Gründe für Befreiung von Baufenster und GFZ?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Eine geringe Überschreitung von GFZ^A und GRZ^A ist sicherlich möglich, aber eine hälftige Überbauung der Doppelgarage geht garnicht. Versuchen sie, eine Genehmigung zu bekommen bei Abriss der Doppelgarage und einer Bebauung bis 3 Meter an die Grenze. Aber vorher das BV^A genau durchrechnen.

Besten Dank für Ihre Antwort. Ein Abriss der Doppelgarage und dann Bebauung bis zur 3 m Grenze würde die GFZ^A im selben Maße beeinflussen wie die halbseitige Überbauung der Garage. Die GRZ^A ist nicht das Problem, diese würden wir mit der aktuellen Planung einhalten.

Gibt es aufgrund des Baulandmobilisierungsgesetzes und der darin erwähnten Erleichterungen von Bebauungsplänen abzuweichen, auch wenn dadurch die Grundzüge der Planung berührt werden eine Chance?

Die Bauvoranfrage macht den Eindruck, dass sie nicht von einer bauvorlageberechtigten Person angefertigt wurde. Und die Ablehnung, auch wenn hier wohl nicht der genaue Wortlaut zitiert wurde, macht den Eindruck, dass die Behörde sich keine Mühe gegeben hat. So scheinen beide Seiten Fehler gemacht zu haben, die mit professioneller Hilfe zu beseitigen sind.

Alle Details für einen erfolgsversprechenden Ansatz sind hier im Forum sicher nicht zu klären, zu den angehängten Dokumenten ergeben sich für mich aber ein paar Fragen:

• Das DG^A wird als Vollgeschoss bewertet, obwohl Kniestock, Gauben und Dachneigung die Einhaltung der 3/4 Grenze (§ 2 Abs. 5 LBO^A a.F.) nahelegen. Daraus schließe ich, dass der Spitzboden als oberstes Geschoss zählt und somit geeignet zu sein scheint, Aufenthaltsräume, z.B. Kinderzimmer, aufzunehmen. Wurde diese Option bedacht?
• Auch die Erweiterung nach Süd-Westen erscheint planungsrechtlich sinnvoller, da hier die Baugrenze nicht überschritten wird und die in der Begründung zum BPlan städtebaulich ausdrücklich gewollte klare Gliederung der Baukörper erhalten bleibt. Gab es hierzu Überlegungen?

Man sollte es der Genehmigungsbehörde so leicht wie möglich machen, positive Entscheidungen zu treffen, indem man einen möglichst vollständigen Abwägungsprozess darstellt, der dann zwangsläufig zur gewünschten Entscheidung führt. Dazu gehört dann auch, dass explizit auf § 31 Abs. 3 BauGB verwiesen wird, mit dem Nachweis, dass das Baugrundstück in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, auch wenn dies der Behörde bekannt sein sollte.

Vor jedem weiteren rechtlichen Schritt ist eine kostenlose Bauberatung beim Kreisbauamt zu machen. Das ist besser als der Glaube, der Baubehörde mit dem Verwaltungsgericht zu drohen, um seinen Willen zu bekommen. Die Reduzierung eines Ermessensspielraumes auf Null ist nicht möglich.

Hier ist die Bauberatung, sofern die Behörde sie überhaupt anbietet, nicht nur kostenlos, sondern umsonst, da Andreas schon einen Schritt weiter ist. Er hat ja schon sehr konkrete Pläne und da stößt die unverbindliche Bauberatung an die Grenzen ihrer Aufgaben, so dass sie auf das Mittel verweisen würde, welches Andreas bereits genutzt hat, den Bauvorbescheid, es sei denn, er meint mit "Bauvoranfrage" etwas anderes als § 57 LBO^A.

Der Glaubenssatz ist schwer zu verstehen. Ich interpretiere ihn so, dass das Einlegen von Rechtsmitteln als Drohung gegenüber der Behörde aufgefasst wird und das dies zur Durchsetzung eines Willens dient. Das ist nicht der Fall. Vielmehr sieht es unser Rechtsstaat vor, dass ein Bürger seine Rechte gegen behördliche Entscheidungen geltend machen kann. Denn die behördlichen Entscheidungen werden durch Menschen getroffen, die Fehler machen können. Es wird also nicht gedroht, sondern der vorgesehene Weg eingeschlagen, um zu einer rechtssicheren Entscheidung zu gelangen.

Auch die Aussage des letzten Satzes erschließt sich mir nicht. Eine Ermessensreduzierung auf Null ist nicht notwendig. Sofern sich aus dem genauen Wortlaut des Ablehnungsbescheides nichts anderes ergibt, hat die Behörde hier ermessensfehlerhaft entschieden, da in der Begründung gar keine Abwägung zwischen konkreten Belangen stattgefunden hat. Es wird nur pauschal von Signalwirkung und Allgemeinwohl geschrieben. Auf den in der Bauvoranfrage leider nur implizit enthaltenen § 31 Abs. 3 BauGB geht die Behörde nicht ein. Die Befreiung kann demnach nur verweigert werden, wenn nachbarliche Interessen oder öffentliche Belange dem Vorhaben entgegenstehen. Diese Interessen oder Belange müssen dann aber auch konkret benannt werden. Das Allgemeinwohl ist aber Bestandteil des Abs. 2 Nr. 1, der hier gar nicht einschlägig ist.

Es ist ein schwieriges Vorhaben für einen Laien und man muss im Vorfeld die Baugesetze studieren und sich in den Verwaltungsgesetzen schlau machen. Dann kommen die unverbindlichen Beratungen. Nach den Beratungen kommt die Bauvoranfrage. Bei einer Ablehnung bieten die Bauämter eine Schlichtung an ohne ein anderes Ergebnis anzubieten. Sehr selten helfen Gerichte. Durch die abgelehnte Bauvoranfrage sind Tatsachen geschaffen. Nur eine totale Umplanung hilft hier weiter, aber nicht das Beharren auf einer abgelehnten Lösung.

Was in dem ganzen Text bisher nicht klar ist... hat an der Voranfrage ein Planer mitgewirkt? Hat dieser selber sein Fachwissen zu den baurechtlichen Rahmenbedingungen eigebracht oder nur "den Wunsch der Bauherren unterschrieben". Selbst wenn es je nach Fragestellung zulässig ist, einen Vorbescheid ohne Entwurfsverfasser zu beantragen, ist es in vielen Fällen unsinnig.

Auch muss man die Zuständigen und ggf beteiligte Fachstellen kennen um auch die Ursache und ggf Chanchen zu sehen. Manches insbes. zum Planungsrecht entscheidet die Gemeinde, teilweise auch in politischen Gremien (z. B. Bauausschuss). Die Genehmigung erteilt aber die untere Bauaufsicht (z. B. Landratsamt).

Gerade bei "Hobbypolitikern" im Gemeinderat kommen manchmal sachfremde Erwägungen dazu. Oder in der kleinen Gemeinde macht der Baurechtssachbearbeiter zu 80 % andere Aufgaben.

Und zu guter letzt können auch in den Antragsunterlagen oder in der Frage "Stolpersteine" enthalten sein.

Wenn man diese Punkte weiß, erkennt man auch, wo man ansetzten kann. Aus der Ferne ist dies aber schwierig, auch da in jedem Bundesland Zuständigkeiten und gesetzliche Grundlagen anders sind.