Dachterrasse nicht im Sondereigentum
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Dachterrasse nicht im Sondereigentum
Guten Tag,
Wir haben eine Dachgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft. Die Wohnung befindet sich als einzige Wohnung im 8. OGA und hat eine Dachterrasse, die nur der Bewohner dieser Wohnung zugänglich ist (Wohnzimmer hat eine Glaswand, die auf die Terrasse öffnet). Die Dachterrasse hat einen bedachten Teil (Weite: 6 m, Länge: 3 m), der als Sondereigentum im Aufteilungsplan steht. Ein Metallgeländer (aktuell ca. 1.30 m hoch) wurde vor ca. 10 Jahren vom Vorbesitzer gebaut, das die Terrasse nach vorne praktisch erweitert hat (aktuell ist die Terrasse 6 m x 5 m groß). Das übrige Dach um die Terrasse herum vorne sowie an den Seiten hat gar kein sicheres Geländer (Höhe: 40 cm). Wir wollten ein sichereres Glasgeländer bauen (1.60 m hoch), statt das alte Geländer.
Das Dach wurde damals mit einer Abdichtung mit kleinen Steinen oben gebaut. Außer den verteilten Sicherheitsabflüssen an den Seiten (weg von der aktuellen Terrasse) gibt"s nur einen Abfluss in der aktuellen Terrasse (ca. 50 cm außerhalb unser "Terrasse" im Aufteilungsplan). Wir haben auch festgestellt, dass Wasser vom restlichen Dach in unsere Terrasse von Vorne reinfließt (weil da keine Trennung ist) und sich in dem inneren Teil (gehörend zum Sondereigentum nach Plan) sammelt. Wir wollten insgesamt ein sichereres Geländer bauen und neue Bodenbeläge machen.
Die Terrasse ist von Außen nicht/kaum sichtbar und der äußere (vom Voreigentumer erweiterte) Teil hat keine Überdachung. Ich weiß, dass die Situation nicht einfach ist. Es muss aber irgendeine Lösung zumindest für ein sicheres Geländer geben.
Hier ist ein Bild von der Terrasse:
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da ist einiges illegal, dann Finger weg
Sie müssen erst mal wie in einem Kriminalfall ermitteln:
- a) was steht in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan
- b) was ist baurechtlich genehmigt
- c) was ist in der Instandhaltung der Hausverwaltung
- d) wer hat abweichend davon Veränderungen vorgenommen
Offensichtlich hat jemand illegal Dachterrassenfläche "erzeugt" und hat das ihnen verkauft. Sie können an illegalen Flächen in einer WEGA kein Eigentum bzw. Sondereigentum erwerben.
Wenn es sich um eine illegale Teilfläche handelt hat die Hausverwaltung versagt. Nun kommt es darauf an, ob sie das gekauft haben oder ob der Vorbesitzer ihnen das "geschenkt" hat.
Auf jeden Fall hat die Eigentümergemeinschaft zu entscheiden. Eventuell sind sie bei Veränderungen in der Haftung. Wenn es Fehler bei der Entwässerung gibt kann das teuer für sie werden.
Auf jeden Fall sind Gestaltungsänderungen in einer WEG einstimmig zu beschließen und baurechtlich zu legalisieren.
Ein Bauwerk mit 8 Geschossen gilt als Hochhaus und Sonderbau. Dachterrassen bis an die Außengrenze des Gebäudes könnten unzulässig sein, nehmen sie Einblick in die Baugenehmigung und den Bebauungsplan.
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Sichereres Glasgeländer
Außer den Bedenken meines Vorredners möchte ich auf die Windlast im 8. OGA bei einem Glasgeländer aufmerksam machen. So etwas braucht eine solide Befestigung, die durch die Dachhaut geht und entsprechende Dichtungsprobleme aufwirft.
Der Vorbesitzer hat das offenbar, bei einem Drahtgeländer mit Betonplatten auf dem Dach gelöst.
Das geht mit einer Glasfläche nicht mehr!
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Acrylglas
Sorry, es wird Acrylglas sein mit längeren senkrechten Platten sein.
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Offenbar
"gehört" ihnen nur der überdachte Terrassenteil - die Erweiterung ist offenbar kein Sondereigentum. Ob die WEGA dem Vorbesitzer ein Sondernutzungsrecht für seine Dachterrassenerweiterung eingeräumt hat oder ob er das eigenmächtig entschieden hat, müssen Sie recherchieren.
Das Geländer jetzt gegen großformatigen Windschutz zu tauschen geht nicht so einfach. Dazu brauchen Sie einen Planer, der Ihnen die Standsicherheit und Windsogsicherheit plant, sonst fliegen die Platten davon - egal ob Glas oder Acryl.
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Vielleicht Sondernutzungsrecht?
Ist egal, machen darf nur etwas der Verwalter wenn er von der Gemeinschaft beauftragt wurde, der rechtliche Status geklärt und der Kostenübernehmer feststeht. Ganz schnell geht ein Rückbau wenn meine Befürchtungen stimmen. Zumindest ist der Materialwunsch viel zu früh. Berichten sie doch mal über die Grundlagen, also wer wie und was. Sie kommen keine Schritt weiter mit "hat der Vorbesitzer so gebaut" und "der Verwalter hat nichts gemerkt"