WEG-Probleme im Altbau: Abgeschlossenheit, Baugenehmigung & Verwalterhaftung prüfen?
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WEG-Probleme im Altbau: Abgeschlossenheit, Baugenehmigung & Verwalterhaftung prüfen?

Seit Jahren gibt es Probleme in einer aus Altbauten errichteten WEGAbk.. Dabei war auffällig, dass mit Kenntnissen aus Architektur, Bauverwaltungsrecht und Brandschutz keine WEG hätte gegründet werden können. Daraus folgt, dass auch ein seriöser Verwalter nicht hätte verwalten dürfen. Zuerst ist mal alles klar, es gibt einen Antrag auf Abgeschlossenheit, die entsprechende Genehmigung nach WEG § 7 und § 32 vom Bauamt und eine daraus hergestellte Gemeinschaftsordnung. Es bestand lange Zeit der Verdacht, dass die Pläne zum Antrag auf Abgeschlossenheit gefälscht sind. Das ist schon mal unmöglich, wenn der Antrag nach dem Gesetz zur Errichtung einer WEG vom 19. März 1974 erfolgt ist. Unmöglich deshalb, weil das Amt zur Genehmigung die Original-Baugenehmigung heranzieht. Zur Feststellung einer Fälschung benötigt man ein Original. Vorliegend gibt es das Original. Und jetzt gibt es die große Überraschung: Die Pläne zum Antrag auf Abgeschlossenheit sind exakt aus diesen Plänen als Ausschnittkopie hergestellt ABER jeder Plan wurde mit Tipp-ex und schwarzem Kugelschreiber verändert! Das Bauamt hat die Fälschungen nicht oder vorsätzlich nicht bemerkt. Damit sind alle Pläne gefälscht, somit die ganze WEG. Die Rechtsfolgen sind erst mal so, dass Fälschungen nicht zur Gewinnerzielung verwendet werden dürfen, das trifft auch für den Verwender zu. Eine Verjährung tritt durch den Fortsetzungszusammenhang nicht ein. Somit ist erst mal der Verwalter gefordert, der als e-Kaufmann nicht verwalten darf. Ich darf einen gefälschten Geldschein besitzen, darf ihn aber nicht ausgeben. Eine Verwendung eines falschen Geldscheines ist auch ohne Zeitpunkt der Fälschung und ohne Kenntnis über den Fälscher strafbar. Die Frage ist nun, wie das bereinigt werden kann wenn das Bauamt nichts unternimmt weil die Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Bescheid ist, sondern nur eine Hilfe für das Grundbuchamt und der Verwalter zu unwissend ist und die Rechtsnachfolger (Erben) des Fälschers noch heute Anteile der WEG halten?
  • Name:
  • BK
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Bei Verdacht auf Fälschung von Dokumenten ist eine Strafanzeige bei der Polizei ratsam.

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    Ich verstehe, dass Sie Probleme mit Ihrer WEGAbk. haben, die aus Altbauten errichtet wurde. Es bestehen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der WEG-Gründung aufgrund möglicher Mängel in der Abgeschlossenheitsbescheinigung und Baugenehmigung.

    🔴 Gefahr: Wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung oder die Baugenehmigung gefälscht oder fehlerhaft sind, kann dies die gesamte WEG-Gründung in Frage stellen und erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

    Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:

    • Prüfung der Originaldokumente: Beschaffen Sie die Original-Baugenehmigung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt und vergleichen Sie diese mit den Ihnen vorliegenden Kopien.
    • Einsicht ins Grundbuch: Überprüfen Sie die Eintragungen im Grundbuch bezüglich der Abgeschlossenheit und der Teilungserklärung.
    • Juristische Beratung: Konsultieren Sie einen auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt, um die Rechtslage zu beurteilen und die nächsten Schritte zu planen.
    • Verwalterhaftung prüfen: Lassen Sie prüfen, ob der Verwalter seine Sorgfaltspflichten verletzt hat, indem er die WEG trotz der offensichtlichen Mängel verwaltet hat.

    👉 Handlungsempfehlung: Sichern Sie alle relevanten Dokumente und suchen Sie umgehend rechtlichen Rat, um Ihre Ansprüche zu wahren und die Situation zu klären.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abgeschlossenheit
    Die Abgeschlossenheit ist ein baurechtliches Kriterium, das besagt, dass eine Wohnung oder ein Gewerberaum eine in sich abgeschlossene Einheit bilden muss, die von anderen Einheiten baulich getrennt ist und einen eigenen Zugang hat. Sie ist Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum.
    Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum.
    Teilungserklärung
    Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks in einzelne Wohnungs- oder Teileigentume regelt. Sie enthält Angaben zur Abgeschlossenheit, den Miteigentumsanteilen und den Sondernutzungsrechten.
    Verwandte Begriffe: Abgeschlossenheit, Grundbuch, WEG-Gesetz.
    Baugenehmigung
    Die Baugenehmigung ist die Genehmigung der Baubehörde für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauordnung, Bauantrag, Bebauungsplan.
    WEG-Verwalter
    Der WEG-Verwalter ist der von der Eigentümergemeinschaft bestellte Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums. Er ist für die ordnungsgemäße Verwaltung des Gebäudes und die Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung verantwortlich.
    Verwandte Begriffe: Eigentümerversammlung, Verwaltungsbeirat, Gemeinschaftseigentum.
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Gebäuden eingetragen sind. Es dient dem Schutz des Eigentums und der Rechtssicherheit.
    Verwandte Begriffe: Grundbuchamt, Auflassung, Belastung.
    Sondereigentum
    Sondereigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem einzelnen Gewerberaum innerhalb einer WEG. Es umfasst die Räume innerhalb der Wohnung sowie bestimmte Bestandteile des Gebäudes, die ausschließlich dieser Wohnung dienen.
    Verwandte Begriffe: Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung, Abgeschlossenheit.
    Gemeinschaftseigentum
    Gemeinschaftseigentum ist das Eigentum, das allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehört. Dazu gehören z.B. das Treppenhaus, das Dach, die Fassade und der Garten.
    Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Teilungserklärung, WEG-Gesetz.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet Abgeschlossenheit bei einer WEG?
      Abgeschlossenheit bedeutet, dass jede einzelne Wohnung oder Gewerbeeinheit baulich vollständig von den anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat. Dies ist eine Grundvoraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum.
    2. Was ist eine Teilungserklärung?
      Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks in einzelne Wohnungs- oder Teileigentume regelt. Sie enthält Angaben zur Abgeschlossenheit, den Miteigentumsanteilen und den Sondernutzungsrechten.
    3. Welche Rolle spielt die Baugenehmigung bei einer WEG?
      Die Baugenehmigung ist die Genehmigung der Baubehörde für die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes. Sie stellt sicher, dass das Gebäude den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Bei einer WEG muss die Baugenehmigung die Aufteilung in einzelne Einheiten erlauben.
    4. Was ist Verwalterhaftung?
      Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren und seine Aufgaben sorgfältig zu erfüllen. Verstößt er gegen diese Pflichten, z.B. durch Untätigkeit trotz bekannter Mängel, kann er für den entstandenen Schaden haftbar gemacht werden.
    5. Was kann ich tun, wenn ich den Verdacht habe, dass Dokumente gefälscht wurden?
      Bei Verdacht auf Fälschung sollten Sie die Originaldokumente beschaffen und mit den Ihnen vorliegenden Kopien vergleichen. Erstatten Sie gegebenenfalls Strafanzeige bei der Polizei und suchen Sie rechtlichen Rat.
    6. Wie wirkt sich eine fehlende oder fehlerhafte Abgeschlossenheitsbescheinigung auf die WEG aus?
      Eine fehlende oder fehlerhafte Abgeschlossenheitsbescheinigung kann die gesamte WEG-Gründung ungültig machen. Dies kann zu erheblichen rechtlichen Problemen führen, z.B. bei der Veräußerung von Wohnungen oder bei Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft.
    7. Was bedeutet Fortsetzungszusammenhang im rechtlichen Sinne?
      Ein Fortsetzungszusammenhang bedeutet, dass mehrere Handlungen, die zeitlich und räumlich zusammenhängen und auf einem einheitlichen Willensentschluss beruhen, rechtlich als eine einzige Handlung behandelt werden. Dies kann z.B. bei wiederholten Fälschungen relevant sein.
    8. Welche Rolle spielt das Grundbuchamt bei WEG-Angelegenheiten?
      Das Grundbuchamt führt das Grundbuch, in dem alle Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Gebäuden eingetragen sind. Bei einer WEG werden die einzelnen Wohnungs- und Teileigentume im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt prüft die vorgelegten Unterlagen auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit.

    🔗 Verwandte Themen

    • WEG-Rechtliche Grundlagen
      Überblick über die wichtigsten Gesetze und Verordnungen im Wohnungseigentumsrecht.
    • Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern
      Informationen zu den Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer innerhalb einer WEG.
    • Die Rolle des WEG-Verwalters
      Aufgaben, Verantwortlichkeiten und Haftung des WEG-Verwalters.
    • Durchsetzung von Ansprüchen in der WEG
      Wie können Wohnungseigentümer ihre Rechte gegenüber der Gemeinschaft oder dem Verwalter durchsetzen?
    • Änderung der Teilungserklärung
      Voraussetzungen und Verfahren zur Änderung der Teilungserklärung einer WEG.

  2. Verwalterhaftung: Bauamtshaftung bei Vorteilsgewährung?

    Ergänzung
    Die Möglichkeit das Bauamt haftbar wegen Vorteilsgewährung zu machen entfällt eben deshalb, weil es kein Bescheid ist. Auf den Antrag einer "kraftlos"-Erklärung reagiert das Amt nicht.

  3. WEG Auflösung oder Legalisierung? – Ziele & Optionen

    Was ist denn eigentlich ihr Ziel?
    Sie sind Verwalter? Sie sind Miteigentümer?

    Wo soll die Reise denn hingehen?

    Variante A: Sie wollen die WEGAbk. gerne auflösen und die "Erben des Fälschers" gern zur Rückabwicklung eines seinerzeit auf unrechtmäßiger Basis zustande gekommenen Kaufvertrages zwingen?

    Variante B: Sie planen eine nachträgliche Legalisierung durch bauliche Herstellung der in den falschen Plänen vorhandenen baulichen Situation zur Heilung des tatsächlich zum Zeitpunkt der Teilungserklärung nicht vorhandenen Zustandes und deren "nachträglicher" Legalisierung  -  und sie sind dafür ebenfalls auf der Suche nach einem Kostenträger dieser Manahmen.

    Variante C: Sie suchen einen Kostenträger für die Umbaumaßnahmen, welche zur heutigen Legalisierung bzw. Erteilung einer Teilungserklärung führen können.

    Variante D: ?

  4. WEG-Probleme: Rückabwicklung vs. Sanierung – Die Lösungen

    Lösungen
    Möglich sind mehrere Lösungen, wobei die Rückabwicklung die kostengünstigste Lösung für die Erben der Fälscher wäre. Auch die Herstellung einer WEGAbk. mit Abgeschlossenheit und legalisierten Schwarzbauten wäre möglich was aber auf eine bauliche und technische Totalsanierung hinausläuft. Und, das ist entscheidend: soll ich wirklich in eine neu zu gründende WEG eintreten und wieder mit Fälschern an einem Tisch sitzen und mich wieder von unfähigen Verwaltern ausplündern lassen? WEG neu gründen bedeutet nach einer neuen Teilungserklärung zu unterschreiben was wohl nicht geht, auch nicht mit einer Pistole im Rücken zum Notar.
    • Name:
    • BK

  5. WEG-Fälschung: Abgeschlossenheitsbescheinigung – Neue oder Rückabwicklung?

    es ist doch ganz einfach
    Zwei Möglichkeiten bleiben: entweder neue Abgeschlossenheitsbescheinigung oder Rückabwicklung. Und dazwischen ein Verwalter der die gefälschte Abgeschlossenheitsbescheinigung anwendet. Alle Beteiligten werden an einer Lösung interessiert sein, Entscheidung nach Kostenhöhe. Zusätzlich hat der Verwalter einen Ruf zu verlieren. Wenn alle Sondereigentümer bedenken, dass das gesamte Eigentum unverkäuflich ist und der Verwalter vermutlich wegen Vorsatz haftet, so wird es schnell gehen mit der Lösung. Aber nur, wenn die Fälschung einer forensischen Prüfung unterzogen wird, d.h. es muss wirklich das Original-Dokument vorliegen und sich nicht im Besitz der Fälscher befinden denn sonst ist es weg. Es "mal gesehen haben" reicht nicht.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  6. Original-Baugenehmigung: Fälschung durch Grüneintragungen?

    Einzigartig
    Das mir vorliegende Dokument ist einzigartig weil es die Original-Baugenehmigung ist. Dieses Original ist gebunden, d.h. einzelne Blätter und Pläne sind nicht zu entnehmen, sondern nur bei Kopierern mit Glasplatte kopierbar, das gibt es nur bis A3. Einzugskopierer gehen nicht. Wenn es nun "Grüneintragungen" des Bauamtes gibt, die sich auf den gefälschten Plänen wiederfinden, dann ist der Urspungsplan nach meiner Meinung eindeutig. Folglich kann man nun die illegalen Änderungen direkt vergleichen. Bei Bauanträgen hätte es neue Pläne ohne diese Grüneintragungen gegeben. Privatleute können nach meiner Ansicht keine Dokumente in persönlicher Eigenmacht herstellen. Das ist derzeit die Ausgangssituation. Dabei sollte es genügen, den Anwender auf die Fälschung aufmerksam zu machen, so würde man es auch bei Falschgeld machen.
    • Name:
    • BK
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 13.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 13.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    WEG-Probleme im Altbau: Abgeschlossenheit, Baugenehmigung & Verwalterhaftung

    💡 Kernaussagen: In einer WEGAbk. im Altbau bestehen Zweifel an der rechtmäßigen Gründung aufgrund möglicher Fälschungen von Baugenehmigungen und Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Es werden verschiedene Lösungsansätze diskutiert, darunter die Rückabwicklung des Kaufvertrags oder die nachträgliche Legalisierung durch bauliche Maßnahmen. Die Haftung des Bauamts und des Verwalters wird ebenso thematisiert, wobei die Beweislast und die potenziellen Kosten eine wesentliche Rolle spielen. Die Echtheit der Original-Baugenehmigung und die Bedeutung von "Grüneintragungen" werden untersucht.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass die Anwendung einer gefälschten Abgeschlossenheitsbescheinigung durch den Verwalter rechtliche Konsequenzen haben kann, wie im Beitrag WEG-Fälschung: Abgeschlossenheitsbescheinigung – Neue oder Rückabwicklung? erläutert wird.

    ✅ Zusatzinfo: Die kostengünstigste Lösung für die Erben der Fälscher wäre die Rückabwicklung, während die Herstellung einer WEG mit Abgeschlossenheit und legalisierten Schwarzbauten eine bauliche und technische Totalsanierung erfordert, wie im Beitrag WEG-Probleme: Rückabwicklung vs. Sanierung – Die Lösungen beschrieben.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Originaldokumente auf Echtheit und ziehen Sie rechtlichen Rat in Bezug auf WEG-Recht, Baurecht und Immobilienrecht hinzu. Klären Sie Ihre Ziele (Auflösung oder Legalisierung) und bewerten Sie die damit verbundenen Kosten, wie im Beitrag WEG Auflösung oder Legalisierung? – Ziele & Optionen dargelegt.

    Die Frage der Verwalterhaftung und die Möglichkeit, das Bauamt wegen Vorteilsgewährung haftbar zu machen, werden im Kontext der fehlenden Bescheide diskutiert. Details dazu finden Sie im Beitrag Verwalterhaftung: Bauamtshaftung bei Vorteilsgewährung?. Die Einzigartigkeit des vorliegenden Dokuments, insbesondere die Original-Baugenehmigung, wird im Beitrag Original-Baugenehmigung: Fälschung durch Grüneintragungen? hervorgehoben, wobei die Bedeutung von "Grüneintragungen" des Bauamtes auf den gefälschten Plänen betont wird.

    Die Diskussion zeigt, dass eine umfassende Prüfung der Sachlage und die Einbeziehung aller Beteiligten entscheidend sind, um eine tragfähige Lösung für die WEG-Probleme im Altbau zu finden. Die Entscheidung zwischen einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Rückabwicklung hängt maßgeblich von den entstehenden Kosten ab.

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