KfW-Darlehen & Beleihungswert beim Hausbau: Was bedeutet das für die Finanzierung?
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KfW-Darlehen & Beleihungswert beim Hausbau: Was bedeutet das für die Finanzierung?

Hallo,
kann mir jemand erklären, was diese Aussage zu bedeuten hat?
" KfW-Darlehen werden für die Konditionsfindung nicht in den Beleihungsauslauf eingerechnet! "
Quelle:

Wir haben uns ein Bauvorhaben ausrechnen lasen. Gesamtkosten 189000 €. 137000 müssen über normales Bankdarlehen finanziert werden, der Rest kann über KfW laufen.
Eigenkapital ist nicht vorhanden.
Dann noch eine Frage. Wenn ich den Finanzierungsbetrag bei

Jemand eine Ahnung wie das laufen soll?
Grüße, Markus Fensch

  • Name:
  • Markus Fensch
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Die Aussage, dass KfW-Darlehen bei der Konditionsfindung nicht in den Beleihungsauslauf eingerechnet werden, bedeutet, dass die Bank bei der Berechnung der Zinsen für Ihr Baudarlehen die KfW-Förderung nicht als Teil des gesamten Kreditbetrags berücksichtigt, der durch die Immobilie abgesichert ist.

    Vereinfacht: Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Wert der Immobilie. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser sind in der Regel die Zinskonditionen. Da KfW-Darlehen oft staatlich gefördert und somit als sicherer gelten, werden sie bei dieser Berechnung manchmal nicht berücksichtigt, was zu besseren Konditionen für den restlichen Darlehensbetrag führen kann.

    Wichtig: Dies ist nicht bei allen Banken gleich. Einige Banken rechnen KfW-Darlehen sehr wohl in den Beleihungsauslauf ein. Es lohnt sich, Angebote verschiedener Banken zu vergleichen.

    👉 Handlungsempfehlung: Fragen Sie bei Ihrer Bank konkret nach, wie KfW-Darlehen bei der Berechnung des Beleihungsauslaufs berücksichtigt werden und vergleichen Sie die Konditionen mit und ohne Berücksichtigung des KfW-Darlehens.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Beleihungswert
    Der Beleihungswert ist der von der Bank vorsichtig geschätzte Wert einer Immobilie, der als Sicherheit für ein Darlehen dient. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert, um mögliche Wertminderungen abzudecken.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Marktwert, Gutachten.
    Beleihungsauslauf
    Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Er gibt das Risiko für die Bank an.
    Verwandte Begriffe: Beleihungswert, Kreditsumme, Risiko.
    KfW-Darlehen
    KfW-Darlehen sind zinsgünstige Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die für verschiedene Zwecke, wie z.B. energieeffizientes Bauen oder Sanieren, vergeben werden.
    Verwandte Begriffe: Förderung, zinsgünstig, staatlich.
    Konditionsfindung
    Die Konditionsfindung ist der Prozess, bei dem die Bank die individuellen Zinskonditionen für ein Darlehen festlegt. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt.
    Verwandte Begriffe: Zinsen, Zinssatz, Bonität.
    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das ein Kreditnehmer in die Finanzierung einbringt. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist das Risiko für die Bank.
    Verwandte Begriffe: Vermögen, Finanzierung, Kredit.
    Finanzierungsbetrag
    Der Finanzierungsbetrag ist die Summe, die ein Kreditnehmer benötigt, um ein Bauvorhaben oder eine Immobilie zu finanzieren. Er setzt sich aus Eigenkapital und Fremdkapital (Darlehen) zusammen.
    Verwandte Begriffe: Darlehen, Kreditsumme, Gesamtkosten.
    Verkehrswert
    Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert einer Immobilie, der sich durch Angebot und Nachfrage ergibt. Er kann von einem Gutachter ermittelt werden.
    Verwandte Begriffe: Beleihungswert, Marktwert, Immobilienwert.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist der Beleihungswert?
      Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den die Bank als Sicherheit für ein Darlehen langfristig akzeptiert. Er wird in der Regel konservativer geschätzt als der Verkehrswert, um mögliche Wertschwankungen zu berücksichtigen.
    2. Was ist der Beleihungsauslauf?
      Der Beleihungsauslauf ist das prozentuale Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie. Er gibt an, wie hoch das Risiko für die Bank ist. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet ein geringeres Risiko und führt oft zu besseren Zinskonditionen.
    3. Warum werden KfW-Darlehen manchmal nicht in den Beleihungsauslauf eingerechnet?
      KfW-Darlehen sind staatlich gefördert und gelten daher als besonders sicher. Einige Banken berücksichtigen diese Sicherheit, indem sie KfW-Darlehen bei der Berechnung des Beleihungsauslaufs nicht einbeziehen, was zu besseren Konditionen für den restlichen Darlehensbetrag führen kann.
    4. Wie wirkt sich ein höherer Beleihungsauslauf auf die Zinsen aus?
      Ein höherer Beleihungsauslauf bedeutet ein höheres Risiko für die Bank, da ein größerer Teil des Darlehens durch den Wert der Immobilie abgesichert werden muss. Daher verlangen Banken in der Regel höhere Zinsen für Darlehen mit einem höheren Beleihungsauslauf.
    5. Sollte ich verschiedene Angebote für die Baufinanzierung vergleichen?
      Ja, es ist sehr empfehlenswert, verschiedene Angebote von unterschiedlichen Banken einzuholen und zu vergleichen. Die Konditionen und die Berücksichtigung von KfW-Darlehen im Beleihungsauslauf können sich stark unterscheiden. Ein Vergleich kann Ihnen helfen, die günstigste Finanzierung für Ihr Bauvorhaben zu finden.
    6. Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
      Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert einer Immobilie, der sich durch Angebot und Nachfrage ergibt. Der Beleihungswert hingegen ist ein vorsichtiger geschätzter Wert, der von der Bank zur Absicherung des Darlehens herangezogen wird. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert.
    7. Was bedeutet Konditionsfindung im Zusammenhang mit einem Darlehen?
      Die Konditionsfindung bezieht sich auf den Prozess, bei dem die Bank die individuellen Zinskonditionen für ein Darlehen festlegt. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie z.B. die Bonität des Kreditnehmers, der Beleihungsauslauf und die aktuellen Marktzinsen.

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  2. KfW-Darlehen: Beleihungsauslauf & Konditionen – Erläuterung

    KfW-Darlehen werden für die Konditionsfindung nicht in den Beleihungsauslauf eingerechnet
    Hallo Markus,
    wie es funktioniert, können sie hier

    nachlesen.
    Beste Grüße

  3. KfW-Förderung: Vorteile & Anrechnung wie Eigenkapital!

    Gut erklärt ...
    Gut erklärt diesen Zusammenhang der Link im Kommentar von Herrn Munder. Ist auf jeden Fall lesenswert.
    Nicht nur das KfW-Programm 124, bei dem im Übrigen bis zu 30 % der Gesamtinvestition (und da zählen auch Nebenkosten dazu, also bei Ihnen dann ca. 56.700 €) via KfW finanziert werden könnten. Auch andere KfW-Programme können bei immer mehr Banken (als Nachrangdarlehen) wie Eigenkapital behandelt werden. Das führt dann zu den im o.g. Link genannten Vorteilen.
    Zusätzlich bieten einige Banken einen "Rabatt" auf den KfW-Zins an (DiBa z.Z. z.B. 0,5 %, auch für diverse Programme).
    Um hier richtig abwägen zu können, sollte man vielleicht professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.
    MfG H.B.
  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

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    KfW-Darlehen & Beleihungswert: Optimale Finanzierung beim Hausbau

    💡 Kernaussagen: KfW-Darlehen werden bei der Konditionsfindung nicht in den Beleihungsauslauf eingerechnet, was zu besseren Zinskonditionen führen kann. Bis zu 30% der Gesamtinvestition können über KfW finanziert werden, inklusive Nebenkosten. Einige Banken behandeln KfW-Programme als Eigenkapital, was zusätzliche Vorteile bringt. Der Beitrag KfW-Förderung: Vorteile & Anrechnung wie Eigenkapital! erklärt diesen Zusammenhang sehr gut.

    ✅ Empfehlung: Es ist ratsam, verschiedene KfW-Programme zu prüfen, da diese als Nachrangdarlehen bei immer mehr Banken wie Eigenkapital behandelt werden können. Dies kann sich positiv auf den Beleihungswert und somit auf die Konditionen der Hausbau Finanzierung auswirken.

    💰 Zusatzinfo: Durch die Einbeziehung von Nebenkosten in die KfW-Finanzierung kann der benötigte Finanzierungsbetrag über ein Bankdarlehen reduziert werden. Dies kann sich wiederum positiv auf den Beleihungsauslauf auswirken.

    👉 Handlungsempfehlung: Lesen Sie den verlinkten Blog-Artikel im Beitrag KfW-Darlehen: Beleihungsauslauf & Konditionen – Erläuterung, um die Funktionsweise der KfW-Darlehen im Detail zu verstehen. Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf KfW-Förderung haben und wie diese Ihre Finanzierung optimieren kann.

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