gekauftes Haus - fehlende Unterlagen nach Wohnraumerweiterung / Fertigstellungsanzeige
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

gekauftes Haus - fehlende Unterlagen nach Wohnraumerweiterung / Fertigstellungsanzeige

Hallo,

wir haben in 2023 ein Haus in RLP gekauft. Das Haus selber ist Bj. ca 1952 und hat mit genehmigten Bauantrag von 2021 eine Aufstockung des Daches erhalten, so dass hier eine Wohnraumerweiterung gemacht wurde. Das Dach wurde aufgestockt und war zum Innenausbau soweit fertig.

Heute haben wir vom Erben des Vorbesitzer eine Nachricht erhalten, dass das Bauamt die Fertigstellungsanzeige und den Vordruck zur statisch-konstruktiven Bauüberwachung haben möchte. Diese sollten ja bei den Unterlagen für das Haus dabei gewesen sein.

Inzwischen kann ich sagen, dass diese Unterlagen nicht in den Hausunterlagen enthalten waren.

Jetzt meine Fragen:

  1. Warum kommt das Bauamt jetzt auf den ehemaligen Eigentümer zu?
  2. Wenn die Fertigstellungsanzeige und das Formular zur Bauüberwachung nicht auftauchen bzw. vom Vorbesitzer (der ja verstorben ist) gar nicht erstellt wurde. Sind wir als neue Eigentümer in der Bringschuld gegenüber dem Bauamt?
  3. Wie aufwendig ist die Erstellung dieser Unterlagen? Welche Kosten kommen hier ggf. auf uns zu?
  4. Ist der Architekten und Statiker (ein Büro) für den Bauauftrage, auch für diese Arbeiten zuständig? Bzw. beauftragt man diesen normalerweise dafür?

Ich hoffe ich habe nicht zu viele Informationen weg gelassen. Wir dachten nicht, dass wir überhaupt mit dem Bauamt viel zu tun haben werden.

Danke vorab für hilfreiche Kommentare und mögliche Vorgehensweisen.

  • Name:
  • Chrelly

  1. soviele Fragen

    [ Zitat Anfang ] ... 1. Warum kommt das Bauamt jetzt auf den ehemaligen Eigentümer zu? ... [ Zitat Ende ]
    Weil der im Bauantrag als Bauherr steht.
    [ Zitat Anfang ] ... 2. Wenn die Fertigstellungsanzeige und das Formular zur Bauüberwachung nicht auftauchen bzw. vom Vorbesitzer (der ja verstorben ist) gar nicht erstellt wurde. Sind wir als neue Eigentümer in der Bringschuld gegenüber dem Bauamt? ... [ Zitat Ende ]
    Ja, sofern Ihr keine Nutzunguntersagung riskieren wollt.
    [ Zitat Anfang ] ... 3. Wie Aufwendig ist die Erstellung dieser Unterlagen? Welche Kosten kommen hier ggf. auf uns zu? ... [ Zitat Ende ]
    Die Fertigstellungsanzeige ist ein Zettel. Den schickt euch die Bauaufsicht zu. Datum rein, Unterschrift, fertig. Die Bauüberwachung ist eigentlich kaum noch nachzuholen. Da aber anscheinend der Innenausbau noch nicht begonnen wurde, sollten die wesentlichen Teile der Tragkonstruktion noch sichtbar sein. Sofern es eine Objektüberwachung gab, kann die das bescheinigen. Ggf. reicht auch eine Fachunternehmererklärung des Zimmerermeisters. Im Zweifel muss ein Statiker das in Augenschein nehmen. Kosten zwischen fast nichts und ein- bis zweitausend Euro.
    [ Zitat Anfang ] ... 4. Ist der Architekten und Statiker (ein Büro) für den Bauauftrage, auch für diese Arbeiten zuständig? Bzw. beauftragt man diesen normalerweise dafür? ... [ Zitat Ende ]
    Wenn er damit beauftragt wurde. Einfach mal anfragen. (Der Vertrag scheint ja nicht vorzuliegen.)

  2. legal und bestandskräftig

    Ein Gebäude oder ein Umbau wird legal, wenn auf einen Bauantrag eine Baugenehmigung erfolgt. Zwingend ist dabei die Nutzung bei jedem Zimmer und die Statik sowie eventuelle Auflagen, Nachbargenehmigungen und die Erfüllung des B-Planes. Alles andere kann beigebracht werden, wichtige Formalität ist noch die Fertigstellungsanzeige. Ihnen hilft ein Architekt mit Bauvorlageberechtigung. Nun ist möglich, dass die Erben ihnen diese Kosten erstatten oder das Amt auf die Unterlagen verzichtet. Meine Glaskugel sagt mir: da gibt es irgendwen im Hintergrund. Sprechen sie auch mit dem Notar der das beurkundet hat. Hoffentlich wurde nicht genehmigungsfrei gebaut sondern mit Bauantrag.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  3. Bauherr

    Foto von Martin G. Halbinger

    Der Bauantrag und die damit verbundenen Auflagen richten sich immer an den Bauherrn. Wenn Sie im Hauskauf nicht ausdrücklich eine Baustelle oder die Bauherrenpflichten mit gekauft haben, verbleiben diese Pflichten vermutlich beim damaligen Bauherrn bzw seinen Erben. Im Zweifel von nem Anwalt klären lassen.

    Gerade bei kleineren Bauvorhaben macht der Entwurfsverfasser oft nur den Bauantrag, aber keine echte Bauüberwachung... diese Kosten sparen sich manche Bauherrn, eben mit solchen Folgen. Wenn der Planer nicht beteiligt war, bei der Baufirma fragen, die sollten normalerweise nicht ohne Statiker was gebaut haben oder ggf selber nachweisberechtigt sein. Wenn schon die Statik fehlt... wurde der Wärmeschutznachweis / Energieausweis angepasst?

  4. alles hängt davon ab.......

    wie vollständig die Unterlagen sind. Grundsätzlich muß ein Verkäufer für ein legales Haus sorgen und im Bedarfsfall die Mängel offenlegen. Fehlende Genehmigungen und im Extremfall ein Schwarzbau rechtfertigen eine Rückabwicklung. Jetzt hat erstmal der Notar ein Problem. Andererseits sind die fehlenden Unterlagen Penuts, die werden abgeheftet und nie mehr angeschaut. Auf jeden Fall muß die Kuh vom Eis. Und dabei hilft nur ein Fachanwalt. Und lassen sie sich nicht auf Kompromisse ein wie "Augen zu oder Duldung". Sie wollen mal umbauen oder verkaufen, das geht nur mit sauberen Unterlagen. Das Zauberwort beim Amt heißt "Ermessen", aber eine Reduzierung dieses Ermessens auf "null" kann nicht verlangt werden. Der Wert eines Hauses hängt von der Genehmigung ab. Greift das Amt nach einer Genehmigung nachträglich ein, wirkt sich das auf den Wert aus und der Verkäufer muß rückabwickeln. Mit Erstaunen müssen sie dann ein amtliches "Schulterzucken" akzeptieren.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  5. danke

    für alle Antworten bis jetzt!

    Ich habe jetzt erstmal den Architekten/Statiker angeschrieben, der damals die Statik berechnet und den Bauantrag erstellt hat (Den ausgefüllten Bauantrag habe ich ja hier als Kopie vorliegen). Um zu erfahren, ob es auch eine Baugenehmigung gab und er ggf. mit der Überwachung des Baufortschritts beauftragt wurde. Kann das Bauamt eigentlich eine Fertigstellung abfragen, ohne eine Baugenehmigung ausgesprochen zu haben??

    Was mich interessieren würde ist, warum das Bauamt gerade jetzt aktiv auf uns zukommt. Gibt es da einen Trigger Zeit, Meldungen, etc.? Wir lassen im Moment das Dach am Anbau Dämmen. Kann das damit zu tun haben?

    Weiter versuche ich über den Erben bzw. über Nachbarn etc. an das Unternehmen zu kommen das damals das alte Dach ab und das neue gebaut hat. Im Gespräch hatten Nachbarn uns erzählt, dass es eine größere Sache war und das neue Dach mit großem Kran über das alte Dach gebaut wurde etc. Da müssen wohl auch Fotos gemacht worden sein. Eventuell kann das Unternehmen ja die "Fachunternehmererklärung" abgeben.

    Wenn ich hier Antworten habe, bzw. der Erbe nochmal etwas dazu gefunden hat, dann wollte ich beim Bauamt innerhalb der Frist zur Stellungnahme anrufen und klären was wir haben und das wir nochmal das Formblatt für die Fertigstellungsanzeige benötigen, den Fertig ist das Dach ja.

    Da wir im Dach zwar inzwischen ein paar Trockenwände haben stellen lassen aber das Gebälk offen ist, kann ein Statiker vermutlich sehen wie es umgesetzt wurde. Eventuell müssen ein paar Drempel Platten geöffnet werden. Das wäre für mich im Moment der schlimmste Fall, da Kosten für den Statiker kommen über die wir uns dann mit dem Verkäufer unterhalten müssen.

    Haltet Sie das vorgehen für "vernünftig"? Oder würden Sie anders vorgehen?

  6. vernünftig

    Vernünftig wäre eine Akteneinsicht und Kopien aller Akten die sie nicht haben. Fragen sie auch nach der Liste von verbundenen Aktenzeichen und Kopien davon. Erst danach ist das Verhalten des Amtes zu verstehen. Es nützt auch ein Gespräch mit dem Sachbearbeiter auf dem Amt. Unterlagen von externen Firmen nützen nichts, wenn das Amt diese nicht mit Eingangsstempel hat. Es schockiert mich, dass sie Bauantragsunterlagen haben, aber keine Baugenehmigung und keine Unterlagen über Bauleitung, Abnahmen und Fertigstellung. Es könnte juristisch werden und ich frage mich, was denn der Notar protokolliert hat um einen Eigentumsübergang zu erreichen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

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