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Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Hilfestellung bei Bewertung einer Immobilie (EFH) benötigt

Liebe Experten und Wissende im Forum,
ich würde wirklich sehr dankbar sein für Eure Ratschläge bzgl. der Bewertung eines EFHA, das unsere 4-köpfige Familie für Selbstnutzung kaufen wollen.
Der Zustand des Hauses (Bj. 1984) und die Ausstattung gefällt uns ganz gut und wir hatten mit dem Verkäufer bereits einen Preis von 253 TEUR ausgehandelt. Zunächst schien dies für die Lage (gute Wohnlage in Nürnberg Reichelsdorf, Bayern) auch ein guter Preis zu sein. Nun nach einigen gründlicheren Überlegungen fanden wir noch 2 Haken heraus.
1. Haken Nr. 1: Die Grundstücksfläche beträgt insgesamt 450 qm, davon aber ca. 130 qm für die Zufahrt zur Garage und vor das Haus. Als Laie vermute ich daß der qm-Preis für die Zufahrt anders geschätzt werden muß wie der qm-Preis für den Rest des Grundstücks. Ich würde gern von Euch Profis erfahren wiewiel Preisabschlag da üblich ist für den Zufahrtsanteil?
2. Haken Nr. 2: Nach einem kürzlichen Besuch beim Bauamt sind wir noch mehr verunsichert worden. Nach dem Bebauungsplan nämlich befindet sich das Haus außerhalb der bebaubaren Grenze. In der Tat entstand das Haus auf dem Garten eines Mehrfamilienhauses. Damals wurde der Bauantrag warum auch immer genehmigt. Laut der Frau vom Bauamt kann heute für jegliches Bauvorhaben auf das Grundstück kein Bauantrag mehr genehmigt werden. Dies vor allem wegen der Bebauungsdichte, Abstandsflächen sind kein Problem. Wir sehen aktuell zwar keinen wirklichen Bedarf etwa für eine Änderung oder Erweiterung. Unsere Befürchtung ist aber, dass aufgrund dieser baurechtlichen Beschränkung wir das Haus später nicht mehr oder nur sehr schwer und mit erheblichen Abschlag wieder verkaufen kann, wenn es mal sein muß. Wenn z.B. das Haus in xxx Jahren abgerissen werden müßte, dürfte man ja nicht mehr auf dem Grundstück bauen und das Grundstück würde erheblich an Wert verlieren. Es mag sein, daß es lächerlich ist, jetzt schon an das Abrissszenario von einem Haus Bj. 84 zu denken. Aber für die Werterhaltung der Immobilie würde dieser Aspekt wohl einen Einfluss haben, denken wir. Könnt Ihr unsere Befürchtung bestätigen oder relativieren?
Ich danke recht herzlich im Voraus für jede konstruktive Antwort.
Viele Grüsse
Tung

Name:

  • Tung
  1. dafür gibts spezielle Fachleute

    sogenante Sachverständige für Wertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke. Da es sich bei der Erstellung von Wertgutachten um einen Job mit deutlich erhöhten Haftungsrisiken handelt (Dritthaftung) wird sich hier wohl kaum einer für Null aus dem Fenster lehnen. Suchen Sie sich einen ö.b.u.v. Sachverständigen von ihrer IHKA oder suchen Sie sich einen HYP-zertifizierten Sachverständigen. Diese beiden dürften die Nötige Qualifizierung für die Erstellung eines von Ihnen benötigten Gutachtens haben. Fragen Sie mal bei Ihrer Bank, welcher der beiden Sachverständigen gewünscht/anerkannt wird.

  2. Wertermittlung beim Immobilienkauf

    ich möchte hier bspw. auf den Thread 4462 hinweisen.
    >Suchen Sie sich einen ö.b.u.v. Sachverständigen von ihrer IHKA oder suchen Sie sich einen HYP-zertifizierten Sachverständigen.<
    ... gutgemeinter Rat von Herrn Tilgner, aber ... ö.b.u.v. SV bringt wenig und ist eher teuer. Weit hilfreicher, so wie ich das herauslese dürfte ein SV mit Qualitäten bei Kaufpreisverhandlungen sein. Und, man müsste, wenn schon auch alle anderen nenne, bspw. DIA...
    Ein qualifizierter freier SV reicht völlig aus. Nicht umsonst werde z.B. ich zusehends beauftragt, Privatgutachten/Gegengutachten zu ö.b.u.v. SV-GA in Gerichtsverfahren zu erstellen.
    I.Ü., mit Verlaub, wir arbeiten überregional. Ggf. und notfalls können wir auch mit einem SV aus der Region dinlich sein.

  3. Ergänzung

    Wenn man den 2. Haken genau liest, ergibt sich für mich fast zwingend, dass ein "öbuv" damit völlig überfordert sein dürfte, da zu spezialisiert und i.A. nur mit Rechststreitigkeiten (>90%) beschäftigt ist.
    Was Sie benötigen ist ein vielseitiger Kollege.

  4. Sachverständiger

    ist sicher richtig, aber man könnte auch einmal einen Versuchsballon starten und beim Bauamt anfragen, ob denn eine nachträgliche Fassadendämmung genehmigt würde. Es gibt eine ganze Reihe kleinerer Baumaßnahmen, die dennoch genehmigt werden müssen (Carport/Garage z.B.), wenn wirklich jede Genehmigung versagt wird, würde ich wohl nach einem anderen Objekt suchen. Niemand lebt gerne nur mit Bestandsschutz in einem Haus, das bei der Kommune mit 'hoffentlich fällt's bald zusammen' eingestuft ist.
    Haken Nr. 1 kann man mit dem Verkäufer diskutieren, aber es gibt keine bindende Vorschrift, wie ein Grundstück zu bewerten ist, höchstens üblich oder unüblich. Eine Immobilie bzw. ein Grundstück ist das wert, was der Käufer dafür zahlen will, in Deutschland gibt es Vertragsfreiheit.
    Haken 2 könnte einen Anhaltspunkt liefern: Falls z. B. Im Flächennutzungsplan das Grundstück als Gartenland/Freizeitfläche, jedenfalls nicht Baugebiet ausgewiesen ist, ist sicherlich die gesamte Fläche höchstens mit dem für diese Nutzung geltenden Preis zu bewerten.
    Besonders die eventuellen Einschränkungen sollte in jedem Fall ein Fachmann beurteilen, es wäre nur gut, wenn einer der Fachleute hier Euch mal die wichtigen Fragen nennen könnte, ich bin nämlich auch nur Laie.
    Gruß
    Volker Leue

  5. Vielleicht so?

    Gehen Sie mit den behördlichen Auflagen zur Bank Ihres Vertrauens und fragen sie, wie hoch die das Haus bewerten. Da müssen Sie, wenn sie die 253kE nicht aus der Portokasse bezahlen können, sowieso vorbei, bevor der Kaufvertrag abgeschlossen werden kann.
    Einschränkungen sähe ich weniger wegen den unterschiedlichen Quadratmeterpreisen, da stellt sich nur die Frage, ob das Gesamtobjekt ihnen den Gesamtpreis wert ist.
    Aufschlussreich ist auch, wie lange das Objekt schon ausgeschrieben ist.

  6. Aktualisierung der Lage / Gutachten

    Zuerst herzlichen Dank für die wertvollen Antworten und Anregungen.
    Ich war in der Zwischenzeit zweimal bei der Bauordnungsbehörde und der Stadtbauplanung. Mitgenommen habe ich folgendes:
    Erweiterungen (auch Anbauten) sowie Nutzungsänderungen werden nicht genehmigt. Die damals erteilte Baugenehmigung für das Haus wird aber auf keinen Fall mehr zurückgenommen (Stichwort Vertrauensschutz). Sollte das Haus z.B. durch einen Brand aufhören zu exisitieren, darf man innerhalb einer angemessenen Frist ein neues Haus auf dem Grundstück wieder errichten. Evtl. müssen dabei die geltenden baurechtlichen Auflagen beachtet werden, man kann aber keine pauschale Aussage treffen. Damit bedeutet der Haken 2 kein KO-Kriterium für mich mehr. Denn Erweiterungen kommen sowieso angesicht der Flächenausnutzung kaum in Frage. Es ging mir vor allem darum, ob das Grundstück grundsätzlich als Baugrundstück oder als Freizeitfläche wie ... zu bewerten ist. Ich höre gern weitere Meinung von Euch/Ihnen zu diesem Punkt.
    Bzgl. professioneller Bewertung durch Fachleute wollte ich noch Ihre Meinung zum folgenden Angebot hören:
    --------------------------
    Der Architekt und Bausachverständige kann für Sie die Begehung der Immobilie vornehmen. Für ein Grundhonorar von 600,- EUR zzgl. MwSt. begeht er das Haus, beurteilt den Zustand der Immobilie und prüft für Sie die Angemessenheit des Kaufpreises. Nach der Begehung berät er Sie über gefundene Mängel und den voraussichtlich erforderlichen Sanierungsaufwand. Herr Schmidt steht Ihnen dann für alle weiteren Fragen zu Verfügung. So können Sie eine sichere Kaufentscheidung für das Haus oder die Wohnung treffen.
    Anschließend führt er für Sie die Verhandlungen mit dem Verkäufer / Makler anhand seiner Beurteilung durch. Falls er dabei eine Ersparnis für Sie erzielt, erhält er von dieser Ersparnis nach dem Notartermin 30 % zzgl. MwSt. als Erfolgshonorar. Das Grundhonorar verrechnet sich dann damit.
    ---------------------------
    Kann ich bei diesem Preis eine qualitative Beratung erwarten? Die Begehung dauert ca. 2 Stunden und eine Bewertung gibt es nach ca. 2 Tagen. Es wird aber kein Gutachten erstellt und der Sachverständiger haftet nur für Fahrlässigkeit, sonst nicht.
    Nochmals vielen Dank im Voraus für Ihre Unterstützung.
    Tung

    Name:

    • Tung
  7. Wertermittlung Immobilie

    >Erweiterungen (auch Anbauten) sowie Nutzungsänderungen werden nicht genehmigt. Die damals erteilte Baugenehmigung für das Haus wird aber auf keinen Fall mehr zurückgenommen (Stichwort Vertrauensschutz). Sollte das Haus z.B. durch einen Brand aufhören zu exisitieren, darf man innerhalb einer angemessenen Frist ein neues Haus auf dem Grundstück wieder errichten.<
    ... Das klingt verdammt nach BauGB §35. D.folgt gute WL?, etc., etc.
    <Der Architekt und Bausachverständige kann für Sie die Begehung der Immobilie vornehmen. Für ein Grundhonorar von 600,- EUR zzgl. MwSt. begeht er das Haus, beurteilt den Zustand der Immobilie und prüft für Sie die Angemessenheit des Kaufpreises. Nach der Begehung berät er Sie über gefundene Mängel und den voraussichtlich erforderlichen Sanierungsaufwand. Herr Schmidt steht Ihnen dann für alle weiteren Fragen zu Verfügung. So können Sie eine sichere Kaufentscheidung für das Haus oder die Wohnung treffen.
    Anschließend führt er für Sie die Verhandlungen mit dem Verkäufer / Makler anhand seiner Beurteilung durch. Falls er dabei eine Ersparnis für Sie erzielt, erhält er von dieser Ersparnis nach dem Notartermin 30 % zzgl. MwSt. als Erfolgshonorar. Das Grundhonorar verrechnet sich dann damit.<
    ... das klingt nach einem der "Kollegen" besser Anbieter, von denen ma m.E. besser die Finger lässt (heißt der zufällig "Der Hausinspektor"? o.ä.). Zumeist sind dies keine qualifizierte Sachverständige sondern ehemalige Einkäufer (bspw.bei Porsche, etc.) Daher Vorsicht!
    600 € (netto!) sind erst einmal nicht ganz falsch. Bei mir bekommen Sie z.B. dafür eine qualif. Hausbegutachtung und eine erst Einschätzung zur Bausubstanz und zum Angebot (schriftlich). Zzgl. NKA, Fahrtkosten und Mwst.
    Die 30% Erfolgshonorar sind sehr üppig! Eine Kaufpreisverhandlung gibt´s günstiger.

  8. ... Das klingt verdammt nach BauGB §35. D.folgt ...

    ... Das klingt verdammt nach BauGB §35. D.folgt gute WL?, etc., etc.
    Sorry, ich verstehe nur Bahnhof. Herr Ralph Kaiser, koennen Sie kurz erlaeutern was Sie hier meinen? Vielen Dank!
    Tung


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