bei denen
der Arch. überhaupt keinen Arbeitsaufwand hat? Sollte man diese
dann besser dem Arch. verschweigen (sonst 8 % für nix). Noch sind die Eigenleistungen nicht erbracht, kann man solche Klauseln im
Arch. Vertrag rückgängig machen?
Gruß Uwe K.
  • Name:
  • Uwe K
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    Die Berechnung des Architektenhonorars auf Minderkosten oder Eigenleistungen ist ein komplexes Thema, das stark vom individuellen Architektenvertrag und der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.) abhängt.

    Grundsatz: Das Honorar des Architekten richtet sich grundsätzlich nach den anrechenbaren Baukosten und dem Leistungsumfang. Wenn durch Eigenleistungen oder Minderkosten die anrechenbaren Baukosten sinken, kann dies grundsätzlich zu einer Reduzierung des Architektenhonorars führen.

    Individuelle Vereinbarungen: Klauseln im Architektenvertrag, die eine prozentuale Beteiligung des Architekten an Minderkosten vorsehen, sind kritisch zu prüfen. Es ist fraglich, ob eine solche Vereinbarung, die dem Architekten einen Vorteil aus Kosteneinsparungen verschafft, rechtens ist, insbesondere wenn sie nicht transparent und nachvollziehbar begründet wird.

    Arbeitsaufwand: Der Architekt kann argumentieren, dass durch die Koordination von Eigenleistungen ein zusätzlicher Arbeitsaufwand entsteht, der zu berücksichtigen ist. Dieser Aufwand muss jedoch konkret nachgewiesen und darf nicht pauschal mit einem Prozentsatz auf die Minderkosten berechnet werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Architektenvertrag und die Honorarabrechnung von einem unabhängigen Bausachverständigen oder einem Anwalt für Baurecht prüfen. Klären Sie, ob die Klausel zur Beteiligung an Minderkosten rechtens ist und ob der geltend gemachte Arbeitsaufwand angemessen ist.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Architektenhonorar
    Das Architektenhonorar ist die Vergütung für die Leistungen des Architekten. Es richtet sich in der Regel nach den anrechenbaren Baukosten und dem Leistungsumfang. Die Berechnungsgrundlagen sind in der HOAI geregelt. Verwandte Begriffe: HOAI, Baukosten, Leistungsphasen.
    Minderkosten
    Minderkosten sind Kosteneinsparungen, die im Laufe eines Bauprojekts entstehen, beispielsweise durch die Verwendung günstigerer Materialien oder durch Eigenleistungen. Sie können sich auf die Höhe des Architektenhonorars auswirken. Verwandte Begriffe: Baukosten, Kosteneinsparung, Eigenleistung.
    Eigenleistung
    Eigenleistung bezeichnet die Leistungen, die der Bauherr selbst oder durch Dritte erbringt, anstatt sie von einem Handwerker ausführen zu lassen. Eigenleistungen können die Baukosten reduzieren und somit auch das Architektenhonorar beeinflussen. Verwandte Begriffe: Baukosten, Kosteneinsparung, Handwerkerleistung.
    HOAI
    Die HOAI ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen in Deutschland. Die HOAI ist jedoch nicht zwingend anzuwenden, sondern kann durch individuelle Vereinbarungen im Architektenvertrag ersetzt werden. Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Leistungsphasen, anrechenbare Baukosten.
    Anrechenbare Baukosten
    Anrechenbare Baukosten sind die Kosten, die für die Erstellung des Bauwerks tatsächlich anfallen. Sie bilden die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars gemäß HOAI. Nicht anrechenbar sind beispielsweise die Kosten für das Grundstück oder die Finanzierung. Verwandte Begriffe: Baukosten, Architektenhonorar, HOAI.
    Architektenvertrag
    Der Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Architekten, in dem die Leistungen des Architekten und die Vergütung geregelt sind. Der Architektenvertrag sollte alle wesentlichen Punkte des Bauvorhabens enthalten, wie beispielsweise die Leistungsphasen, die Baukosten und die Honorarvereinbarungen. Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Bauvertrag.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich des Bauwesens verfügt. Er kann Gutachten erstellen, Baumängel beurteilen und bei Streitigkeiten zwischen Bauherren und Architekten vermitteln. Verwandte Begriffe: Gutachter, Baumängel, Baurecht.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Ist eine Klausel im Architektenvertrag, die dem Architekten einen prozentualen Anteil an Minderkosten zuspricht, rechtens?
      Antwort: Dies ist rechtlich umstritten und hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Eine solche Klausel ist kritisch zu prüfen, insbesondere wenn sie nicht transparent und nachvollziehbar begründet wird. Es ist ratsam, den Vertrag von einem Anwalt für Baurecht prüfen zu lassen.
    2. Frage: Wie werden Eigenleistungen bei der Berechnung des Architektenhonorars berücksichtigt?
      Antwort: Eigenleistungen reduzieren in der Regel die anrechenbaren Baukosten, was grundsätzlich zu einer Reduzierung des Architektenhonorars führen kann. Der Architekt kann jedoch einen Mehraufwand für die Koordination der Eigenleistungen geltend machen, der gesondert zu vergüten ist.
    3. Frage: Was sind anrechenbare Baukosten?
      Antwort: Anrechenbare Baukosten sind die Kosten, die für die Erstellung des Bauwerks tatsächlich anfallen. Sie bilden die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars gemäß HOAI. Nicht anrechenbar sind beispielsweise die Kosten für das Grundstück oder die Finanzierung.
    4. Frage: Was ist die HOAI?
      Antwort: Die HOAI ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen in Deutschland. Die HOAI ist jedoch nicht zwingend anzuwenden, sondern kann durch individuelle Vereinbarungen im Architektenvertrag ersetzt werden.
    5. Frage: Was kann ich tun, wenn ich Zweifel an der Richtigkeit der Architektenrechnung habe?
      Antwort: Lassen Sie die Rechnung von einem unabhängigen Bausachverständigen oder einem Anwalt für Baurecht prüfen. Fordern Sie vom Architekten eine detaillierte Aufschlüsselung der erbrachten Leistungen und der angefallenen Kosten. Klären Sie, ob die Berechnungsgrundlagen korrekt sind und ob die Honorarsätze der HOAI oder den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen.
    6. Frage: Welche Leistungen sind im Architektenhonorar enthalten?
      Antwort: Das Architektenhonorar umfasst in der Regel alle Leistungen, die zur Planung und Überwachung des Bauvorhabens erforderlich sind. Dazu gehören beispielsweise die Entwurfsplanung, die Ausführungsplanung, die Bauleitung und die Objektüberwachung. Die genauen Leistungen sind im Architektenvertrag festgelegt.
    7. Frage: Kann ich das Architektenhonorar nachträglich reduzieren?
      Antwort: Eine nachträgliche Reduzierung des Architektenhonorars ist grundsätzlich möglich, wenn die erbrachten Leistungen mangelhaft sind oder wenn der Architekt seine vertraglichen Pflichten verletzt hat. In diesem Fall haben Sie möglicherweise Anspruch auf Schadensersatz oder Minderung des Honorars.
    8. Frage: Was ist ein Bausachverständiger?
      Antwort: Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über besondere Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich des Bauwesens verfügt. Er kann Gutachten erstellen, Baumängel beurteilen und bei Streitigkeiten zwischen Bauherren und Architekten vermitteln.

    🔗 Verwandte Themen

    • Architektenvertrag prüfen lassen
      Worauf Sie bei der Prüfung Ihres Architektenvertrags achten sollten.
    • HOAI-konforme Honorarberechnung
      Wie das Architektenhonorar nach HOAI korrekt berechnet wird.
    • Umgang mit Nachträgen beim Bau
      Wie Sie mit Nachträgen im Bauvertrag richtig umgehen.
    • Rechte und Pflichten des Bauherrn
      Welche Rechte und Pflichten Sie als Bauherr haben.
    • Bauabnahme richtig durchführen
      Wie Sie die Bauabnahme korrekt durchführen und Mängel dokumentieren.

  2. Architektenhonorar: Minder- vs. Eigenleistung – Klarstellung

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    und / oder
    8 % für Minder- oder Eigenleistung (Minderleistung, Eigenleistung) sind nicht 8 % für Minder- und 8 % für Eigenleistung.
    Der Rest des Beitrags zeugt nicht gerade von lauterer = vertragstreuer Einstellung.
    Wenn Sie mit Verschweigen Geld verdienen wollen, machen Sie es gegenüber dem Finanzamt. Die %-Sätze für Steuern sind höher.
    (keine Steuerberatung, bin nur Architekt)

  3. Architektenhonorar: Doppelte Berechnung bei Eigenleistung?

    doppelt
    Der Architekt möchte laut Mehrkostenaufstellung für Mehrkosten und Minderkosten und Eigenleistung 8 %.
    Deswegen bin ich ja der Meinung das hier doppelt kassiert wird.
    (wenn man es genau nimmt dreifach, da die Leistung ja bereits im Grundpreis enthalten ist) z.B. war für die Treppe ein Teppichbelag vorgesehen, ich möchte aber in Eigenleistung die Treppe fliesen. Hier werden laut Arch. der Minderpreis für den Teppichbelag und zusätzlich der geschätzte (4xso hohe!) Preis zur Kostenermittlung angesetzt. Kurz ein Beispiel zu den Eigenleistungen. Ich möchte einen zentralstaubsauger einbauen. Aus Kostengründen jedoch zunächst nur das Rohrsystem. Das Gerät soll irgend wann einmal nachgerüstet werden. Der Architekt setzt den fiktiven kompletten Anlagenpeis (mehr als das doppelte des Rohrsystems) für seine 8 % an. Ich bin schon für den fairen (lauteren) Umgang der Vertragspartnern, aber für eine Leistung zahlen die es nicht gibt?
    Gruß Uwe K.

  4. Eigenleistungen: Mehraufwand für Planer – Honorar gerechtfertigt?

    Märchen
    Es ist eim Märchen, dass ein Planer bei Eigenleistungen des Kunden Leistungen einspart.
    Meistens hat ein Planer exorbitante Mehrleistungen durch Koordination und Terminkontrolle zu erbringen.
    Der Kunde bringt den ganzen Bau durcheinander, weil Terminpläne und fremde Leistungen sowie Gewährleistungen tangiert werden.
    Es ist also nur rechtens, dass Planer mehr Honorar beanspruchen.
    • Name:
    • Herr Klaus

  5. Eigenleistung: Planungsaufwand – Abhängig vom Baufortschritt?

    das kommt doch wohl aber auf die Eigenleistung an
    also wenn ich da an unseren Bau denke: z.B. Malerarbeiten innen, Fliesenarbeiten, Innentüren.
    Da wäre überhaupt KEIN Mehraufwand an Planungsleistung gewesen, denn die Eigenleistungen lagen alle am Ende der Bauphase, nach Abschluss aller anderen Arbeiten ...
    Und nicht jeder Bauherr ist mit seiner Eigenleistung terminuntreu und muss vom Planer am Händchen geführt werden ... 😉
    Übrigens:
    Normalerweise ist es doch im üblichen Bauträger-Tagesgeschäft so, dass um Eigenleistung sich planerisch praktisch nicht mehr gekümmert wird. Da wird stillschweigend von ausgegangen, dass die Planung, (Schnittstellen-) Koordination etc. vom Bauherrn selber gemacht wird. Ich habe's jedenfalls teilweise so erlebt bzw. bei anderen Bauherrn so mitbekommen.
    Insofern ist die Frage des o.g. Fragestellers durchaus berechtigt.

  6. Architektenhonorar: Berechnungsgrundlage – Baukosten vs. Aufwand

    Foto von

    Honorarbasis
    Es gibt nur 2 praktikable Berechnungsgrundlagen für Honorare: entweder die Kosten des gesamten Bauwerks als Kenngröße für Umfang und Schwierigkeit der Planungsleistungen (vergleichbar dem Streitwert beim Anwalt) oder den Zeitaufwand des Planers. Genauso wenig wie Sie zum Anwalt oder Notar sagen "Fordern Sie vom Gegner nur 100 € ein, die weiteren drei Nullen mache ich später hin" oder "Beurkunden Sie als Kaufpreis 200 €, die weiteren Nullen trage ich in Eigenleistung ein", können Sie zum Architekten sagen "Beantragen Sie nur die Genehmigung für den Rohbau, planen Sie nur Leerrohre, berücksichtigen Sie nur die Leitungen für die Heizung, Kessel und Heizkörper schraube ich selbst hin".
    Wenn Sie das Gefühl haben, nur abkassiert zu werden, dürfen Sie keine Verträge schließen.

  7. Architektenhonorar: Eigenleistung – Unverständlicher Zuschlag?

    ja eben!
    denn wenn das Honorar nach der Bausumme berechnet wird, dann sind doch die o.g. 8 % für Eigenleistungen noch unverständlicher.
    Die Bausumme steht doch dann eh fest, ob einige Leistungen dabei dann Eigenleistung sind oder nicht. Ändern wird sich der Gesamt-Bauwert des Hauses bei gleicher Ausführung im Prinzip nicht. Somit auch nicht das Honorar. Wofür dann 8 % der Eigenleistungssumme mehr?
    Klar, bei Mehrleistungen erhöht sich die Bausumme, hier ändert sich das Honorars dementsprechend mit, aber bei Minderleistungen dann auch nach unten. Oder?

  8. Architektenhonorar: Wieso Honorar bei Eigenleistung?

    Foto von

    wieso mehr?
    Der Architekt will nichts anderes als 1x sein Honorar, unabhängig davon ob die Bauleistung in Eigenleistung erbracht wird oder von Firmen. Wieso soll er kein Honorar bekommen, wenn der Bauherr das Geplante später zur Hälfte selbst macht? Wieso soll er kein Honorar bekommen wenn der Bauherr die Hälfte des Geplanten zunächst weglässt und die spätere Ausführung "verschweigt"? Ich sehe in diesem Thread nur die Grundhaltung "wie zocke ich meinen Planer ab".

  9. Architektenhonorar: Zuschlag für zusätzliche Eigenleistungen?

    Ohne Aufwand
    Für die geplanten Leistungen soll der Arch. selbstverständl. sein Honorar bekommen. Aber die
    Eigenleistungen die hier gemeint sind, sind zuätzliche Leistungen (also keine aus dem
    ursprünlichen Bauumfang herausgenommenen!) die vollständig vom Bauherren ausgeführt
    werden und der Planer keinerlei Aufwand hat.
    Gruß Uwe K.

  10. Architektenhonorar: Berechnung mit Zuschlag für Eigenleistungen?

    ich habe das so verstanden
    dass er Architekt sein Honorar berechnet nach Bausumme PLUS Zuschlag 8 % für z.B. Eigenleistungen.
    Damit wäre der Planungsaufwand, der ja den kompletten Bau beinhaltet, für die Eigenleistungen quasi nochmal oder zumindest höher berechnet worden.
    Auch für Minderleistungen entsteht hier ein ZUSCHLAG (richtig wäre eine Verminderung, da sich ja die Bausumme vermindert).
    Natürlich ist es nicht OK, den Bau fiktiv an allen möglichen Punkten abzuspecken (alles Mögliche als Minderleistungen herauszunehmen), lediglich um das Architektenhonorar zu vermindern. Aber wo ist da die Grenze?
    Beispiel:
    Wenn man bei einem Architektenhaus mit "Ausbaureserve im DGAbk." das DG erst in einigen Jahren ausbauen will  -  wird der volle Bausummenwert des komplett ausgebauten DG (fünfstellige Eurosumme) schon heute in der Berechnung des Architektenhonorars einbezogen? Hm ...

  11. Architektenhonorar: Ausbaureserve planen – Kompletthonorar?

    Foto von

    ganz einfach
    @Aselmeyer:
    Sagt der Bauherr: planen Sie so, dass ich das DGAbk. später ausbauen kann, fällt für das DG Grundlagenermittlung an (z.B. Klärung: darf man), es fällt Vorentwurf und Entwurf an, je nachdem wie tief die Planung dafür gehen soll (z.B. Vorgabe "ich will da später mal Bad + 2 Schlafzimmer einbauen"). Soll der Ausbau gleich mitgenehmigt werden, fällt auch LPh 4 Genehmigungsplanung dafür an. Die anrechenbaren Kosten enthalten also das DG im fertigen Zustand. Wird im Zuge der Baumaßnahme das DG weder werkgeplant noch ausgeschrieben noch ausgebaut, fällt kein Honorar für LPh 5-8 dafür an. Diese Leistungsphasen werden für das klar abgegrenzte DG einfach nicht beauftragt. Baut der Bauherr 1 Jahr später aus, ohne den Architekten nochmal zu bemühen, fällt natürlich auch kein Honorar mehr an.
    Umgekehrt: wird zunächst der Vollausbau geplant (nebst Baugenehmigung), aber dann lediglich nicht gebaut, ist es falsch, wegen dieser "Minderleistung" das Kompletthonorar aller Phasen (hier die 8 %) für die nicht ausgeführte Leistung zu streichen. Schließlich wurde geplant und ausgeschrieben.
    @Fragesteller:
    Der geschlossene Vertrag weicht von der HOAIAbk. ab. Das ist Ihr Problem. Die HOAI selbst regelt das Ganze sehr klar und logisch, siehe oben.

  12. Architektenhonorar: Erklärung zur Honorarberechnung verständlich

    @Bruno
    die Erklärung leuchtet ein. Und so ähnlich hatte ich mir das eigentlich sowieso gedacht.

  13. HOAI §10: Architektenhonorar – Abgestufte Kostenermittlung

    Foto von

    die HOAIAbk. noch genauer erklärt
    § 10 der HOAI sieht eine abgestufte Ermittlung der anrechenbaren Kosten und damit auch des daraus resultierenden Honorars für bestimmte Leistungsphasen vor:
    Anr. Kosten und Honorar für die LPh 1-4 (bis Genehmigungsplanung) werden nach der dazu gehörigen Kostenschätzung, ggf. nach der Kostenberechnung ermittelt.
    Anr. Kosten und Honorar für die LPh 5-7 (Werkplanung, Ausschreibung) werden nach der dazu gehörigen Kostenberechnung ermittelt.
    Anr. Kosten und Honorar für die LPh 8-9 (Bauleitung, ggf. Dokumentation) werden nach der Kostenfeststellung berechnet.
    Eine Abgrenzung findet also zumindest zwischen Planung und Ausführung statt.
    Zwei Beispiele:
    1. Entfallen bei Bauausführung Bauleistungen, die geplant waren, fällt dafür Honorar nur nach der Kostenberechnung für die Planung an, weil darin die Leistungen noch enthalten waren. Die entfallenen Leistungen tauchen in der Kostenfeststellung nicht mehr auf, somit mindert sich das Honorar für die Bauleitung.
    2. Möchte der Bauherr während der Bauausführung zusätzliche Dinge, fällt dafür kein Honorar für die früheren Leistungsphasen an, weil die Zusatzwünsche da noch nicht bekannt und in der Kostenberechnung zur Planung nicht enthalten waren.
    Denkbar ist im Fall der Eigenleistung, dass der Bauherr für die Zusatzleistung auch die Angebotseinholung und Bauleitung übernimmt. Wenn wesentliche Teile von Grundleistungen dem Architekten nicht übertragen werden, fällt auch kein Honorar dafür an. Ein zusätzlicher Koordinierungs- und Einarbeitungsaufwand (Koordinierungsaufwand, Einarbeitungsaufwand) ist zu berücksichtigen (§ 5 HOAI). Den sollte man nicht unterschätzen, wie Herr Klaus schon festgestellt hat.
  14. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Architektenhonorar bei Minderkosten & Eigenleistungen: Rechtmäßige Berechnung?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Rechtmäßigkeit der Honorarberechnung von Architekten bei Minderkosten und Eigenleistungen des Bauherrn. Es wird hinterfragt, ob ein Zuschlag von 8% auf Minder- oder Eigenleistungen gerechtfertigt ist, insbesondere wenn das Honorar bereits auf Basis der Bausumme berechnet wird. Die Notwendigkeit von Mehraufwand für den Planer durch Eigenleistungen wird kontrovers diskutiert. Die HOAIAbk.-konforme Berechnung des Architektenhonorars wird erläutert.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Eigenleistungen: Mehraufwand für Planer – Honorar gerechtfertigt? kann es durch Eigenleistungen zu erheblichem Mehraufwand für den Planer kommen, was ein höheres Honorar rechtfertigen kann. Dies steht im Gegensatz zur Annahme, dass Eigenleistungen immer zu einer Reduzierung des Planungsaufwands führen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag HOAI §10: Architektenhonorar – Abgestufte Kostenermittlung erklärt, dass die HOAI eine abgestufte Ermittlung der anrechenbaren Kosten für verschiedene Leistungsphasen vorsieht. Dies bedeutet, dass das Honorar für die Genehmigungsplanung auf Basis einer Kostenschätzung berechnet wird, während die Werkplanung und Ausschreibung auf einer detaillierteren Kostenberechnung basieren.

    💰 Zusatzinfo: Es wird diskutiert, ob ein Architekt doppelt kassiert, wenn er sowohl auf die Bausumme als auch auf Minderkosten und Eigenleistungen einen Prozentsatz berechnet (siehe Architektenhonorar: Doppelte Berechnung bei Eigenleistung?). Dies ist besonders relevant, wenn die Eigenleistungen bereits im Grundpreis enthalten sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten ihren Architektenvertrag genau prüfen und sich über die Berechnungsgrundlagen des Honorars informieren. Es ist ratsam, im Vorfeld zu klären, wie Eigenleistungen und Minderkosten im Architektenvertrag berücksichtigt werden und wie sich dies auf das Architektenhonorar auswirkt. Eine transparente Kommunikation mit dem Architekten ist entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden. Weitere Informationen zur Honorarberechnung finden Sie im Beitrag Architektenhonorar: Berechnungsgrundlage – Baukosten vs. Aufwand.

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