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Grundschuldaufteilung bei Finanzierung mit mehreren Banken
BAU-Forum: Baufinanzierung

Grundschuldaufteilung bei Finanzierung mit mehreren Banken

Die Situation: Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus (3 Wohnungen), Verkehrswert ca. 300.000 €. 2 Wohnungen gehören uns bereits, die 3. wollen wir nun noch hinzukaufen. Perspektivisch sollen 2 Wohnungen als Masionette umgebaut werden. Das Grundbuch ist vollkommen frei von Eintragungen.
Zum Kauf der 3. Wohnung werden 100.000 € benötigt.
50.000 € sollen dabei über einen Bausparvertrag finanziert werden (zu 50 % angespart).
50.000 € sollen über ein Hypothekendarlehn finanziert werden.
Ca. ein Jahr später werden weitere 90.000 € für den Umbau zur Masinette benötigt.
40.000 € sollen über einen 2. Bausparvertrag finanziert (zu 50 % angespart, gleicher Anbieter) werden.
50.000 € sollen über ein weiteres Hypothekendarlehn finanziert werden.
Zentrale Frage: Wie muss ich vorgehen, um bei der 2. Finanzierung noch gute Karten gegenüber den Banken zu haben?
Weitere Fragen:
  • Spielt es für Banken eine Rolle an welcher Stelle Sie im Grundbuch stehen, wenn die Finanzierung unter 60 % des Verkehrswertes der Immobilie liegt?
  • Wie muss ich bei der Eintragung einer Grundschuld vorgehen? Trage ich beispielsweise einmal 150.000 € ein und kann ich diese dann zu je einem drittel an verschiedene Banken abreten? Oder sollte man 3 * 50.000 € eintragen lassen (50 T Hypothek 1,50 T Hypothek 2, ca. 50 T Bausparkasse)?

  1. Spielt es für Banken eine Rolle an ...

    Foto von Vinzenz Hillermann

    • Spielt es für Banken eine Rolle an welcher Stelle Sie im Grundbuch stehen, wenn die Finanzierung unter 60 % des Verkehrswertes der Immobilie liegt?

    Antwort: Im Prinzip spielt es bei eigengenutzten Immobilien keine Rolle. Wird eine Wohnung vermietet ist es gegebenenfalls etwas anders. Aber die Frage ist auch, wer die 60 % Grenze festlegt. Das ist ja Bankentscheidung wie die mit dem Vorrang umgehen.

    • Wie muss ich bei der Eintragung einer Grundschuld vorgehen? Trage ich beispielsweise einmal 150.000 € ein und kann ich diese dann zu je einem drittel an verschiedene Banken abreten? Oder sollte man 3 * 50.000 € eintragen lassen (50 T Hypothek 1,50 T Hypothek 2, ca. 50 T Bausparkasse)?

    Antwort: Geht nur wenn es sich um eine Bank handelt. Von vorne herein gleich mehr an Grundschuldeintragung vorzunehmen geht eigentlich nicht.
    Es ist auch so, dass man hier den gesamten Fall betrachten soll.
    Kauf und Umbau also € 100.000 jetzt und € 90.000 gleich mit dazu. Die Bank prüft den Fall dann gleich mit einer Belastung von € 190.000
    Sie schreiben ja den Anbieter bereits zu haben für die Bausparverträge. Insofern teilen Sie der Bausparkasse doch einfach Ihr gesamtes Vorhaben mit?
    Wenn die mit der Komplettlösung einverstanden ist, dann kann man natürlich gleich eine höhere Grundschuldeintragung vornehmen. Ist ja billiger.
    Wo haben Sie den Bausparvertrag?

  2. Die Bausparer sind bei der BHW. Der zweite ...

    Die Bausparer sind bei der BHW.
    Der zweite Teil der Finanzierung soll unabhängig bleiben, da der Zeitpunkt des Umbaus flexibel sein soll.
    Wie sieht es da z.B. mit einer "Eigentümergrundschuld" an erster Stelle aus, die man bei der 2. Finanzierung einer Bank als Sicherheit anbieten kann? Macht sowas Sinn?
    60 % / 80 % scheinen gängige Grenzen für die Banken zu sein. Über Erfahrungen bei Teilstückelungen liest man leider recht wenig, da wohl selten.

  3. Keine Eigentümergrundschuld

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Legen Sie beim Erstgespräch alle Karten auf den Tisch.
    Wenn die Rahmendaten passen wird die BHW sicherlich jetzt beim Kauf eine höhere Grundschuld eintragen lassen.
    Eigentümergrundschulden werden von Banken oft nicht akzeptiert
    da z.B. die sofortige Vollstreckungsklausel (§ 800 ZPO ) fehlt.

  4. Nachfinanzierung offen halten

    Das würde die BHW sehr gerne machen, allerdings sind anderswo die Konditionen für ein Hypothekendarlehn besser, zumindest solange das Grundbuch sauber ist.
    • Also gibt es keinen "Trick" auch für die Nachfinanzierung gute Karten zu haben?
    • Wenn die Einkommensverhältnisse klar sind, wie sieht es dann erfahrungsgemäß aus ein Darlehen zu bekommen bei einem Beleihungswert unter 60 % aber dem 3. Rang? Hier fehlen leider die Erfahrungen.

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