Wir bauen ein Einfamilienhaus mit Keller mit Architekten in Schleswig-Holstein. Normalerweise bereitet der Architekt die Aufträge vor, die wir dann mit den Handwerkern abschließen. Leider hat uns der Architekt aber bei der Auftragsvergabe der Kellerisolierung und -Dämmung und Drainage nicht eingebunden. Hier haben wir weder Angebote noch eine Auftragserteilung zu Gesicht bekommen und wir vermuten, dass der Auftrag nur mündlich von Seiten des Architekten erteilt worden ist. Die Isolierung des Kellers ist dann durch Bitumenanstrich und Anbringen von Schweißbahnen vorgenommen worden. Danach ist die Dämmung (Styrodur?) angebracht worden. Das alles ging leider unheimlich schnell. Mein Mann hatte sich aber die Anbringung der Schweißbahnen angesehen und festgestellt, dass diese nicht an allen Stellen richtig fest am Mauerwerk kleben. An der Überlappung der Bahnen schien es aber ganz gut gemacht worden zu sein. Aufgrund einer mündlichen Anfrage meines Mannes hinsichtlich der Qualität der Arbeit beim Architekten, sagte der Architekt, dass die Qualität ausreichend sei, um die Feuchtigkeit vom Keller fernzuhalten und dass er die Leistung sich angesehen habe. Die Drainage ist dann auch sehr schnell verlegt worden, und daraufhin ist die Baugrube mit Sand zugeschüttet worden. Im oberen Bereich ist aber noch zu sehen, dass die Verklebung der Schweißbahnen nicht ordentlich gemacht worden ist, hier klebt die Bahn nicht durchgängig auf dem Mauerwerk, die Kante der Schweißbahnen ist nicht mit dem Mauerwerk verbunden, sondern lose. Hierzu bemerkte der Architekt, dass ja darüber die Thermohaut noch angebracht würde, sodass die Verklebung der oberen Kante nicht notwendig wäre. Wir wissen nicht, ob es ein Abnahmeprotokoll von Seiten des Architekten gibt. In den Verträgen ist eine schriftliche Abnahme mit dem Handwerkern nicht vereinbart, hier ist hinsichtlich der Abnahme kein Passus vorhanden. Auf Nachfrage beim Architekten diesbezüglich wurde uns gesagt, dass wir als Bauherren erst bei Einzug abnehmen würden, alles andere wäre schlecht, da die Handwerker dann hinsichtlich nicht erkennbarer Mängel aus der Verantwortung sind. So ganz ist uns das nicht einleuchtend.
Wie ist unsere Situation zu bewerten?
Was können wir tun, um haftungsmäßig hinsichtlich der Kellerisolierung auf der sicheren Seite zu sein, wenn das überhaupt noch geht (Mängelprotokoll, Nachbesserung? , Begehung mit Architekt und Handwerker?)
Wenn es von Seiten des Architekten keinen schriftlichen Auftrag gegeben hat, welche Gewährleistung gilt dann?
Sollten in Zukunft schriftliche Abnahmen in den Verträgen vereinbart werden? Sind die Handwerker dann hinsichtlich nicht entdeckter Mängel, die sich erst bei der Nutzung des Bauwerks rausstellen, aus dem Schneider?
Vielen Dank für Ihre Antworten!
Kellerisolierung mangelhaft: Ursachen, Folgen & Rechte bei fehlerhafter Ausführung?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden
Kellerisolierung mangelhaft: Ursachen, Folgen & Rechte bei fehlerhafter Ausführung?
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Sicherheitshinweise
🔴 Gefahr: Feuchtigkeit im Keller kann zu Schimmelbildung führen, was gesundheitsschädlich sein kann. Lassen Sie den Keller umgehend auf Schimmelbefall untersuchen, falls Sie verdächtige Anzeichen entdecken.
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🔴 Gefahr: Eine mangelhafte Kellerisolierung kann zu Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbildung und strukturellen Schäden am Gebäude führen. Dies kann die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen und hohe Sanierungskosten verursachen.
Ich empfehle, die folgenden Punkte zu prüfen und ggf. zu beanstanden:
- Bitumenanstrich: Wurde der Bitumenanstrich fachgerecht aufgetragen? Ist er ausreichend dick und lückenlos?
- Schweißbahnen: Sind die Schweißbahnen korrekt angebracht und verschweißt? Gibt es Überlappungen und sind diese dicht?
- Dämmung (Styrodur): Wurde die Dämmung fachgerecht angebracht und verklebt? Gibt es Wärmebrücken?
- Drainage: Ist die Drainage funktionsfähig und ausreichend dimensioniert? Leitet sie das Wasser ordnungsgemäß ab?
- Verklebung der Bahnen: Ist die Verklebung der Bahnen im Übergangsbereich zur Kante fachgerecht ausgeführt?
Da die Auftragsvergabe mündlich erfolgte, ist die Beweislage schwierig. Dennoch sollten Sie:
- Ein detailliertes Mängelprotokoll erstellen.
- Eine Begehung mit dem Architekten und den Handwerkern durchführen.
- Die Nachbesserung der Mängel schriftlich fordern.
👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu, um die Kellerisolierung zu begutachten und die Mängel fachgerecht zu dokumentieren. Dies ist wichtig für die Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsansprüche.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Bitumenanstrich
- Ein Bitumenanstrich ist eine Abdichtungsschicht aus Bitumen, die auf Kellerwände aufgetragen wird, um sie vor Feuchtigkeit zu schützen. Er bildet eine wasserundurchlässige Barriere.
Verwandte Begriffe: Abdichtung, Kellerisolierung, Feuchtigkeitsschutz - Schweißbahnen
- Schweißbahnen sind Bahnen aus Bitumen oder Kunststoff, die durch Verschweißen miteinander verbunden werden, um eine wasserdichte Abdichtung zu bilden. Sie werden häufig bei der Kellerisolierung eingesetzt.
Verwandte Begriffe: Abdichtung, Bitumen, Kellerabdichtung - Drainage
- Eine Drainage ist ein System zur Ableitung von Wasser, um zu verhindern, dass es in das Gebäude eindringt. Sie besteht aus Rohren und Filtermaterialien.
Verwandte Begriffe: Entwässerung, Sickerschicht, Kellerisolierung - Mängelprotokoll
- Ein Mängelprotokoll ist eine schriftliche Aufzeichnung von Mängeln an einem Bauwerk. Es dient als Beweismittel bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen.
Verwandte Begriffe: Baumangel, Gewährleistung, Beweissicherung - Gewährleistung
- Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Auftragnehmers, für Mängel an seiner Leistung einzustehen. Sie beträgt in der Regel fünf Jahre bei Bauwerken.
Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Schadensersatz, Nachbesserung - Bausachverständiger
- Ein Bausachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkenntnis im Bauwesen, die Gutachten erstellt und Mängel bewertet. Er kann bei Streitigkeiten zwischen Bauherren und Auftragnehmern hinzugezogen werden.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Baugutachten, Schadensbegutachtung - Styrodur
- Styrodur ist ein Markenname für extrudiertes Polystyrol (XPS), das als Dämmstoff im Bauwesen eingesetzt wird. Es ist wasserabweisend und druckfest.
Verwandte Begriffe: Dämmstoff, XPS, Wärmedämmung
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Welche Folgen hat eine mangelhafte Kellerisolierung?
Eine mangelhafte Kellerisolierung kann zu Feuchtigkeitseintritt, Schimmelbildung, Wärmeverlusten und strukturellen Schäden am Gebäude führen. Dies kann die Wohnqualität beeinträchtigen und hohe Sanierungskosten verursachen. - Wie erkenne ich eine mangelhafte Kellerisolierung?
Anzeichen für eine mangelhafte Kellerisolierung können feuchte Wände, Schimmelbildung, abblätternde Farbe, muffiger Geruch und hohe Heizkosten sein. Eine Thermografie kann Wärmebrücken aufdecken. - Welche Rechte habe ich bei einer mangelhaften Kellerisolierung?
Als Bauherr haben Sie Gewährleistungsansprüche gegenüber dem ausführenden Unternehmen. Sie können Nachbesserung, Minderung des Werklohns oder Schadensersatz verlangen. Die Beweislast liegt in den ersten sechs Monaten beim Auftragnehmer, danach beim Auftraggeber. - Was ist ein Bitumenanstrich?
Ein Bitumenanstrich ist eine wasserdichte Beschichtung, die auf das Mauerwerk aufgetragen wird, um es vor Feuchtigkeit zu schützen. Er dient als erste Abdichtungsebene bei der Kellerisolierung. - Was sind Schweißbahnen?
Schweißbahnen sind wasserdichte Bahnen aus Bitumen oder Kunststoff, die auf das Mauerwerk geschweißt werden, um es vor Feuchtigkeit zu schützen. Sie werden als zusätzliche Abdichtungsebene bei der Kellerisolierung verwendet. - Was ist eine Drainage?
Eine Drainage ist ein System von Rohren und Filtermaterialien, das das Wasser vom Gebäude ableitet und so verhindert, dass es in den Keller eindringt. Sie ist ein wichtiger Bestandteil der Kellerisolierung. - Was ist ein Mängelprotokoll?
Ein Mängelprotokoll ist eine schriftliche Dokumentation aller festgestellten Mängel an einem Bauwerk. Es dient als Beweismittel bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen. - Wann verjähren Gewährleistungsansprüche bei Baumängeln?
Die Gewährleistungsfrist für Baumängel beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks.
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Architektenvertrag: Regelungen zur Kellerisolierung & Gewährleistung
Kellerisolierung/Architektenleistung
Wenn ich das richtig verstehe sind Sie Bauherr eines EF-Hauses. Mit dem Architekt haben Sie einen Architektenvertrag geschlossen.
In diesem Vertrag ist doch sicherlich geregelt wie die einzelnen Leistungen zu vergeben sind (z.B. Vergabevorschlag nach Einholung von 3 Angeboten o.ä.) und welche Gewährleistungdauer (nach BGBAbk.?) mit den Firmen zu vereinbaren ist.
Zur Schweißbahn, selbstverständlich ist diese vollflächig zu verkleben.
Die Aussage Ihres Archie, "die Leistung sei ausreichend, um Feuchtigkeit vom Keller fernzuhalten", verwundert schon etwas.
Sie sollten ein ernsthaftes Gespräch mit Ihrem Archie führen, und Ihm eindeutig klarmachen, dass er Ihr Vertragspartner ist, und nicht der der Unternehmen. -
Haftung bei mangelhafter Kellerisolierung: Planer & Handwerker
Und wenn es dann schiefgegangen ist,
können Sie vielleicht erst mal den Planer in die gesamtschuldnerische Haftung nehmen. Ihr RA erklärt Ihnen, wie das funktioniert. Die Handwerkerhaftung funktioniert dann im Innenausgleich Planer-Handwerker. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
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Kellerisolierung mangelhaft: Ursachen, Folgen & Rechte
💡 Kernaussagen: Bei mangelhafter Kellerisolierung ist es wichtig, den Architektenvertrag zu prüfen, um die Verantwortlichkeiten und Gewährleistungsansprüche zu klären. Die gesamtschuldnerische Haftung von Planer und Handwerker kann in Anspruch genommen werden. Ein Sachverständiger oder Baugutachter kann helfen, die Mängel zu dokumentieren und die Ursachen zu ermitteln. Eine korrekte Drainage und Abdichtung sind entscheidend für eine dauerhafte Kellerisolierung.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Details zur vertraglichen Regelung der Kellerisolierung und Gewährleistung finden Sie im Beitrag Architektenvertrag: Regelungen zur Kellerisolierung & Gewährleistung. Hier wird auf die Bedeutung der vertraglichen Vereinbarungen zwischen Bauherr und Architekt hingewiesen.
✅ Zusatzinfo: Eine fachgerechte Ausführung der Kellerisolierung mit Bitumenanstrich und Schweißbahnen ist essenziell, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Die korrekte Anbringung der Dämmung (z.B. Styrodur) mit ausreichender Überlappung ist ebenfalls von großer Bedeutung.
🔴 Kritisch: Fehlerhafte Kellerisolierung kann zu erheblichen Feuchtigkeitsproblemen und Bauschäden führen. Eine mangelhafte Drainage kann die Situation zusätzlich verschärfen. Es ist ratsam, frühzeitig einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um die Mängel zu dokumentieren und die Ursachen zu ermitteln.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Haftungsfrage bei mangelhafter Kellerisolierung. Der Beitrag Haftung bei mangelhafter Kellerisolierung: Planer & Handwerker gibt Aufschluss darüber, wie Planer und Handwerker in die Haftung genommen werden können. Lassen Sie die Ausführung der Kellerisolierung von einem Baugutachter überprüfen, um Folgeschäden zu vermeiden.
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