förmliche Abnahme ohne Bauherren?
BAU-Forum: Sonstige Themen

Herr Schotten vielleicht meldet sich Rechtsanwalt Schotten zu Ihrem Thema. Ich bin sprachlos, nachdem ich Martin Beisses harte Antwort auf #467 gelesen habe.

Auf unserer Homepage sind BauRechts-Anwälte unter dem Link "Bei Rechtsfragen" aufgelistet. Für Sie kommt als Ansprechpartner Herr RA Oswald in Frage, oder auch Herr Schotten

Ist nun mal so, und ich gebe eben keine Antworten, die der Fragesteller hören will, sondern so, wie es ist.

Unter welcher Rubrik?

wenn Sie zur Abnahme nicht eingeladen wurden, kann diese Ihnen eigentlich egal sein, dritte können untereinander eigentlich abnehmen, solange sie wollen, das gilt nicht für Sie, aber so wie's in #467 beschrieben ist, hat ja schon einiges stattgefunden und sieht die Lage nicht so einfach aus. Wie's nach meiner mehr baulichen als rechtlichen Sicht der Dinge aussieht, wird der Bauunternehmer sich bei der 'Abnahme' die Argumente geholt haben, dass Sie eigentlich zur Abnahme verpflichtet gewesen wären, dann auf Abnahme klagen bzw. sich bestätigen lassen wollen, dass sie abnehmen hätten müssen (das ist dann  -  fast  -  so, als ob sie abgenommen hätten). Jetzt würde ich ganz schnell einen RA einschalten, damit er Gegenstrategien einleiten kann, der wird dann wohl auch einen technischen Fachmann brauchen, um seinerseits die nötige 'Munition_ zu haben, viel Erfolg (neben den genannten RA's gibt's eine Menge Adressen, wenn Sie unter 'ARGE' + 'Baurecht' + 'Berlin' suchen).

Sorry, hatte ich vergessen. Natürlich braucht der RA für seine juristischen "Schüsse" die Munition des Bau-Fachmanns.

Ich finde die Antwort nicht "hart". Haben Sie denn das nicht als Mangel festgehalten? Er musste doch das Gegenteil beweisen. Es geht nicht darum, ob es dicht ist, sondern darum, ob fachgerecht gearbeitet wurde. Wobei Einhalten der Norm noch lange nicht fachgerecht ist.
Übrigens, Herr Schotten pfeift mich schon zurück. Da bin ich auch nicht böse drum, ganz imn Gegenteil. Also, wie gehabt: Fachmann und Anwalt. Mal überlegen, wer in der Gegend als Fachmann geeignet sein könnte ...

Für den Keller hat der Bauunternehmer sich ein Gutachten machen lassen, dass alles in Ordnung ist. Knackpunkt dabei ist die Feststellung, dass im Bauvertrag nicht steht "weiße Wanne", dort ist ein Keller aus WU-Beton vereinbart, das wird nun so interpretiert, dass WU-Beton für die Errichtung des Kellers verwendet wird. Andererseits liegt ein Bodengutachten vor, welches schwarze oder weiße Wanne fordert. Der Bauunternehmer als Entwurfsverfasser und Architekt hätte das berücksichtigen müssen. Ich hatte zur Klärung einen Sachverständigen beauftragt, der hat dann noch ganze Latte weiterer Mängel festgestellt bzw. bestätigt. Am 17. April hat es eine gemeinsame Begehung mit dem Bauunternehmer und diesem von mir beauftragtem Sachverständigen gegeben. Es sollte auch der vom Bauunternehmer beauftragte Sachverständige anwesend sein, war aber nicht. Ich hatte gehofft, dort die strittigen Fragen klären zu können. Es wurde mir zugesagt, die Mängel zu beseitigen. Jetzt habe ich letzte Woche erfahren, dass der Bauunternehmer entgegen der Terminabsprache mit seinem Sachverständigen bereits am 10. April diese angebliche "Abnahmeverhandlung" gemacht hat, mir wurde also das Protokoll zugesendet. Der Bauunternehmer hat dabei nicht einmal die Abnahme von uns verlangt! MB: #467 meint Nummer 467 in der Rubrik sonstiges, ich habe vergessen, dass hinzuzufügen, Entschuldigung. Jetzt werde ich erst mal unter der Rubrik Rechtsfragen nach Herrn Ostwald schauen. Danke für den Tipp.

Nu wird es aber Zeit. Rein gefühlsmäßig (naja, man hat ja seine Erfahrungen) kann Ihnen ein guter Anwalt aber da sehr gut helfen.

aber er macht es einfach nicht. Bei dieser Begehung am 17. April z.B. wurde zugesagt, dass die Beanstandungen nachgebessert werden, es wurde dann aber nur ein kleiner Teil gemacht. Bezüglich des Keller stützt er sich auf seinen Gutachter als Beweis. Der behauptet dann z.B. , das die Betonfertigelemente, zwischen die der Ortbeton vergossen wurde, verlorene Schalung sei und deshalb die Anschlussfuge zur Bodenplatte unter diesen Fertigelementen nicht ausgefüllt sein müsse. Oder, dass die Fugen zwischen den Dichtblechen untereinander undicht sein können (verklebte Fugenbleche, Überlappung ca. 5 cm).

Das war dann leicht nachweisbar ein "Gefälligkeitsgutachten" Wer sowas macht, sollte ohnehin weg vom Fenster. Also Weg ist klar: Rechtsanwalt und selbständiges Beweisverfahren (früher: Beweissicherungsverfahren). Und hierbei sehr wichtig! (mir gehen die! aus)
Die Beweisfragen sind entscheidend! Das muss der Anwalt sehr genau durchgehen. Für  -  selbstverständlich kostenlose - Hilfe stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Nochmal: die Beweisfragen sind das A und O für den Erfolg.

wenn man den Entschluss gefasst hat zu bauen, ist man voller Optimismus und Zuversicht. Das Bauunternehmen hat man natürlich sorgfältig ausgewählt und alles wird gut. Und der Umschwung von Friede, Freude, Eierkuchen zu Streit und Frust geht ganz langsam und unmerklich, und plötzlich ist man in einer Situation, wo man Beweise braucht. Leider habe ich gerade in der Anfangszeit viele Dinge in persönlichen Gesprächen reklamiert, das kann heute nicht mehr bewiesen werden. Später hat es dann einen ausführlichen Schriftwechsel gegeben. Möglicherweise hätte ich viel eher einen Anwalt um Rat fragen sollen, aber Anwalt klingt immer irgendwie nach Streit und eigentlich wollten wir immer nur endlich fertig werden und einziehen und deshalb erschien es uns besser, nach Kompromissen zu suchen. Beim nächsten Mal wissen wir dann so richtig Bescheid. Und dieses Bauforum sollte man zur Pflichtlektüre für jeden Bauherren machen. Freundliche Grüße

das ist genau das Kernproblem. Am Anfang ist ja das Vertrauen da. Man ist ja auch Bau-Laie und glaubt so ziemlich alles (sorry, ist nicht böse gemeint). Man vergisst nur, dass es Wölfe im Schafspelz gibt. Allzuleicht glaubt man, dass der Unternehmer einem helfen will. Nein, will er nicht. Er will Geld verdienen. Und das möglichst einfach und schnell.
Ich nehme hier ausdrücklich die Teilnehmer des Forums wie z.B. Herrn Plecker, Norbert Basque und Familie Berg aus!
Und von daher hoffe ich, dass wir (damit meine ich auch BAU.DE im Hintergrund) Ihnen da raus helfen können. Bitte machen auch Sie Werbung für das Forum. Es hilft ihnen nicht viel, aber vielleicht anderen Bauherren.

einen RA aufzusuchen. Wenn Sie einen Kollegen aus der Gegend wollen, hören Sie sich um. Gerade Sachverständige haben häufig einen guten Hinweis. Ausschließen sollten Sie aber jede Verbindung des RA zum BU. Einfacher Hintergrund: Ein privater Bauherr ist nur 1x Leben Mandant. Ein Bauunternehmer kommt im Zweifel deutlich häufiger.
Zum Thema "Abnahme ohne Beteiligung", möchte ich  -  auch wenn es nicht darauf ankommt  -  folgendes sagen:
Die Abnahmeerklärung ist eine rechtsgeschäftliche Willenserklärung des Bauherrn. Erteilt der Bauherr im Bauvertrag einem Sachverständigen die Vollmacht, eine solche Erklärung abzugeben, kann dies auch ohne sein Wissen geschehen. Außerhalb einer solchen Regelung kann allerdings kein Dritter die Abnahme erklären.
Alles andere ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalles zu klären. Sollte bei Ihnen eine Abdichtung erforderlich sein, die nicht ausgeführt wurde, bspw. weil drückendes Wasser ansteht, aber planerisch nicht berücksichtigt wurde, handelt es sich sicher um einen sehr bedeutenden Schaden. Sie sollten sich daher unbedingt konkret über Ihre Rechte beraten lassen.
MfG
RA Schotten, Reutlingen

Da fällt mir mein aktueller Gerichtsfall ein: da ist auch ein Keller falsch abgedichtet worden. Schadensumme ca. 400.000 DM! Hätte man bei der Abnahme einen  -  neutralen!  -  Sachverständigen beauftragt, wäre der Fehler sofort aufgefallen.

Mir liegt eine Entscheidung des OLG München vor, nach dem ein Gebäude wegen fehlerhafter Ausbildung des weißen Wanne (zu dünner Boden) abgerissen und neugebaut werden muss auf Kosten den BU!
Ob diese Entscheidung richtig ist oder nicht  -  die gravierenden Folgen eines mangelnden Schutzes gegen bestimmte Wasserverhältnisse werden deutlich.
RA Schotten, Reutlingen

Herr Schotten, wie macht man das wirksam und rechtssicher?

der bauen will oder baut. Schade ist nur, dass hier die hässlichen Seiten so im Vordergrund stehen, hoffentlich lässt sich dadurch niemand von seinem Bauvorhaben abbringen. Wir haben auch viele Handwerker kennengelernt, die ihre Arbeit ordentlich und solide erledigt haben. Darüber spricht man dann hinterher nicht mehr, was bleibt sind die negativen Dinge. Wir würden jedenfalls immer wieder bauen, allerdings manches anders anpacken.

In der Leistungsbeschreibung zum Bauwerkvertrag steht so wörtlich: "Der gesamte Keller wird aus wasserundurchlässigem Beton errichtet. " Für uns war damit die Sache klar. Der Begriff "weiße Wanne" taucht allerdings nirgends auf in der Leistungsbeschreibung, über die Bedeutung waren wir uns damals nicht im klaren. Jetzt wird gestritten und interpretiert: Der Bauunternehmer sagt: Ich habe keine weiße Wanne verkauft. Der Gutachter des Bauunternehmer schreibt: " ... sollte der Keller aus Betonfertigelementen auf einer Stahlbetonbodenplatte errichtet werden. Für die Ausfüllung der Elemente sollte WU-Beton eingebaut werden. " An einigen Stellen in der Literatur wird "weiße Wanne" und Keller aus wasserundurchlässigem Beton gleichgesetzt. Offensichtlich werden aber doch Unterschiede gemacht. Ein von mir beauftragter Sachverständiger hat sich deshalb an Prof. Lohmeyer gewandt und die Auskunft erhalten, dass da durchaus Unterschiede gemacht werden. Was ist denn nun richtig?

für Wannen aus wasserundurchlässigem Beton (nach Lohmeyer), die Frage ist also eigentlich nur, ob die Aussage: 'der gesamte Keller' die Ausbildung einer umschließenden Wanne beinhaltet. Da wasserundurchlässiger Beton ein Beton mit besonderen Eigenschaften ist, die (in der DIN^Abk. 1045) durchaus definiert sind, können Sie meines Erachtens auch fordern, dass diese Eigenschaften im 'gesamten Keller' auch erfüllt werden (einschließlich der Fugen eventueller Fertigteile etc. etc.), denn die Ausführung von diesem Beton mit besonderen Eigenschaften beinhaltet durchaus weitaus mehr, als nur ein paar m³ im Zementwerk bestellten WU-Beton in irgendwelche Schalungselemente zu kippen. Informieren Sie das Forum, wie's ausgegangen ist und viel Erfolg

Dicht muss der Keller sein, egal wie. Wenn er keine Weiße Wanne verkauft hat, und die Wasserverhältnisse verlangen eine Abdichtung gegen drückendes Wasser oder aufstauendes Sickerwasser muss er eben eine Weiße Wanne bauen oder nach DIN^Abk. 18195 abdichten. Das ist nicht das Problem des Bauherrn.

"Häuser mit Kellergeschoss erhalten eine Bodenplatte aus wasserundurchlässigem Beton mit Stahleinlage laut statischen Berechnungen, Dicke ca. 20 cm. Aufbau: Auf die Sauberkeitsschicht (Bauherrenleistung) erfolgt Einbau: PE-Folie, Stahl laut Statik, wasserundurchlässiger Beton (B25). " Dann folgen Ausführungen zu einer Variante aus Kalksandstein. Weiter geht es dann: "Kellerbau  -  Variante 2 Mit vorgefertigten Wandelementen bestehend aus zwei mindestens 5,0 cm dicken Sichtbetonplatten, die durch die Kaiser-Omnia-Träger unverschiebbar miteinander verbunden sind. Die Gesamtdicke der Betonwand beträgt ca. 30,0 cm, wird statisch berechnet und ausgewiesen, gemäß Grundrissberatung mit den Bauherren. Der gesamte Keller wird aus wasserundurchlässigem Beton errichtet. Soweit es erforderlich ist, erfolgt eine zusätzliche Sperrung und Dämmung. Diese sind im Grundpreis nicht enthalten. " Wir hatten vor Vertragsabschluss den Hausverkäufer über die Grundwassersituation mündlich in den Gesprächen informiert. Deshalb wurde zusätzlich der Einbau von Fugenblechen (hier als Quellbleche bezeichnet) zur zusätzlichen Sperrung gegen Aufpreis vereinbart. Im Bodengutachten heißt es: "Bei einem unterkellerten Gebäude werden die Fundamente im Einflussbereich des Grundwassers liegen. Ein Keller ist als Wanne mit druckwasserhaltenden Dichtungen nach DIN^Abk. 18195, Teil 6, auszubilden. Er kann als schwarze oder weiße Wanne ausgeführt werden. " Das Bodengutachten hat der Bauunternehmer allerdings erst nach Vertragsabschluss erhalten. Ich werde Sie gerne informieren, wie es weitergegangen ist.

Also sind im Grundpreis nicht enthalten ist ja noch nachvollziehbar. Aber das dann gar nicht oder falsch zu machen nicht mehr. Damit hat der gute Mann den Mangel doch voll zu verantworten. Ob bei der Sachlage nicht schon ein Rechtsanwalt alleine reicht? Da braucht es fast keinen SV mehr.
Aber wie schon gesagt, höchste Zeit für einen im Baurecht erfahrenen Rechtsanwalt. Ein paar sind auf unserer Homepage unter dem Link "Bei Rechtsfragen". Wenn keiner in Ihrer Nähe dabei ist, trotzdem mal anrufen. Vielleicht kennen die ja einen Kollegen in Ihrer Nähe.

wurden uns doch diese Fugenbleche verkauft, damit der Keller eben auch an den Anschlussfugen zur Bodenplatte dicht wird. Ich habe mich heute mit Herrn Oswald in Verbindung gesetzt.

Die Fugenbleche alleine machen noch keinen gegen Grundwasser dichten Keller. Sachverständigen haben Sie schon eingespart Herr Oswald bekommt die nötigen Infos von Stefan Ibold oder mir
Viel Erfolg und grüßen Sie Herrn Oswald von mir.

stimmt was nicht. (das jucken in den Fingern)
Herr Kuschmierz beschreibt einen Zusammenhang so: "Der Bauunternehmer als Entwurfsverfasser und Architekt hätte das berücksichtigen müssen. "
Bei der Kammer als Architekten eingetragenen Personen ist die Betätigung als Bauunternehmer oder Generalunternehmer definitiv per Standesrecht untersagt!
Also ist dies entweder eine der von mir so leidenschaftlich bekämpften, nicht zulässigen Konstellationen, oder da gibt sich wieder einer als Architekt aus und ist keiner.
(ja ich weis, eure Nerven  -  aber es muss hier Klarheit her)

Zu klären ist in einem solchen Fall, wer die Planungsverantwortung für den Keller hatte, soweit es sich nicht um reine Ausführungsfehler handelt. Welche Sorgfaltspflichten insoweit an den Planer gestellt werden ergibt sich aus einer Vielzahl auch aktueller Gerichtsentscheidungen. An den Planer werden hohe Anforderungen gestellt. So ist der mit den Leistungsphasen 1  -  4 des § 15 Abs. 2 HOAI^Abk. beauftragte Architekt spätestens bei der Entwurfsplanung gehalten, die auf dem Baugrundstück gegebenen Grundwasserverhältnisse jedenfalls bezogen auf einen Beobachtungszeitraum von 20 Jahren in zuverlässiger Weise zu ermitteln und in seiner Planung der Abdichtungsmaßnahmen nach DIN^Abk. 18195 Teil 5 und 6 umzusetzen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.07.1997  -  23 U 184/96).
Der mit der Planung beauftragte Architekt muss seiner Planung den langjährig gemessenen höchsten Grundwasserstand zuzüglich Sicherheitszuschlag zugrunde legen. Den Bauherrn trifft bei nicht ausreichender Grundwassersicherheit seines Bauvorhabens nur dann ein Mitverschulden, wenn er vom Architekten umfassend, zutreffend und unmissverständlich über das Grundwasserrisiko aufgeklärt wurde und er sich dieser Aufklärung verschlossen hat. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.03.2000  -  22 U 142/99).
Viel Erfolg
RA Schotten, Reutlingen