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Wintergarten auf Dachterrasse: Droht Abriss? Genehmigung, Eigentümerbeschluss & Rechte?
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Wintergarten auf Dachterrasse: Droht Abriss? Genehmigung, Eigentümerbeschluss & Rechte?

Nach dem Erwerb im Jahre 1995, einer in BaWü gelegenen 1977 erbauten Eigentumswohnung innerhalb einer 60 Parteien großen Eigentümergemeinschaft, bzw. terrassenartigen Gebäudekomplexes droht nun die Hausverwaltungsgesellschaft, den bereits von dem Vorbesitzer auf der Dachterrasse errichteten Wintergarten beseitigen zu lassen.
Der 12 m² große nicht genehmigte Wintergarten wurde 1986 auf der Terrasse anstelle einer 10 m² großen ursprünglich geplanten genehmigungsfreien Pergola errichtet.
Ist die Errichtung bzw. Genehmigung des Wintergartens bereits verjährt?
Oder ist ein nicht genehmigter (An) -Bau dieser Größe auch im nachhinein durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft nach 16 Jahren willkürlich abzureißen?
Insbesondere, da der Wintergarten nicht selbst errichtet wurde, sondern nur baulich unverändert übernommen wurde?
Für einen Rat bin ich sehr dankbar, da mir bisher niemand Auskunft geben konnte.
  • Name:
  • A. Will
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    Die Drohung der Hausverwaltung mit dem Abriss des Wintergartens wirft mehrere Fragen auf, die ich im Folgenden beleuchte:

    1. Genehmigung: War die Errichtung des Wintergartens ursprünglich genehmigt? Eine Baugenehmigung ist in der Regel erforderlich. Fehlt diese, könnte ein Schwarzbau vorliegen, der zum Rückbau verpflichtet. Prüfen Sie die Bauakten.

    2. Eigentümerbeschluss: Hat die Eigentümergemeinschaft der Errichtung zugestimmt? Ein Beschluss kann erforderlich sein, insbesondere wenn der Wintergarten das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert oder gemeinschaftliches Eigentum beeinträchtigt.

    3. Bestandsschutz: Selbst wenn keine Genehmigung vorliegt, könnte Bestandsschutz greifen, da der Wintergarten seit 1995 besteht. Dies ist jedoch von den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen und den konkreten Umständen abhängig.

    4. Sondernutzungsrecht: Wurde die Dachterrasse dem Vorbesitzer als Sondernutzungsrecht zugewiesen? Dies könnte die Rechtsposition stärken.

    🔴 Gefahr: Ein ungenehmigter Wintergarten kann zum Rückbau gezwungen werden. Die Kosten dafür trägt in der Regel der Eigentümer.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, die Baugenehmigung zu prüfen, den Beschluss der Eigentümergemeinschaft einzusehen und sich von einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Sondereigentum
    Sondereigentum bezeichnet den Teil eines Gebäudes, der im alleinigen Eigentum eines Wohnungseigentümers steht, typischerweise die Wohnung selbst. Es umfasst auch bestimmte Teile des Gebäudes, die baulich abgeschlossen sind und vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt werden können. Zum Sondereigentum gehören nicht tragende Wände, Innentüren und Bodenbeläge.
    Verwandte Begriffe: Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung, Wohnungseigentumsgesetz
    Gemeinschaftseigentum
    Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind, wie z.B. das Treppenhaus, das Dach, die Fassade und tragende Wände. Es steht im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer. Die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Eigentümergemeinschaft.
    Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Teilungserklärung, Wohnungseigentumsgesetz
    Teilungserklärung
    Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks oder Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum regelt. Sie enthält Angaben über die Lage und Größe der einzelnen Sondereigentumseinheiten sowie die Nutzungsrechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung ist die Grundlage für die Bildung von Wohnungseigentum.
    Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentumsgesetz
    Sondernutzungsrecht
    Das Sondernutzungsrecht räumt einem Wohnungseigentümer das Recht ein, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums (z.B. einen Garten, eine Terrasse oder einen Stellplatz) allein zu nutzen. Es muss in der Teilungserklärung oder durch eine Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft festgelegt werden. Das Sondernutzungsrecht ist nicht übertragbar und endet in der Regel mit dem Verkauf der Wohnung.
    Verwandte Begriffe: Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung, Wohnungseigentumsgesetz
    Baugenehmigung
    Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erforderlich ist. Sie dient dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung sowie der Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften. Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Baubehörde erteilt.
    Verwandte Begriffe: Bauordnung, Bauantrag, Schwarzbau
    Bestandsschutz
    Bestandsschutz bedeutet, dass eine bauliche Anlage, die einmal rechtmäßig errichtet wurde, auch dann bestehen bleiben darf, wenn sich die Rechtslage später ändert. Allerdings gibt es Einschränkungen, z.B. wenn die Anlage eine Gefahr darstellt oder wesentlich verändert wird. Der Bestandsschutz kann sich auf die bauliche Substanz, die Nutzung oder die äußere Erscheinung beziehen.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauordnung, Schwarzbau
    Eigentümergemeinschaft
    Die Eigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer eines Gebäudes. Sie verwaltet das Gemeinschaftseigentum und trifft Entscheidungen über dessen Nutzung und Instandhaltung. Die Eigentümergemeinschaft wird durch den Verwalter vertreten. Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft werden in der Eigentümerversammlung gefasst.
    Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist ein Sondernutzungsrecht?
      Antwort: Ein Sondernutzungsrecht räumt einem Wohnungseigentümer das Recht ein, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums (z.B. eine Dachterrasse) allein zu nutzen. Es muss im Grundbuch eingetragen sein oder durch eine Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft festgelegt werden.
    2. Frage: Was bedeutet Bestandsschutz im Baurecht?
      Antwort: Bestandsschutz bedeutet, dass eine bauliche Anlage, die einmal rechtmäßig errichtet wurde, auch dann bestehen bleiben darf, wenn sich die Rechtslage später ändert. Allerdings gibt es Einschränkungen, z.B. wenn die Anlage eine Gefahr darstellt oder wesentlich verändert wird.
    3. Frage: Was passiert, wenn der Wintergarten ohne Genehmigung errichtet wurde?
      Antwort: Wenn der Wintergarten ohne Baugenehmigung errichtet wurde, kann die Baubehörde den Rückbau anordnen. Zudem drohen Bußgelder. Es ist ratsam, nachträglich eine Genehmigung zu beantragen, wenn dies möglich ist.
    4. Frage: Kann die Eigentümergemeinschaft den Abriss eines Wintergartens beschließen?
      Antwort: Ja, die Eigentümergemeinschaft kann den Abriss eines Wintergartens beschließen, wenn dieser ohne Zustimmung errichtet wurde oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes erheblich beeinträchtigt. Der Beschluss muss jedoch ordnungsgemäß gefasst werden und darf nicht gegen Treu und Glauben verstoßen.
    5. Frage: Welche Rolle spielt die Hausverwaltung in diesem Fall?
      Antwort: Die Hausverwaltung ist verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft umzusetzen und die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Sie kann den Eigentümer auffordern, den Wintergarten zu entfernen, wenn dieser gegen geltendes Recht oder die Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft verstößt.
    6. Frage: Was ist eine Teilungserklärung?
      Antwort: Die Teilungserklärung ist ein wichtiges Dokument im Wohnungseigentumsrecht. Sie legt fest, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum (also im alleinigen Besitz eines Eigentümers) und welche Teile Gemeinschaftseigentum sind. Sie regelt auch die Nutzungsrechte und Pflichten der Eigentümer.
    7. Frage: Was kann ich tun, wenn ich mit dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden bin?
      Antwort: Wenn Sie mit einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden sind, können Sie diesen innerhalb einer bestimmten Frist (in der Regel ein Monat) gerichtlich anfechten. Es ist ratsam, sich vorher von einem Anwalt beraten zu lassen.
    8. Frage: Welche Kosten können im Zusammenhang mit dem Wintergarten entstehen?
      Antwort: Im Zusammenhang mit dem Wintergarten können Kosten für die Errichtung, die Instandhaltung, die Baugenehmigung, die Anwaltsberatung und gegebenenfalls den Rückbau entstehen. Die Kostenverteilung richtet sich nach den Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.

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      Informationen zum Ablauf einer Eigentümerversammlung und den Regeln für die Beschlussfassung.
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    • Streit in der Eigentümergemeinschaft: Mediation als Lösung
      Informationen zur Mediation als alternative Streitbeilegung in der Eigentümergemeinschaft.

  2. Schwarzbau Wintergarten: Baurecht vs. WEG-Recht

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Baurecht oder WEGAbk.-Recht
    War der Wintergarten von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht genehmigt und verlangt diese erst nach 16 Jahren die Beseitigung, wird das Recht hierzu nach dem Grundsatz von Treu und Glauben verwirkt sein. Da brauchen Sie einen in WEG-Sachen erfahrenen Anwalt. Auch eine Pergola wäre zustimmungspflichtig gewesen.
    Anders sieht es baurechtlich aus. Der Wintergarten ist anscheinend ein Schwarzbau. Bei Schwarzbauten verjährt nichts. Es gibt zwei Arten von Schwarzbauten. Der Schwarzbau kann grundsätzlich genehmigungsfähig sein und es fehlt nur die Baugenehmigung oder der Bau ist gar nicht genehmigungsfähig weil öffentlich-rechtliche Vorschriften dagegen stehen. Im ersten Fall ist eine Legalisierung durch einen Bauantrag möglich, im zweiten gibt es entweder die Beseitigung oder die Duldung. Mit einer Duldung tut sich die Behörde schwer, wenn ein betroffener Nachbar gegen den Bau ist.
    Zwei Dinge sind zu tun:
    1. Bauaufsichtsbehörde fragen wegen grundsätzlicher Genehmigungsfähigkeit.
    2. Anwalt fragen wegen des verwirkten Beseitigungsanspruchs der WEG.
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 10.01.2026
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    Wintergarten auf Dachterrasse: Abrissgefahr & Rechte

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob ein Wintergarten auf einer Dachterrasse abgerissen werden muss. Zentrale Punkte sind die Notwendigkeit einer Genehmigung, die Rolle der Eigentümergemeinschaft und die möglichen Rechte des Wohnungseigentümers. Ein wichtiger Aspekt ist, ob der Anspruch auf Beseitigung verwirkt ist, wenn die Eigentümergemeinschaft lange Zeit untätig war.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Schwarzbau Wintergarten: Baurecht vs. WEG-Recht kann das Recht auf Beseitigung eines nicht genehmigten Wintergartens verwirkt sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft erst nach langer Zeit die Beseitigung verlangt. Es wird empfohlen, einen Anwalt mit Erfahrung im Wohnungseigentumsrecht (WEGAbk.-Recht) zu konsultieren.

    ✅ Zusatzinfo: Auch eine Pergola auf der Dachterrasse wäre zustimmungspflichtig gewesen. Der Wintergarten stellt anscheinend einen Schwarzbau dar, was baurechtliche Konsequenzen haben kann. Die Legalisierung eines Schwarzbaus kann unter Umständen durch einen nachträglichen Bauantrag erreicht werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Genehmigungssituation des Wintergartens und prüfen Sie, ob Bestandsschutz greift. Holen Sie sich rechtlichen Rat, um Ihre Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft und der Bauaufsichtsbehörde zu wahren. Untersuchen Sie die Möglichkeit einer nachträglichen Genehmigung (Legalisierung) des Wintergartens.

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