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Finanzierung für kauf und Sanierung / Belastungsgrenze
BAU-Forum: Baufinanzierung

Finanzierung für kauf und Sanierung / Belastungsgrenze

Hallo an alle,
wir haben vor, ein Haus für 350 TDM zu kaufen. zusätzlich fallen ca. 200 bis 250 TDM Sanierungskosten an.
Welche Finanzierungsvarianten sind hier sinnvoll?
Möglichkeit 1:50 TDM 5 Jahre Zinsbindung (volle Tilgung nach 5 Jahren)
KfW Darlehen 100.000 €, in diesem Fall 5 Jahre tilgungsfrei
der Rest geht über die Bank mit 10 Jahre Zinsbindung, Tilgung: bin ich mir noch nicht im Klaren, ob es sinnvoller ist, 1 % mit SonderTilgungsmöglichkeit ohne großartige Beschränkung zu wählen, oder von vorn herein eine höhere Tilgung anzusetzen (2-3 %).
Ist das sinnvoll? Bei welchen Modellen könnte man mehr rausholen?
Unser EKAbk. ist 100 TDM, Eigenleistung wird ca. 30 TDM betragen. Nettoverdienst liegt bei 9500 DM. Welche monatliche Belastungsgrenze ist reell durchzuhalten? (im Moment haben wir zwischen 2500 und 4000 DM im Monat übrig, das schwankt ein wenig).
Vielen Danke für eure Antworten schon jetzt.
Anke
  • Name:
  • Anke

  1. Hohe Tilgung oder nicht

    das ist freie Entscheidung. Wir haben 3 % angesetzt, da man ohne Sondertilgungsmöglichkeit i.A. bessere Konditionen bekommt und außerdem ist man gezwungen, abzuzahlen und kauft sich nicht immer was vom übriggeblienenen Geld : =>.
    Wenn man also was Druck braucht (warum sind denn mal 2500, mal 4000 übrig?), wäre das vielleicht sinnvoller.
    Und ansonsten gilt: Das was übrig ist + nettokaltmiete  -  Rücklagen für Reparaturen (sollte aber zuerst wohl nicht soviel sein).
    Und tilgungsfrei würde ich nie machen. Dann dauert es ja noch länger. Evtl. CO²-Minderungskredit wg. Sanierung möglich?
    • Name:
    • Daniel

  2. Belastungsvarianten

    Hallo Daniel,
    die Schwankungen im übrigbleibenden Geld am monatsende ergeben sich wohl einfach daraus, dass hin und wieder Anschaffungen, Versicherungen o.ä. anstanden, in anderen Monaten nicht. realistisch durchzuhalten ist wohl ein Wert zwischendrin, also zwischen 3000 und 3500 dm, ohne dass wir harte eingriffe in den lebensstandard vornehmen müssten.
    co2-Minderungskredit sind wir gerade am abklären, wenn, dann geht es über die Heizung bzw. den Gaskessel, am Haus selbst ist auch sanierungsbedingt soviel nicht rauszuholen, weil sonst außenseitig sämtliche Strukturen verloren gehen würden (ist natürlich eine ästhetikfrage). zusätzlich denken wir aber über Kamin oder solar für die heizübergangsperioden nach, außerdem über Regenwassereinbindung  -  wahrscheinlich ist da schon ein wenig möglich, da habe ich mich noch nicht 100 % schlau gemacht.
    ok, vielen Dank erstmal, hoffe auf weitere Meinungen.
    schönes Wochenende
    Anke

  3. Belastung

    • a) Schauen Sie mal bei der Verbraucherzentrale vorbei, die haben Infos und machen auch Beratung

    b) Von der Stiftung Warentest gibt es ein ganz gutes Handbuch Bauen inkl. Finanzierungs-Infos.
    c) Egal bei wem sie finanzieren, lassen Sie sich in allen Berechnungen die Restschuld angeben.
    d) Bei niedrigem Darlehenszins, wie derzeit gegeben, möglichst die günstigen Zinsen für lange Zeit sichern, aber immer daran denken, wann endlich alles getilgt wird. Wenn Sie es sich erlauben können, besser 2 % oder mehr Tilgung.
    e) Aus meiner Erfahrung heraus, sollten Sie ohne Probleme auch Sondertilgungsmöglichkeiten von 5 bis 10 TDM pro Jahr heraushandeln können (bei 10 Jahre Bindung oder mehr).
    f) Bekommen Sie Eigenheimzulage? Ggfs. gleich als Sondertilgung einplanen oder speziell hierfür ein Darlehen vorsehen.
    g) Wo sind Ihre Nebenkosten? Grundsteuer, Grundbuch, Notar, etc.
    h) Immer auf die Komplettfinanzierung achten. Was hilft Ihnen ein Superzins beim erstrangigen Darlehen, wenn sie bei den nachrangigen Darlehen darauflegen. Sofern Sie tatsächlich 100.000 € von der Kfw bekommen, also fast 200 TDM (sind Sie da sicher?) müssten Sie die restlichen 300.000 DM im ersten Rang finanziert bekommen.
    i) Sie sind bei der finanzierenden Bank kein Bittsteller! Sobald Ihr gegenüber merkt, sie kennen sich etwas in Finanzierungsfragen aus, können sie immer besser verhandeln.
    j) Das Finanzinstitut kann, muss aber Ihnen keinen KfW Kredit vermitteln. Fragen Sie vorher nach! Bei unserer Sparkasse war das kein Problem.

    • Name:
    • Ricardo Lopez Caballero

  4. Gute Tipps

    Hallo Ricardo,
    danke für Ihren guten Tipps mit der Stiftung Warentest und der verbraucherzentrale.
    uns liegen seit eben 2  -  wir mir scheint  -  recht akzeptable Angebote vor (neben 3 absolut undiskutablen, da braucht man auch gar nicht weiter reden): eins mit 310 TDM 1. Finanzierung: 5,9 % Zins bei 2,0 % Tilgung und Sondertilgung 4000-15000 DM im Jahr, 10 Jahre Zinsbindung, das 2. Darlehen über KfW (lt Aussage der Bank die volle Höhe).
    das 2. Angebot von einer Bausparkasse: 300 TDM 1. Kredit, 5,81 % Zins (Tilgung und Sondertilgung sind noch nicht enthalten im Angebot) 100 T € KfW. Tw. ließe sich hier der Zins noch senken durch Modelle, wo der Bausparvertrag und die Eigenheimzulage mit eingebunden werden (80 TDM für 5,78 %, Bausparer wird mit 4,5 % vergütet).
    Ich sehe noch nicht ganz durch, da wir erst seit 1 Woche dran sind, aber so langsam aber sicher lichtet sich der Dschungel ein klein wenig  -  auch Dank dieses Forums.
    Die Nebenkosten haben wir im Gesamtfinanzierungskonzept berücksichtigt.
    Ich vergaß noch zu erwähnen, dass 30 TDM als Eigenleistung gerechnet werden. Der Gesamtfinanzierungsbedarf bewegt sich so zwischen 600 und 650 TDM  -  das hängt etwas vom Sanierungsaufwand ab, da liegen uns noch keine vorlagefähigen Kostenschätzungen vor (erst nächste Woche).
    Viele Grüße
    Anke

  5. Noch 2 Links auf die Schnelle

    da mir 5,9 % recht hoch vorkommen.
    • Name:
    • Daniel

  6. Berechnungen

    Wie gesagt, die Verbraucherzentrale kann Ihnen auch berechnen, welches Angebot das günstigere ist. Es gibt auch teilweise Software für den Eigengebrauch, von Capital bspw. weise, habe aber keine Erfahrungen damit. Bausparverträge haben eine wesentlich höhere Tilgung, somit auch höhere monatliche Belastung, da müssen Sie wissen, wo Ihr monatliches Limit liegt. Und wichtig, wenn Sie noch nicht 100 % der Sanierungskosten kennen, brauchen Sie im Notfall Flexibilität, also Reserven. Wenn Sie hier beim Finanzinstitut später nachfinanzieren müssen, kann es teuer werden! Und denken Sie an die Zwischenfinanzierung bis Sie tatsächlich umziehen können. Was passiert, wenn die Sanierung nicht so läuft, wie geplant? Gibt Ihnen jemand einen Fertigstellungstermin? Vieles finden sie im Handbuch Bauen. Es ist sein Geld Wert. Good luck.
    • Name:
    • Ricardo Lopez Caballero

  7. Link

    Hier noch ein Link:
    Aber es ist nicht jedermanns Geschmack, direkt über das Internet, teilweise ohne Beratung, eine Immo-Finanzierung durchzuführen. Man sollte sich schon auskennen.
    Ich habe nach etlichen Angeboten mit meiner Hausbank ein letztes Gespräch geführt, und ich habe meiner Hausbank von Anfang an diverse Zins-Übersichten gezeigt und offen gesagt, wo meine Vorstellungen liegen, da für mich ein 08/15 Angebot wegen diverser Nebenabsprachen nicht in Frage kam.
    Ach ja, und da es immer Ärger gibt, wenn Sie vor der Zinsbindung aus dem Darlehensvertrag herauswollen, Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung, habe ich dies im Vertrag auch gleich geregelt und mir den letzten Stand der Rechtsprechung bzw. günstigere Regelungen in der Zukunft, schriftlich zusichern lassen, wer weiß ob jemand bei 10 oder 15 Jahre Zinsbindung in der Zwischenzeit nicht verkaufen muss?

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