Außen- oder Innenbereich (Außenbereich, Innenbereich)? Ob und wie Bauvoranfrage stellen?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Außen- oder Innenbereich (Außenbereich, Innenbereich)? Ob und wie Bauvoranfrage stellen?
Wir haben letztes Jahr auf Vermittlung des Bauamtsleiters einer Gemeinde zwei nebeneinanderliegende Flurstücke am Rand der Gemeinde (373/10 und 11 im Plan) von privat gekauft. Der Chef vom Bauamt schrieb mir damals, dass diese Grundstücke als Baugrundstücke in Betracht kommen (und auch der Preis war dementsprechend angesiedelt). Es wurden für die Erschließung auch mit Mitarbeit der Gemeinde Voranfragen bei den Versorgern gestellt, die positiv beantwortet wurden.
Momentan haben wir aber noch kein Projekt geplant, es soll allerdings für uns ein Einfamilienhaus entstehen. Bebauungsplan liegt keiner vor.
Nun hatte ich Kontakt mit dem neuen Bauamtsleiter und wollte etwas wissen, und er konnte mir keine Antwort geben, weil er sich nicht sicher ist, ob die Grundstücke nicht im Außenbereich liegen (die Übergänge wären ja manchmal fließend). Davon war bisher keine Rede. Er riet mir, bei der Bauaufsicht einen Bauvorbescheid zu beantragen, dann hätten wir Sicherheit.
Jetzt bin ich völlig verunsichert ... 
Ich würde ja auch eine Bauvoranfrage stellen, aber da wir noch keine Planungen haben, weiß ich nicht, wie ich das formulieren kann, ob eine Bebauung möglich ist. Solche allgemeinen Fragen werden ja nicht beantwortet, auch nicht Fragen wie: " ... ist das Grundstück Innen- oder Außenbereich (Innenbereich, Außenbereich) ... ".
Wie ist hier eure Einschätzung bzgl. Außen- / Innenbereich (Außenbereich, Innenbereich)? Die Nachbarbebauung sind 1,5-2 geschossige Einfamilienhäuser, 1-2 Mehrfamilienhäuser, weiter südlich kommen noch Ein- und Mehrfamilienhäuser (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser). Auf den Grundstücken war bis vor ca. 30 Jahren ein Dreiseitenhof, der dann wohl aufgegeben wurde. Die Gebäude wurden abgebrochen und das Gelände "geglättet" ... Mittlerweile wachsen junge Birken und Pappeln darauf.
Und wie könnte ich ohne konkrete Planung eine Bauvoranfrage stellen, welche Fragen wären da möglich, um herauszubekommen, ob das Grundstück bebaubar ist? Einen Architekten wollte ich momentan erstmal aus Kostengründen nicht beauftragen.
Danke schon einmal für Antworten und Hinweise. Achja, Bundesland ist Sachsen.
Anhang:
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das geht schief ...
So druckt man Geld. Sie brauchen ganz schnell einen Fachanwalt. Die Fakten: Sie haben Land mit unklarem Status gekauft. Für eine Bauvoranfrage brauchen Sie einen konkreten Plan mit genauer Fragestellung zu Abweichungen. Wovon wollen Sie abweichen: vom Bebauungsplan? , vom Baugesetzbuch? Man kann Ihnen noch nicht mal sagen, ob es sich um Innenbereich oder Außenbereich handelt: alles ganz schlecht. Was steht im notariellen Kaufvertrag: Baugrundstück? Bauerwartungsland? Wiese? Die positiven Mitteilungen über die Erschließung nützen nichts, die Versorger erschließen alles, denn Sie müssen sowieso zahlen. Ein Fachanwalt mit Kenntnis des Schriftwechsels und des Notarvertrages berät Sie abschließend. Prüfen Sie auch mal privat die Beziehung zwischen altem Bauamtsleiter und dem Verkäufer und schreiben Sie etwas über die Überraschungen die Sie noch erleben. Ist der Schriftverkehr zur Vermittlung auf amtlichem Gemeindepapier geschrieben? Wenn ja, dann gut für Sie. -
Wenn Herr Kirschner antwortet ...
kann man die Antwort wie immer getrost in die Tonne kloppen!Natürlich kann man auch Fragen mit einer Bauvoranfrage stellen, die sich nicht um eine Ausnahme oder Befreiung drehen. Sogar die ganz simple Frage, ob ein Baukörper der Größe X auf Grundstück Y baurechtlich zulässig ist!
@ TE Das Problem bei solchen Anfragen ist der Ermessensspielraum. Am besten schränkt man diesen so weit als möglich ein. Beauftragen Sie jemanden, der sich im Baurecht auskennt, mit einer Umfeldanalyse und einer goben Planung auf dieser Basis. Mit den Beweisen aus der Umfeldanalyse für das, was da schon steht und dem darauf basierenden Entwurf stellen Sie die Voranfrage. Denn dann muss das Amt für eine Ablehnung Ihre Argumente rechtssicher widerlegen.
MfG
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@Klaus Kirschner Ich habe den alten Bauamtsleiter ...
@Klaus Kirschner Ich habe den alten Bauamtsleiter @Klaus Kirschner Ich habe den alten Bauamtsleiter als kompetenten und freundlichen Menschen in Erinnerung und auch nur Gutes über ihn in der Presse bzgl. seiner Tätigkeit gelesen ... da wurde so einiges ermöglicht in der Gemeinde. Die Gemeinde war auch die erste, die Straßenbaubeiträge abgeschafft hat, um die Einwohner nicht zu "vergraulen" und das Wohnen dort attraktiv zu machen. Daher kann ich mir auch kaum vorstellen, dass das ein abgesprochener Betrug war. Ich hatte ja auch explizit nach Bauland gefragt (die betr. Antwort habe ich nur als E-Mail, was ja sicher nicht verwendbar ist). Im Notarvertrag steht zum Grundstück selbst gar nichts.Ich war damals auch in der Verwaltung und hatte ein längeres Gespräch mit dem Amtsleiter, was die Bebaubarkeit und Erschließung betrifft. Mir wurde da nur (natürlich mündlich) mitgeteilt, dass sich die Bebauung an die Umgebung anpassen müsste.
Auf der Liegenschaftskarte sind die Grundstücke mit GFAbk. gekennzeichnet und selbst in der Bodenrichtwertzone als Bauland geführt. Ich weiß, das ist ja alles nicht verbindlich für das Baurecht.
Dass die Gemeinde nichts dazu sagen kann, liegt wohl daran, dass es keine Innenbereichssatzung gibt und es tatsächlich im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde des Landkreises liegt, ob es Außen- oder Innenbereich (Außenbereich, Innenbereich) ist. Vielleicht gibt es auch die Möglichkeit einer Ergänzungssatzung, wo das Grundstück mit einbezogen werden kann. Das wurde wohl letztens auch in der Gemeinde schon mal so gemacht.
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das Problem ist doch erkannt
Zur Klärung, ob es überhaupt Bauland ist braucht man keine Bauvoranfrage. Alle gesetzlichen Grundlagen sind dem Kreisbauamt bekannt, alle Absprachen mit dem örtlichen Amt nützen nichts. Also muss doch erst festgestellt werden, ob es Innen- oder Außenbereich (Innenbereich, Außenbereich) ist. Wenn das Kreisbauamt bei einem konkreten Bauvorhaben Einwendungen hat prüft das Amt, ob die örtliche Gemeinde dem Einwand abhelfen kann. Auch eine Bauvoranfrage kostet viel Geld, wird aber rechtsgültig beschieden. Sicherlich kann man einfache Fragen in einer Bauberatung stellen, aber die Antworten sind unverbindlich. Hier geht es doch um die simple Frage, ob man Ihnen Bauland verkauft hat oder eine Wiese. So etwas muss einem Verkäufer zweifelsfrei bekannt sein, deshalb ist Gefahr im Verzug. Mündliche Absprachen im Baurecht sind ungültig weil es immer um viel Geld geht. Das gilt auch wenn jemand beste Absichten hat, was ja beim alten Bauamtsleiter sein kann. Nach der Eingangsfrage jedenfalls klingeln die Alarmglocken und es kann alles ganz anders sein. Wenn jemand etwas falsch gemacht hat gibt es teure Prozesse. Das GFAbk. könnte "Geschossfläche" bedeuten, aber dazu muss es weitere Angaben in einem Bebauungsplan geben. Ansonsten passt GF auch zu "Grasfläche" und die ist im Bild auch zu erkennen. Herr RD hat noch immer kein Seminar in Streitkultur belegt. -
Es kann mir nur niemand beantworten ...
Es kann mir nur niemand beantworten das Gemeindebauamt nicht, und die Bauaufsicht des Landkreises auch nicht, alle verweisen auf eine Bauvoranfrage. Auch der Verkäufer kann es letztendlich nicht wissen, ob es definitiv Bauland ist, wenn es ohne Bebauungsplan ist. Würde es wirklich im Innenbereich liegen, dann wäre es ja in jedem Fall (bis auf wenige Ausnahmen) Bauland und könnte angepasst an die Umgebung bebaut werden. Das was in der Liegenschaftskarte mit GFAbk. bezeichnet ist, meint Gebäude- und Freifläche (Gebäudefläche, Freifläche), während GR z.B. Grünland ist. Aber das hat sicher alles nichts mit dem Baurecht zu tun, sondern nur mit Berechnungen für Steuern usw.Ich habe nochmal eine andere Karte angehangen, wo man die Einteilung sieht. GFW => Gebäude- und Freifläche (Gebäudefläche, Freifläche) Wohnen.
Anhang:
Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt. -
Jede mündliche Auskunft ist auch ...
wertlos. Daher zusammen mit einem Fachmenschen die Voranfrage starten.
