Altbau Sanierung: Was Sie vor dem Kauf beachten müssen – Checkliste & Kosten?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

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Hallo zusammen,
wir interessieren uns für einen Altbau, der vor der Übernahme noch saniert werden soll. Ich habe da so viele Fragen und so wenig Ahnung, dass ich gar nicht so genau weiß, wie ich anfangen soll. Das ist wahrscheinlich auch der Grund, warum ich durch Stöbern im Inet keine Antworten finde. Deshalb hoffe ich jetzt hier auf Eure Hilfe.
Ich fange einfach einmal an:
Das Objekt war wohl mal ein 2FH, eine Wohnung im EG^Abk. und eine Wohnung im OG^Abk.. Zu jeder der Wohnungen kommt man über einen Treppenraum. Des weiteren besitzt das Haus einen Keller und einen Dachboden. Das Haus soll jetzt zu einem 1FH umgebaut werden, unten Wohn- und Arbeitsbereich (Wohnbereich, Arbeitsbereich) und oben Schlaf- und Badbereich.
Laut Makler werden Strom-, Wasser- und Gasleitungen (Wasserleitungen, Gasleitungen) komplett neu gemacht. Es wird eine neue Heizung installiert, Niedrigtemperaturkessel.
Die Fenster werden komplett erneuert. Das Dach wird neu eingedeckt und erhält Untersparren. Am Keller wird nichts gemacht. Baujahr schätzen wir auf ca. 1900  -  1920. Weil das Haus unter Denkmalschutz steht, wird die Außenfassade nur aufgearbeitet.
Am meisten Bauchschmerzen bereitet mir das alles aus Energie-Technischer-Sicht. Als wir den Makler gefragt haben, ob das Haus denn auch gedämmt wird, hat er uns gesagt:
"Außen dürfen wir nichts machen und eine Innendämmung ist nicht notwendig, da die Außenwände 50 cm dick sind und damit eine Isolierung überflüssig ist. "
Kann der mir ja gut erzählen. Woher weiß ich denn, dass die Außenwände wirklich 50 cm dick sind? Und wenn sie es sind, reicht das dann wirklich an Isolierung? Bleibt im Sommer die Wärme draußen und im Winter die Wärme drin?
Nächster Punkt ist die Hauseingangstür. Bei der handelt es sich um eine Einfache Holzkonstruktion mit normalen Glasscheiben, wie man sie oft bei alten Häusern sieht. Auch an der Hauseingangstür wird nichts gemacht, dürfen sie angeblich auch nicht, wegen des Denkmalschutzes. Die Tür ist für mich allerdings auch eine Schwachstelle am Haus. Zum einen ist sie alles andere als dicht (Energieaspekt) und zum Anderen ist wohl keine andere Tür auf der Welt leichter aufzubrechen. Obwohl vor den Glasscheiben Gitter sind, bleibt es eine ganz einfache Tür.
Darf so eine Eingangstür wirklich nicht erneuert werden, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht?
Da kommt bei mir die nächste Frage auf. in wie weit darf man mir bei einem solchen Gebäude eigentlich Vorschriften machen? Darf man mir zum Beispiel vorschreiben, dass ich eine Hauseingangstür behalten muss, die wahrscheinlich keiner Sicherheitsprüfung stand hält? Darf man mir vorschreiben, was ich von außen auf der Rückseite machen darf oder nicht? Ich gehe mal davon aus, dass "Innenleben" des Gebäudes meine Angelegenheit ist. Oder sehe ich das falsch? Eigentlich kann mir doch Keiner vorschreiben, wie meine Zimmertüren auszusehen haben, oder? Denn auch die Zimmertüren werden laut Makler nur ausgebessert und überarbeitet, erneuert werden nur defekte Türen.
Das Dach wird ja nur neu gedeckt und erhält Untersparren. Diese Beschreibung enthält doch keine Dämmung, oder? Muss ich das Dach dämmen? Oder kann es gedämmt werden, wenn es mal ausgebaut wird?
Zum Keller: Die Wände sind gekelcht (<= heißt das so und ist das richtig geschrieben?), die Kelchung löst sich von den Wänden. Ist das im Laufe der Jahre normal oder muss mir das etwas sagen? Zum Beispiel, vorsicht! Feuchtigkeit im Mauerwerk!?
Bei den Bodenbelägen hat man uns vor die Wahl gestellt, entweder die Dielen aufzuarbeiten oder darüber Laminat zu verlegen. Wir würden uns für das Laminat entscheiden. In der Küche und im Bad natürlich Estrich. Deshalb wird laut Makler in der Küche und im Bad erst einmal eine Schicht Estrich aufgetragen und dann gefliest. Ist es denn nicht besser, alle Räume mit Estrich auszustatten? Ist das nicht auch gut als Isolierung zum Keller? Und vor allem dadurch verhindern wir doch knarschende Dielen oder?
Zum Thema Heizung, kann ich nicht wirklich etwas mit "Niedrigtemperaturkessel mit Warmwasserspeicher" anfangen. Könntet Ihr mir vielleicht ein paar Erläuterungen dazu geben? Handelt es sich dabei wirklich um eine Heizungsanlage, dessen Verluste gering sind und hält sie heutigen Standards stand? Oder ist es eine veraltete Technik, weil doch heute alle von Brennwerttechnik reden?
Ihr seht also, dass ich so viele Fragen habe und zu wenig Ahnung. Hauptsächlich mache ich mir Gedanken über die Isolierung. Ich möchte nämlich nicht ohne Ende € für Heizkosten bezahlen. Weiter würde ich mich freuen, wenn mir jemand mitteilen könnte, auf was ich so zu achten habe, vielleicht eine Checkliste. Denn ich möchte auch vermeiden, dass ich über den Tisch gezogen werde und in ein paar Jahren mit einer Ruine da stehe. Ich denke, dass es bei so einem Altbau ganz extreme Mängel geben kann, die der Normalo gar nicht warnimmt. Auf was muss da alles achten?
Wie komme ich an einen unabhängigen Sachverständigen/Gutachter, der das Gebäude komplett (aus Energie-Sicht, Substanz, Feuchtigkeit und was es da nicht sonst noch alles gibt) auf Mängel kontrolliert? Wir kommen aus der Umgebung von Dortmund.
Wer steht hinter dem Denkmalschutz? Wer ist da verantwortlich? In Deutschland gibt es doch für alles ein Amt, auch für den Denkmalschutz? Im Internet habe ich nur gefunden, dass das Gebäude wirklich unter Denkmalschutz steht.
Ich hoffe, dass Ihr mir helfen könnt und wollt.
LG