Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Dachsanierung und Mauerwerk

Hallo liebe Community,

per Erbschaft bin ich an ein Haus gelangt, dass ich zwecks vermietung in der Familie sanieren möchte. Hierzu habe ich mir bereits Kostenvoranschläge für die komplette Elektrik, Wasser, Bäder usw. kommen lassen und soweit bin ich auch schon gut dabei.

Ich hätte gerne eure Meinung zu zwei Themen, bei der ich bisher sehr viele verschiedene meinungen gehört habe und nicht sicher weiß, was ich machen soll.

Thema 1. Dach

Das Dach ist rund 35 Jahre alt. Sieht soweit auch noch gut aus. Der Dachstuhl und die Sparren sind jedoch älter als die Eindeckung (Alter nicht genau bekannt). Es ist gänzlich ungedämmt und hier und da bei starkem schnee oder Regen tropft etwas rein. Bilder dazu hänge ich euch an. Bedingt durch die hohen Kosten, die ich bis jetzt schon habe durch die Sanierung würde ich gerne das Dach noch etwas schieben. Wie ist eure Meinung zum Zustand des Daches auf Basis der Bilder?
Totalschaden oder geht noch?

Thema 2. Im Keller habe ich etliche stellen, wo der Putz stark bröckelt und Blasen wirft. Nass ist jedoch nichts. Was sagt eure Erfahrung dazu? Bilder anbei.

Ich danke euch vorab und bin gespannt auf eure Meinung.

Anhang:

Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.

Name:

  • Tobias Kister
  1. Kommt drauf an

    Das kommt ein bisschen auf Ihre Risikofreude an. Prinzipiell muss beides irgendwie behoben werden.

    Dach:
    Es gibt das Risiko, dass es mal einen stärkeren Wassereintritt gibt und dann auch die Decke durchfeuchtet wird. Man könnte evt. einen günstigen PVC-Boden auslegen, dass das Wasser nicht direkt in die Decke kann. Allerdings gerade um die Balken herum nicht so einfach.

    Ich gehe mal davon aus, dass das Bild evt nach einem ungünstigen Sturm mit Schrägwind aufgenommen wurde und nicht den "normalen" Regenschauer darstellt. Wir haben ein ähnliches Problem bei uns im Haus und aus diversen Gründen muss die Dachsanierung noch etwas warten. Für mich als Eigentümer bedeutet es aber, nach jedem starken Regen/Sturm mal nachschauen und evt auch mal bei einem Sturm einen Eimer aufstellen oder so. Zeitnah reagiert kann man den Schaden begrenzen, aber wenn da über Wochen/Monate was "wirken" kann? Können Sie sicherstellen, dass entweder Sie selbst oder ein Mieter regelmäßig nachschauen kann?
    Das Dach muss gemacht werden letzten Endes und das Geld sollte schon entsprechend in der Hinterhand sein. Ob man da jetzt 1-5 Jahre wartet, wäre dann die Frage.

    Als Vermieter sollten Sie eventuell noch klären, ob Sie nicht die oberste Geschossdecke dämmen müssen.

    Bei einem neuen Dach könnten Sie es eventuell aber direkt als Wohnraum bauen lassen und Photovoltaik installieren, was unter Umständen sich wieder refinanziert.

    Zum Keller:
    Es kann sein, dass der Keller allgemein feucht ist. Wäre in einem alten Haus nicht so ungewöhnlich. Hätte man evt am Anfang gar nicht erst verputzen sollen und die Wand nicht verstellen, dann ist es okay soweit.

    Sollte hinter der Wand aber ein (An)-Wasserrohr verlaufen, sollte man dieses prüfen. Falls auf dem Wandbild unten rechts wirklich Feuchtigkeit zu sehen ist, dann auf jeden Fall klären, ob dort ein Rohr verläuft.

  2. Hallo uns besten Dank für die ...

    ... Antwort.

    Da meine Mutter die Mieterin sein wird kann tatsächlich jederzeit und nach einem Sturm mal jemand nachschauen. Das Bild entstand tatsächlich in den letzten Tagen nach starkem Sturm. Bei normalem Regen ist kein wirklicher Wassereinbruch zu vermerken. Die Decke muss leider nach Energieeinsparverordnung gedämmt werden. Da bin ich momentan dran zu überlegen, ob halt Decke dämmen oder Dach. Aber ein altes Dach zu dämmen um es in 2-5 Jahren neu zu machen ist aus meiner Sicht auch Quatsch. Wie sehen Sie das?
    Werde wohl also eine begehbare Dämmung aufbringen und diese vielleicht mit der PVC Lösung überlegen, die Sie angesprochen haben. Die Idee finde ich sehr gut als Übergang. Zwar ist der Ausbau als Wohnraum schon perspektivisch für dieses oberste Geschoss geplant, aber momentan fehlt da einfach das Geld für.

    Aktuell ist erstmal die Versicherung eingeschaltet und die verrutschten Ziegeln werden neu montiert um die aktuelle Leckage zu beheben. Ihre Antwort hat mir aber doch ein recht gutes Gefühl gegeben.

    Was den Keller angeht, so ist er an sich überhaupt nicht nass. Die Wände sind trocken. Auch führt keine Wasserleitung dort entlang. Allerdings läuft außen einen Regenfallrohr in den Boden.. eventuell ist das der Übeltäter, von wo es bei starkem Regen vielleicht mal durch einen kaputten Rohrteil im Boden hinsickert. Das lässt sich ja halbwegs einfach beheben.

    Beste Grüße und vielen Dank schonmal!

  3. suboptimal

    Moin,

    eine PVC-Belag auf die Schalung des Bodens zu bringen ist Käse :(
    Das wird Ihnen von unten wegfaulen, denn die Decke ist mit ziemlicher Sicherheit nicht wirklich luftdicht bzw. durchaus dampfdurchlässig. Das PVC würde dann eine Dampfsperre auf der falschen Seite darstellen und Tauwasser wird ausfallen.

    m. f. G.
    stefan ibold

  4. Dachsanierung

    Es sollte möglich sein, einzelne Ziegel von innen auszutauschen und das Dach gegen normalen Regen vollständig dicht zu bekommen.

    Am besten sieht man die fehlerhaften Stellen während eines Regens.

    Es ist ja nicht so, daß ein Dach erst mit Unterspannbahn u. ä. dicht gegen Regen wird.

    Offfenbar sind noch keine Dachlatten lose und mit den Ziegeln abgerutscht.

    Name:

    • Pauline Neugebauer
  5. PVC als Dampfsperre

    Es stimmt natürlich dass ein vollflächig ordentlich verlegter PVC als Dampfsperre fungiert. Aber so Top-sauber und ordentlich soll er den ja gar nicht verlegen..vlt sogar mit ein paar Wellen, dass das Wasser mehr oder weniger kontrolliert in eine Richtung läuft.

    Wir haben bei uns auf dem Speicher PVC ausgelegt (nicht von mir sondern schonseit Jahrezehnten), das liegt stückweise da, wohl immer mal so Reste. Außerdem liegt es nicht 100% an die Außenkanten.

    Erfüllt seinen Zweck, Wasser wird abgehalten (klar wenn es an der falschen Stelle tropft, wäre doof...) und darunter schimmelt nichts weg. Ja, das ist nicht die Lösung des Problems (welche ein neues Dach ist), sondern nur eine Übergangslösung.

    Dämmung oberste Geschossdecke mit der Mutter als Mieterin könnte man sich nochmal überlegen... Gesetz ist zwar eindeutig, aber wo kein Kläger da kein Richter. Eine feuchte Dämmung bringt nahezu nichts, wenn sie es in 2-5 Jahren wieder rausreißen und womöglich noch als Sondermüll entsorgen müssen kommt es Sie evt sogar billiger die Heizkosten Ihrer Mutter komplett zu übernehmen statt die Dämmung einzubauen.

  6. Dachstuhl und Latten scheinen in Ordnung ...

    ... zu sein. Jedenfalls ist nix faul und auch kein Wurm drin. Hatte jetzt nen Dachdecker da, der die lecken stellen flickt. Die Versicherung übernimmt das glücklicherweise.

    Der Dachdecker meinte halt, es seien Betonziegeln, die maximal 20-25 Jahre halten. Meine sind halt schon über 30 Jahre alt.

    Was sagt ihr zu der Aussage? Als ich ihn konkret fragte, ob nun neu machen oder nicht meinte er, er wolle mal lieber seinen Chef fragen. War wohl ein Hilfsknecht.

  7. Dachsanierung

    Wenn der Marktführer auf seine Dachsteine (aus Beton) eine Gewährleistung von 30 Jahren gibt, werden seine Dachsteine mehr als 30 Jahre ohne Probleme halten.

    Bei einer steilen Dachneigung halten Ziegel besonders lange. Auf einem Dach sind noch immer die Ziegel von 1927.

    Name:

    • Pauline Neugebauer
  8. Und noch eine Frage..

    Ich danke euch schon jetzt vielmals.. das Dach wird jetzt an den undichten Stellen geflickt und dann schau ich, wie lange das gut geht.

    Nun habe ich noch eine weitere Altbaufrage.. Die Decken meines EGA bzw. der Boden des 1.OGA sind Holz-Lehm-Strohböden. Beim ausräumen ist mir aufgefallen, dass die Böden sich teilweise schon sichtbar wölben, wenn viele Leute auf Ihnen laufen bzw. jemand springt (das Springen diente dann natürlich zu Testzwecken ;-)
    Nun ist mir klar, dass diese Art von Decken etwas arbeiten und nicht starr wie Betondecken sind. Die Frage ist: wann ist es zu viel? Wie erkenne ich, ob da was faul ist bzw. ob verstärkt werden muss?

    Ich hatte auf einer dieser Decken sogar jahrelang ein Wasserbett stehen.. stabil scheinen sie per se zu sein.. sollte ich das checken lassen?

    LG und Danke!

    Tobias


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