Gewährleistung Wassereinbruch in Keller
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Gewährleistung Wassereinbruch in Keller

Guten Tag,
unser Doppelhaus wurde vor 4 Jahren von einem Bauträger errichtet, Grundlage war ein "Wohneigentumskauf- und Errichtungsvertrag nebst Auflassung". Gewährleistung 5 Jahre nach BGBAbk..
Es ist nun zum 2. Mal in den 5 Jahren zu einem Wassereinbruch über (geschlossene) Kellerfenster bei großen Wolkenbrüchen gekommen.
M.E. ein Fehler in der Planung des Hauses. Das Haus hätte doch so geplant werden müssen, dass derlei nicht vorkommen kann.
Meine Frage: inwieweit ist das ein Baumangel, der geltend gemacht werden kann?
Für Hinweise Vielen Dank.
  • Name:
  • Jörg Haas

  1. Fast schon ein Klassiker,

    den ich jedes Jahr wieder begutachten darf. Selbstverständlich liegt hier ein Baumangel vor. Grundlegende Fragen sind hier zu klären: Wo liegt der höchste Grundwasserstand? Besteht die Gefahr von Schichtenwasserbildung?  -  Beides findet sich im Bodengutachten, dass Ihnen der Bauträger sicher nicht gern zur Verfügung stellt. Dann ist zu klären, wie die Kellerlichtschächte überhaupt entwässern und ob das Gelände ein Gefälle zum Haus hin aufweist, was die Schadensentstehung noch forziert. Klingt letztlich so, als ob Sie dringend druckwasserdichte Kellerlichtschächte nachrüsten sollten. Schein, als ob Ihr Bauträger an dieser Stelle etwas sorglos gespart hat. Gruß aus Berlin.

  2. Also, ich sehe den Fall eher so, als ob die

    Lichtschächte ZU wasserdicht sind ...
    Gruß

  3. @Hr. Thiele

    Wie wahrscheinlich ist denn das, dass Lichtschächte "zu" dicht sind? Selbst wenn Wandanschluss dicht und Bodenentwässerung dicht ist ist, reicht allein das nur oben reinregnendes Wasser fast nie aus um im Lichtschacht so hoch aufzustauen, dass es ins KG läuft?!?! Das wäre dann höchstens der superseltene Fall wasserdicht montierter Lichtschächte, die zu tief eingebaut wurden, sodass Oberflächenwasser über die Oberkante reinläuft.
    In allen anderen Fällen läuft die Brühe meist seitlich über die Montagefugen oder püber die Fugen eventuell vorhandener Aufstockelemente oder von unten durch die Entwässerungsöffnung in die KLS und dann ins Kellergeschoss.
    Das Problem ist eben, dass aus dem Lichtschacht nicht so viel Wasser rausläuft (versickert) wie im Katastrophenfall reinläuft!

  4. ich war etwas knapp

    "Das Problem ist eben, dass aus dem Lichtschacht nicht so viel Wasser rausläuft (versickert) wie im Katastrophenfall reinläuft! "
    war das, was ich sagen wollte.
    Also völlig ihrer Meinung.

  5. Vielleicht lohnt es sich, wenn ich den Schadensfall ...

    Vielleicht lohnt es sich, wenn ich den Schadensfall noch etwas präziser beschreibe:
    Das Haus hat einen Lichtschacht mit einem kleinen Kellerfenster. Den sehen Sie auf dem Link

    Dieser Lichtschacht ist meines Wissens nicht dicht an die Hauswand angeschlossen. Nach oben hin ist er etwas "verlängert" mit Betonbausteinen, natürlich auch nicht dicht.
    Des weiteren hat das Haus aber noch zwei große Kellerfenster. Vor ihnen ist nicht ein einfacher Lichtschacht, sondern eine recht große Vertiefung, wie ein rechteckiger Trichter. Sie sehen das ganz gut auf den Bildern 3-5 in der ersten Reihe, und denen der zweiten Reihe.
    Dieser Trichter ist mit Betonbausteinen stufenförmig abgeböscht, damit Regenwasser zum Einsickern gezwungen wird.
    Am Fuß des Trichters ist eine große Kiespackung. Diese ist aber anscheinend vollgelaufen, hat anscheinend nicht ausgereicht. Dabei ist offenkundig in dem Trichter von der rechten Seite her in erheblichem Maße Wasser zugeflossen, dessen Ursprung nicht klar ist.
    Der Untergrund ist sehr dichter Moränenlehm, würde mich nicht wundern wenn er Anzeichen von Stauwasser hätte.
    Meine Frage: In welchem Maße hätte der Bauträger die Problematik vorhersehen müssen bzw. ihr vorbeugen müssen?
    Inwiefern ist er verpflichtet, nun Abhilfe zu schaffen?

    • Name:
    • Jörg Haas

  6. Gewährleistung Bauträger ...

    nach Durchsicht Ihrer Fotos stellt sich für mich auch die Frage: wer hat die Außenanlagen erstellt? Und, seit wann (in Bezug auf die Erstellung der Außenanlagen) bestehen die Probleme mit dem Anstauen des Oberflächenwassers, um das es sich meiner Einschätzung nach handeln dürfte.
    Bedauerlicherweise tragen Sie die Beweislast für vorhandene Mängel, die nach der Abnahme des Baues auftreten, bzw. sichtbar werden. (so auch bei Planungsfehlern) D.h. Sie muss (t) en beweisen, dass der Mangel Aufgrund von Planungsfehlern bzw. Ausführungsfehlern seitens des Bauträger aufgetreten ist.
    Wenn die Außenanlagen vom Bauträger ausgeführt wurden, dann dürfte die Ausführung des Lichtschachtes, wie auch die Sickerschicht und Drainage, wie sie die Bilder zeigen, nicht fachgerecht gewesen sein (siehe auch Beitrag von Herrn Tilgner  -  Bodengutachten, Frage Grundwasser). Hierbei hätten Sie m.E. gute Chancen eine Nachbesserung vom Bauträger zu erhalten.
    Ich möchte Ihnen dann empfehlen:
    1. lassen Sie sich umgehend durch einen Fachanwalt für Baurecht, ggf. in einem Erstberatungsgespräch, beraten. Dieser wird Ihnen dann auch die notwendigen weiteren Schritte (ggf. Aufforderung zur Nachbesserung des Bauträger, Notwendigkeit eines Sachverständigengutachtens, Schadenersatzansprüche, etc.) erläutern.
    andernfalls
    2. Holen Sie ein Sachverständigengutachten ein. Je nach Ergebnis der Schadensursache fordern Sie Ihren Bauträger zur Nachbesserung auf. Auf eine qualifizierte fachtechnische und juristische Beratung sollten Sie hierbei aber nicht verzichten.
    MfG
    R. Kaiser

  7. Problemursache nun eindeutig

    Hallo,
    nach genauer Untersuchung ist die Ursache des Wassereinbruchs nun eindeutig:
    Das Regenwasser, das über die Regenrinnen und Fallrohre vom Dach kommt, wird in zwei Sickergruben auf dem Grundstück versickert (ist in Berlin Vorschrift, darf nicht in die Kanalisation).
    Diese Sickergruben sind offenkundig für Starkregen zu klein dimensioniert. In der Folge kommt es zu einem Rückstau: Da jedoch die Rohrzuführung nicht druckdicht ausgelegt ist (ist sie ja nie bei Regenfallrohren), dringt das zurückgestaute Wasser an dem Übergang vom Fallrohr zum waagrechten Rohr heraus.
    Dieses letztlich vom Dach kommende, aufgestaute Wasser bahnt sich dann seinen Weg in den Lichtschacht bzw. die "Trichter" (s.o.), und von dort dann über die Fenster in den Keller.
    Damit stellt sich die Frage nach der Verantwortung für die unzureichende Dimensionierung der Sickergruben.
    In der Baubeschreibung zum Kaufvertrag heißt es nur "Regenwasser wird auf dem Grundstück versickert", präziser ist das leider nicht.
    Was bedeutet das nun für meine Ansprüche an den Bauträger?
    Für Ratschläge dankt vorab
    • Name:
    • Jörg Haas

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