Wohnflächenberechnung: Terrasse, Balkon, Erker – Anrechnung nach §2 Berechnungsverordnung?

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Die zweite Berechnungsverordnung (II. BV^Abk.) regelt die Anrechnung von Flächen bei der Wohnflächenberechnung. Hier eine kurze Übersicht:

• Terrassen: Nicht überdachte Terrassen werden in der Regel nicht zur Wohnfläche gezählt. Es gibt aber Ausnahmen, beispielsweise wenn die Terrasse einen besonderen Wohnwert hat und direkt an die Wohnung anschließt.
• Balkone und überdachte Freisitze: Diese können bis zur Hälfte der Fläche angerechnet werden.
• Erker: Ein Erker ist ein aus der Fassade hervortretender Baukörper, der über mehrere Geschosse geht und fest mit dem Gebäude verbunden ist. Erker werden in der Regel voll zur Wohnfläche gezählt, sofern sie zum Wohnraum gehören.

Ob ein Anbau als Erker gilt, hängt von seiner Bauweise und Funktion ab. Entscheidend ist, ob der Anbau fest mit dem Gebäude verbunden ist und zum Wohnraum gehört.

👉 Handlungsempfehlung: Im Zweifelsfall sollten Sie einen Architekten oder Sachverständigen hinzuziehen, um die korrekte Wohnfläche berechnen zu lassen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Berechnung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), die insbesondere bei der Ermittlung der Mietfläche oder der Fläche für Fördermittel relevant ist. Die beschriebene Konstruktion mit einer auskragenden Betonplatte und darauf aufgesetzten Fenstern entspricht nicht der typischen Definition eines Erkers, da ein Erker in der Regel ein geschlossener, überdachter und beheizter Vorbau ist, der über die gesamte Raumhöhe reicht. Die hier beschriebene dreieckige Platte in 70 cm Höhe stellt eher einen sogenannten "Fenstererker" oder eine Art "Sitznische" dar, die jedoch nicht die vollständige Raumhöhe umfasst.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Einstufung dieser Konstruktion als Erker könnte zu einer unzulässigen Vergrößerung der Wohnfläche führen, was bei Mietverträgen oder Förderanträgen zu rechtlichen Konsequenzen oder Rückforderungen führen kann. Die Gefahr besteht darin, dass die Fläche unterhalb der Betonplatte (bis 70 cm Höhe) nicht als Wohnfläche anrechenbar ist, da sie eine lichte Höhe von weniger als 1 Meter aufweist.

➕ Ergänzung: Nach der II. BV sind Flächen mit einer lichten Höhe unter 1 Meter grundsätzlich nicht als Wohnfläche anrechenbar. Die Fläche des dreieckigen Vorbaus oberhalb der Betonplatte könnte als Teil des Raumes gelten, jedoch nur, wenn die lichte Höhe mindestens 2 Meter beträgt. Terrassen (nicht überdacht) sind nach der II. BV in der Regel nicht als Wohnfläche anrechenbar, da sie nicht zu den "überdachten Freisitzen" zählen. Balkone und Loggien können dagegen bis zur Hälfte angerechnet werden.

✅ Zustimmung: Die Aussage, dass Balkone und überdachte Freisitze bis zur Hälfte angerechnet werden können, ist korrekt. Die Unterscheidung zwischen Terrasse und Balkon ist hier entscheidend: Eine nicht überdachte Terrasse im Erdgeschoss ist in der Regel nicht anrechenbar, während ein Balkon im Obergeschoss anteilig berücksichtigt wird.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die konkrete Konstruktion von einem Bausachverständigen oder einem Architekten vor Ort begutachten und vermessen. Dieser kann die exakte Anrechenbarkeit nach der II. BV oder der aktuellen Wohnflächenverordnung (WoFlV) bestimmen. Für die rechtssichere Berechnung der Wohnfläche, insbesondere bei Mietstreitigkeiten, ist ein fachliches Gutachten unerlässlich. Verlassen Sie sich nicht auf Laieneinschätzungen, da die Abgrenzung zwischen Erker, Nische und Vorbau komplex ist.

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Die Frage betrifft die fachlich korrekte Anwendung der Zweiten Berechnungsverordnung (2. BerechV) zur Ermittlung der Wohnfläche gemäß §2 – insbesondere hinsichtlich der Anrechnung von Terrassen, Balkonen und Erkern, wobei die konkrete Bauausführung des sogenannten "dreieckigen Anbaus" entscheidend ist.

⚠️ Korrektur: Terrassen sind grundsätzlich nicht nach §2 Abs. 3 Nr. 2 2. BerechV anrechenbar – anders als Balkone oder überdachte Freisitze. Eine Anrechnung bis zur Hälfte gilt ausschließlich für überdachte, nutzbare Freisitze; unüberdachte Terrassen zählen gar nicht zur Wohnfläche, unabhängig von Nutzung oder Zugänglichkeit.

➕ Ergänzung: Ein Erker ist nach §2 Abs. 3 Nr. 3 2. BerechV ein nach außen vorspringender, überdachter und beheizbarer Raumteil, der in die Außenwand integriert ist und mindestens 1,50 m tief sowie mindestens 1,00 m breit sein muss – zudem muss er eine lichte Höhe von mindestens 2,00 m aufweisen und über eine beheizbare, dauerhafte Verbindung zum Wohnraum verfügen.

⚠️ Korrektur: Der beschriebene "gleichschenklige dreieckige Anbau" mit einer Höhe von nur 70 cm über dem Fußboden und ohne nachweisbare Überdachung, Beheizung oder lichte Raumhöhe von ≥2,00 m erfüllt keine der gesetzlichen Voraussetzungen für einen Erker – es handelt sich vielmehr um eine architektonische Gestaltungselement oder möglicherweise um eine Fensternische mit besonderer Konstruktion.

➕ Ergänzung: Selbst bei einer technisch als Erker qualifizierbaren Konstruktion ist die Anrechnung nur bis zur Hälfte der Grundfläche zulässig – und nur, wenn der Erker beheizt ist und die lichte Höhe mindestens 2,00 m beträgt; bei lichter Höhe unter 2,00 m entfällt die Anrechnung vollständig.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Anrechnung von Terrassen oder nicht-erkerkonformen Baukörpern führt zu einer unzulässigen Überschätzung der Wohnfläche – dies birgt rechtliche Risiken bei Mietverträgen (z. B. Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnung) und bei Immobilienverkäufen (Haftung für unrichtige Angaben).

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen zertifizierten Bausachverständigen oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter für Immobilienwerte (§194 BauGB^Abk.), der die konkrete Bauausführung vor Ort begutachtet und eine rechtskonforme Wohnflächenberechnung gemäß 2. BerechV erstellt – insbesondere zur Klärung der Überdachung, Beheizung, lichten Höhe und statischen Integration des dreieckigen Anbaus.