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Finanzierungsplan / Hauskauf sinnvoll?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Finanzierungsplan / Hauskauf sinnvoll?

Hallo liebe Gemeinde,
bin ein begeisterter Leser dieses Forums. Nun ist es Zeit, dass ich mal mein Anliegen hier zu Tage bringe. Natürlich habe ich das Forum nach ähnlichen Beiträgen durchforstet, aber jeder Finanzierung ist doch wohl individuell.
Meine Familie und ich planen den Erwerb eines RHM (schlüsselfertig) im Raum Stuttgart. Mom. ist unsere 3 Zimmerwohnung schuldenfrei (Wert ca. 125.000 EUR). Würde mal gerne meine Eckdaten zu diesem Vorhaben nennen.
ETW +125.000 €
EKAbk. +50.000 €
RHM -270.000 €
Notar, Steuer -13.500 €
Möbel, Küche -15.000 €
Kreditbedarf ca. -125.000 €
Einkommen:
Ehegattin momentan Mutterschutz 3 Kinder (ab 2010 wieder netto 600 €)
Gehalt: netto 2000 € (Firmenwagen)
Kindergarten: 450 €
Keine sonstigen Kredite oder Raten zu bezahlen.
Ist dieses Vorhaben realisierbar und im Rahmen. Haben das RHM schon besichtigt und es sagt uns sehr zu. Auf einen Preisnachlass hin, sagte man uns "wir melden uns zu einem Abschlussgespräch am Montag". Bevor ich mich auf den Weg zu den Kreditinstituten mache, würde ich mal gerne Ihre Meinung dazu hören
Vielen Dank
Grüße
Mehmet Karayel

  1. Bitte nochmals meinen Thread anschauen!

    Hallo miteinander,
    könnten Sie mich bitte jem. meine Fragen nochmals durchlesen und seine Meinung dazu äußern. Ich lege schon viel Wert auf die kompetente Meinung dieses Forums.
    1974: Finanzierungsplan / Hauskauf sinnvoll?
    Vielen Dank
    M. K

  2. Sinnvoll ja,

    ob es aber funktioniert, weiß man vorher nie.
    Aber rechnerisch haben Sie ja noch 850 € übrig. Bei einem Darlehensbedarf von 125.000 € spricht nichts dagegen.
    Die einzigen Fragen: bekommen Sie die ETW auch so schnell verflüssigt, wie Sie das brauchen? Denn irgendwie will der Verkäufer ja 270.000 € sehen, wenn er verkauft, und nicht heute 145.000 und nächsten Monat 125.000 €.
    rein von den Zahlen her sollte es aber keine Probleme geben.

  3. Vielen Dank für die Antwort. Ich denke die ...

    Vielen Dank für die Antwort.
    Ich denke die Wohnung würde ziemlich schnell für den Betrag (Daimmlerstadt/Sindelfingen) über den Tisch gehen. Es sind einige Interessenten aus dem näheren Umfeld da. Für mich war es wichtig dass ich mich an diesem Vorhaben auf schwäbsich "net verhebe" Der Neubau wird auch erst zum Aug. 07 fertig werden.
    Meine Hausbank meinte (telefonisch) aber bei einem 5-Personenhaushalt wird das knapp bei Ihrem Einkommen momentan. Am Freitag gibt es dann ein persönliches Gespräch mit dem Berater und ich werde mehr wissen.
    Grüße
    M. K.

  4. Unsinn!

    Wozu die Hausbank?
    Gehen Sie zu einem Onlinevermittler und lassen sich von dem ein Angebot erstellen. Deren Zinsen sind meist deutlich niedriger.
    Lassen Sie sich vor Ihrem Termin bei dem Berater die Antragsunterlagen geben, dann wissen Sie, was für Angaben die benötigen.
    In der Selbstauskunft stehen meist die Angaben drin, mit denen die Bank rechnet. Und da sehen Sie, was nach Bankansicht zur Finanzierung übrig ist. Auf jeden Fall wäre es töricht, sich mit der Hausbank zufrieden zu geben!
    Vielleicht ist es auch nur Strategie? Heute ganz zerknirscht feststellen, dass es schwierig wird und morgen freudestrahlend die hohen Zinsen präsentieren und sagen "Das haben wir nur für Sie hinbekommen! ".
    Holen Sie sich Angebote von Onlinevermittlern und halten Sie dem das vor die Nase. Die Ersparnis von wenigen Null-Komma-Prozenten macht hinten heraus eine forsche Summe.
    Nehmen wir doch 125.000 € bei 15-jähriger Zinsbindung und 8 % Annuität:
    Restschuld bei 4,5 % Zinssatz: 31.515 €
    Restschuld bei 4,6 % Zinssatz: 33.432 € (1.917 € Mehraufwand)
    Restschuld bei 4,7 % Zinssatz: 35.386 € (3.871 € Mehraufwand)
    Wozu die Filialbank oder gar die Hausbank? Macht absolut keinen Sinn! Wenn nicht sogar Schaden.

  5. Hallo, danke für die Antwort. Natürlich werde ich ...

    Hallo,
    danke für die Antwort. Natürlich werde ich hier Angebote vergleichen oder vergleichen müssen. Bei den Onlinediensten habe ich mich auch umgeschaut im

    Eine letzte Frage von einem Laien was bed. 8 % Annuität? Und wie hoch wäre die monatliche eff. Belastung für diese Konstellationen?
    Restschuld bei 4,5 % Zinssatz: 31.515 €
    Restschuld bei 4,6 % Zinssatz: 33.432 € (1.917 € Mehraufwand)
    Restschuld bei 4,7 % Zinssatz: 35.386 € (3.871 € Mehraufwand)
    "Was wir wissen ist ein Tropfen, was wir nicht wissen ist ein Meer" chinesiche Weisheit
    Vielen Dank.
    M. K

  6. Annuität

    ist die Zahlung, die Sie per annum zu leisten haben. Meine Meinung ist die, dass man sich mindestens 8 % Annuität leisten können muss.
    Wenn also Ihr Zinssatz 4,5 % nominal beträgt, sollten Sie noch 3,5 % übrig haben, um die Tilgung davon zu begleichen. Das heißt nicht, dass Sie 3,5 % jedes Jahr zur Bank schieben, sondern dass Sie soviel einplanen. Und hier gibt es viele verschiedene Möglichkeiten. Nehmen wir die normalste Gestaltung eines Hypothekendarlehens an Ihrem Beispiel. Die Bank möchte gern 4,5 % Zinsen haben. Also im ersten Monat 468,75 €. Dazu noch eine Tilgung von 1 %, also 104,17 €.
    Das entspricht also einer Annuität (Zins+Tilgung) von 5,5 %. Sie sollten aber mit 8 % kalkulieren! Da sonst zu niedrig getilgt wird. Und niedrige Tilgung bedeutet nichts anderes als ewig lange Laufzeiten, mehr Risiko und höhere Kosten.
    Um nun also diese 8 % voll zu machen, empfehlen sich drei Möglichkeiten, jeweils mit monatlich 833 € (8 % Annuität)
    1.) volle Tilgung von 3,5 %, klar überschaubar, genaue Kalkulation, hohe Fixkostenbelastung (!), wenig Flexibilität (!).
    2.) niedrige Tilgung 1 %, 2,5 % auf Tagesgeldkonto und unbedingt jährliche Sondertilgung, niedrige Fixkosten, sehr flexibel, Restschuld für Ende der Zinsbindung nicht von Anfang an genau kalkulierbar
    3.) niedrige Tilgung, Anlage in höher verzinsten Anlagen (Fondsdepot), niedrige Fixkosten, sehr flexibel, keine vorhersehbare Restschuld, Kapitalmarktchance  -  Kapitalmarktrisiko. Bei steigendem Anlagehorizont sinkt das Risiko, steigt die Chance, bei 10-jähriger Zinsbindung absolut nicht zu empfehlen, besser 15, optimal bei 20 Jahren. Damit steigen allerdings die Zinsen des Darlehens.
    In Variante 3 sehe ich persönlich die meisten Vorteile, aber da muss man sich mit dem Kapitalmarkt anfreunden. Wer bei Kursverlusten im dritten Jahr Ausschlag bekommt, sollte besser die Finger davon lassen.
    Neben dem reinen Annuitätendarlehen (immer gleich bleibende Annuität, also monatliche Belastung bleibt immer gleich) gibt es noch verschiedenste Spielchen mit variablen Zinsen, Fremdwährungsdarlehen oder Bauspardarlehen. Solch eine Beratung bekommt man aber definitiv nicht bei der Bank. Dort gibt es in den meisten Fällen das Produkt, welches der Banker gerade auf dem Auftragszettel hat.
    So schön die Filiale auch ist, die Beratungsqualität hinkt den Erwartungen meist deutlich hinterher. Aber der Kunde merkt es in den seltensten Fällen. Und wenn, dann zu spät.

  7. OT: Anekdote am Rande

    Herr Bräutigam hat recht: schauen Sie auch mal bei den Internet-Finanzierern vorbei. Der einzige Haken ist, dass die eher die "einfacheren" Finanzierungen übernehmen.
    Wir waren auch mal bei der "Hausbank" (meine bessere Hälfte bestand darauf, wenigstens einmal mit einem richtigen Menschen zu schwätzen). Abgesehen von den deutlich schlechteren Konditionen: Der Jungspund erzählt auch noch, dass er ja auch den Kredit von seiner Bank hat ... Schön für ihn.
    Informieren Sie sich lieber selber, dann können Sie die richtigen Fragen stellen.
    Noch eine Frage an Herrn Bräutigam: warum gerade 8 % Annuität, nicht 6 oder 7 %?
    • Name:
    • Ulf Saß

  8. Ganz einfach,

    Nehmen wir ein Beispiel, 4,5 % lassen wir als Zinsen stehen und finanzieren mit 6,7 und 8 % jeweils 100.000 €:
    Restschuld nach 10 Jahren
    6 %: 81.800 €
    7 %: 68.500 €
    8 %: 55.900 €
    Nun kann man mal ausrechnen, wie hoch die Belastungen bei gestiegenen Zinsen sind, wenn nach 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung ins Auge gefasst werden soll.
    Man kann ja nun argumentieren, dass 6 % Annuität bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung auch drin sind.
    Stimmt, unterstellen wir, dass die Zinsen bis zum Ende unverändert bleiben, dann haben wir folgende Gesamtkosten und Laufzeiten:
    6 %: 31 Jahre, 185.190 €
    7 %: 23 Jahre, 160.460 €
    8 %: 18 Jahre, 147.250 €
    Diese 8 % beruhen nicht auf einer wissenschaftlichen Analyse. Das ist ein Wert, den ich als sinnvolle Grenze erachte. Es gibt Banken, die sogar 9 % als darstellbar sehen wollen. Und bei Konstellationen in Fremdwährungen sind oftmals 11 oder gar 12 % als verfügbares Einkommen gefordert. Es geht hier allerdings nicht darum, dieses Geld tatsächlich der Bank zu geben! Man sollte soviel übrig haben. Und wer sich heute nur 6 % leisten kann, womöglich auch kein Eigenkapital aufweisen kann, hat lange Zeit die Gefahr, dass ein Verkaufserlös nicht für die Tilgung der Restschuld ausreichend ist. Diese Gefahr sehe ich hier nicht wirklich, aber es war gefragt.
    Ein weiteres Problem der niedrigen Rate: wer lange braucht bis zur vollständigen Tilgung, kommt auch nicht ais den Schulden raus. Ein Haus braucht nun einmal ab und zu auch etwas Neues zum anziehen. Mal muss das Dach erneuert werden, dann kommt mal die Heizung dran, demnächst müsste vielleicht mal die Fassade erneuert werden usw. usf. Dann lieber Geld sparen oder/und früher fertig sein.
    Zur Ernüchterung kann man sich ja mal die Zuwächse in bestimmten Bereichen ansehen:

  9. Vielen Dank dass Sie Licht in diese Angelegenheit ...

    Vielen Dank dass Sie Licht in diese Angelegenheit gebracht haben.
    Fazit: 8 % Annuität sollten auf alle Fälle drinnen sein  -  macht laut Drr-Klein ein monatliche Rate von ca. 825 €. Ob ich das stemmen kann, dass kann nur ich wissen und dir Art wie wir unseren Lebensstil führen. Aber Internetfinanzierungen bede. auch im Klartext  -  es läuft alles ohne einen Ansprechpartner "zum anfassen" ab!
    Vielen, vielen Dank.

  10. Das ist ja gerade das Schöne!

    Was wollen Sie mit einem "Berater", den Sie anfassen können? Ihre Finanzierung dauert gut und gerne 20  -  30 Jahre, wenn Sie nicht zwischendurch größere Sondertilgungen leisten können. Ihren "Berater" bei der Bank treffen Sie noch einige Jahre an, dann hat er seinen Schalterposten mit einem im Hintergrund oder mit einem in einer anderen Bank oder Filiale gewechselt.
    Abgesehen davon würde Ihnen das rein gar nichts bringen. Wollen Sie ihn verprügeln, wenn was nicht klappt?
    Und noch einmal: Sie müssen diese 825 € nicht jeden Monat in den Kredit fließen lassen! Sie können einen Teil auch zur Seite packen und jährlich oder am Ende sondertilgen. Damit bewahren Sie sich viel Flexibilität. Bei der Gestaltung des Kredits gibt es aber wieder viele Punkte, auf was Sie achten müssen. Das sagt Ihnen Ihr Banker aber nie! Ob das nun Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen, Erhöhungsoptionen sind, immer wenn es zum Nachteil des Kreditgebers ausgehen könnte, wird Stillschweigen bewahrt.
    Solch eine klitzekleine Beratung unabhängig von Banken kostet erstmal Geld, spart Ihnen aber hinten herum wesentlich mehr.
    Und jemand, der zwischen mehreren Banken auswählen kann und nicht auf ein Produkt angewiesen ist, kann Ihnen ohne Nachteile etwas Gutes tun.

  11. Natürlich möchte die Bank Ihr Produkt an den ...

    Natürlich möchte die Bank Ihr Produkt an den Mann oder die Frau bringen. Aber denken Sie wirklich es werden Dinge verheimlicht und dass offensichtlich und arglistig!? Ich kann mich eigentlich nur dadurch schützen, indem ich mir Wissen aneigne und Information beschaffe.
    Unabhängige Beratung hört sich jedenfalls sehr gut an  -  vor allem das Wort "unabhängig". Wie muss ich es angehen  -  es wimmelt hier nur von "Finanzberatern" wie treffe ich eine auslese  -  wie muss ich vorgehen  -  was muss ich beachten?
    Fragen über Fragen  -  es ist ist sehr schön wie hier Zeit investiert wird um Menschen zu helfen.
    M. K

  12. Wie kann man Qualität erkennen?

    Indem man sich selbst damit beschäftigt hat.
    Wenn Sie irgendeinen der hier Anwesenden testen wollen, spricht nicht viel dagegen. Erkennen Sie aber nicht, dass Sie gerade an den Falschen gekommen sind, können Sie auch gleich zu Ihrer Bank gehen.
    Also bilden!

  13. Ach ja,

    im Zweifelsfall könnten Sie auch mich fragen, das meiste habe ich aber schon geschrieben, wie mir scheint.
    Aber wenn Sie wollen, ich verdien gern was dazu :-)

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