Größerer Bauschaden und Baupfusch
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Größerer Bauschaden und Baupfusch

Hallo!
Ich würde gerne mal ein paar Meinungen zu unserem Problem hören.
Meine Frau und ich bewohnen zurzeit ein Einfamilienhaus, das diverse Baumängel hat.
Erst mal zum Haus. Das Haus ist ca. 20 Jahre alt und hat eine Grundfläche von etwa 12 m * 8 m.
Die Kellerfläche ist größer als die eigentliche Grundfläche des Hauses, das heißt: Unter der Terrasse ist noch ein Raum, ca. 15 Quadratmeter.
  • *** Folgende Baumängel müssten bald behoben werden :

Rundherum aufbaggern und die Kellerwände neu abdichten, da dies damals nicht vernünftig gemacht wurde. Probleme dabei bereiten die großen gemauerten Lichtschächte, da diese untergraben werden müssten. Wir hatten schon diverse Wasserschäden und die Wände sind zum Teil verschimmelt. Dazu kommen noch reichlich Salzausblühungen. All das müsste im Keller gemacht werden.

Das Bad ist mit gewöhnlichen Gipskarton-Platten gebaut, das heißt: Schimmel überall. Auch hier hatten wir schon einen Wasserschaden, der erst nach einigen Wochen sichtbar wurde.
Dazu kommen viele Spannungsrisse in den Fliesen, da bei der großen Badewanne gepfuscht wurde. Hier steht uns auch eine Vollsanierung bevor.

Die Terrassenfliesen müssen komplett runter, eine neue Abdichtung drauf und endlich auch eine Dämmung. Dadurch, dass weder eine Abdichtung noch eine Dämmung vorhanden sind, ist der darunter liegende Kellerraum immer nass.

**** Das waren die wirklich dringenden Sanierungen.

  • *** Jetzt die weniger dringenden :

Die Heizungsanlage muss in etwa 2,5 Jahren raus.

Der Flur muss auch irgendwann saniert werden (ebenfalls Gipskarton vor den Wänden). Ein Teil der Wände ist durch den Wasserschaden im Bad nass geworden.

Die Küche muss raus, da sich nie jemand darum gekümmert hat.

Die Fenster müssen auch raus, da sie zum Teil nicht dicht schließen und die Scharniere/Beschläge kaputt sind.

Das Dach muss isoliert werden, da das bis jetzt noch nicht geschehen ist.

Ich bin dankbar für jeden Tipp, was sowas kosten könnte, viel Eigenleistung angenommen. Es ist mir auch schon geholfen, wenn ich Eure Erfahrungen (Kosten/Aufwand etc..) zu einzelnen dieser Posten höre.
Derzeit liegen die Belastungen auf diesem Haus bei 2200,- pro Monat. Das liegt daran, dass die Belastungen damals nicht als Baukredit aufgenommen wurden, sondern als gewöhnlicher Bankkredit ...
Von diesen 2200,- tragen wir derzeit 1400,- bis zur eventuellen Überschreibung dieses Hauses in acht Jahren. Aber all die Sanierungen kosten Geld, und ich frage mich nun, ob die Kosten für uns auf Dauer tragbar sind, oder nicht. Dazu kommt noch, dass wir für die Überschreibung wahrscheinlich ebenfalls nochmal eine größere Summe aufbringen müssen.
Habt Ihr Erfahrungen zu den auftretenden Kosten der Sanierungen?
Vielen Dank vorab
Sebastian

  • Name:
  • Sebastian Bete
  1. Auweia, das wird schwer

    Aus der Ferne zu beurteilen ist ohnehin schwer. Nehmen wir mal jedes Thema einzeln, sonst gibt es durcheinander. Fangen wir mal mit dem Keller an:
    Ausschachte und verfüllen je nach Boden zwischen 50 und 80 DM/m³, Abdichtung gegen was? Zwischen 60 und 150 DM/m², evtl. zzgl. Dränung. Bei vorhandenem Grundwasser müsste dann die Bodenplatte, falls undicht, abgedichtet werden. Ist da Estrich drin? Reine Abdichtungskosten ca. 80 DM/m².
    Und wenn die Ursachen weg sind, Schimmel bekämpfen. Geben Sie in die Suche-Funktion bitte einmal "Schimmel" ein, und Sie haben viel zu lesen.
  2. Vorab noch eine Frage zur finanziellen Seite

    ehe Sie mit den Experten die Sanierung beratschlagen. Sie sagten, ' bis zur eventuellen Überschreibung in 8 Jahren'. Wie ist das sicher gestellt. Mit den 1400 Mark zahlen Sie zurzeit eine Art Miete, für ein sanierungsbedürftiges Haus sicher eine hohe Kaltmiete. Ist sichergestellt, dass Sie nicht auf den Kosten für eine Sanierung sitzen bleiben? Wenn Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch stehen, ist das meiner Meinung nach alles sehr ungewiss oder aber ich habe es falsch verstanden! Diese Sanierung wird sicher sehr kostspielig und nervenaufreibend und da müssen Sie schon auf Nummer sicher gehen. Wenn da ein Unsicherheitsfaktor ist, also nichts notariell gesichert ist, zahlen sie jetzt schon zu viel.
    • Name:
    • Claudia
  3. Sache am Rande

    Foto von Martin Kempf

    Leitungswasserschäden sind über die Gebäudeversicherung versichert  -  das ist eigentlich nicht ihr Problem. Des weiteren: unimprägnierte Rigipsplatten sind nicht Ursache des Schimmels im Bad. Auch imprägnierte schimmeln, wenn die Feuchte passt.
  4. BAUPFUSCH  -  Wer trägt das Risiko?  -  Ein Fallbeispiel (Fassade) Teil 1

    Hallo,
    ich möchte das Thema zur Diskussion stellen und die Frage vorab aus meiner Erfahrung heraus beantworten: DAS Risiko TRÄGT allein DER KUNDE!
    Mein Fall (stark verkürzt!):
    Oktober 2003 Erneuerung des 20 Jahre alten, verschlissenen und z.T. schon abgeplatzten Außenputzes (ca. 180 m²) an meinem zweistöckigen Einfamilienhaus: Altputz z.T. abgeschlagen, Grundierung, Ausgleichsputz, "Scheibenputz" (mineralisch) mit Gewebearmierung, Ausgleichsanstrich (Material: Marmorit). Sockel Sanierputz.
    Bezahlung der Schlussrechnung gleich anschließend (= großer Fehler!).
    Frühjahr 2004: Das gesamte untere Stockwerk (verstärkt an der Wetterseite, weiter oben komischerweise nicht!) übersät mit hunderten Netzrissen, Abstand ca. 25 cm, Rissbreite zwischen 0,1 und 0,5 cm (s. Foto). An der Wetterseite zusätzlich mehrere Hohllagen (schon durch einfache Klopfprüfung erkennbar) mit beginnenden Aufplatzungen an den Rissflanken. (Altputz offenbar unzureichend abgeschlagen. Standzeiten nicht eingehalten?)
    Ein derartiges Schadensbild habe ich noch nirgends gesehen, auch nicht in der Nachbarschaft (Sanierung durch sog. "Billiganbieter") und werde es auch nicht hinnehmen!
    Mängelanzeigen dreimal mit Fristsetzungen zur Mängelbeseitigung (alle inzwischen verstrichen). Gewährleistung 5 Jahre. Preis ca. 15.000 €.
    Antwort der Baufirma: Hohllagen seien nicht vorhanden ("eine Hohllage würde sich nach außen ausbeulen") oder seien auf "stellenweises Mischmauerwerk zurückzuführen".
    Risse im Putz seien nicht zu vermeiden (Verweis auf Putznorm DINAbk. 18550, Teil 2 und einen Prof. Dr. -Ing. R. Oswald, 1985). "Aus Kulanzgründen" wird ein Überstreichen des Putzes im Herbst 2004 angeboten (von mir nicht akzeptiert).
    Im übrigen " ... lehnen wir ein Schuldanerkenntnis in jeglicher Form ab. "
    Antrag auf Selbständiges Beweisverfahren durch Anwalt, Beweisbeschluss durch AG im August 2004. Gegenseite zahlt Vorschuss nicht ein, erst nach Mahnung des AG im Oktober (und zwar nach meiner-X1234Xnicht etwa nach der "meines" RA  -  Intervention beim AG).
    Ortstermin Sachverständiger 09.11.04. Im Protokoll des SV erscheinen Putzrisse bis 0,25 cm Breite, die Hohllagen bleiben unerwähnt. Einspruch durch mich fristgemäß, nicht etwa durch den Anwalt, der die Feststellungen im Protokoll für "richtig wiedergegeben" hält. Mein Einspruch wird vom SV und vom RA ignoriert.
    Der SV fordert (im Protokoll) vorhandene Fotos von vor und während des Baumaßnahme an, die ihm (obwohl teilweise in der Handakte des RA) vom RA erst Ende Dezember 2004 (nach meiner Nachfrage!), von der Gegenseite bisher überhaupt nicht zugestellt wurden.
    Seither herrscht wieder Ruhe auf unbestimmte Zeit ...
    Meine bisherigen Ausgaben (RA, Vorschuss Beweisverfahren): ca. 1000 €.
    Details zum Verhalten "meines" Anwaltes (Bemerkung auf eine meiner kritischen Anfragen: "Ich habe das doch eigentlich gar nicht nötig! ") und des SV während des Ortstermins (" ... ach, das habe ich doch gar nicht gesehen! ") erspare ich mir hier zunächst aus Platzgründen.
    Weiter s. Teil 2
  5. BAUPFUSCH  -  Wer trägt das Risiko?  -  Ein Fallbeispiel (Fassade) Teil 2

    Thema: BAUPFUSCH  -  Wer trägt das Risiko?  -  Ein Fallbeispiel (Fassade) Teil 2
    Mein vorläufiges, allgemeines Fazit:
    Die arme, krisengeschüttelte Bauwirtschaft hat eine neue Masche entdeckt (jedenfalls, soweit ich das beurteilen kann, in Ostdeutschland):
    Neben Trillerpfeifen-Demos und Hungerstreiks wegen unbezahlter Rechnungen  -  neuerdings sind auch die Ich-AGs der Sündenbock, von Qualität ist niemals die Rede (auch nicht bei der Walter-Pleite)!  -  wird zunächst einmal unverdrossen weiter gepfuscht!
    Bis vor einiger Zeit erklärte man sich gelegentlich noch  -  Handwerkerehre!  -  zu Nachbesserungen bereit (zahlreiche Beispiele gerne auf Anfrage), was natürlich für das Betriebsergebnis (doppelte Arbeit für einfachen Rechnungsbetrag) auf Dauer wohl eher ungünstig war.
    Nun die neue Masche: Gewährleistungsansprüche werden grundsätzlich abgewehrt. Diese offenbar bequemste aller Reaktionsweisen (Mängel bestreiten, Weiterpfuschen bis zum Konkurs) scheint, wie unzählige ähnliche Fälle belegen (s.u.a. MDR "Deutschland Deine Stümper" am 22.09.04) keine Ausnahme, sondern die Regel zu sein!
    Hier schließt sich der Kreis und ich komme zur Grundfrage zurück:
    Wer trägt das Risiko bei Pfusch am Bau? Der Bauunternehmer oder der Kunde?
    Meine Erfahrung und die vieler anderer Betroffener sagt eindeutig: Der Kunde!
    Der Bauunternehmer kann sich gemütlich zurücklehnen und jegliche Verantwortung ablehnen, vor allem dann, wenn wie in meinem Fall dämlicherweise die Schlussrechnung bezahlt wurde!
    Die Zeit und das deutsche Gesetz sind eindeutig auf der Seite des Auftragnehmers. Der Kunde wird auf eine jahrelange, kostenintensive und nervenaufreibende Kampfbahn geschickt, wobei sicher viele vorzeitig entnervt aufgeben. Kosten für den Anwalt, der naturgemäß kein Interesse am Ausgang des Verfahrens (er wird ja nicht nach Erfolg bezahlt), sondern nur an der Bezahlung seiner Kostennoten hat, müssen vorgeschossen werden. (Tut mir leid, aber einen Rechtsanwalt, der neben seinen eigenen auch meine Interessen vertritt, habe ich bisher noch nicht kennen gelernt).
    Der Kunde muss vorab den Sachverständigen, der sein sowieso schon fürstliches Honorar (z.B. für 1000 € eine Viertelstunde ums Haus laufen, fotografieren, mit dem Hämmerchen auf den Putz klopfen), geschickt durch für den Laien undurchschaubare, angeblich unverzichtbare Zusatzverfahren (z.B. "Zugfestigkeitsprüfung" für 3000 €) zu vermehren weiß, bezahlen. Der Kunde muss schließlich dankbar sein, wenn sich irgendwann mal das (schrecklich überlastete) Gericht mit der Sache beschäftigt und natürlich auch erstmal wieder die Gerichts- und Anwaltskosten (Gerichtskosten, Anwaltskosten) vorschießen.
    Es heißt also für den Kunden: warten, bezahlen, warten, bezahlen  -  und wenn es Jahre dauert. Bis dahin hat der Bauunternehmer genügend Zeit, das Insolvenzverfahren, das dann mangels Masse eingestellt wird, auszusitzen und eine neues Unternehmen zu gründen. Der Kunde guckt in die Röhre ...
    Weiter s. Teil 3
  6. BAUPFUSCH  -  Wer trägt das Risiko?  -  Ein Fallbeispiel (Fassade) Teil 3

    ... Also:
    1. Ratschlag für das Baugewerbe:
    Das so erbarmungsheischend und schlecht behandelt sich darstellende Baugewerbe sollte endlich (wieder) anfangen, ordentliche Arbeit (früher hieß das "Deutsche Wertarbeiter") abzuliefern. Für ordentliche Arbeit gibt es auch ordentlichen Lohn! Das gilt sicher auch für andere Wirtschaftszweige (Auto-Rückrufe ...);
    2. Ratschlag für den Kunden:
    niemals die Schlussrechnung an das Bauunternehmen bezahlen, jedenfalls nicht vor Ablauf der Gewährleistungsfrist (Pfusch zeigt sich meist erst später)! Das schont sowohl die Nerven als auch die Liquidität und wird (trotz Mahnkosten usw.) am Ende allemal billiger als der  -  was seinen Ausgang betrifft äußerst ungewisse  -  Weg durch die Rechtsinstanzen.
    Vielleicht kommen dann Bauwirtschaft und Jurisprudenz (Beweislastumkehr?) endlich zur Besinnung; meine Hoffnung hält sich allerdings in sehr engen Grenzen ...
    Wenn dieses Thema hier fehl am Platze ist, bitte ich um Entschuldigung.
    Andernfalls wäre ich für Meinungsäußerungen und Ratschläge speziell zu meinem Fall (rechtlich und bautechnisch) natürlich sehr dankbar!
    Bei Bedarf bitte Einzelheiten nachfragen! Auch Fotos.
    Beste Grüße!
    Nachtrag:
    Mein bisheriger Beitrag entstand im Januar 2005.
    Heute (2. Februar) erfahre ich vom Gericht, dass die Firma, die bei mir pfuschte, Insolvenz beantragt hat.
    Also: Die Masche (Pfuschen  -  kassieren  -  Mängel bestreiten  -  Konkurs) funktioniert!
    Zum Schluss noch einmal mein Rat:
    Solange sich nichts ändert (Rückbesinnung auf "Deutsche Wertarbeit", Beweislastumkehr):
    a) keine Bauaufträge mehr vergeben!
    b) sofern unumgänglich (dringende Reparaturen): Rechnung nicht bezahlen!
    (Ich höre schon die wütenden Proteste!)
    Das nächste für mich wird wohl nun sein: Schadenersatzklage und die (wahrscheinlich vergebliche) Suche nach einem nicht korrupten, sachkundigen Anwalt, der neben seinen netterweise auch meine Interessen vertritt ...
    Armes Deutschland!
    Hoffentlich lesen viele meinen Bericht und beherzigen meine Ratschläge.
    Beste Grüße
  7. @Hr. Mic-697-Kra

    Foto von Lieselotte Tussing

    habe quergelesen (viel Text ...) und muss Ihren Ratschlag erweitern:
    Holen Sie sich rechtzeitig Fachleute ins Boot, auch für Sanierungen (grade auch für Sanierungen!), Anbauten, kleinere Bauvorhaben und und und!
    Das fängt mit dem Planungsfachmann an und hört  -  wenn es so schlimm kommt wie bei Ihnen  -  mit dem Fachmann auf, der dem Sachverständigen die richtigen Fragen stellt!
    Ich bedaure Ihr Pech in dieser Situation, kann Sie aber von einer 'Mitschuld' gar nicht frei sprechen. Das Geld, das Sie jetzt in die Sache reinstecken, hätten Sie mal besser zum früheren Zeitpunkt investiert  -  und das mit Köpfchen!

    Ihr Ratschlag, die Rechnung erst nach Gewährleistung zu zahlen, schreibe ich auf das 'momentaner-Ärger-Konto'. Kann nicht ernst gemeint sein!
    Viel Glück!

    • Name:
    • Tu
  8. "mmmh"

    "NUR" weil das Bauherrn-"GEIZ ist Geil"-Syndrom zwangsläufig die billigsten auf den Plan ruft darf man mit solch schwachsinnigen Aufrufen ned die Welt verrückt machen (!)
    Zitat:

    =>"1. Ratschlag für das Baugewerbe:
    Das so erbarmungsheischend und schlecht behandelt sich darstellende Baugewerbe sollte endlich (wieder) anfangen, ordentliche Arbeit (früher hieß das "Deutsche Wertarbeiter") abzuliefern. Für ordentliche Arbeit gibt es auch ordentlichen Lohn! Das gilt sicher auch für andere Wirtschaftszweige (Auto-Rückrufe ...);
    2. Ratschlag für den Kunden:
    niemals die Schlussrechnung an das Bauunternehmen bezahlen, jedenfalls nicht vor Ablauf der Gewährleistungsfrist (Pfusch zeigt sich meist erst später)! Das schont sowohl die Nerven als auch die Liquidität und wird (trotz Mahnkosten usw.) am Ende allemal billiger als der  -  was seinen Ausgang betrifft äußerst ungewisse  -  Weg durch die Rechtsinstanzen.

    Schuld seid Ihr "selber" (!) ... weil:

    • a.) "ihr" stets solange sucht bis Ihr des billigsten gefunden habt (!) ... die Gefahr damit nen Gratler zu erwischen ist da schon enorm hoch (!) = "Geiz-ist-Geil-Syndrom"
    • b.) "ihr" von der Materie meist "keine" Ahnung ... geschulte Schwätzer und Dampfplauderer werden nicht als Scharlatane enttarnt = "Alles-wird-Gut-Syndrom"
    • c.) "ihr" nicht einseht für einen Fachmann (Architekt o.ä.) der die Arbeit überwacht zusätzlich ein paar €'s auszugeben (!) ) ="ich-bin-ja-nicht-blöd-Syndrom"
  9. @Hr. Mic-697-Kra

    Obwohl ich als Bauherr ähnliche bedrückende Erfahrungen bezüglich Baumängeln gemacht habe (kann Ihnen diesbezüglich im Prinzip nur zustimmen!), habe ich bei den Mangelreklamationen mit Anwälten und Sachverständigen andere Erfahrungen gemacht: Den Sachverständigen, den ich dabei hatte, hat sehr gute Arbeit geleistet (ist übrigens ein Stammschreiber des Forums). Und über den Anwalt, der mich in der ganzen Mängelangelegenheit (die sich über Jahre hinzog und ein unendlich schwieriges rechtliches Hin- und Hergezerre war!) begleitet hat, kann ich nur positives berichten. Ein sehr wichtiger Punkt dabei ist natürlich die gegenseitige offene Kommunikation und dass die "Chemie stimmt". Alle Beteiligten müssen dabei offen mit einander umgehen  -  was erwartet man voneinander, was ist sinnvoll, was ist möglich. Gemeinsame Vorgehensweise mit den engagierten Fachleuten (Gutachter  -  Anwalt) abstimmen und die Kräfte bündeln. Das hat zumindest in meinem Fall hervorragend geklappt  -  auch wenn's manchmal so schien, als wenn's gar nicht mehr weiterginge.
    Und  -  da muss ich Herrn Thalhammer recht geben  -  wenn ich die richtigen Fachleute bereits zum Bauen gehabt hätte, wäre es wahrscheinlich erst gar nicht so weit gekommen (ich hatte den örtlichen Bauträger mit seinem guten Ruf und seinem eigenen "erfahrenen" Architekten offensichtlich falsch eingeschätzt). Aber hinterher ist man immer schlauer ;-)
  10. Ich höre schon die wütenden Proteste ...

    Foto von Dipl.-Ing. univ. Bruno Stubenrauch

    Gerne, aber nicht wütend:
    Diejenigen, die 5 Jahre probewohnen und Handwerker erst bezahlen wenn die Gewährleistungszeit vorbei ist, sind die selben, die ihre Hemden erst bezahlen wenn sie 10 Wäschen überstanden haben, ihr Auto erst bezahlen wenn es 50.000 km gelaufen ist, ihren Anwalt erst bezahlen wenn der Prozess gewonnen ist und Gehalt für ihre Arbeit erst bekommen, wenn der Chef seinerseits nach Ablauf der Gewährleistung Geld dafür bekommen hat.
    Die Vorredner haben es bereits auf den Punkt gebracht: wer etwas bestellt und ohne eigenen oder zugekauften Sachverstand rechtsgeschäftlich abnimmt, darf sich nicht über die Umkehr der Beweislast beklagen, die nun mal als Abnahmewirkung eintritt.
    Eine 6 Monate lange Umkehr der Beweislast ähnlich wie im Kaufrecht zu Lasten der Firmen halte ich für falsch. Das führt nur noch mehr dazu, in Vollkaskomentalität auf Qualitätssicherung zu verzichten und auf "gut Glück" zu bauen. Bei 99-Cent-Artikeln mag das gehen, aber bei der Anschaffung des Lebens sollte man als Bauherr schon mittun und seinen Part zum Gelingen beitragen, wer will denn schließlich wohnen?
    Die Auswirkungen des Geldzurückhaltens sehen wir täglich: jedes Jahr werden 4 % der Handwerksbetriebe insolvent, weil sie nämlich keine Mitarbeiter haben, die bez. Lohn und Gehalt bis zum Ablauf der Gewährleistungszeit Geduld haben oder gar auf den Lohn verzichten wenn der Chef kein Geld für ihre Arbeit bekommt.
  11. Es führt zu einem bessseren

    Ergebnis, wenn die Leser nicht Ihre, sondern die Ratschläge der bisherigen Antwortschreiber beherzigen würden.
    So lange, wie Bauherren glauben, dass das Billigste das Beste für sie ist, dass Bauen ohne sachkundige Beratung/Überwachung (Bauen mit ext. Überwachung ist was für Weicheier) und sogar "Mutti" die Bauabnahme allein durchzieht, so lange wird es Firmen geben, die entsprechend miese Ergebnisse abliefern.
    Der ratschlag keine Bauanträge zu erteilen ist mehr als weltfremd, der Tipp Leistungen zu beauftragen mit dem Willen diese nicht zu bezahlen ist Betrug. Mein Tipp für Bauherren: Von Anfang an Fachleute zur Vertragsprüfung/Prüfung Bauablauf/Arbeitsüberwachung hinzuziehen. Kostet im Verhältnis zum abgewendeten Schaden relativ wenig und sorgt für ruhigen Schlaf.
    • Name:
    • M.P.
  12. wobei, Herr Peters,

    Foto von Lieselotte Tussing

    'Papi' auch nur als zweite Wahl für die fachtechnische Beurteilung sein kann ...
    Nur mal so, zur Vollständigkeit ;-)
    • Name:
    • Tu
  13. Das ist wohl

    sicher richtig. habe aber "Mutti" gewählt, weil eine solche in einem TV-Beitrag vor der Kamera verkündete "habe das Haus abgenommen und keine Fehler gefunden" ...
    • Name:
    • M.P.
  14. Sacht ma ...

    wie kriegt das einer hin, auf eine Ausgangsfrage von 2001 in 2005 weiterzuschreiben und das auch noch so, dass es auffällt?

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