Baufinanzierung
Separate Finanzierung von Grundstück und Neubau - welche Beimischung?
Ich plane den Erwerb eines Grundstücks von privat für EUR 120.000 (plus Kaufnebenkosten). Darauf befindet sich ein Abrisshaus, welches lt. KVA für ca. EUR 25.000 zu entfernen wäre. Anfang nächsten Jahres (ca. April 2013) soll darauf ein Haus für ca. EUR 250.000 gebaut werden, incl. Außenanlagen. Erschließung ist bereits vorhanden.
Das ggw. liquide Eigenkapital beträgt ca. EUR 105.000, bis Baubeginn kommen nochmal ca. EUR 15.000 aus lfd. Überschüssen und Sondereffekten hinzu.
Da das Grundstück etwas mehr kostet, als ggw. an EKA zur Verfügung steht, stehe ich vor der Entscheidung, ob ich hierfür bereits ein Baudarlehen aufnehmen soll oder hierfür lieber einen normalen Privatkredit verwende. Letzteres scheint mir trotz des höheren Zinssatzes erstmal besser, da ich sonst beim Bauvorhaben an die erste Bank gebunden bin (ansonsten hätte man ja zwei Gläubiger im Grundbuch), und man ein Privatdarlehen kostenfrei vorzeitig tilgen kann, wenn die o.g. Zusatzeinnahmen eingehen. Das Grundstück würde dann 100 % mir gehören und könnte als Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden.
Meine Hauptsorge ist folgende: besteht das Risiko, dass die Bank die o.g. Abrisskosten nicht als finanzierbare/besicherbare Herstellungskosten ansehen würde (ich diese also wie die Kaufnebenkosten selbst entrichten müsste)? Dies wäre schlecht, da das liquide EK (bis auf eine Schonreserve) für den Grundstückskauf aufgezehrt wurde. Im schlechtesten Fall wäre das Vorhaben dann nicht mehr realisierbar.
Der Berater in meiner Hausbank war hiermit etwas überfragt - er sagte, dies würde fallweise geprüft .... falls jemand von Ihnen mit einer ähnlichen Situation zu tun hatte, wäre ich für Erfahrungswerte o.a. Meinungen sehr dankbar.
(PS: Falls es etwas zur Sache tut: Der Verkehrswert des Grundstücks nach Bodenrichtwert beträgt in etwa den Kaufpreis plus die Abrisskosten)
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Editieren Guten Tag Herr Barmus, Grundlage der Beleihungswertermittlung ...
Guten Tag Herr Barmus,
Grundlage der Beleihungswertermittlung von unbebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert.
Wie Sie anmerkten, wurden die Abbruchkosten im Grundstückskaufpreis berücksichtigt. Das bedeutet, dass der Grundstückswert nach Beräumung nach Bodenrichtwert 145.000 Euro beträgt.
Wenn Ihr Bankberater an dieser Stelle bereits aussteigt, dann Gute Nacht für das eigentliche Bauvorhaben.
Zu Ihren Möglichkeiten: Richtig ist es, die Differenz zwischen Kaufpreis und Eigenkapital nicht über einen langfristigen Baukredit zu finanzieren, solange das Bauvorhaben und damit der endgültige Finanzierungspartner noch nicht feststehen. Sie können die Differenz mit einem Privatkredit finanzieren, müssen jedoch u.U. mit der Gefahr leben, dass die spätere Baufinanzierungsbank den Privatkredit nicht ablöst und Sie so eine zusätzliche Belastung zur Baufinanzierungsrate tragen müssen.
Eine elegante Lösung wäre die Zwischenfinanzierung über ein variables Baudarlehen mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Banken verlangen dafür zwar in der Regel eine Bearbeitungsgebühr zwischen 1 % und 3 % der Darlehenssumme und hinzu kommen noch die Kosten der Grundschuldeintragung und eventuellen späteren Grundschuldumschreibung, aber Sie können davon ausgehen, dass die Vorlast von der Baufinanzierungsbank übernommen wird und Sie nicht auf einem Privatkredit u.U. sitzen bleiben.
Viele Grüße
RK
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Danke für die hilfreiche Antwort
Vielen Dank für die sehr hilfreiche Antwort, die ich leider erst jetzt entdeckt habe. Eine Zwischenfinanzierung im von Ihnen skizzierten Sinne hatte mir auch bereits vorgeschwebt, wird aber offenbar von Banken nicht sehr aktiv angeboten. Zudem scheint es auch hier wieder Mindestlosgrößen von EUR 100.000 o.ä. zu geben, so dass nicht klar erscheint, ob sich dies im hiesigen Fall zum Auffüllen der rel. kleinen EKA-Lücke eignet. Dennoch vielen Dank für Ihre Antwort. Freundliche Grüße S.Barmus