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Feuchtigkeit und Nässe im Dachboden (Neubau)  -  bitte um fachkundigen Rat
BAU-Forum: Dach

Feuchtigkeit und Nässe im Dachboden (Neubau)  -  bitte um fachkundigen Rat

Hallo,
wir haben einen Neubau bezogen, wurde vom Bauträger gebaut. Der Baubeginn war im Sommer 05, bezogen wurde das Haus Ende Dezember 05. (Doppelhaushälfte) Im Dachboden befindet sich die Gas-Brennwert-Therme. Nun haben wir bei einer Kontrolle des Dachbodens Nässe und Feuchtigkeit entdeckt.
Aufbau das Dachbodens (von innen nach außen)
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  • blaue Dampfsperrfolie
  • Sparrendämmung
  • Diffusionsfolie
  • Ziegel

Probleme
========
1. Wassertropfen an der Innenseite der Dampfsperrfolie
Es bilden sich Wassertropfen an einigen Stellen auf der Innenseite der Dampfsperrfolie.
=> Bauträger sagt, es wäre Schwitzwasser Aufgrund der Baufeuchte.
2. Wasseransammlungen hinter der Dampfsperrfolie
Es bilden sich kleine Pfützen zwischen Dampfsperrfolie und Dämmung. Das Wasser läuft an den Balken herunter in den Innenraum. Wir haben zwei Stellen bei einer Begehung aufgeschnitten, und festegstellt, dass die Dämmung an der Seite zum Innenraum des Dachbodens trocken ist. Fühlt man aber die Außenseite der Dämmung, so ist dort diese etwa 1 cm mit Wasser durchnässt.
=> Bauträger sagt, dass es Baufeuchte ist, die im Laufe der nächsten beiden Jahre verschwinden sollte. Zudem sagt er, dass es aber auch zu Schimmelbildung kommen könnte. Die Feuchtigkeit wäre durch den Estrich und Gips in die Holzbalken gedrungen, dann hätte man gedämmt, und die Feuchtigkeit "sozusagen eingeschlossen", Feuchte kommt jetzt nur noch nach außen durch die Diffusionsfolie raus, es ist aber zu kalt, deswegen entsteht dort diese Wasseransammlung. Aufgrund der Schiefe des Daches läuft das Wasser dann manchmal rechts oder links ab, und man sieht es an den dicken querliegendden Holzbalken
Fragen
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  • Ist das denn normal, dass hinter der Dampfsperrfolie so viel Feuchtigkeit auftritt, besonders bei diesem kalten Wetter?
  • Ist es ein Baumangel?
  • Was ratet Ihr uns denn?
  • Eure/Ihre Meinung?

Wir sind keine Experten, und haben derzeit nicht mehr viel Vertrauen in den Bauträger  -  um ehrlich zu sein.
DAAAAANKE im Voraus für Eure Mühe
Liebe Grüße

  • Name:
  • P.A.M.

  1. Nässe

    Auf der Außenseite der Dampfsperre darf sich kein Wasser bilden  -  weder im Sommer noch im Winter. Und eigentlich schon gar nicht im Winter. Wenn die Dämmung schon feucht ist, dann ist dies ein meinen Augen ein Baumangel, der auf eine undicht oder nicht fachgerecht verlegte Dampfsperre schließen lässt. Was hat der Blower-Door Test für einen Wert gebracht, wenn dieser gemacht wurde? Grenzwert bei Häusern ohne Lüftungsanlage liegt bei 3 (also dreifache Luftwechslerate und Einheitenlos).
    Auf der Innenseite kann es zu Kondensatbildung kommen, wenn sehr viel Baufeucht noch enthalten ist. War bei mir aber nicht so.
    Mit der Therme dürfte es nichts zu tun haben, da diese ein geschlossenes System darstellen sollte.

  2. links

    Foto von Stefan Ibold

    Moin,

    hier "Januar" und "Januar2006"
    Vielleicht hilft Ihnen das weiter.
    Grüße
    Stefan Ibold

  3. Was sollten wir denn tun?

    Hallo,
    danke für die Beiträge und Infos. Wir sind uns nicht sicher, was wir tun können.
    Es scheint so, als würde wirklich ein Baumangel vorliegen. Mmh, was machen wir nun? Ich bin ratlos. Ehrlich.
    Baugutachter? Wer führt denn solche Blower-Door-Tests durch?
    LG
    P. A.M.

  4. Baumangel: Nässe auf dem Dachboden

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo, P.A.M.!
    Erst einmal: Glückwunsch zum Einzug in das neue Haus!
    Wenn es wirklich ein Mangel ist, was ich selber technisch nicht beurteilen kann, geht wie folgt vor:
    a) Zeigt eurem Vertragspartner den Mangel schriftlich (per Einwurf-Einschreiben) an uns bittet ihn, den Mangel einschließlich aller zu diesem Baumangel führenden Ursachen ordnungsgemäß, fachgerecht und den anerkannten Regeln der Technik entsprechend dauerhaft zu beseitigen. Setzt ihm eine angemessene Frist.
    b) Abwarten. Die Zwischenzeit könnt ihr nutzen, um den Mangel gut zu dokumentieren (Fotos, Zeugen, evtl. auch die Luftfeuchtigkeit im Dachboden, die Temperatur dort und die Außentemperatur täglich auflisten). Das könnte sich im nachhinein als unnötig herausstellen. Es könnte evtl. aber später auch hilfreich sein, um die ursprüngliche Situation aufzuzeigen, wenn euer Bauträger Mängelbeseitigungsversuche anstellt, die zwar zu einer Veränderung der baulichen Situation führen, aber keine Abhilfe schaffen.
    c) Wenn euer Bauträger den Mangel beseitigen will, hat er zunächst die Entscheidungshoheit, wie er das machen will. Redet ihm da nicht rein, verweigert auch keine Beseitungsversuche. Seid kooperativ und dokumentiert alles schön (Fotos machen und Tagebuch führen; man vergisst sonst so leicht viele Einzelheiten).
    Andererseits kann der Bauträger von euch aber auch nicht verlangen, dass ihr irgendeine Mängelbeseitigungsmethode "absegnet". Er ist der Fachmann und muss selbst wissen, was er macht. Das Ergebnis zählt. Am Schluss kommt es darauf an, ob es eine fachgerechte Lösung ist.
    d) Wenn die Frist "fruchtlos" verstreichen sollte: einen Gutachten einschalten. Wenn es wirklich ein Mangel ist, habt ihr einen Erstattungsanspruch hinsichtlich der Gutachterkosten, siehe hier:

    d) Soweit erst einmal. Weiter geht's später, je nach dem Lauf der Dinge.
    (Alle Hinweise sind bei mir wie immer: rein privat und ohne Gewähr.)
    Viele Grüße und viel Erfolg!
    Ralf

  5. Danke

    Viele Dank für Eure Ratschläge und Tipps.
    Ich spreche jetzt noch mal mit dem Bauträger, wir werden ab sofort ein tägliches Tagebuch führen. Fotos haben wir schon mehr als genug gemacht.
    Zudem werden wir einen Gutachter einschalten. Fragt sich nur, wo wie den herbekommen. Dam uss ich mich mal informieren. Am besten jemanden, der sich auf Dachschäden und Feuchtigkeit spezialisiert hat.
    Die Rechtsurteile bzgl. den Kostenbernahmen sind spitze.
    Leute Leute, Danke! Wenn es das Internet und dann nicht die Leute geben würde, welche einem freundlicherweise mit Rat und Tat zur Seite stehen ...
    Liebe Grüße
    P. A.M.

  6. Handwerkskammer

    Die haben Listen der Gutachter nach Gewerken getrennt. Oder Industrie- und Handelskammer (Industriekammer, Handelskammer). Letztere ist eher geeignet, da es sich weniger um ein handwerkliches denn ein bauphyikalisches Problem handelt.
    • Name:
    • Reg2003-R.K.

  7. Stellungnahme Bauträger

    So, nun habe ich auch die Stellungnahme des Bauträgers. Er sagt:
    (1) ... Ursache der auftretenden Feuchtigkeit in der Dachkonstruktion ... handelt es sich wahrscheinlich um Restfeuchte, die größtenteils aus der Holzkonstruktion stammt.
    (2) ... weil die eingebaute Mineralfaserdämmung nicht hygroskopisch ist, besteht in der Regel keine Gefahr, dass dauerhafte Schäden an der Dämmung durch das anfallende Tauwasser entstehen.
    (3) Neue Begehung in 6 Monaten
    (4) Verwendete Materialien
    • Dämmung: Mineralklemmfilz, ISOVER, 18 cm Stärke, Wärmeleitfähigkeitsgruppe O40
    • Außenfolie: Leicht-Unterdeckbahn, Dörken Delta-Vent N
    • Innenfolie: Owolen PE Dampfbremsfolie

    (5) Eine Überprüfung der Dachhaut durch den Dachdecker erfolgte stichprobenartig. Undichtigkeiten wurde keine festgestellt.
    WAS nun?

    • Restfeuchte: Tja, das war es. Nun bin ich etwas platt. Wenn, und wirklich, wenn es sich um Restfeuchte handelt, dann Stelle ich mir dir Frage, ob man vor Anbringen der Dämmung das Holz hätte trocknen lassen müssen. Muss nicht das Holz eine gewisse Güte und Trockenheit aufweisen, bevor es "verbaut" wird?
    • Trocknet die Feuchtigkeit wirklich von alleine ab?
    • Wir werden es die nächsten Tage sehen, wenn es draußen wärmer wird und die gefrorene Eisschicht an der Außenfolie zu tauen beginnt, wieviel Wasser wirklich da oben zu finden ist.

    Mein Feuchtigkeitsmesser jedenfalls ist von 45 % auf 57 % übers Wochenende gestiegen, bei 19,4 C Temperatur unter dem Dach.
    Außerdam habe ich einen passiven Luftfeuchtigkeits-Sammler da oben stehen. Seitdem sind die Tropfen an der Innenseite der Folie nicht mehr aufgetreten.
    HEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEELP!

  8. Stellungnahme erhalten

    So, nun haben wir eine Stellungnahme vom Bauträger, die uns nicht überzeugt, leider.
    (1) Eine Überprüfung der Dachhaut ... durch den Dachdecker erfolgte stichprobenartig ... Undichtigkeiten wurden nicht festgestellt ...
    (2) Vollsparrendämmung mit folgenden Materialien:
    • Wärmedämmung: Mineralklemmfilz, Produkt ISOVER, 18 cm Stärke, Wärmeleitfähigkeit: O40
    • Außenfolie: Diffusionsoffene Leicht-Unterdeckbahn, Dörken "Delta-Vent N"
    • Innenfolie: Owolen-PE-Dampfsperrfolie

    (3) ... Ursache der aufgetretenen Feuchtigkeit in der Dachkonstruktion .. handelt es sich sehr wahrschewinlich um Restfeuchte, die größtewnteils aus der Holzkonstruktion stammt.
    (4) Weil.. die Mineralfaserdämmung hygroskopisch ist, besteht in der Regel keine Gefahr, dass dauerhafte Schäden an der Dämmung durch das anfallende Tauwasser entstehen.
    (5) Ein neuer Folgetermin in 6 Monaten zur neuen Begutachtung.
    Nun, was sagt Ihr denn dazu?
    Muss nicht auch das verwendete Holz eine geringe Restfeuchte haben? Gibt es da eine Norm/Vorschrift?
    Ich kann mich mit dieser Stellungnahme schwer abfinden ...
    Danke und Gruß

  9. @: Stellungnahme vom Bauträger liegt vor

    Foto von Ralf Wortmann

    Das sind rein technische Fragen, da muss ich leider passen.
    Ralf

  10. Frage an Herrn Wortmann

    Wie ist denn das normale Vorgehen? Suchen wir uns selbst einen SV, oder müssen wir zum Gericht, und bekommen einen SV gestellt?
    Brauchen wir einen RA?
    Danke und lieben Gruß
    P. A.M.

  11. Ja

    Auch wenn ich nicht Wortmann heiße. Sie brauchen einen Sachlundigen, der Ihnen hilft, die Ursache zu erkennen und der Ihnen hilft, die Fragen zu formulieren.
    Im Falle eines selbständigen Beweisverfahrens wird vom Gericht ein SV gestellt. Der darf allerdings nur die ihm gestellten Fragen beantworten und vor allem: nicht ausforschen!
    Eine Frage wie z.B. : "Suche mal, woran es liegt" ist nicht zulässig.
    • Name:
    • Reg2003-R.K.

  12. Restfeuchte vergessen

    Ja, die gibt es, die max. Restfeuchte. Sie beträgt 20 bzw. 18 %. Einfach, weil es ab 20 % zu Schimmel führen kann.
    Nur, diese im Nachhinein festzustellen, ist etwas schwierig. Man kann ja nur die derzeitige Feuchte messen.
    • Name:
    • Reg2003-R.K.

  13. Muss jetzt ein Sachverständiger ran?

    Foto von Ralf Wortmann

    Ja, ich denke ebenfalls, dass ein SV nötig wäre, allerdings wegen der Frage der Kostenerstattung erst nach Mängelbeseitigungsaufforderung und Fristablauf.
    Bevor ihr dann gegen den Bauträger vorgeht, müsst ihr schließlich erst mal sicher sein, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt.
    @ R.K. :
    Rolf, zum Vorformulieren (also entwerfen des Textes) von Beweisfragen z.B. im selbständigen Beweisverfahren braucht ein im Baurecht versierter RA keinen SV. Da reicht es, sofern man sich anderweitig sicher ist, dass ein Mangel vorliegt, die tatsächlichen Mangelerscheinungen zu beschreiben und dem SV die Fragen zu stellen,
    a) welche Ursachen diese Mangelerscheinungen hat,
    b) wie dieser Mangel zu beheben ist,
    c) was das kostet und
    d) ob die Art und Weise der Bauausführung, die zu diesem Mangel führte, ggf. einen groben Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik darstellt.
    Das ist auch absolut zulässig, basiert auf der Symptomtheorie des BGH.
    Aber natürlich zum Abklären, ob überhaupt ein Mangel vorliegt und wo überall am Bau Mängel stecken, ist ein SV in der Regel unverzichtbar.

  14. So war es gemeint

    @ Ralf Wortmann: so habe ich es gemeint, aber offensichtlich missverständlich ausgedrückt. Deswegen schrieb ich ja auch "Sachkundiger" und nicht Sachverständiger im Sinne eines öffentlich bestellten.
    Ein im Baurecht erfahrener RA mag die Fragen selbst formulieren können. Allerdings ist diese Spezies selten. Da ich selbst in einem SV-Büro arbeite, kenne ich die Fragen von Rechtsanwälten, die vor Ort oft Kopfschütteln auslösen: Weil der technische SV nämlich selten juristisch ausgebildet ist.
    Deswegen kann ich die Aussage: "Aber natürlich zum Abklären, ob überhaupt ein Mangel vorliegt und wo überall am Bau Mängel stecken, ist ein SV in der Regel unverzichtbar. " nur unterstützen. Mit der Einschränkung, dass mit SV kein mit Titeln behafteter Allwissender gemeint ist.
    • Name:
    • Reg2003-R.K.

  15. SV bestätigt "Pfusch am Bau"  -  Was kostet ein Gutachten?

    Hallo,
    nun habe ich die Bilder mal an einen ortsansässigen SV gesandt. Erstes Urteil: Es ist ohne Zweifel Pfusch am Bau.
    Wir haben vom Bauträger eine offizielle Stellungnahme, schriftlich: Es sei normale Restfeuchte, und er würde nun nichts unternehmen, es sei abzuwarten bis Mitte des Jahres, wo eine weitere Begehung stattfindet, ...
    Er sieht es also nicht als Mangel, der sofort behoben werden muss.
    Seine Devise ist: abwarten.
    Dementsprechend werden wir nun ein Gutachten anfertigen lassen, in der Hoffnung, dass wir das Geld auch wieder sehen und das Dach ordnungsgemäß in Stand gesetzt wird.
    Kann mir jemand sagen, was so ein Gutachten ungefähr kosten wird?
    Danke und lieben Gruß
    P. A.M.

  16. Bestätigt, aber gelesen?

    Sowohl Ralf als auch ich haben doch oben geschrieben, dass ein SV alleine nichts ausrichten kann. Sie brauchen einen sachkundigen Rechtsanwalt.
    By the way: was ist ein ortsansässiger SV?
    Was Gutachten kosten, kann Ihnen niemand sagen. Fragen Sie einfach. Meist wird nach Stunden abgerechnet. Was allerdings auch eine böse Falle sein kann.
    Wie oben geschrieben, muss der SV ja erst mal wissen, was er überhaupt zu welchem Zweck machen soll. Das kann er aber ohne Rechtsanwalt nur unzureichend. Oft läuft es dann in die falsche Richtung.
    Oder anders gefragt: Haben Sie Fristen gesetzt?
    • Name:
    • Reg2003-R.K.

  17. RA wird konsultiert

    Hallo Rolf,
    natürlich haben wir den Beitrag gelesen. Wir werden zunächst eine Rechtsberatung einholen, dem Bauträger erneut eine Frist setzen.
    Dafür will ich aber wissen, und das in einer Vor-Ort Begehung, ob wir auf der sicheren Seite sind, sprich, ob wirklich ein Mangel vorliegt. Nicht nur anhand der Bilder. Verstreicht dann diese Frist, wird ein SV eingeschaltet, und ein Gutachten erstellt.
    Mmh, und dann schauen wir weiter. Das muss ich mal mit dem RA besprechen.
    Nun suche ich einen Fachanwalt oder spezialisierten Anwalt im Wiesbadener Raum ...
    P. A.M.

  18. Fachanwälte für Baurecht im Wiesbadener Raum

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo P.A.M.!
    Auf einer Liste der Rechtsanwaltskammer Frankfurt im guten alten World Wide Web (WWW oder www) erscheinen, heute abgefragt, 2 Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht) in Wiesbaden:
    RA Philip Pürtner
    Tel. 0611-8906262
    und RA Michael Ritter
    Tel. 0611-525096.
    Viele Grüße
    Ralf

  19. Danke

    Super. Danke für die RA Kontakte. Ich habe auch im Netz gesucht, aber nichts gefunden. Zumindest keinen Fachanwalt, sondern einige Anwälte, mit Tätigkeitsschwerpunkt "Privates Baurecht". Den Fachanwalt, so teilte mir dann mit, scheint es noch nicht so lang zu geben. Deswegen würde meine Suche ach nicht so erfolgreich sein.
    PS: Die Anwaltskammer in FRA versuche ich seit drei Tagen zu erreichen, heute ekomme ich durch, konnte aber keine Antwort bekommen, da das System down war. :-)
    So ist das nun mal mit EDV Systemen, auch da gibt es "Baumängel" :-)

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