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Finanzierung Mehrfamilienhaus
BAU-Forum: Baufinanzierung

Finanzierung Mehrfamilienhaus

Wir möchten uns als Anlageobjekt ein kleines Mehrfamilienhaus kaufen. Vielleicht nicht sofort aber in den nächsten Jahren stehen Modernisierungen wie Fassadenisolierung, neue Fenster usw. an. Für uns stellt sich momentan die Frage wie wir den Kauf am besten finanzieren.
Ich möchte die Zinsen auf 15 Jahre festlegen.
Ist für ein Anlageobjekt ein gewöhnliches Annuitätendarlehen besser als andere Optionen (welche?).
Einige Banken raten zu einem Bausparvertrag, der dann nach 15 Jahren greift und eine günstige Restfinanzierung sichert.
Interessant finde ich auch die Möglichkeit eines Darlehens bei dem die Tilgung erst am Ende also nach 15 Jahren erfolgt, dies hätte insbesondere steuerliche Vorteile, da über die gesamte Laufzeit gleichhohe Zinsen zu zahlen sind, die wiederum absetzbar sind. Wir zahlen jedoch als Angestellte nur etwa 1 000,- € Steuern pro Monat.
Sind bei dieser Art Darlehen die effektiven Zinsen gleich hoch wie bei einem Annuitätendarlehen?
Dann haben wir noch eine Frage zu den kfw-Mitteln für die spätere Modernisierung. Welche Banken sollte man nicht berücksichtigen wenn man es sich nicht verbauen möchte evtl. später kfw-Mittel zu beantragen. Wir haben bedenken, dass wir jetzt vielleicht ein paar Zehntel Zinsen einsparen aber später keinen weiteren Kredit mehr erhalten. Ist diese Sorge begründet?
  • Name:
  • schmidt

  1. Bei allen Finanzierungsarten gilt:

    Lassen Sie sich die EFFEKTIVEN Kosten (inkl. aller Nebenkosten) korrekt und sauber ausrechnen.
    Also Wieviel der Kredit am Ende der Laufzeit wirklich gekostet hat (auch der "Bausparkredit").
    Nur so können Sie die einzelnen Kredite und Varianten vergleichen. Nur %-Sätze vergleichen hilft nicht.
    KfW können Sie eigentlich bei allen Banken beantragen (Ok, bei Online-Banken dürfte es etwas schwieriger werden).
    Oftmals hat die Bank aber nicht ganz so viel Interesse an einem Kfw (ist meist nicht viel dabei "verdient").
    Vielleicht bietet ja die Bank dann selber einen günstigen Kredit an.
    Ansonsten mal hier die Suchfunktion bemühen. Da werden Sie viele (auch Kontroverse Beiträge) dazu finden.

  2. Überlegung

    Foto von Vinzenz Hillermann

    hallo
    im Prinzip sind 15 Jahre Zinsfestschreibung eine feine Sache.
    ob annuitätendarlehen besser ist als andere müssen sie selber entscheiden.
    tilgen müssen sie es auf jeden fall.
    der effektive Zinssatz hat nichts mit der Tilgungsart zu tun
    egal wie sie tilgen, hinter jedem Modell gibt es einen nominal und effektivzinssatz.
    da werden sie hier wahrscheinlich viele verschieden Antworten.
    einen Tipp aber gebe ich ihnen aus meiner Erfahrung als langjähriger bearbeiter von Darlehensanträgen.
    betrachten sie immer die Gesamtfinanzierung.
    egal wo, wenn sie jetzt ein Darlehen erhalten bei einer Bank heißt das niemals dass sie auch die Nachfinanzierung erhalten.
    wenn sie jetzt nur die Hauptfinanzierung möchten und die Fensterfinanzierung später, dann folgende Vorschläge:
    • sagen sie der Bank, sie soll jetzt die Gesamtfinanzierung prüfen
    • macht die Bank mit, dann tragen sie jetzt eine so hohe Grundschuld ein wie sie insgesamt benötigen
    • sie können sich auch einen Satz in den Darlehensvertrag einbauen lassen wo etwa sinngemäß steht, dass bonitätsmäßig stand jetzt das gesamte Darlehen gemacht werden würde. das geht immer.

    berücksichtigen sie bitte, dass Banken von der nettokaltmiete
    ca. 20 % Bewirtschaftungskosten pauschal abziehen. es wird also niemals die nettokaltmiete zu 100 % für ihre Bonität berücksichtigt.
    für rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

  3. Klingt jetzt

    vielleicht etwas hart, aber wer anlegen will, sollte das Geld übrig haben. Also mit Dingen wie Instandhaltungsrücklage, Abrechnungskosten, Leerstandsrisiko, gewerblicher Vermietung, langfristige Gewinnerzielungsabsicht (Liebhaberei), Abschreibung, Energiepass usw. gründlich beschäftigen.
    " ... günstige Restfinanzierung sichert": Ein 'Anlageobjekt' sollte genug laufenden Ertrag liefern, dass teure Ansparspäßchen wie BSV nicht nötig sind, sonst ist es kein Anlageobjekt. Endfällige Tilgung ist immer gut, wenn die eigene Steuer hoch genug ist. Ich bezweifle allerdings, dass bei dem genannten Steuerbetrag ein großer Effekt da ist (es sei denn, wir diskutieren wieder einmal Aktienfonds als Ansparanlage ...).
    Es könnte helfen, mal eine Liquiditätsplanung für die nächsten 5 Jahre aufzustellen (Mieteinnahmen, Rücklage aus Mieteinnahmen, evtl. fällige Sparverträge/Lebensversicherungen, Sparanteil aus Einkommen) und dann zu überlegen, wann wieviel für Modernisierungen nötig ist (z.B. sollte die Miete Rücklagen in Höhe von 2 % = Abschreibung/Jahr erlauben, da kommt dann einiges zusammen). Das sollte eine individuell passende Finanzierung zu einer Anlage aber sowieso beinhalten, sonst ist der Berater faul oder imkompetent.
    Gruß
    VL

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