Eigenheimzulage vs. Abschreibung bei Vermietung: Was ist möglich nach 2 Jahren?

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Ich verstehe, dass Sie aufgrund der aktuellen Marktlage überlegen, Ihr Haus zu vermieten, nachdem Sie es zwei Jahre selbst genutzt und die Eigenheimzulage erhalten haben. Die Frage ist, ob Sie zusätzlich zur Eigenheimzulage auch die 5%ige Abschreibung geltend machen können.

Grundsätzlich gilt: Die Eigenheimzulage und die Abschreibung für vermietete Immobilien sind unterschiedliche Förderinstrumente. Die Eigenheimzulage wurde für selbstgenutztes Wohneigentum gewährt. Sobald Sie das Haus vermieten, können Sie keine Eigenheimzulage mehr erhalten, da die Selbstnutzung entfällt.

Abschreibung (AfA): Bei Vermietung können Sie die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Diese beträgt in der Regel 2% oder 3% jährlich (je nach Baujahr) der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Die von Ihnen genannten 5% sind unüblich und könnten sich auf eine Sonderabschreibung beziehen, die spezifische Voraussetzungen hat.

Wichtig: Die AfA kann nur auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten angewendet werden, nicht auf den Grundstücksanteil. Die Aufteilung muss im Kaufvertrag oder durch ein Gutachten nachgewiesen werden.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich von einem Steuerberater oder einem Fachanwalt für Steuerrecht beraten zu lassen, um Ihre individuelle Situation zu prüfen und die optimalen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten zu ermitteln.

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Der Sachverhalt betrifft die steuerliche Behandlung von selbstgenutztem Wohneigentum, das nach zwei Jahren in eine Vermietung überführt werden soll. Die Fragestellung vermischt die Eigenheimzulage (eine staatliche Förderung für selbstgenutztes Eigentum) mit der Abschreibung (AfA) für vermietete Immobilien. Es ist wichtig zu verstehen, dass diese beiden steuerlichen Instrumente sich gegenseitig ausschließen, da sie an unterschiedliche Nutzungsarten geknüpft sind.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass die Eigenheimzulage und die Abschreibung nebeneinander in Anspruch genommen werden können, ist grundlegend falsch. Die Eigenheimzulage wird nur für selbstgenutztes Wohneigentum gewährt, während die Abschreibung (AfA) ausschließlich für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt. Sobald das Haus vermietet wird, entfällt der Anspruch auf die Eigenheimzulage für die Zukunft.

⚠️ Korrektur: Die im Text genannte "5%tige Abschreibung" ist nicht korrekt. Die lineare Abschreibung für Wohngebäude beträgt in der Regel 2% pro Jahr (bei Bau nach 1924) oder 2,5% (bei Bau vor 1925). Eine 5%-AfA wäre nur unter bestimmten Voraussetzungen (z.B. bei Denkmalschutz oder Sanierungsgebieten) möglich, was hier nicht ersichtlich ist.

➕ Ergänzung: Bei einem Wechsel von Selbstnutzung zur Vermietung ist eine steuerliche Überführung des Wirtschaftsguts vom Privatvermögen in das Betriebsvermögen (bzw. in die Einkunftserzielung) erforderlich. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Hauses bilden dann die Bemessungsgrundlage für die AfA. Die bereits erhaltene Eigenheimzulage für die ersten zwei Jahre bleibt rechtmäßig, muss aber nicht zurückgezahlt werden, da sie für den Zeitraum der Selbstnutzung korrekt gewährt wurde.

🔴 Gefahr: Eine wesentliche Gefahr besteht darin, dass die Eigenheimzulage für die Jahre nach dem Nutzungswechsel unrechtmäßig weiterbezogen wird. Dies könnte zu einer Rückforderung und möglichen Strafzahlungen führen. Zudem ist die korrekte Ermittlung des AfA-Betrags komplex, insbesondere wenn das Haus teilweise selbstgenutzt und teilweise vermietet wird.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Steuerberater mit Erfahrung im Immobiliensteuerrecht. Dieser kann den optimalen Zeitpunkt für den Nutzungswechsel bestimmen, die korrekte AfA-Berechnung durchführen und sicherstellen, dass die Eigenheimzulage rechtzeitig abgemeldet wird. Eine eigenständige Berechnung ohne fachliche Begleitung ist aufgrund der steuerlichen Fallstricke nicht zu empfehlen.

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Die Frage betrifft die steuerliche Behandlung eines jungen Eigenheims, das nach nur zwei Jahren in die Vermietung übergeht – ein Szenario mit erheblichen steuerrechtlichen Konsequenzen für die Eigenheimzulage und die steuerliche Abschreibung.

🔴 Gefahr: Die Inanspruchnahme der Eigenheimzulage setzt voraus, dass das Objekt mindestens zehn Jahre lang selbst genutzt wird; eine vorzeitige Vermietung führt zur Rückzahlungspflicht der bereits gezahlten Zulagen – nicht nur für zukünftige, sondern auch für bereits erhaltene Leistungen.

⚠️ Korrektur: Die sogenannte "5 %ige Abschreibung" ist ein weit verbreiteter Irrtum: Bei vermieteten Immobilien ist die Abschreibung auf den Gebäudewert (nicht auf das Grundstück) nach den regelhaften Abschreibungsquoten möglich – bei Neubauten ab 2019 sind das 2 % pro Jahr, nicht 5 %; eine höhere Quote ist nur bei Altbausanierungen oder Sonderabschreibungen unter strengen Voraussetzungen zulässig.

➕ Ergänzung: Die steuerliche Abschreibung beginnt erst mit der Vermietung – also erst ab dem Zeitpunkt, zu dem das Objekt tatsächlich vermietet wird und Einnahmen erzielt; eine anteilige Abschreibung im Jahr des Übergangs ist nur für den vermieteten Zeitraum zulässig.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass nach dreimaliger Auszahlung der Eigenheimzulage noch weitere Abschreibungen "nebenher" möglich seien, ist grundlegend falsch: Die Eigenheimzulage und die steuerliche Abschreibung bei Vermietung sind grundsätzlich unvereinbar – die Wahl einer Förderung schließt die andere aus, und ein Wechsel der Nutzung löst Rückzahlungs- und Ausschlussfolgen aus.

🔴 Gefahr: Ein unklarer oder informeller Übergang in die Vermietung ohne steuerliche Anmeldung, ordnungsgemäße Buchführung oder Werbungskostenabgrenzung birgt das Risiko einer steuerlichen Nachveranlagung, Zinsen und Bußgelder – insbesondere bei einer bereits erfolgten Zulagenauszahlung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen steuerlich geprüften Fachanwalt für Steuerrecht oder einen zertifizierten Steuerberater mit der Prüfung der konkreten Rückzahlungsverpflichtung für die Eigenheimzulage sowie der zulässigen Abschreibungshöhe und -beginn – eine eigenständige steuerliche Einschätzung ohne Einzelfallprüfung ist rechtlich unzulässig und gefährlich.