Bundesland Bayern
Hallo liebes Expertenteam,
wir haben vor im April 2005 mit dem Umbau bzw. Anbau unserer Doppelhaushälfte zu beginnen. Um uns Kosten einzusparen und in Erfahrung zu bringen, was der Bau uns letztendlich kosten wird, haben wir einen Architekten beauftragt. Der Architekt hat die Änderungen nach unseren Wünschen gezeichnet und es ist zwischenzeitlich auch eine Baugenehmigung eingegangen. Hätten wir uns hier aus dem Architektenvertrag ausgeklinkt, wären wir gut beraten gewesen ... Der Architekt hat uns eine Kostenschätzung nach DINAbk. gemacht, wo er alle Kostengruppen aufgeführt hatte. Hierbei kam ein Betrag von € 176000,- für den gesamten Bau zustande. Der Architekt sagte uns, dass diese Kalkulation bzw. Schätzung sehr hoch gegriffen sei, damit wir auch noch etwas Luft hätten, falls unvorhersehbare Dinge eintreten, aber wenn er die Ausschreibungen fertig hätte und in Verhandlungen treten würde, würde sogar noch eine Küche für's Haus rausspringen. In den Bauantrag hat er übrigens eine Bausumme von € 150000,- angegeben, die ihm als realistisch erschien.
Bei der Bank haben wir die Kostenschätzung vorgelegt und unsere Finanzierung darauf ausgelegt. Wir haben uns noch mal versichert bei ihm, ob die Preise inkl. MwSt errechnet wurden, worauf er dieses bejahte.
Nachdem der Architekt zu keinen Ergebnissen bei den Ausschreibungen kam, nannten wir ihm noch eine Baufirma, die wir empfohlen bekamen. An diese wandte er sich dann auch. Vergleichsangebote haben wir niemals zu sehen bekommen. Lt. seiner Aussage hat er kaum Antworten auf seine Ausschreibungen bekommen.
Nach mehrmaligen Gesprächen mit der Baufirma hat sich herausgestellt, dass die Bausumme in dieser Höhe auf gar keinen Fall eingehalten werden könnte und diese bei Weitem überschritten würde. Somit müssten wir um einiges den Bau abspecken. Rechnet man eine Toleranzgrenze nach oben von 10 % für den Architekten mit ein, so müssen wir nun noch eine Summe von € 40000,- nachfinanzieren, wobei wir auf folgende Dinge, die in der Kostenschätzung mit eingerechnet waren auch noch verzichten (die müssten wir zu den € 40000,- noch addieren): Wintergarten (25.000,-), Doppelgarage (13000,-) und noch ein paar Schnick-Schnack Dinge wie Rundfenster im Bad ... an Küche o.a. Dinge zu kaufen ist gar nicht zu denken!
Nachdem wir zwischenzeitlich auch schon mal Gespräche mit dem Architekten hatten, da wir Zweifel hatten, ob das Geld reicht, hat er dieses verneint. z.B. sagte ich ihm, dass ein Badezimmer für € 2000,- nicht zu finden sei, außer im Baumarkt; er meinte, dass dies ein üblicher Betrag für normale Badkeramik vom Fachhändler wäre und ich wäre beim falschen Händler gewesen. Wir sollten uns auf seine Kostenschätzung verlassen und im Übrigen seien wir ja dahingehend abgesichert, dass er für alles, was über 10 % der geschätzten Summe liegt haftbar gemacht werden könnte.
Das Ende vom Lied: Wir haben eine Baufirma gefunden, der wir nun vertrauen und die uns wirklich hilft, wo es geht. Wir haben einen Architekten, der die Hand aufhält. Wir haben ihm bereits für die Planungsphase inkl. Statiker € 6600,00 bezahlt und er will nun das restliche Geld haben. Ich habe ihn nun vorgestern auch noch darauf aufmerksam gemacht, dass er bei Auftragsvergabe vergessen hat, die Balkone in das Leistungsverzeichnis der Baufirma zu schreiben, somit kommen hier auch noch mal € 3000,- dazu, und dies ist nicht das Einzige, was er vergessen hat!
Am Liebsten würde ich ihm gar nichts mehr bezahlen, da er den Vertrag nicht eingehalten hat! Haftet denn der Architekt für gar nichts? Der Architektenvertrag scheint mir da sehr schwammig. Ich habe gelesen, dass es eine Haftpflichtversicherung für Architekten gibt. Können wir da etwas geltend machen?
Wie sollen wir uns verhalten? Einen Rechtstreit möchten wir auf jeden Fall vermeiden, da wir eh schon am Ende des Geldes sind und die Kosten eines Rechtsanwaltes nicht auch noch aufbringen können.
Letztendlich haben wir nun sehr viel Geld für den Architekten ausgegeben und es fehlt uns hinten und vorne das Geld! ... oder waren wir da etwas zu blauäugig, wir dachten eigentlich, wir wären mit dem Architekten auf der sicheren Seite; wir investieren das Geld in ihn und sparen durch ihn vor allem Geld und Zeit! ... oder sind wir nur an ein schwarzes Schaf geraten?
Vielen Dank für Ihre Stellungnahme!
Architektenhaftung bei Kostenüberschreitung: Welche Ansprüche bestehen in Bayern?
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Architektenhaftung bei Kostenüberschreitung: Welche Ansprüche bestehen in Bayern?
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Ich verstehe, dass Sie aufgrund der erheblichen Kostenüberschreitung bei Ihrem Bauvorhaben verunsichert sind. Eine Kostenüberschreitung von dieser Größenordnung (Differenz zwischen Kostenschätzung und tatsächlichen Kosten) kann tatsächlich einen Mangel in der Architektenleistung darstellen.
Grundlage für Ihre Ansprüche ist der Architektenvertrag. Dieser regelt die Pflichten des Architekten, insbesondere die Erstellung einer realistischen Kostenschätzung. Weicht die tatsächliche Bausumme erheblich von dieser Schätzung ab, kann dies eine Verletzung des Vertrages darstellen.
🔴 Gefahr: Eine unrealistische Kostenschätzung kann Ihre Finanzierung gefährden und zu erheblichen finanziellen Belastungen führen.
Mögliche Ansprüche:
- Schadensersatz: Sie könnten Schadensersatz für die durch die Kostenüberschreitung entstandenen Schäden fordern.
- Minderung des Architektenhonorars: Bei mangelhafter Leistung kann das Honorar gemindert werden.
Wichtige Punkte:
- Dokumentation: Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen (Architektenvertrag, Kostenschätzungen, Rechnungen, Schriftverkehr).
- Beweissicherung: Lassen Sie die Mängel (die fehlerhafte Kostenschätzung) ggf. durch einen Bausachverständigen dokumentieren.
👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, sich von einem auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen. Dieser kann Ihren Fall prüfen, Ihre Ansprüche bewerten und Sie bei der Durchsetzung unterstützen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Architektenvertrag
- Ein Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Bauherrn und einem Architekten, der die Leistungen des Architekten und die Vergütung des Architekten regelt. Er ist die Grundlage für die Zusammenarbeit und sollte alle wichtigen Aspekte des Bauvorhabens abdecken.
Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Bauvertrag, Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.) - Kostenschätzung
- Eine Kostenschätzung ist eine Prognose der voraussichtlichen Kosten eines Bauvorhabens. Sie wird in der Regel vom Architekten erstellt und dient als Grundlage für die Finanzierung und die Auftragsvergabe.
Verwandte Begriffe: Kostenberechnung, Kostenanschlag, Baukosten - Baugenehmigung
- Die Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erforderlich ist. Sie dient dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung.
Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baurecht, Landesbauordnung - Haftung
- Haftung bedeutet die Verpflichtung, für einen Schaden einzustehen, den man verursacht hat. Im Baurecht kann ein Architekt für Fehler bei der Planung oder Bauüberwachung haftbar gemacht werden.
Verwandte Begriffe: Schadensersatz, Gewährleistung, Mängelhaftung - Schadensersatz
- Schadensersatz ist eine finanzielle Entschädigung für einen Schaden, der einem anderen zugefügt wurde. Im Baurecht kann Schadensersatz beispielsweise bei Mängeln am Bauwerk oder bei Verletzung von Vertragspflichten gefordert werden.
Verwandte Begriffe: Haftung, Gewährleistung, Minderung - Bausumme
- Die Bausumme sind die gesamten Kosten, die für die Errichtung eines Bauwerks anfallen. Sie umfasst alle Kosten für Planung, Material, Handwerkerleistungen und sonstige Nebenkosten.
Verwandte Begriffe: Baukosten, Kostenschätzung, Kostenberechnung - Ausschreibung
- Eine Ausschreibung ist die öffentliche oder beschränkte Aufforderung an Unternehmen, Angebote für bestimmte Leistungen oder Lieferungen abzugeben. Sie dient dazu, den günstigsten Anbieter zu ermitteln.
Verwandte Begriffe: Angebot, Vergabe, Leistungsverzeichnis
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist eine Kostenschätzung?
Eine Kostenschätzung ist eine Prognose der voraussichtlichen Baukosten, die der Architekt auf Grundlage der Planung erstellt. Sie dient als Grundlage für die Finanzierung und die Auftragsvergabe. - Wann liegt eine erhebliche Kostenüberschreitung vor?
Eine erhebliche Kostenüberschreitung liegt vor, wenn die tatsächlichen Baukosten die Kostenschätzung um einen bestimmten Prozentsatz (oft 10-20%) übersteigen. Die genaue Grenze hängt vom Einzelfall ab. - Welche Pflichten hat der Architekt bei der Kostenschätzung?
Der Architekt ist verpflichtet, eine realistische und nachvollziehbare Kostenschätzung zu erstellen. Er muss dabei alle relevanten Faktoren berücksichtigen und die Kosten regelmäßig überprüfen und anpassen. - Was kann ich tun, wenn der Architekt die Kosten falsch geschätzt hat?
Sie sollten den Architekten schriftlich auf die Kostenüberschreitung hinweisen und ihn auffordern, die Ursachen zu erklären und Maßnahmen zur Kostensenkung vorzuschlagen. Lassen Sie sich rechtlich beraten. - Haftet der Architekt immer für Kostenüberschreitungen?
Nein, der Architekt haftet nicht für unvorhersehbare Kostensteigerungen (z.B. aufgrund von Materialpreissteigerungen). Er haftet aber für Fehler bei der Kostenschätzung. - Wie kann ich mich vor Kostenüberschreitungen schützen?
Lassen Sie sich vor Baubeginn von einem unabhängigen Bausachverständigen beraten. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie diese sorgfältig. Vereinbaren Sie mit dem Architekten eine verbindliche Kostenobergrenze. - Was ist ein Architektenvertrag?
Ein Architektenvertrag ist ein Werkvertrag, der die Rechte und Pflichten des Architekten und des Bauherrn regelt. Er sollte alle wesentlichen Punkte des Bauvorhabens enthalten, insbesondere die Leistungen des Architekten, das Honorar und die Haftung. - Welche Rolle spielt die Baugenehmigung bei der Kostenplanung?
Die Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung für das Bauvorhaben. Die Kosten für die Baugenehmigung und eventuelle Auflagen müssen bei der Kostenplanung berücksichtigt werden.
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Architektenhaftung: Kostenüberschreitung – Haftpflicht greift nicht!
Problem..
Werte Fragesteller
Also, erstmal eins vorweg. Die Haftpflichtversicherung des Arch. dürfte nicht in Frage kommen, da diese im Allgemeinen nicht für Kostenüberschreitungen haften - um Mauscheleien zu vermeiden (nicht falsch verstehen).
Das mit dem Haften von Arch. für Kostenüberschreitungen ist so eine Sache.
Bruno hatte da neulich ein Urteil, das ein Architekt haftet, wenn der Bauherr glaubhaft machen kann, bei realistischen Koste hätte er nicht gebaut. Vielleicht kann Bruno ja mal den Link eingeben 😉.
Ich kenne aber auch (ältere) Urteile, die sinngemäß lauten, dem Bauherren sei ja durch höhere Baukosten kein Schaden entstanden, weil der Wert der Immobilie gestiegen sei.
Vielleicht sollten Sie mal bei Ihrer zuständigen Architektenkammer nachfragen. Die haben eigentlich alle eine Schlichtungsstelle, bei der die Architekten erscheinen müssen.
Die Kosten für die Schlichtung liegen deutlich unter Gerichtsniveau und sind z.T. auch vom Architekt zu tragen!
Bei Nichtgefallen des Schiedsspruchs bleibt (für beide Seiten) immer noch der Klageweg, aber Sie hätten dann schon mal eine Richtung. Und meist ist es schwer, bei Gericht gegen eine nicht angenommene Schlichtung ein besseres Urteil zu bekommen! -
und sein Honorar?
Hat er ein Recht darauf? -
Architektenhonorar: Schiedsverfahren bei Kostenüberschreitung ratsam
Ob er (ein) Recht hat ...
Werte Fragesteller
wenn er sein Honorar fordert, mögen die Juristen besser wissen als ich.
Aber ich würde vorschlagen, Sie sprechen kurzfristig mit der AK, evtl. geben die Ihnen tel. auch dazu Auskunft und klären für Sie und mit der Kammer das Thema Schiedsverfahren. Und dann sollten Sie dem Arch. anbieten, die Honorarzahlung bei entsprechendem Ausgang nach der Schiedsverhandlung zu zahlen, aber eben erst dann.
Und zumindest die Schlichtungsstelle der AK Niedersachsen ist eigentlich sehr neutral.
Außerdem sollten Sie die Honorarrechnung genau prüfen.
Wenn ich das richtig verstanden habe, hat er den ganzen Bau in einem Leistugsverzeichniss ausgeschrieben? So eine Anbau besteht aus 10 - 15, vielleicht auch 20 verschiedenen Gewerken, die nur teilweise zusammen ausgeschrieben werden können. Ein Maurer kann Betondecken machen, aber keine Badewanne montieren und ein Zimmerer kann vielleicht das Dach decken, aber nicht tapezieren. So was gehört getrennt ausgeschreiben! Sonst nimmt sich der Eine Sub's und schlägt auf deren Preise noch was drauf!
Ich glaube, da liegt größerer Klärungsbedarf vor. -
Baukosten: Keine Gesamtausschreibung – Auswirkungen auf Pauschalpreis
keine Gesamtausschreibung
... nein, er hat es nicht gesamt ausgeschrieben. Lediglich die Posten für den Rohbau, Trockenbau, Fenster, Türen, Dach, Estrich, Bodenbeläge (außer Fliesen), Vollwärmeschutz (hoffe ich habe in der Eile nichts vergessen), hat er ausgeschrieben. Diese Leistungen machen wir nun über eine Baufirma, die uns einen Pauschalpreis angeboten haben, den wir in Anspruch genommen haben.
Der Rest ist unsere Eigenleistung, wo nur das Material als Kostenfaktor berechnet wurde. (Elektrikermeister und Gas-Wasser-Heizungsinstallateur in der Familie). -
Architektenvertrag: Unklare Kostengrenze – Honoraranspruch prüfen!
Eindeutiger Vertrag?
Das Problem fängt beim Vertrag an. Der Vertrag lautet sagen wir mal: Plane ein Haus für ca. 100.000 € mit ca. 25 Zimmern. Die Vorgaben widersprechen sich - ganz deutlich stellt sich das erst bei der Kostenschätzung heraus - was war nun der Wille des Vertrags? Keine Kostenüberschreitung der 100.000 € oder mindestens 25 Zimmer. Wenn als Hauptziel die Kostengrenze von 100.000 € klar aus dem Vertrag hervorgeht und ein Haus mit 25 Zimmern für 600.000 € geplant wurde, hat der Architekt möglicherweise überhaupt keinen Honoraranspruch, weil die Planung nicht verwendbar ist. Ist der Vertrag schwammig, dann hat er den vollen Honoraranspruch. Aber das zu beurteilen dürfte schwierig sein - und Sie sollten sich zumindest von einem baurechtserfahrenen Anwalt beraten lassen.Dazu kommt, das eine genaue Höchstsumme sowieso problematisch ist, weil die Preise, zu denen eine Firma bereit ist zu bauen, oft fast nicht mehr auskömmlich sind. Wer sagt Ihnen denn, ob die Firma, mit der Sie bauen wollen, nicht ein gutes Verhandlungsgeschick hat und einen relativ guten Preis durchsetzen konnte?
Da steht sowieso Aussage gegen Aussage. Der Architekt sagt, Sie haben eine teure Firma gewählt, Sie sagen es war die einzige.
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Kostenschätzung: Eigene Angebote als Kontrollinstrument nutzen
sind ja dann selber auf die Suche gegangen
1. haben wir den Standard Architektenvertrag nach Architektenhonorarordnung. Auf diesen haben wir bestanden. Er wollte eigentlich gar keinen Vertrag machen, da es bei ihm anscheinend so üblich ist ohne Vertrag.
2. nachdem wir uns ja mit der Kostenschätzung nicht so sicher waren und ein komisches Bauchgefühl hatten, haben wir uns selber versucht schlau zu machen. Die Angebote, die wir eingeholt hatten, lagen bei Weitem über der Kostenschätzung; so z.B. auch ein Angebot von einem sehr guten Freund, der Bauingenieur bei einer Holzbaufirma ist. Er hat uns den Dachstuhl kalkuliert und war mit seinem Angebot schon € 8000,- über der Kostenschätzung - und das bei einem "Freundschaftspreis".
3. Wir von unserer Seite haben von Anfang klar gemacht, was wir uns vorstellen. Wir hatten die Wahl zwischen Neubau oder Modernisierung. Haben uns für letzteres Entschieden, da wir dachten, da können wir uns mit unseren finanziellen Mitteln eher verwiklichen - ohne dass wir an großen Luxus dachten. Fakt ist, dass wir dem Ar. auch Dinge sagten, wie z.B. Holz-Aluminium-Fenster, Sichtdachstuhl, elektr. Rollläden, ...
Also wurde mit offenen Karten gespielt, d.h. er ist ja die Person unseres Vertrauens und hat unseren Willen durchzuführen. Wir sind doch sein Kunde, oder?
4. Die Baufirma, die wir nun gefunden haben ist mehr als bemüht um Schaden zu begrenzen. Sie hilft uns wirklich mit nützlichen Tipps. Sie machen uns zumindest diese Aufträge wie o. erwähnt, wie wir finden, zu einem überaus angemessenen Preis. Wir wissen zwischenzeitlich was es kostet - der Architekt nicht, von dem wir es eigentlich wissen wollten. -
Architektenhonorar vs. Haftung: Getrennte Betrachtung bei Mängeln
Nichts verschwurbeln
Honorar und Haftung sind rechtlich zwei Paar Schuhe. Eine Kürzung des Honorars wegen Mängeln des Architektenwerks ist meistens nicht auf direktem Wege zu erreichen, es sei denn, die Architektenleistung wäre unvollständig oder auf eine Weise minderwertig, die den Honoraranspruch selbst ergreift, also z.B. wenn der Architekt 25 % des vollen Vomhundertsatzes für die Ausführungsplanung verlangt ohne Ausführungspläne gezeichnet zu haben und dies auch trotz Mahnung nicht nachholt, solange es noch sinnvoll ist (was nicht mehr der Fall ist, wenn das Haus fertig ist). In diesem Falle könnte das Honorar für die Ausführungsplanung wegen fehlender Ausführungspläne auf den Betrag gemindert werden, den man für eine Ausführungsplanung ohne Ausführungspläne zu zahlen hätte.
Ihren Fall wird man dagegen anders sehen müssen.
Zunächst ist es richtig, wie in einem der vorstehenden Beiträge erwähnt, dass die Berufshaftpflicht der Architekten das Risiko wegen falscher Kostenschätzung oder Bausummenüberschreitung nicht abdeckt. Die Versicherung wird also nichts zahlen. Abgesehen davon hat der Bauherr - anders als z.B. in der KFZ-Haftpflichtversicherung - keinen direkten Anspruch gegen den Versicherer. Er kann und muss vielmehr den Architekten verklagen, der dann - wenn das Risiko abgedeckt ist und er verurteilt wird - einen Freistellungsanspruch gegen seinen Versicherer hat.
Bei Ihnen ist es offensichtlich so, dass der Architekt eine zu niedrige Kostenschätzung gemacht hat, wozu freilich zu bemerken ist, dass diese bereits in der Vorplanung, also der Leistungsphase 2 erstellt wird. In diesem Stadium sind die Kosten einerseits noch nicht so klar vorauszusehen, wie in späteren Leistungsphasen, andererseits kann es aber auch schon hier zu durchaus objektivierbaren Fehlern kommen, für die der Architekt auch grundsätzlich haften muss. Bei Ihnen ist es aber so, dass sie offenbar schon beim Bauen sind, also in der Leistungsphase 8. Bis dahin hat der Architekt seine Kostenermittlung fortwährend zu verfeinern, was bereits mit der in der Leistungsphase 3 zu erstellenden Kostenberechnung beginnt. In der Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) hat er den Kostenanschlag zu machen - und hier scheint bei Ihnen das Desaster offenbar geworden zu sein.
Wenn es nun so ist, dass der Architekt bei der Kostenschätzung und Kostenberechnung, sofern er eine erstellt hat, schuldhaft krass daneben gelegen hat - was ihm bewiesen werden muss (und nicht gelingt, wenn der Baukostenanstieg z.B. auf nachträglich geänderten Bauherrenwünschen beruht) - haben Sie grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch, mit dem sie gegen den Honoraranspruch aufrechnen können, sofern die Aufrechnung im Architektenvertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Sollte dies der Fall sein, können Sie zwar nicht aufrechnen, wohl aber einen angemessenen Teil des Honorars einbehalten (was dem Architekten freilich möglicherweise die Lust an ihrem Bauvorhaben nimmt, womit sich ihr Dilemma u.U. bis zur Erforderlichkeit vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhältnisses steigern kann).
Die weitere - und vielleicht wichtigste - Frage ist, wie hoch ein solcher Schadensersatzanspruch ist. Wenn es so ist, dass Sie Ihren Bauwunsch angesichts des Kostenanstieges gar nicht mehr realisieren können, können die Architektenleistungen u.U. vollständig unbrauchbar und daher nicht zu bezahlen sein. So liegt es bei Ihnen aber wohl nicht, sondern Sie müssen halt nur "abspecken" bzw. nachfinanzieren. In diesen Fällen bekommen Sie natürlich NICHT die Baukosten für die abgespeckten Leistungen ersetzt oder den Betrag ersetzt, den sie zusätzlich zu finanzieren haben, sondern grundsätzlich nur die höheren Finanzierungskosten als solche. Denn der Architekt kann immer einwenden, dass sie ohne seinen Fehler eben von Anfang an mehr Geld gebraucht und zu finanzieren gehabt hätten. Wenn sie aber z.B. Aufgrund einer zu niedrigen Kostenberechnung z.B. nur € 100.000,00 zu sagen wir 6 % finanziert haben, aber in Wirklichkeit € 150.000,00 gebraucht hätten, und die fehlenden 50.000,00 zu, sagen wir 8 % nachfinanzieren müssen, beträgt ihr Schaden 8 % - 6 % = 2 % aus € 50.000,00, denn wenn der Architekt die Kosten gleich richtig geschätzt bzw. berechnet hätte, hätten Sie von Anfang an € 150.000,00 zu 6 % finanziert. So funktioniert die Schadensberechnung in diesen Fällen im Prinzip - wohlgemerkt im Prinzip. Im Einzelfall muss man genau prüfen, welcher konkrete Schaden Ihnen Aufgrund der falschen Kostenberechnung ersetzt wird. Frust wird dabei ebenso wenig entschädigt wie Baukosten als solche.
Irrtum vorbehalten -
Baukostenüberschreitung: Architekt vergisst MwSt. – Konsequenzen?
er hat die MwSt vergessen
hatten gerade einen abschließenden Termin beim Architekten und haben alle Posten aufgelistet. Die tatsächlichen Baukosten überschreiten ca. € 35000,00, wobei da wirklich nicht mit eingerechnet ist, was wir eigentlich noch mitmachen wollten; also das ist bereits die abgespeckte Version (ohne Wintergarten, ohne Garage, ohne, ohne ...) Also nur das Mindeste ... Er hat nun zugegeben, dass er die MwSt bei der Kostenschätzung vergessen hat. Tja, er will sich nun den Kopf zerbrechen, was er machen kann. Versicherung hat er keine abgeschlossen und als Freischaffender ist er kein Großverdiener. Also wie einem Nackten in die Tasche greifen? Werden dann wohl auf unseren Kosten sitzen bleiben, so sieht's momentan aus. Recht würden wir vielleicht sogar bekommen, aber das bezahlt uns den Mehrpreis auch nicht! Vielen Dank für die Statements. Vielleicht haben Sie ja noch eine Idee, wie dem Kollegen zu helfen ist? -
Kostenüberschreitung: Kein 'Geld zum Fenster rauswerfen'!
1 "Vielleicht haben Sie ja noch eine Idee ...
1.
"Vielleicht haben Sie ja noch eine Idee, wie dem Kollegen zu helfen ist? "
Falls das Zynismus sein soll, scheint er unangebracht.
2.
"Werden dann wohl auf unseren Kosten sitzen bleiben, so sieht's momentan aus. "
Wenn Sie die Baukosten meinen, dann bekommen Sie dafür einen Gegenwert. Es ist also nicht so, dass Sie das Geld quasi zum Fenster hinauswerfen. Ein Schaden durch Bausummenüberschreitung ist etwas anderes, als wenn der Schaden in einem kaputt gefahrenen Auto besteht. Der Architekt hat mit der seiner fehlerhaften Kostenschätzung zwar fraglos in Ihre Dispositionsfreiheit eingegriffen, aber durch seinen - natürlich nicht zu billigenden - Fehler keine wirkliche Vermögenseinbuße herbeigeführt, wie es z.B. wäre, wenn er eine Ihnen gehörende Sache beschädigt hätte. Im Übrigen erlaube ich mir allerdings, mein Erstaunen darüber zum Ausdruck zu bringen, dass es hier zu einer Kostenüberschreitung von fast 100 % kam, ohne dass der Bauherr etwas geahnt hat. Wer einen Kleinwagen kauft, weiß normalerweise, dass er keine Luxuslimousine erwarten kann. Das ist bei einem Bauwerk zwar vielleicht nicht so klar erkennbar wie bei einem Auto, aber in den Umrissen doch schon - auch für Laien, wie ich meinen möchte. -
Nachfinanzierung: Schlechte Konditionen durch Architektenfehler?
Naja, so sehe ich das nicht
natürlich haben wir in dem Sinn nicht diesen Schaden materiell gesehen, jedoch bekommen wir bei einer Nachfinanzierung, die ja nun umumgänglich ist, nicht mehr diese Konditionen, zu der wir das ursprüngliche Darlehen abgeschlossen haben. Wir als Laien haben uns ja extra an einen Profi gewandt, um eine Preisvorstellung zu bekommen. Wir hatten schließlich auch noch geplant unser Haus einzurichten, was ja nun hinfällig ist, da unsere Geldquelle irgendwann auch einmal versiegt ist. Der Fehler liegt doch eindeutig beim Architekten. Er hat doch die MwSt vergessen. Also so sagt es mir mein (hoffentlich gut funktionierendes) Rechtsempfinden. Auf was kann man sich dann heutzutage noch verlassen? Muss ich mich denn für eine Leistung, die ich meine, sehr gut bezahlt wird (was ja auch angemessen ist, wenn vernünftig ausgeführt - kein Thema), bei jemandem anderen eine 2. Meinung einholen, den ich dann wiederum auch nochmal bezahlen müsste? Nur um zu kontrollieren, ob der Architekt auch richtig Kosten einschätzen kann? Also bitte, tut mir Leid, das geht irgendwie nicht in meinen Kopf.
Nachdem wir mehrmals anzweifelten, dass die Kostenschätzung so stimmen könnte, wurden wir eben immer wieder darauf hingewiesen, dass wir dem Architekten einfach vertrauen sollten. Wie schon erwähnt, wir haben klipp und klar gesagt, was wir wollen! War halt sehr blauäugig von uns. Aber selbst in dieser Phase der Planung war es ja auch nicht so einfach, aus dem Architektenvertrag auszusteigen. Wir für unseren Teil, wenn Sie es auch nicht für angebracht halten, haben zwischenzeitlich so eine Art Galgenhumor entwickelt, um uns unseren Traum nicht kaputt machen zu lassen. Besser so, als wenn wir uns ständig über etwas ärgern, was wir jetzt eh nicht mehr ändern können. Im Grunde genommen hätten wir ja nur gerne das Geld für die Leistungen zurück, die nicht bzw. sehr mangelhaft erbracht wurden. Also auf gut deutsch, alles, bis auf die Phase: Bauplanerstellung. Aber Geld, das bereits bezahlt wurde, ist halt sehr schwer zurückzubekommen. Also abzubuchen als Lehrgeld! -
Baukostenvergleich: Anbau vs. Neubau – Realistische Einschätzung
Ist in den 350 k€
auch der Grundstückspreis enthalten? Falls nicht (ich hatte Ihr Bauvorhaben als Anbau verstanden - oder ist damit der Anbau Ihrer Doppelhaushälfte an die andere Hälfte gemeint) staune ich über Ihre Baukosten ...
Zum Vergleich: wir bauen ein freistehendes Einfamilienhaus von 188 m² in mittlerer Ausstattung und einigen Extras plus Spitzbogen und landen mit Carport und großem Gartenschuppen und Außenanlagen usw. insges. (und brutto) bei etwa 240 k€. -
Anbau Doppelhaushälfte: Details zu Modernisierung und Dachausbau
Ist ein Anbau
Das Haus ist eine Doppelhaushälfte und unser Projekt umfasst einen Anbau von 4 m mit Vollunterkellerung, Modernisierung des Altbestandes inkl. neue Fußbodenheizung, neue Böden, Türen, Fenster. Komplett neues Dach mit Sichtdachstuhl. -
Baufinanzierung: Mehrwert ohne Finanzierung – Sinnlos für Bauherren?
mal eine dumme Frage
Was nutzt einem Bauherr eigentlich ein Mehrwert, den er nicht bezahlen/finanzieren kann und der ihn im schlimmsten Fall in die Pleite / Zwangsverkauf (natürlich deutlich unter Wert) treibt? -
Kostenanschlag LP7: Genauigkeit entscheidend für Baufinanzierung
Zu: Mal eine dumme Frage 28.01.05
Erstens sollte es normalerweise nicht so kommen und zweitens sollten sich die höheren Baukosten in der Regel in einem höheren Gebäudewert niederschlagen. Wenn der Architekt in LPAbk. 7 den Kostenanschlag macht, sind die Kosten schon ziemlich genau bekannt. Zu diesem Zeitpunkt sollte noch nichts gebaut und nichts passiert sein, außer dass der Bauherr merkt, dass sein Bauvorhaben teurer oder, im ungünstigsten Falle, unerschwinglich wird. Wenn es für ihn unerschwinglich wird, war die ganze Planung allerdings für die Katze. Dann guckt der Architekt honorarmäßig auch voll in den Mond. Anders jedoch, wenn sich der Bauherr trotz der höheren Kosten zum Bauen entschließt. Dann war die Leistung des Architekten nämlich nicht für die Katze, bis auf die Kostenermittlung, für die ihm der Bauherr allerdings auch nichts bezahlen muss, wenn sie gänzlich unbrauchbar ist. So könnte es im vorliegenden Falle auch laufen. Ich würde dem Architekten einen angemessenen Teil des Honorars für die unbrauchbare Kostenermittlung abziehen und die Finanzierungs (mehr) kosten als Schaden geltend machen und damit gegenüber dem Honoraranspruch aufrechnen bzw. zurückbehalten, wie oben schon gesagt. Das sollte es aber auch gewesen sein, vorausgesetzt, es gibt nicht noch weitere Unzuträglichkeiten. -
Architektenvertrag: Baukostenüberschreitung – Erfolg geschuldet?
bauen ist ein dynamischer prozess
... pflegt ein fachanwalt für VOB/ HOAIAbk./ BGBAbk. werkvertragsrecht in solch einem Fall gerne zu sagen - und recht hat er! warum?
1 der Erfolg
der Architektenvertrag ist ein werkvertrtag. dem Auftraggeber wird der Erfolg geschuldet. die Rechtsprechung zum Thema Baukostenüberschreitung der Leistungsphase 3 (lph 3) Kostenberechnung nach DINAbk. 276 ist lang, sogar sehr lang. grundtenor: werden kosten nicht korrekt ermittelt (im übrigen nach oben und unten) dann entsteht dem Bauherrn ein schaden. man geht bei über/Unterschreitungen von 10 Prozent mit dem Architekten hart ins Gericht.
2 die Kostenberechnung liegt nun aber in einer Planungsphase vor, wo die Bauherren jederzeit gegensteuern können. der geschilderte Fall ist mit der vergessenen mehrwertsteuer nicht typisch und eher peinlich! nur passieren solche Fehler leider überall!
3 nun wird der schaden festgestellt. der Bauherr beginnt zu weinen! der Architekt duckt sich der querschläger wegen! der ambitionierte Rechtsanwalt weist auf den Mehrwert hin, und der Bauherr hat das Geld schlicht nicht zum nachlegen!?! was tun? der BGB erwartet für den Bürger den Erfolg (siehe oben!) und bauen ist ein dynamischer Prozess! also hat der Architekt mit seinem recht auf Mängelbeseitigung gefälligst sein Werk nachzubessern. der Bauherr im übrigen seine zu nicht finanzierbaren Rahmenbedingungen zu überdenken. denn das würde zwar aufwändig aber nachvollziehbar allen beteiligten bewiesen, oder? also kleiner bauen, weg mit sichtdachstuhl und weiteren kostenfressern, mehr Selbsthilfe, Oma um privatkredit oder vorgezogener erbschaft fragen - oder von jedem etwas! was nicht geht ist lamentieren wie hier vorgeführt!
4 die engen kostengerüste mit dem häufig zu hoch angesetzten qualitätsniveau und riesengroßen kinderzimmern (zum Beispiel) und anderen überzogenen Raumvorstellungen führen zusammen mit der zu optimistischen Selbsthilfe und den häufig unflexiblen baufrauen (sorry, ladies!) zu einer Kostenlähmung. kommt dann noch ein eiernder Architekt dazu ist das Dilemma lähmend, die Augen groß 🙂
ergo: mal die schlauen Sprüche von sachverständigen und anwälten für später aufheben, und dem Architekten an die Hand nehmen und erklären, dass wir jetzt einen Entwurf machen, der finanzierbar ist, und zwar ohne zweite Honorierung! denn bauen ist ein dynamischer Prozess - und zwar für alle: für den lernenden erfolgsverwöhnten und -schuldenden Architekten, den Bauherren, der sein Vermögen in der kinderzimmergröße zeigt, oder im sichtdachstuhl, oder in der besonders raffinierten Heizanlage.
denn => Erfolg ist machbar! in jeder Leistungsphase! bei jeder Kostenermittlung!
Kostenplanung heißt Kostensteuerung ... -
MwSt-Angabe: Architekt muss Endpreis inkl. MwSt. nennen!
blücher kleiner Widerspruch ...
blücher kleiner Widerspruch und das sollten sich alle Architekten hier hinter die Ohren schreiben: Dem privaten Endkunden ist der Endpreis zu nennen, und zwar einschl. MwSt! Das ist also nicht peinlich, sondern Unfähig. Tschuldige meine drastischen Worte. Nebenbei: das Zinsniveau ist noch mal gesunken, und die Preise des guten Bekannten/Freundes/hastenichtgesehen würd ich gern mal sehen wollen ... -
Ausschreibung aller Gewerke: Präzise Kostenermittlung vor Baubeginn
Wenn Sie ...
Werte Fragesteller
der Kostenermittlung des Arch. von Anfang an nicht getraut haben und bei Eingang der ersten Angebote Ihre Befürchtungen bestätigt sahen, verstehe ich nicht so ganz, warum nicht erstmal alle Gewerke ausgeschrieben und dann die genauen Kosten an Hand der Ausschreibungsergebnisse zusammengestellt wurden.
Dann zurück auf Start und im Zusammenhang von, Kosten, Wünschen und Möglichkeiten neu gedacht.
Scheint jetzt zu spät zu sein.
In so weit könnte der Architekt um seine Nachbesserungsmöglichkeit und damit die Schadenersatzpflicht gebracht sein. -
Kostenüberschreitung: MwSt-Fehler allein erklärt nicht alles!
Die MwSt ...
alleine war das nicht. MwSt 16 % auf 176000 = 28.160 €. Fehlbetrag 78.000 €.
@ Rüdiger: Hinter meine Ohren passt nichts mehr, da ist schon alles vollgeschrieben 😉. Und unfähig, naja. Zumindest das mit der MwSt kann - jaja, sollte nicht - passieren.
Aber 44 % Kostenüberschreitung sind mehr las heftig, wenn keine Planungsänderungen dazu beigetragen haben. -
Planungsprozess: Kommunikation zwischen Architekt und Bauherr!
na endlich!
ich dachte, es würde bis zum Sankt-Nimmerleinstag dauern, bis ein profunder
architektenkommentar kommt.
ohne den wäre ein schaler beigeschmack geblieben - etwa so wie wenn Manager
umso mehr Geld bekommen, je mehr Firmen sie an die Wand fahren.
ein Planungsprozess ohne Kommunikation zwischen Planern und Bauherren
und ohne dauerndes hinarbeiten auf ein optimales Ergebnis funktioniert
nicht, insofern ist es verwunderlich, wenn Bauherren nicht gerade wenig
(aber hoffentlich gut angelegtes) Geld für IHRE Planung ausgeben und als
Gegenleistung nur eine paar "wortkarge" Blätter Papier bekommen:
friss oder stirb?!
auf diese weise mögen sich Architekten denkmäler setzen können - das Bauwerk
des Bauherren wird es, wenn der nicht beteiligt ist, kaum werden können.
auch das kapitel Baukosten wird ohne Kommunikation kaum abgearbeitet werden
können.
"eigentlich" (mit ganz großen apostrophen) ist der Bauherr der souverän -
dieser Aufgabe (!) muss er aber auch entsprechen - und gar zu eleganten
Architekten (zurückhaltend ausgedrückt) den marsch blasen! -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Architektenhaftung bei Kostenüberschreitung in Bayern: Ihre Ansprüche
💡 Kernaussagen: Bei einer Kostenüberschreitung ist die Architektenhaftung nicht automatisch gegeben. Ein Schiedsverfahren kann sinnvoll sein, um den Honoraranspruch zu klären. Die Kommunikation zwischen Architekt und Bauherr ist entscheidend für einen erfolgreichen Planungsprozess. Eine detaillierte Kostenermittlung vor Baubeginn ist unerlässlich, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Die Angabe des Endpreises inklusive Mehrwertsteuer durch den Architekten ist Pflicht.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Architektenhaftung: Kostenüberschreitung – Haftpflicht greift nicht! greift die Haftpflichtversicherung des Architekten in der Regel nicht bei Kostenüberschreitungen, um Mauscheleien zu vermeiden.
💰 Zusatzinfo: Eine fehlende Gesamtausschreibung (siehe Baukosten: Keine Gesamtausschreibung – Auswirkungen auf Pauschalpreis) kann Auswirkungen auf den Pauschalpreis haben und somit die Baukosten beeinflussen. Es ist ratsam, eigene Angebote einzuholen, um die Kostenschätzung des Architekten zu überprüfen, wie im Beitrag Kostenschätzung: Eigene Angebote als Kontrollinstrument nutzen beschrieben.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie im Architektenvertrag (siehe Architektenvertrag: Unklare Kostengrenze – Honoraranspruch prüfen!) die Kostengrenze eindeutig. Fordern Sie vom Architekten eine detaillierte Kostenermittlung inklusive Mehrwertsteuer (MwSt-Angabe: Architekt muss Endpreis inkl. MwSt. nennen!) und ziehen Sie bei Unklarheiten einen Anwalt für Baurecht hinzu. Beachten Sie, dass Honorar und Haftung getrennt zu betrachten sind (Architektenhonorar vs. Haftung: Getrennte Betrachtung bei Mängeln).
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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Externe Fundstellen und weiterführende Recherchen
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