Architekt versagt? Chance auf Anspruch aus Haftpflicht d. Architekten?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Werte Fragesteller
Also, erstmal eins vorweg. Die Haftpflichtversicherung des Arch. dürfte nicht in Frage kommen, da diese im Allgemeinen nicht für Kostenüberschreitungen haften  -  um Mauscheleien zu vermeiden (nicht falsch verstehen).
Das mit dem Haften von Arch. für Kostenüberschreitungen ist so eine Sache.
Bruno hatte da neulich ein Urteil, das ein Architekt haftet, wenn der Bauherr glaubhaft machen kann, bei realistischen Koste hätte er nicht gebaut. Vielleicht kann Bruno ja mal den Link eingeben .
Ich kenne aber auch (ältere) Urteile, die sinngemäß lauten, dem Bauherren sei ja durch höhere Baukosten kein Schaden entstanden, weil der Wert der Immobilie gestiegen sei.
Vielleicht sollten Sie mal bei Ihrer zuständigen Architektenkammer nachfragen. Die haben eigentlich alle eine Schlichtungsstelle, bei der die Architekten erscheinen müssen.
Die Kosten für die Schlichtung liegen deutlich unter Gerichtsniveau und sind z.T. auch vom Architekt zu tragen!
Bei Nichtgefallen des Schiedsspruchs bleibt (für beide Seiten) immer noch der Klageweg, aber Sie hätten dann schon mal eine Richtung. Und meist ist es schwer, bei Gericht gegen eine nicht angenommene Schlichtung ein besseres Urteil zu bekommen!

Hat er ein Recht darauf?

Werte Fragesteller
wenn er sein Honorar fordert, mögen die Juristen besser wissen als ich.
Aber ich würde vorschlagen, Sie sprechen kurzfristig mit der AK, evtl. geben die Ihnen tel. auch dazu Auskunft und klären für Sie und mit der Kammer das Thema Schiedsverfahren. Und dann sollten Sie dem Arch. anbieten, die Honorarzahlung bei entsprechendem Ausgang nach der Schiedsverhandlung zu zahlen, aber eben erst dann.
Und zumindest die Schlichtungsstelle der AK Niedersachsen ist eigentlich sehr neutral.
Außerdem sollten Sie die Honorarrechnung genau prüfen.
Wenn ich das richtig verstanden habe, hat er den ganzen Bau in einem Leistugsverzeichniss ausgeschrieben? So eine Anbau besteht aus 10  -  15, vielleicht auch 20 verschiedenen Gewerken, die nur teilweise zusammen ausgeschrieben werden können. Ein Maurer kann Betondecken machen, aber keine Badewanne montieren und ein Zimmerer kann vielleicht das Dach decken, aber nicht tapezieren. So was gehört getrennt ausgeschreiben! Sonst nimmt sich der Eine Sub's und schlägt auf deren Preise noch was drauf!
Ich glaube, da liegt größerer Klärungsbedarf vor.

... nein, er hat es nicht gesamt ausgeschrieben. Lediglich die Posten für den Rohbau, Trockenbau, Fenster, Türen, Dach, Estrich, Bodenbeläge (außer Fliesen), Vollwärmeschutz (hoffe ich habe in der Eile nichts vergessen), hat er ausgeschrieben. Diese Leistungen machen wir nun über eine Baufirma, die uns einen Pauschalpreis angeboten haben, den wir in Anspruch genommen haben.
Der Rest ist unsere Eigenleistung, wo nur das Material als Kostenfaktor berechnet wurde. (Elektrikermeister und Gas-Wasser-Heizungsinstallateur in der Familie).

1. haben wir den Standard Architektenvertrag nach Architektenhonorarordnung. Auf diesen haben wir bestanden. Er wollte eigentlich gar keinen Vertrag machen, da es bei ihm anscheinend so üblich ist ohne Vertrag.
2. nachdem wir uns ja mit der Kostenschätzung nicht so sicher waren und ein komisches Bauchgefühl hatten, haben wir uns selber versucht schlau zu machen. Die Angebote, die wir eingeholt hatten, lagen bei Weitem über der Kostenschätzung; so z.B. auch ein Angebot von einem sehr guten Freund, der Bauingenieur bei einer Holzbaufirma ist. Er hat uns den Dachstuhl kalkuliert und war mit seinem Angebot schon € 8000,- über der Kostenschätzung  -  und das bei einem "Freundschaftspreis".
3. Wir von unserer Seite haben von Anfang klar gemacht, was wir uns vorstellen. Wir hatten die Wahl zwischen Neubau oder Modernisierung. Haben uns für letzteres Entschieden, da wir dachten, da können wir uns mit unseren finanziellen Mitteln eher verwiklichen  -  ohne dass wir an großen Luxus dachten. Fakt ist, dass wir dem Ar. auch Dinge sagten, wie z.B. Holz-Aluminium-Fenster, Sichtdachstuhl, elektr. Rollläden, ...
Also wurde mit offenen Karten gespielt, d.h. er ist ja die Person unseres Vertrauens und hat unseren Willen durchzuführen. Wir sind doch sein Kunde, oder?
4. Die Baufirma, die wir nun gefunden haben ist mehr als bemüht um Schaden zu begrenzen. Sie hilft uns wirklich mit nützlichen Tipps. Sie machen uns zumindest diese Aufträge wie o. erwähnt, wie wir finden, zu einem überaus angemessenen Preis. Wir wissen zwischenzeitlich was es kostet  -  der Architekt nicht, von dem wir es eigentlich wissen wollten.

Honorar und Haftung sind rechtlich zwei Paar Schuhe. Eine Kürzung des Honorars wegen Mängeln des Architektenwerks ist meistens nicht auf direktem Wege zu erreichen, es sei denn, die Architektenleistung wäre unvollständig oder auf eine Weise minderwertig, die den Honoraranspruch selbst ergreift, also z.B. wenn der Architekt 25 % des vollen Vomhundertsatzes für die Ausführungsplanung verlangt ohne Ausführungspläne gezeichnet zu haben und dies auch trotz Mahnung nicht nachholt, solange es noch sinnvoll ist (was nicht mehr der Fall ist, wenn das Haus fertig ist). In diesem Falle könnte das Honorar für die Ausführungsplanung wegen fehlender Ausführungspläne auf den Betrag gemindert werden, den man für eine Ausführungsplanung ohne Ausführungspläne zu zahlen hätte.
Ihren Fall wird man dagegen anders sehen müssen.
Zunächst ist es richtig, wie in einem der vorstehenden Beiträge erwähnt, dass die Berufshaftpflicht der Architekten das Risiko wegen falscher Kostenschätzung oder Bausummenüberschreitung nicht abdeckt. Die Versicherung wird also nichts zahlen. Abgesehen davon hat der Bauherr  -  anders als z.B. in der KFZ-Haftpflichtversicherung  -  keinen direkten Anspruch gegen den Versicherer. Er kann und muss vielmehr den Architekten verklagen, der dann  -  wenn das Risiko abgedeckt ist und er verurteilt wird  -  einen Freistellungsanspruch gegen seinen Versicherer hat.
Bei Ihnen ist es offensichtlich so, dass der Architekt eine zu niedrige Kostenschätzung gemacht hat, wozu freilich zu bemerken ist, dass diese bereits in der Vorplanung, also der Leistungsphase 2 erstellt wird. In diesem Stadium sind die Kosten einerseits noch nicht so klar vorauszusehen, wie in späteren Leistungsphasen, andererseits kann es aber auch schon hier zu durchaus objektivierbaren Fehlern kommen, für die der Architekt auch grundsätzlich haften muss. Bei Ihnen ist es aber so, dass sie offenbar schon beim Bauen sind, also in der Leistungsphase 8. Bis dahin hat der Architekt seine Kostenermittlung fortwährend zu verfeinern, was bereits mit der in der Leistungsphase 3 zu erstellenden Kostenberechnung beginnt. In der Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) hat er den Kostenanschlag zu machen  -  und hier scheint bei Ihnen das Desaster offenbar geworden zu sein.
Wenn es nun so ist, dass der Architekt bei der Kostenschätzung und Kostenberechnung, sofern er eine erstellt hat, schuldhaft krass daneben gelegen hat  -  was ihm bewiesen werden muss (und nicht gelingt, wenn der Baukostenanstieg z.B. auf nachträglich geänderten Bauherrenwünschen beruht)  -  haben Sie grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch, mit dem sie gegen den Honoraranspruch aufrechnen können, sofern die Aufrechnung im Architektenvertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Sollte dies der Fall sein, können Sie zwar nicht aufrechnen, wohl aber einen angemessenen Teil des Honorars einbehalten (was dem Architekten freilich möglicherweise die Lust an ihrem Bauvorhaben nimmt, womit sich ihr Dilemma u.U. bis zur Erforderlichkeit vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhältnisses steigern kann).
Die weitere  -  und vielleicht wichtigste  -  Frage ist, wie hoch ein solcher Schadensersatzanspruch ist. Wenn es so ist, dass Sie Ihren Bauwunsch angesichts des Kostenanstieges gar nicht mehr realisieren können, können die Architektenleistungen u.U. vollständig unbrauchbar und daher nicht zu bezahlen sein. So liegt es bei Ihnen aber wohl nicht, sondern Sie müssen halt nur "abspecken" bzw. nachfinanzieren. In diesen Fällen bekommen Sie natürlich NICHT die Baukosten für die abgespeckten Leistungen ersetzt oder den Betrag ersetzt, den sie zusätzlich zu finanzieren haben, sondern grundsätzlich nur die höheren Finanzierungskosten als solche. Denn der Architekt kann immer einwenden, dass sie ohne seinen Fehler eben von Anfang an mehr Geld gebraucht und zu finanzieren gehabt hätten. Wenn sie aber z.B. Aufgrund einer zu niedrigen Kostenberechnung z.B. nur € 100.000,00 zu sagen wir 6 % finanziert haben, aber in Wirklichkeit € 150.000,00 gebraucht hätten, und die fehlenden 50.000,00 zu, sagen wir 8 % nachfinanzieren müssen, beträgt ihr Schaden 8 %  -  6 % = 2 % aus € 50.000,00, denn wenn der Architekt die Kosten gleich richtig geschätzt bzw. berechnet hätte, hätten Sie von Anfang an € 150.000,00 zu 6 % finanziert. So funktioniert die Schadensberechnung in diesen Fällen im Prinzip  -  wohlgemerkt im Prinzip. Im Einzelfall muss man genau prüfen, welcher konkrete Schaden Ihnen Aufgrund der falschen Kostenberechnung ersetzt wird. Frust wird dabei ebenso wenig entschädigt wie Baukosten als solche.
Irrtum vorbehalten

hatten gerade einen abschließenden Termin beim Architekten und haben alle Posten aufgelistet. Die tatsächlichen Baukosten überschreiten ca. € 35000,00, wobei da wirklich nicht mit eingerechnet ist, was wir eigentlich noch mitmachen wollten; also das ist bereits die abgespeckte Version (ohne Wintergarten, ohne Garage, ohne, ohne ...) Also nur das Mindeste ... Er hat nun zugegeben, dass er die MwSt bei der Kostenschätzung vergessen hat. Tja, er will sich nun den Kopf zerbrechen, was er machen kann. Versicherung hat er keine abgeschlossen und als Freischaffender ist er kein Großverdiener. Also wie einem Nackten in die Tasche greifen? Werden dann wohl auf unseren Kosten sitzen bleiben, so sieht's momentan aus. Recht würden wir vielleicht sogar bekommen, aber das bezahlt uns den Mehrpreis auch nicht! Vielen Dank für die Statements. Vielleicht haben Sie ja noch eine Idee, wie dem Kollegen zu helfen ist?

1.
"Vielleicht haben Sie ja noch eine Idee, wie dem Kollegen zu helfen ist? "
Falls das Zynismus sein soll, scheint er unangebracht.
2.
"Werden dann wohl auf unseren Kosten sitzen bleiben, so sieht's momentan aus. "
Wenn Sie die Baukosten meinen, dann bekommen Sie dafür einen Gegenwert. Es ist also nicht so, dass Sie das Geld quasi zum Fenster hinauswerfen. Ein Schaden durch Bausummenüberschreitung ist etwas anderes, als wenn der Schaden in einem kaputt gefahrenen Auto besteht. Der Architekt hat mit der seiner fehlerhaften Kostenschätzung zwar fraglos in Ihre Dispositionsfreiheit eingegriffen, aber durch seinen  -  natürlich nicht zu billigenden  -  Fehler keine wirkliche Vermögenseinbuße herbeigeführt, wie es z.B. wäre, wenn er eine Ihnen gehörende Sache beschädigt hätte. Im Übrigen erlaube ich mir allerdings, mein Erstaunen darüber zum Ausdruck zu bringen, dass es hier zu einer Kostenüberschreitung von fast 100 % kam, ohne dass der Bauherr etwas geahnt hat. Wer einen Kleinwagen kauft, weiß normalerweise, dass er keine Luxuslimousine erwarten kann. Das ist bei einem Bauwerk zwar vielleicht nicht so klar erkennbar wie bei einem Auto, aber in den Umrissen doch schon  -  auch für Laien, wie ich meinen möchte.

natürlich haben wir in dem Sinn nicht diesen Schaden materiell gesehen, jedoch bekommen wir bei einer Nachfinanzierung, die ja nun umumgänglich ist, nicht mehr diese Konditionen, zu der wir das ursprüngliche Darlehen abgeschlossen haben. Wir als Laien haben uns ja extra an einen Profi gewandt, um eine Preisvorstellung zu bekommen. Wir hatten schließlich auch noch geplant unser Haus einzurichten, was ja nun hinfällig ist, da unsere Geldquelle irgendwann auch einmal versiegt ist. Der Fehler liegt doch eindeutig beim Architekten. Er hat doch die MwSt vergessen. Also so sagt es mir mein (hoffentlich gut funktionierendes) Rechtsempfinden. Auf was kann man sich dann heutzutage noch verlassen? Muss ich mich denn für eine Leistung, die ich meine, sehr gut bezahlt wird (was ja auch angemessen ist, wenn vernünftig ausgeführt  -  kein Thema), bei jemandem anderen eine 2. Meinung einholen, den ich dann wiederum auch nochmal bezahlen müsste? Nur um zu kontrollieren, ob der Architekt auch richtig Kosten einschätzen kann? Also bitte, tut mir Leid, das geht irgendwie nicht in meinen Kopf.
Nachdem wir mehrmals anzweifelten, dass die Kostenschätzung so stimmen könnte, wurden wir eben immer wieder darauf hingewiesen, dass wir dem Architekten einfach vertrauen sollten. Wie schon erwähnt, wir haben klipp und klar gesagt, was wir wollen! War halt sehr blauäugig von uns. Aber selbst in dieser Phase der Planung war es ja auch nicht so einfach, aus dem Architektenvertrag auszusteigen. Wir für unseren Teil, wenn Sie es auch nicht für angebracht halten, haben zwischenzeitlich so eine Art Galgenhumor entwickelt, um uns unseren Traum nicht kaputt machen zu lassen. Besser so, als wenn wir uns ständig über etwas ärgern, was wir jetzt eh nicht mehr ändern können. Im Grunde genommen hätten wir ja nur gerne das Geld für die Leistungen zurück, die nicht bzw. sehr mangelhaft erbracht wurden. Also auf gut deutsch, alles, bis auf die Phase: Bauplanerstellung. Aber Geld, das bereits bezahlt wurde, ist halt sehr schwer zurückzubekommen. Also abzubuchen als Lehrgeld!

auch der Grundstückspreis enthalten? Falls nicht (ich hatte Ihr Bauvorhaben als Anbau verstanden  -  oder ist damit der Anbau Ihrer Doppelhaushälfte an die andere Hälfte gemeint) staune ich über Ihre Baukosten ...
Zum Vergleich: wir bauen ein freistehendes Einfamilienhaus von 188 m² in mittlerer Ausstattung und einigen Extras plus Spitzbogen und landen mit Carport und großem Gartenschuppen und Außenanlagen usw. insges. (und brutto) bei etwa 240 k€.

Das Haus ist eine Doppelhaushälfte und unser Projekt umfasst einen Anbau von 4 m mit Vollunterkellerung, Modernisierung des Altbestandes inkl. neue Fußbodenheizung, neue Böden, Türen, Fenster. Komplett neues Dach mit Sichtdachstuhl.

Was nutzt einem Bauherr eigentlich ein Mehrwert, den er nicht bezahlen/finanzieren kann und der ihn im schlimmsten Fall in die Pleite / Zwangsverkauf (natürlich deutlich unter Wert) treibt?

Erstens sollte es normalerweise nicht so kommen und zweitens sollten sich die höheren Baukosten in der Regel in einem höheren Gebäudewert niederschlagen. Wenn der Architekt in LP^Abk. 7 den Kostenanschlag macht, sind die Kosten schon ziemlich genau bekannt. Zu diesem Zeitpunkt sollte noch nichts gebaut und nichts passiert sein, außer dass der Bauherr merkt, dass sein Bauvorhaben teurer oder, im ungünstigsten Falle, unerschwinglich wird. Wenn es für ihn unerschwinglich wird, war die ganze Planung allerdings für die Katze. Dann guckt der Architekt honorarmäßig auch voll in den Mond. Anders jedoch, wenn sich der Bauherr trotz der höheren Kosten zum Bauen entschließt. Dann war die Leistung des Architekten nämlich nicht für die Katze, bis auf die Kostenermittlung, für die ihm der Bauherr allerdings auch nichts bezahlen muss, wenn sie gänzlich unbrauchbar ist. So könnte es im vorliegenden Falle auch laufen. Ich würde dem Architekten einen angemessenen Teil des Honorars für die unbrauchbare Kostenermittlung abziehen und die Finanzierungs (mehr) kosten als Schaden geltend machen und damit gegenüber dem Honoraranspruch aufrechnen bzw. zurückbehalten, wie oben schon gesagt. Das sollte es aber auch gewesen sein, vorausgesetzt, es gibt nicht noch weitere Unzuträglichkeiten.

... pflegt ein fachanwalt für VOB^Abk./ HOAI^Abk./ BGB^Abk. werkvertragsrecht in solch einem Fall gerne zu sagen  -  und recht hat er! warum?
1 der Erfolg
der Architektenvertrag ist ein werkvertrtag. dem Auftraggeber wird der Erfolg geschuldet. die Rechtsprechung zum Thema Baukostenüberschreitung der Leistungsphase 3 (lph 3) Kostenberechnung nach DIN^Abk. 276 ist lang, sogar sehr lang. grundtenor: werden kosten nicht korrekt ermittelt (im übrigen nach oben und unten) dann entsteht dem Bauherrn ein schaden. man geht bei über/Unterschreitungen von 10 Prozent mit dem Architekten hart ins Gericht.
2 die Kostenberechnung liegt nun aber in einer Planungsphase vor, wo die Bauherren jederzeit gegensteuern können. der geschilderte Fall ist mit der vergessenen mehrwertsteuer nicht typisch und eher peinlich! nur passieren solche Fehler leider überall!
3 nun wird der schaden festgestellt. der Bauherr beginnt zu weinen! der Architekt duckt sich der querschläger wegen! der ambitionierte Rechtsanwalt weist auf den Mehrwert hin, und der Bauherr hat das Geld schlicht nicht zum nachlegen!?! was tun? der BGB erwartet für den Bürger den Erfolg (siehe oben!) und bauen ist ein dynamischer Prozess! also hat der Architekt mit seinem recht auf Mängelbeseitigung gefälligst sein Werk nachzubessern. der Bauherr im übrigen seine zu nicht finanzierbaren Rahmenbedingungen zu überdenken. denn das würde zwar aufwändig aber nachvollziehbar allen beteiligten bewiesen, oder? also kleiner bauen, weg mit sichtdachstuhl und weiteren kostenfressern, mehr Selbsthilfe, Oma um privatkredit oder vorgezogener erbschaft fragen  -  oder von jedem etwas! was nicht geht ist lamentieren wie hier vorgeführt!
4 die engen kostengerüste mit dem häufig zu hoch angesetzten qualitätsniveau und riesengroßen kinderzimmern (zum Beispiel) und anderen überzogenen Raumvorstellungen führen zusammen mit der zu optimistischen Selbsthilfe und den häufig unflexiblen baufrauen (sorry, ladies!) zu einer Kostenlähmung. kommt dann noch ein eiernder Architekt dazu ist das Dilemma lähmend, die Augen groß
ergo: mal die schlauen Sprüche von sachverständigen und anwälten für später aufheben, und dem Architekten an die Hand nehmen und erklären, dass wir jetzt einen Entwurf machen, der finanzierbar ist, und zwar ohne zweite Honorierung! denn bauen ist ein dynamischer Prozess  -  und zwar für alle: für den lernenden erfolgsverwöhnten und -schuldenden Architekten, den Bauherren, der sein Vermögen in der kinderzimmergröße zeigt, oder im sichtdachstuhl, oder in der besonders raffinierten Heizanlage.
denn => Erfolg ist machbar! in jeder Leistungsphase! bei jeder Kostenermittlung!
Kostenplanung heißt Kostensteuerung ...

blücher kleiner Widerspruch und das sollten sich alle Architekten hier hinter die Ohren schreiben: Dem privaten Endkunden ist der Endpreis zu nennen, und zwar einschl. MwSt! Das ist also nicht peinlich, sondern Unfähig. Tschuldige meine drastischen Worte. Nebenbei: das Zinsniveau ist noch mal gesunken, und die Preise des guten Bekannten/Freundes/hastenichtgesehen würd ich gern mal sehen wollen ...

Werte Fragesteller
der Kostenermittlung des Arch. von Anfang an nicht getraut haben und bei Eingang der ersten Angebote Ihre Befürchtungen bestätigt sahen, verstehe ich nicht so ganz, warum nicht erstmal alle Gewerke ausgeschrieben und dann die genauen Kosten an Hand der Ausschreibungsergebnisse zusammengestellt wurden.
Dann zurück auf Start und im Zusammenhang von, Kosten, Wünschen und Möglichkeiten neu gedacht.
Scheint jetzt zu spät zu sein.
In so weit könnte der Architekt um seine Nachbesserungsmöglichkeit und damit die Schadenersatzpflicht gebracht sein.

alleine war das nicht. MwSt 16 % auf 176000 = 28.160 €. Fehlbetrag 78.000 €.
@ Rüdiger: Hinter meine Ohren passt nichts mehr, da ist schon alles vollgeschrieben . Und unfähig, naja. Zumindest das mit der MwSt kann  -  jaja, sollte nicht  -  passieren.
Aber 44 % Kostenüberschreitung sind mehr las heftig, wenn keine Planungsänderungen dazu beigetragen haben.

ich dachte, es würde bis zum Sankt-Nimmerleinstag dauern, bis ein profunder
architektenkommentar kommt.
ohne den wäre ein schaler beigeschmack geblieben  -  etwa so wie wenn Manager
umso mehr Geld bekommen, je mehr Firmen sie an die Wand fahren.
ein Planungsprozess ohne Kommunikation zwischen Planern und Bauherren
und ohne dauerndes hinarbeiten auf ein optimales Ergebnis funktioniert
nicht, insofern ist es verwunderlich, wenn Bauherren nicht gerade wenig
(aber hoffentlich gut angelegtes) Geld für IHRE Planung ausgeben und als
Gegenleistung nur eine paar "wortkarge" Blätter Papier bekommen:
friss oder stirb?!
auf diese weise mögen sich Architekten denkmäler setzen können  -  das Bauwerk
des Bauherren wird es, wenn der nicht beteiligt ist, kaum werden können.
auch das kapitel Baukosten wird ohne Kommunikation kaum abgearbeitet werden
können.
"eigentlich" (mit ganz großen apostrophen) ist der Bauherr der souverän -
dieser Aufgabe (!) muss er aber auch entsprechen  -  und gar zu eleganten
Architekten (zurückhaltend ausgedrückt) den marsch blasen!