Doppelhaus: Diskussion über Keller, falsche NN Angaben und und ...
BAU-Forum: Tiefbau und Spezialtiefbau

die Höhe des Hauses auf dem Grundstück eingemessen? Da hätte doch eigentlich auffallen müssen, dass die Zeichnung nicht mit der Realität übereinstimmt!

Also mich macht folgendes erst einmal stutzig: "Wir und Nachbarns bauen je eine Doppelhaushälfte mit unterschiedlichen Bauträgern (...) im Rahmen der Bauplanung haben wir von der Gemeinde Höhenwerte (GIS /Magellan) erhalten, die sich um einen Meter als falsch erwiesen. "

Warum bekommen Sie die GIS Daten von der Gemeinde und nicht der Bauträger (wenn es denn ein Bauträger ist)?

Und wer zum Henker macht denn da Bauleitung und hat Tomaten auf den Augen? Einen Meter! Das sieht man bei einem Doppelhaus ja schon beim Aushub. Fehler können bestimmt zu jeder Zeit passieren, aber diesen dicken Fehler dann fortlaufend ohne Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse in Beton zu gießen zeugt von fehlender Bauleitung / Bauüberwachung.

Unser Bauträger hat vom Bezugspunkt aus gemessen, die Gemeinde den Bezugspunkt gemessen und der Nachbarbauträger hat nun mit GPS den absoluten Höhenpunkt über NN^Abk. gemessen ...

Das ist es ja, was uns etwas verzweifeln lässt..

... aber dort waren eben die falschen Höhenangaben über NN^Abk. der Bezugspunkte drin.

Ist es denn ein Bauträger oder ein GÜ?

Wenn Ihr Bauträger also die Planung und Einmessung selbst durchgeführt hat, dann ist er auch für die Aufklärung des Sachverhaltes zuständig. Er trägt als Bauträger die Gesamtverantwortung.

Wir haben das Grundstück gekauft und das Bauunternehmen mit dem Bau schlüsselfertig zum Festpreis beauftragt.

Das Grundstück ist Ihres, und Sie haben einen Bauunternehmer unter Vertrag genommen, also ist es wohl ein Generalunternehmer-Vertrag.

Jetzt bleibt noch zu klären: wer ist für die Planung, Plangenehmigung und Änderungen zuständig gewesen?

folgende Formulierung:

Präambel

Das Unternehmen befasst sich mit der Planung und dem Bau von Wohnhäusern. Der Bauherr beabsichtigt auf dem Grundstück Parzelle 6 XXXX

durch das Unternehmen eine Doppelhaushälfte mit Keller mit den Maßen: 7 m auf 10 m und gemäß Planung lt Anhang 1 errichten zu lassen. Massivbauweise mindestens KFW70. Das Grundstück wird dem Unternehmen durch den Bauherrn zur Verfügung gestellt.

Dem Unternehmen ist bekannt, dass der Eigentümer der anderen Doppelhaushälfte mit einem anderen Bauunternehmen baut, die Abstimmung und Durchführung der Bauarbeiten in Abstimmung mit dem anderen Unternehmen ist Bestandteil dieses Vertrages. Dem Unternehmen ist bekannt, dass der Bauherr noch keine Erfahrung mit Immobilien hat und hat dies bei seiner Beratung umfassend berücksichtigt. Insbesondere wurde die Planung vollständig vom Unternehmen durchgeführt und Sorge getragen, dass alle notwendigen Mengen, Teile und Leistungen berücksichtigt wurden.

Dies vorausgeschickt, vereinbaren die Parteien folgendes:

§ 1 Vertragsgegenstand

Das Unternehmen verpflichtet sich gegenüber dem Bauherrn zur Planung, Bauüberwachung und schlüsselfertigen Erstellung eines Einfamilienhauses auf der Grundlage und nach Maßgabe dieses Vertrages auf dem vom Bauherrn in der Präambel näher bezeichneten Grundstück. Die Einholung der Baugenehmigung, soweit erforderlich, oder die Durchführung des Bauanzeigeverfahrens obliegt nach Maßgabe des § 5 Ziffer 1 dem Unternehmen. Sollte keine Baugenehmigung erteilt werden wird dieser Vertrag ungültig.

Da die Planung & Bauüberwachung Vertragsbestandteils sind, liegt die Haftung zumindest für Ihre Belange erst einmal beim Generalunternehmer. Nicht nur dies, er hat auch die Koordination mit dem anderen Unternehmer (Nachbar) in den Vertrag mit aufgenommen, was auch die Koordination der Höhen mit einschließt.

Aber beim Überwachen scheint er wohl gepennt oder anderweitige Interessen gehabt zu haben, wenn denn überhaupt ein Bauleiter/-überwacher vor Ort gewesen ist.

Haben Sie den Generalunternehmer denn mal drauf angesprochen? Was ist seine Meinung zum höher gelegten Keller und wie erklärt er Ihnen das Versagen seiner Crew?

Der Bauträger sagt, dass die Stadt falsche Daten geliefert hat. Er ist gerne bereit, ggf. entstehende Mehrkosten bei Nachbarns zu übernehmen bzw. einen Kompromiss zu realisieren.

Das Problem ist eher, dass die Nachbarn eigentlich Probleme mit jedem Kompromiss, der baurechtlich möglich wäre. Das Landratsamt und die Stadt sind relativ kooperativ.

Da würde mich ja schon interessieren was für Kompromisse der Generalunternehmer vorschlägt. Sind nach nicht bloß ein paar Zentimeter. Ohne einschneidende Änderungen dürfte das am Nachbarhaus auch nicht vorbeigehen.

Aber warum wollen Sie das eigentlich? Wäre nicht ein Abriss und Neuaufbau die eigentlich richtige Variante?

Das geringste Problem wäre doch eine Befreiung von Abstandsvorschriften für den Nachbarbau und die Angleichung der EG^Abk.-Höhen beider Häuser. Alternativ bleibt nur das Ermitteln des Schuldigen und eine Kostenübernahmeerklärung einer Haftpflichtversicherung. Wird das erst durch Gerichte ermittelt dauert das bis zu einem Urteil 2-3 Jahre und so lange steht der Bau still. Oder es ist Ihnen egal, denn Sie haben eine rechtsgültige Baugenehmigung. Wer soll den Bau jetzt noch stoppen, die amtlichen Höhenangaben sind gültig. Gruß

Rechtlich ist die Sache mit den Höhen dann klar, wenn von offizieller Stelle falsche Daten geliefert worden sind. Nur: jetzt ist ja auch klar das die Höhenangaben falsch waren, also hat sich die Situation schon wieder geändert.

Der Schuldige dürfte mit der Stadt ebenfalls ausgemacht sein, hier war die Quelle der falschen Daten. Immer vorausgesetzt der Unternehmer hatte keine Möglichkeit die Daten anderweitig zu prüfen.

Einfach weiter bauen, hm. Die Leute müssen 20 Jahre oder mehr miteinander verbringen können und deshalb sollte das vielleicht nicht mit einem Streit beginnen den andere verschuldet haben.

Ohne Rückhaltewände dürfte 1,00 m an der Vorderseite nicht auszugleichen sein wenn kein Vorgarten vorhanden ist. Den Abstand zum Gehweg kann man nur vermuten  -  könnte sehr gering sein. Gleiches gilt für Einfahrten zu Carports / Garagen.

Am Ende wird nicht nur ein Nachbargrundstück beeinflusst werden, sondern noch mindestens ein weiteres wenn die Bebauung wirklich so eng ist wie beschrieben.

Vielen Dank soweit.

Wir hatten nun mit dem Landratsamt und der Stadt Vorschläge abgestimmt, die jedoch alle nicht akzeptiert wurden für die zweite Doppelhaushälfte.

Daher konkretisiere ich meine Fragen.

Der Bebauungsplan weist die Höhe des Fertigfußbodenoberkante in einer absoluten Höhe über Normalnull aus, unser Rohbau ist nun (Aufgrund der falschen Angaben GIS/Magellan) 1 m höher über Normalnull als er sein sollte).

• Was bedeutet das für unsere Baugenehmigung?
• Wie bekommen wir das Problem mit der Doppelhaushälfte unserer Nachbarn vom Eis und wie wird das meist geregelt? Eine Geländeaufschüttung und Bau so wie bei uns ist für die Nachbarn nicht akzeptabel. Ein Versatz der Stockwerke oder Höhen wird von der Gemeinde nicht genehmigt (warum auch immer?!)
• Was kostet erfahrungsgemäß ein Rückbau? (EG^Abk. ist komplett gemauert, Keller steht, Kellerdecke) Ist das überhaupt ein Ansatz?

Viele Grüße und vielen Dank.

und ohne Kenntnis des genauen Ortes, aber der bisherige Rohbau sollte für deutlich unter 10,000 € weg sein. Und dann auf ein Neues! Alles andere ist Behelf, und dafür möchte ich nicht mein Leben lang bezahlen ...

1. Was bedeutet das für unsere Baugenehmigung?

Nun, das liegt daran wie Sie bzw. der Generalunternehmer mit der Stadt/Gemeinde umgehen. Wie Sie schreiben ist der Fehler dort entstanden (Details wären von Gutachtern / Anwälten zu prüfen). Also haben Sie u.U. was unangenehmes in der Hand um Druck auszuüben. Kann aber dauern ... haben Sie die Zeit?

2. Wie bekommen wir das Problem mit der Doppelhaushälfte unserer Nachbarn vom Eis und wie wird das meist geregelt?

Das obliegt dem Geschick Ihres Planers/Generalunternehmer. Ohne genaue Kenntnisse der Bedingungen vor Ort kann man da keine pauschale Empfehlung geben.

3. Eine Geländeaufschüttung und Bau so wie bei uns ist für die Nachbarn nicht akzeptabel. Ein Versatz der Stockwerke oder Höhen wird von der Gemeinde nicht genehmigt (warum auch immer?!)

Verständlich, als Nachbar würde ich mich auch ein wenig darüber aufregen. Speziell wenn ich einen langjährigen Kredit dafür abzahlen muss.

3. Was kostet erfahrungsgemäß ein Rückbau? (EGA ist komplett gemauert, Keller steht, Kellerdecke) Ist das überhaupt ein Ansatz?

Rückbau / Abbruch ist sicherlich eine Möglichkeit die Sie in Betracht ziehen sollten.