Sanierung/Modernisierung der Kelleraußenwand, Kostenrahmen
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Sanierung/Modernisierung der Kelleraußenwand, Kostenrahmen

Hallo,
wir haben ein Haus, dass Anfang der 70-er Jahre massiv gebaut wurde. Der Keller ist gemauert und bindet etwa 1,30 m bis OK Kellerfußboden in die Erde ein. Es steht kein Grundwasser an. Die Kellerwand wurde mit Zementputz und einem Bitumenanstrich versehen. Die Kellerwand hat im unteren Bereich (ich glaube auf der ersten Steinlage) eine Bitumenbahn, um aufsteigende Feuchtigkeit zu verhindern.
Der Keller wird zum größten Teil als Wohnraum genutzt, nur zwei Räume entlang einer Giebelseite sind Lager- und Heizungskeller.
Vor kurzem trat im Bereich des Schlafzimmers ein Feuchteschaden auf. Die Wand war innen feucht und der Putz bröckelte schon ein wenig ab. Das ganze muss über längere Zeit passiert sein. Außen befindet sich an dieser Wand eine kleine Treppe (vier Stufen), die zum angebauten Tanklager führt. Zudem läuft das Regenwasserfallrohr vom Dach dort rein und wird von einem Ablauf aufgenommen.
Wir haben daraufhin eine Fachfirma beauftragt, den Schaden zu analysieren. Die Firma  -  ein Franchise-Unternehmen  -  ist nach meiner Auffassung sehr fachmännisch vorgegangen und hat im Ergebnis auch nicht versucht, ihr firmeneigenes Sanierungssystem zu verkaufen.
Ursache für den Schaden ist wohl eine mangelnde Abdichtung des Sohlen- / Wandanschlusses, durch den die Feuchtigkeit bei vorübergehendem anstehenden (aufstauendem) Sickerwasser eindringt. Als Sanierung ist eine Erneuerung der Außenabdichtung vorgesehen.
Das Angebot zur Sanierung dieser Stelle (4 m breit, Treppenbereich, Fallrohr vorhanden) beläuft sich auf 4000 € brutto.
Da sich auch in anderen Bereichen erste Schadstellen abzeichnen und wir sowieso über eine Dämmung der Kellerwand nachdachten, haben wir uns zudem noch ein Angebot für die komplette Sanierung und Dämmung ringsum (40 m, 48 m²) erstellen lassen. Der gesamte Bereich ist zugänglich, ein Podest im Eingangsbereich (2 m) ist abzubrechen und zu erneuern, auf 12 m Länge ist Pflasterung vorhanden, ansonsten Kiesbett.
Die maßgebenden Positionen lauten:
Freilegen des Mauerwerks bis Fundamentsockeltiefe,
Außentreppe 3 Stufen entfernen und wieder herstellen,
Pflasterung und Kiesbett entfernen und wieder herstellen,
ggf. Drainage 0,1 m unter OK Bodenplatte einbauen,
bestehende Außenabdichtung entfernen,
einbinden der Horizontalsperrbahn,
Ausgleichsputz,
Außenabdichtung zweilagig,
Wärmedämmung Perimeterschutzplatten,
Baustelleneinrichtung.
Ohne die Bedarfspositionen beläuft sich das Angebot auf 24.000 € brutto. Der Anbieter kann derzeit davon ausgehen, dass ich kein anderes Angebot habe. In einer vor kurzem erstellten BAFA-Energieberatung wurden für die Sanierung Außenwand gegen Erde 4000 € brutto angegeben.
Mir ist klar, dass die bisherige Arbeit des Unternehmens in das Angebot einkalkuliert ist und ich bin auch bereit, für diese Leistung zu bezahlen. Soll heißen, dass ich ihn gern beauftragen würde, wenn das Angebot angemessen erscheint.
Daher wäre ich für Hinweise und Antworten hier aus diesem Forum sehr dankbar. Vielleicht könne Sie mir in meiner Entscheidungsfindung weiterhelfen.
  • Name:
  • Karl Uhlig
  1. Gegen was kann und soll man überhaupt abdichten?

    Foto von Edmund Bromm

    Verbraucherinformation von Isar Bautenschutz
    Welche Abdichtungsarbeiten sind im Keller machbar/notwendig?
    Und was soll denn eine Horizontalsperre? bei Beton?
    Immer wieder gibt es heftige Diskussionen welche Abdichtungsarbeiten im Keller notwendig sind.
    Wenn Keller an der Innenseite feucht sind, dann empfehlen sehr viele Fachleute: da hilft nur außen Aufgraben, Abdichten, Einbauen einer Drainanlage und dann auch noch alles mit einer Wärmedämmung versehen usw..
    Vorab sollte jedoch immer genau geprüft werden, woher denn die Feuchte kommt?
    Denn dies muss nicht immer von außen sein!
    Diese Feststellung ist jedoch nicht einfach, und ich kämpfe oft gegen viele alte Vorurteile. Wenn ich ein feuchtes Objekt besichtige, Stelle ich oft fest, dass eine Abdichtung überhaupt nicht möglich ist. Interessant ist, kaum jemand weiß, gegen welch drückendes Wasser was, sollte abgedichtet werden und dann, auch noch wie?
    Denn wenn eine Abdichtung (je nach Lastfall) sinnvoll sein sollte, so müsste man auch darüber diskutieren, wie hoch denn das Wasser an der Außenseite anstehen könnte. Aber auch wie unter dem Haus eine Ergänzung dieser Abdichtung hergestellt werden könnte. Viele Hausbesitzer wissen über-Haupt nicht, ob Stauwasser entstehen kann und kennen auch die Grundwasserstände nicht.
    Meine erste Frage ist oft, wie hoch steht das Wasser im Keller?
    Die Antwort ist meist  -  Wasser steht nicht im Keller, "nur" die Wände sind feucht.
    Dies wird dann davon abgeleitet, dass Wasser eindringen muss, wenn innen die Wände feucht sind. Dass es auch noch andere Möglichkeiten von Feuchteschäden im Keller gibt, ist oft erst nach einer längeren Diskussion verständlich.
    Ein Beispiel aus meiner Praxis.
    An einem großem Gebäudekomplex in der Bundeshauptstadt wurde die Planung für die Abdichtung von einem namhaften Planungsbüro durchgeführt. Bei der Diskussion ergab sich dann, dass die Ab-Dichtung so ausgeführt werden solle, dass diese einen Wasserdruck von
    1,5 Meter standhalten müsste. Dies auch deswegen, weil in unmittelbarer Nachbarschaft ein Wasserlauf war. Dieses Gebäude war aus Ziegelstein gemauert und es war schon vorgesehen, dass als Ab-Dichtung im Mauerwerkquerschnitt die Abdichtung mit Chromstahlplatten ausgeführt werden sollte. Nun ist zwar das Verfahren durch Eintreiben der Chromstahlplatten
    als eines der sichersten Verfahren gegen kapillare Saugfähigkeit anzusehen. Es ist jedoch nicht geeignet, um eine Abdichtung im Querschnitt gegen Wasserdruck herzustellen. Da Wasser (Flüssigkeit) ja durch die Anschlussfugen zwischen den Chromstahlplatten eindringen könnte. Des weiteren wurde diskutiert wie dem Wasserdruck von 1,5 Meter Wassersäule entgegen gewirkt werden könnte. Dabei ergab sich, dass zumindest im Bodenbereich eine 75 cm starke Betonplatte eingebaut werden müsste um diesem Druck stand zu halten. Außerdem müssten auch die Wände in einer Art Wanne nach den statischen Erfordernissen wasserdicht angeschlossen werden. All diese Maßnahmen waren jedoch sowohl räumlich als auch technisch als sinnwidrig bezeichnet worden.
    Bei der weiteren Diskussion ergab sich, dass auch eine Abdichtung mit anderen Verfahren und Produkten nicht besser abschneiden könnte.
    Nach dieser Diskussion habe ich mir erlaubt zu fragen, wie oft der Keller im Laufe der letzten Jahre mit den Problemen eindringenden Wassers belastet wurde, dabei stellte sich heraus, dass in den letzten 100 Jahre nie Wasser eingedrungen ist. Hierbei zeigt sich natürlich wieder ganz deutlich, dass alleine wegen der spekulativen Stauwasserhöhe ein nicht zu vertretender Aufwand betrieben worden wäre.
    Es gab noch viele Diskussionen, aber ich konnte mich letztendlich durchsetzen, dass dann auf eine Abdichtung, sowohl im Mauerwerksquerschnitt als auch gegen aufstauendes oder drückendes Wasser ganz zu verzichten ist.
    Stattdessen konnte ich den Vorschlag einbringen, dass eine Instandsetzung mit dem I-Bau-System © geeignet ist. Dabei handelt es sich um eine Instandsetzung der durch Feuchte und Salz geschädigten Wandinnenseite. Durch das Aufbringen einer dampfdichten Folie mit einem aufgebrachten Putzträger  -  auf den dann in der Regel mit Sanierputz eine trockene Oberfläche herzustellen ist.
    Eine Abdichtung an der Außenseite, sowie an der Unterseite im Mauerwerksquerschnitt könnte zwar auch eine "trockenere" Wand ergeben. Es bleibt die Frage, ob dies nachträglich technisch überhaupt herzustellen ist?
    Dabei ist zu berücksichtigen, dass trotz dieser sehr teuren Maßnahme (Abdichtung von außen) an der Innenseite die gleiche Problematik, nämlich die Tauwasserentstehung und damit der Wechsel zwischen  -  feucht und trocken  -  weiterhin stattfinden würde, was zu den bekannten Problemen führt. Nämlich, dass durch diesen Wechsel, Salze
    a) Feuchtigkeit (hygroskopisch) aufnehmen, und
    b) beim Abtrocknen einen sehr hohen Druck durch die Kristallisation aufbauen werden und weiterhin die Oberflächen zerstören bzw. schädigen.
    Der Bierkrug im Sommer gibt ein gutes Beispiel.
    Um zu verdeutlichen welche Problematik gelöst werden muss, gebrauche ich gerne den Vergleich: Man denke an einen schönen Biergarten, vor sich eine schöne kühle frische Maß und jedem wird sofort klar, dass der Maßkrug an der Außenseite beschlägt, d.h. es entsteht sehr schnell Tauwasser auf Grund der Feuchte in der warmen Luft und der kalten Oberfläche des Kruges. Wobei kein Mensch auf die Idee käme, diesen Krug an der Innenseite abdichten zu wollen, um an der Außenseite das Tauwasser wegzubringen.
    Neben den vielen eigenen Messungen, sowohl der Temperaturen als auch der Feuchte in Kellern, verweise ich insbesondere auf Arbeiten von Herrn Prof. Dr. J. Dreyer und Herrn Dr. Clemens Hecht von der TU in Wien.
    Denn daraus ergibt sich eindeutig, dass es bei Feuchteschäden im Keller sehr oft "nur" Tauwasser-Probleme sind.
    Außerdem kam Prof. Dr.  -  Ing. L. Weichert (ehemals Universität der Bundeswehr München), bei Feuchte- und Temperaturmessungen (Feuchtemessungen, Temperaturmessungen) an Gebäuden, ebenfalls zu solchen Ergebnissen.
    Deren Ergebnisse sind bei meinen Überlegungen entscheidend mit eingeflossen, nach abwägen von Aufwand und Ergebnis, und insbesondere der Kosten eine Instandsetzungen "nur" noch von innen durchzuführen.
    Daraus kann auch abgeleitet werden, wenn es gelingt, dass die Salze in Lösung bleiben (die Mauer also feucht bleibt) und auch die damit zusammenhängenden Kristallisationsprobleme an den Ober-Flächen wegfällt und außerdem die Feuchteabgabe in dem Raum verhindert wird, dann sind diese Keller hochwertig zu nutzen. Im Bedarfsfall ist es ohne Problem auch eine Wärmedämmung in das System einzubauen.
    Nur Nichtfachleute suggerieren den Hausbesitzern, dass durch die Feuchte, die Wände bzw. Mauern geschädigt werden. Es werden nur Ängste geschürt, es stimmt einfach nicht, denn weder der Ziegel noch der Mörtel fault. Logisch ist aber auch, dass es hinter Sanierputzsystemen (auch mit Dichtschlämmen) auch feucht bleibt. Wände "atmen" schließlich die Feuchte nicht aus.
    Noch ein Beispiel aus meiner Praxis:
    1994 landete eine sehr umfangreiche Ausschreibung für die Instandsetzung der "neuen" Architekten-Kammer Bayerns auf meinem Schreibtisch.
    Darin war  -  wie bei solchen Vorhaben üblich  -  davon die Rede, "das Gebäude außen aufzugraben, eine neue Abdichtung und eine Wärmedämmung aufzubringen ... " usw. Um ein Angebot für die Abdichtungsarbeiten auszuarbeiten, begab ich mich zur genaueren Inspektion vor Ort.
    Es handelte sich um ein Gebäude aus der Jahrhundertwende mit mehreren Anbauten, einer überdachter Auffahrt, sowie einer großen Terrasse und Treppenaufgängen mit schönem Natursteingeländer.
    (Das Bild kann nur auf meiner Homepage bei Schriften Nr. 12 angesehen werden).
    Architektenkammer München in der Waisenhausstraße erbaut 1906
    Ich stellte fest, dass die Arbeiten gemäß der Ausschreibung nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand durchführbar wären. Außerdem habe ich darauf hingewiesen, dass immer die Gefahr besteht, wenn außen aufgegraben wird, eine Entlastung durch den Anpressdruck (aber auch durch die fehlende Auflast) entsteht, und erst recht durch das Verdichten beim Auffüllen Verschiebungen der Wand aber auch Risse auftreten können.
    Deswegen machte ich den Alternativvorschlag, das Gebäude mit dem von uns entwickelten I-Bausystem© nur von innen zu bearbeiten. Dieses besondere System bietet ein neues, außergewöhnliches Verfahren für die Trockenlegung und Instandsetzung feuchter Keller, die gegenüber den althergebrachten Methoden neben Zuverlässigkeit und erheblich geringerem finanziellen Aufwand eine Vielzahl weiterer Vorteile hat.
    Es war nicht einfach, beim Bauherrn eine Lösung durchzusetzen, die der traditionellen Methode widersprach. Letztendlich jedoch konnte ich ihn vollends von den Vorzügen des I-Bausystems überzeugen. Dabei waren nicht nur die nicht unerheblichen Kosteneinsparungen von ca. € 900.000 (da die Außenbauteile nicht ab- und wieder angebaut werden mussten), sondern auch die kürzere Bauzeit und schnellere Wiedernutzung wichtige Entscheidungshilfen.
    Seit der Instandsetzung ist der gesamte Kellerbereich als hochwertiger Bürobereich und zum Teil als Wohnung genutzt.
    Letztendlich wird die von unserer Firma seit über 25 Jahren gemachte Erfahrung mit dem
    I-Bausystem bestätigt, dass durch eine sogenannte Innen-Instandsetzung die Mauer, aber auch der Beton zwar feucht bleibt, aber damit eine kostengünstige und sichere Sanierungsmöglichkeit möglich ist.
    In diesem Zusammenhang ist auch zu fragen, was hilft in einem solchen Fall eigentlich eine Drainanlage?
    Hierzu wird auch sehr oft kontrovers diskutiert.
    Ab wann ist eine Drainanlage sinnvoll?
    Ab wann ist ein Kiesgraben immer eine sinnvolle Maßnahme und auch eine Verbesserung?
    In den letzten Jahren wird sehr oft auch bei alten Gebäuden um das Haus aufgegraben und eine Drainanlage eingebaut, sowie ein Kiesgraben bis zur Oberkante Gelände hochgezogen und dies alles führt sehr oft eher zu einer Verschlechterung als zu einer Verbesserung.
    Vorab muss erwähnt werden, dass die Abdichtungsnorm DINAbk. 18195 auch einen Hinweis auf eine einzubauende Drainanlage nach DIN 4095 vorsieht. Es ist jedoch auch klar, dass diese Normen nur für den Neubau gelten und auch nur dann, wenn feststeht, dass es darum geht, Abdichtungen vor erhöhtem Wasserdruck zu schützen.
    Ganz andere Überlegungen müssen bei einem alten Gebäude mit einfließen und auch abgewogen werden.
    Sehr oft wird bei einer nachträglichen Instandsetzung mit einer Drainanlage der gewünschte Effekt  -  "ein Trockener Keller" nicht erreicht, bzw. manchmal auch das Gegenteil bewirkt, insbesondere bei alten Gebäuden.
    War bisher Erdreich  -  und Humus am Haus, durch diese konnte nur sehr wenig Wasser eindringen. Nach dem Herstellen eines Kiesgrabens und einer Drainanlage wird das Wasser von der Oberfläche und auch das Regenwasser von der Fassade regelrecht "angesaugt" und um die gesamte Hauslänge verteilt.
    Dies führt oft dazu, dass an allen Stellen d.h. rund ums Haus Feuchtigkeit in erhöhtem Maße vorhanden ist. Es ist immer nur ein Wunsch, dass das Wasser durch die Drainanlage nur abläuft.
    Wer jedoch wie ich, sich lange genug mit dieser Thematik beschäftigt weiß, dass sich Drainanlagen, aber auch der Kies mit Pflanzen und Schmutz oft zusetzen. Ob dann noch der gewünschte Erfolg möglich ist bleibt fraglich.
    Ebenso findet dann, wenn Kies als Auffüllung eingebaut wird, in den oberen Randbereichen ein ständiger Wechsel zwischen feucht und trocken  -  nicht nur über das Wasser, sondern auch über die Kondensation statt. Dieser Wechsel zerstört oft die mit Sockelputzen ausgeführten Bereiche.
    Und weiter kann beim Wiederauffüllen und dem Verdichten oft ein größerer Schaden durch die Vibration des ganzen Hauses entstehen.
    Beim Verdichten entstehen beträchtliche  -  auch seitliche Drücke, und können die Wand eindrücken aber auch vom Auflager verschieben. Dies kann auch wieder zu einer Undichtigkeit führen.
    Es ist also nicht ganz so einfach, immer das Richtige zu tun.
    Es bleiben sicher noch genügend offene Fragen.
    In all diesen Fällen ist es auch wichtig zu untersuchen, ob es sich um Stauwasser oder gar um drückendes Wasser handeln kann.
    Eine genaue Prüfung z.B. nach Merkblatt WTAAbk.* ist sicher besser als der oft erwähnte Spruch  -  "das haben wir schon immer so gemacht".
    Merkblatt WTA siehe Link
  2. Noch ein paar Angaben

    Zunächst einmal vielen Dank, Herr Bromm, für Ihre schnelle Antwort.
    Zur Verdeutlichung möchte ich noch ein paar Angaben machen. Bei der Analyse wurde die horizontale Sperre gefunden. Sie liegt auf der ersten gemauerten Steinreihe. Die Wand ist oberhalb nass, unterhalb annähernd trocken. Außer der Bodenplatte ist im Keller nichts betoniert. Die Wände sind gemauert. Ihren Hinweis auf die Horizontalsperre bei Beton verstehe ich leider nicht.
    Der Schaden tritt verstärkt nach Starkniederschlagsereignissen auf, wird dann meist in Trockenperioden wieder besser (Trockener).
    Ich kann nachvollziehen, dass es nutzerbedingt wahrscheinlich zu Fehlverhalten gekommen ist (falsch gelüftet). Die Ursache für den Schaden liegt hierin mit großer Wahrscheinlichkeit nicht begründet. Würde denn eine außen angebrachte Dämmung das Problem der kalten Wand nicht zudem verringern, sodass sich Luftfeuchtigkeit gar nicht mehr in dem Maße absetzen kann?
    Vielleicht können Sie oder auch die anderen Forumsteilnehmer mir Tipps bezüglich der Sanierungsart und der Kosten geben. Ist denn die Höhe der oben beschiebenen Angebote angemessen? Vielleicht kann mir hierzu noch jemand etwas sagen. Besten Dank,
    • Name:
    • Karl Uhlig

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