Stallgebäude zu Wohnhaus umbauen: Genehmigung, Kosten & Risiken im Außenbereich?
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Stallgebäude zu Wohnhaus umbauen: Genehmigung, Kosten & Risiken im Außenbereich?

Hallo Experten,

bin jetzt seit einer Woche am recherchieren und immer noch nicht zu einem Ergebnis gekommen.

Meine Eltern besitzen einen Resthof, der ca. 2 km außerhalb des Ortes liegt. Ein Stallgebäude wurde vor 21 Jahren zum Wohnhaus umgebaut. Den noch genutzten Stall möchten mein Partner und ich nun gerne auch ausbauen und für unere kleine junge Familie als Wohnhaus nutzen.

Der Stall hat die Maße 15 m x 8,90 m x 6 m. Wobei das Erdgeschoss für ein paar Tiere und das Obergeschoss als Heuboden verwendet wird. Der Stall ist gemauert und die Decke ist aus Beton.

Habe jetzt in der LBOAbk. § 68 herausgelesen, dass wir eventuell nur eine Bauanzeige abgeben müssen.

Ich wüsste nun gerne ob ich mit der Annahme richtig liege, mit welcher Höhe an Gebühren wir rechnen müssen und ob uns irgendwie Steine in den Weg gelegt werden können.

Vielleicht findet sich ja jemand in dem Gebührendschungel zu recht.

Mit freundlichen Grüßen

Sandra

  • Name:
  • Sandra85
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Statische Prüfung der Betondecke und des gesamten Gebäudes durch einen zertifizierten Statiker erforderlich.

    🔴 Kritisch: Brandschutzgutachten erstellen lassen, um die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen für Wohngebäude sicherzustellen.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie ein Stallgebäude auf dem Resthof Ihrer Eltern in ein Wohnhaus umbauen möchten. Da das Gebäude außerhalb des Ortes liegt, ist die Genehmigungssituation komplex.

    🔴 Gefahr: Ein Umbau im Außenbereich unterliegt strengen Auflagen. Eine Nutzungsänderung von einem Stall zu Wohnraum ist genehmigungspflichtig. Ohne Genehmigung drohen Bußgelder und Rückbau.

    Ich empfehle Ihnen:

    • Prüfen Sie den Bebauungsplan und die Flächennutzungsplanung der Gemeinde.
    • Klären Sie, ob das Gebäude im Außenbereich privilegiert ist (z.B. durch landwirtschaftliche Nutzung).
    • Beachten Sie die Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken.
    • Lassen Sie sich von einem Architekten oder Bauingenieur beraten.

    Die genannten Maße (15 x 8 m) und das Vorhandensein einer Betondecke sind wichtige Faktoren für die statische Beurteilung. Der Heuboden im Obergeschoss deutet auf eine mögliche zusätzliche Belastung hin.

    🔴 Gefahr: Die vorhandene Bausubstanz muss auf ihre Eignung für Wohnzwecke geprüft werden (Statik, Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz). Eine unzureichende Dämmung kann zu hohen Heizkosten führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie Kontakt zum zuständigen Bauamt auf und holen Sie sich eine Voranfrage ein, um die Genehmigungsfähigkeit des Umbaus zu klären. Lassen Sie die Statik des Gebäudes von einem Fachmann überprüfen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Er legt beispielsweise fest, welche Gebäude errichtet werden dürfen, wie groß sie sein dürfen und welche Abstände zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden müssen.
    Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baulinie, Baugrenze.
    Außenbereich
    Der Außenbereich umfasst alle Flächen, die nicht zum Innenbereich einer Gemeinde gehören. Im Außenbereich gelten besondere baurechtliche Bestimmungen, die darauf abzielen, die Landschaft zu schützen und eine Zersiedelung zu verhindern.
    Verwandte Begriffe: Innenbereich, Bauland, Freifläche.
    Nutzungsänderung
    Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die bisherige Nutzung eines Gebäudes oder Grundstücks geändert wird. Beispielsweise wenn ein Stallgebäude in ein Wohnhaus umgewandelt wird. Eine Nutzungsänderung ist in der Regel genehmigungspflichtig.
    Verwandte Begriffe: Umnutzung, Zweckentfremdung, Widmung.
    Abstandsflächen
    Abstandsflächen sind die Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freigehalten werden müssen. Sie dienen dem Brandschutz, der Belichtung und der Belüftung der Gebäude. Die Größe der Abstandsflächen ist in den Landesbauordnungen geregelt.
    Verwandte Begriffe: Grenzabstand, Gebäudeabstand, Nachbarrecht.
    Baulast
    Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die auf einem Grundstück lastet. Sie kann beispielsweise die Einhaltung von Abstandsflächen oder die Sicherstellung von Zuwegungen betreffen. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen.
    Verwandte Begriffe: Grunddienstbarkeit, Nießbrauch, Wohnrecht.
    Baugenehmigung
    Eine Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben durchzuführen. Sie ist in der Regel erforderlich, wenn ein Gebäude neu errichtet, wesentlich verändert oder in seiner Nutzung geändert wird. Die Baugenehmigung wird vom zuständigen Bauamt erteilt.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauanzeige, Genehmigungsverfahren.
    Landesbauordnung
    Die Landesbauordnung (LBO) ist ein Gesetz, das die baurechtlichen Bestimmungen eines Bundeslandes regelt. Sie enthält unter anderem Vorschriften über die Gestaltung von Gebäuden, den Brandschutz, den Schallschutz und den Wärmeschutz.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Baugesetzbuch, DINAbk.-Normen.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Genehmigungen sind für den Umbau eines Stallgebäudes in ein Wohnhaus erforderlich?
      Für den Umbau ist in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich. Zusätzlich kann eine Nutzungsänderungsgenehmigung notwendig sein, wenn sich die Nutzung des Gebäudes wesentlich ändert. Klären Sie dies unbedingt vorab mit dem zuständigen Bauamt.
    2. Was ist bei einem Umbau im Außenbereich zu beachten?
      Im Außenbereich gelten strenge Auflagen. Ein Umbau ist oft nur zulässig, wenn das Gebäude privilegiert ist, beispielsweise durch eine landwirtschaftliche Nutzung. Die Genehmigung hängt von den jeweiligen Landesbauordnungen und den örtlichen Gegebenheiten ab.
    3. Welche Rolle spielt der Bebauungsplan bei einem solchen Umbau?
      Der Bebauungsplan legt fest, welche Art von Bebauung in einem bestimmten Gebiet zulässig ist. Er gibt Auskunft über die Nutzung, die Bauweise und die Größe der Gebäude. Prüfen Sie den Bebauungsplan, um zu sehen, ob der Umbau mit den Festsetzungen vereinbar ist.
    4. Was sind Abstandsflächen und warum sind sie wichtig?
      Abstandsflächen sind der Mindestabstand, der zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen eingehalten werden muss. Sie dienen dem Brandschutz, der Belichtung und der Belüftung der Gebäude. Die Einhaltung der Abstandsflächen ist eine wichtige Voraussetzung für die Genehmigung.
    5. Wie finde ich einen geeigneten Architekten oder Bauingenieur für mein Projekt?
      Fragen Sie bei Freunden, Bekannten oder im Bauamt nach Empfehlungen. Achten Sie darauf, dass der Architekt oder Bauingenieur Erfahrung mit Umbauten und Genehmigungsverfahren hat. Ein persönliches Gespräch ist wichtig, um die Kompetenz und die Chemie zu prüfen.
    6. Welche Kosten sind mit dem Umbau eines Stallgebäudes in ein Wohnhaus verbunden?
      Die Kosten hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe des Gebäudes, dem Zustand der Bausubstanz und den gewünschten Ausbaustandard. Planen Sie Kosten für die Baugenehmigung, den Architekten, die Handwerker und die Materialbeschaffung ein. Ein detaillierter Kostenvoranschlag ist unerlässlich.
    7. Was ist eine Bauanzeige und wann ist sie ausreichend?
      Eine Bauanzeige ist ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren, das in einigen Bundesländern für bestimmte Bauvorhaben zulässig ist. Ob eine Bauanzeige ausreichend ist, hängt von den jeweiligen Landesbauordnungen und den örtlichen Gegebenheiten ab. Klären Sie dies mit dem Bauamt.
    8. Welche Unterlagen sind für einen Bauantrag erforderlich?
      Die erforderlichen Unterlagen variieren je nach Bundesland und Gemeinde. In der Regel sind ein Lageplan, Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, ein Standsicherheitsnachweis und ein Wärmeschutznachweis erforderlich. Informieren Sie sich beim Bauamt über die genauen Anforderungen.

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  2. Resthof im Außenbereich: Genehmigung für Umnutzung?

    Foto von wiki

    Umnutzung und Außenbereich und ...
    Die liegen vermutlich gleich mehrere Steine im Weg. Klingt, als würde der Resthof im Außenbereich liegen, also eigentlich nicht auf Bauland, richtig? Da gab es eine Baugenehmigung und danach Bestandsschutz sicher nur für den Bauern und seine Familie. Wenn Sie das Gewerbe dort aufgeben und alle gewerblichen Stallungen jetzt zu Wohnraum machen wollen, dann bekommen Sie dafür sicher keine Genehmigung.

  3. Stallgebäude umbauen: Genehmigung trotz Hobby-Landwirtschaft?

    Oh man
    Mein Vater ist in dem Sinne kein Landwirt ... besitzt drei Kühe, ein paar Hühner und Tauben.

    Im Internet habe ich schon einige Einträge gefunden bei denen es sich um Stallgebäude handelte die umgebaut wurden.

  4. Umnutzung Stall: Bürgermeister-Auskunft und Gebührenfrage

    Neuer Stand  -  Anruf beim Bürgermeister
    Hallo,

    hab gerade mit dem Bürgermeister des kleinen Ortes gesprochen. Er ist der Meinung das es keine Probleme geben würde. Er würde es sogar gutheißen. Manchmal ist es schon ein Vorteil, wenn man mit dem Sohn des Bürgermeisters in einer Klasse war und er einen schon so lange kennt. Hoffe nun das er Recht behält

    Aber vllt kann mir immer noch jemand erklären wie ich die Gebühren errechnen kann? Habe da anscheint einen schwierigen Beamten bekommen, der meint er könne mir da nichts genaueres sagen.

    Mit freundlichen Grüßen Sandra

  5. Bauvoranfrage: Umnutzung – Amtliche Genehmigung sichern!

    den Bürgermeister fragen
    ... das ist so Erfolgreich wie die Frage an den Ortspolizisten, ob man im Halteverbot parken darf. Und eine mündliche Auskunft von einem Beamten ist so viel Wert wie ein Blatt schwarzes Papier. Fakt ist: Umbau und Umnutzung heben den Bestandsschutz auf. Zuständig ist das Kreisbauamt als Genehmigungsbehörde. Das geringste Risiko ist eine Bauvoranfrage. Dort wird die Meinung von Beamten verbindlich. Die Gebühren sind überschaubar, falls den Baubeamten keine Sondergutachten einfallen oder das Katasteramt nicht genügend amtliche Messpunkte hat. Gruß
    • Name:
    • Herr Kla-2930-Kir

  6. § 35 BauGB: Umnutzung im Außenbereich prüfen!

    Das ist ein klassischer
    § 35 Baugesetzbuch Fall. Lies dir den § 35 Baugestzbuch (BauGBAbk.) durch. Wenn da schon zwei Wohneinheiten genehmigt sind und keine Privilegierung mehr vorliegt, dann wird das mit der Umnutzung nichts. Nichts gegen den Bürgermeister, aber er sollte sich erst schlau machen und dann Aussagen treffen

  7. Definition Resthof: Bedeutung für die Umnutzung?

    AHA
    Vielen Dank für eure Antworten.

    Bevor man den Bürgermeister kritisiert, sollte man vllt die Definition eines Resthofes googlen:

    Resthof Bei einem Resthof handelt es sich um einen Bauernhof, der jedoch nicht mehr als solcher betrieben bzw. bewirtschaftet wird. Die für einen im Betrieb befindlichen, typischen Merkmale eines Bauernhofs wie z.B. Ställe sind zwar noch vorhanden, können vom Bewohner bzw. Eigentümer des Resthofes jedoch anderweitig genutzt werden, etwa als Garage oder Abstellraum.

    Resthöfe werden in der Regel als Einfamilienhaus genutzt, können je nach Typ des Bauernhofs aber auch zwei oder mehreren Parteien als Wohnstätte dienen. Für den Resthof entscheiden sich häufig Familien mit Kindern, die eine ruhige Wohngegend am Rande oder außerhalb geschlossener Ortschaften bevorzugen. Damit kommen die Bewohner in den Genuss von ländlicher Idylle, die ein Bauernhof bieten kann, ohne sich um die sehr Zeit- und arbeitsintensive Bewirtschaftung des Hofes kümmern zu müssen. Der Nachteil ist, dass stillgelegte Bauernhöfe bzw. Resthöfe, die sich als Wohnstätte eignen, vergleichsweise rar gesät sind.

    Mein Vater würde mit der Haltung seiner Tiere aufhören. Somit wäre es dann ja auch keine Landwirtschaft. Vielleicht stehe ich ja auch auf dem Schlauch, aber für mich besteht da kein Problem.

    Mit freundlichem Gruß Sandra

  8. Resthof-Umbau: Genehmigungspflicht trotz Bürgermeister-Zustimmung?

    Aha ...
    Aha und wie lautet die amtliche Definition "Resthof" nach LBO, BauGBAbk.🔴 .. Eben. jibbet nicht.

    Um das Procedre deutlich zu machen: Der Bürgermeister kann gerne dafür sein, das nutzt aber nix. Er hat sich an Recht und Gesetz zu halten. Da die Ortsbürgermeister i.d.R. keinerlei Rechtskenntnis besitzen, ist seine Aussage, soweit wir die Fakten hier kennen, zwar möglich, hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Letztendlich gibt er nur seine Meinung ab, mehr nicht. Die kann er haben, hilft aber nicht.

    Das Vorgehen wurde schon richtig beschrieben: Bauvoranfrage stellen und dann sehen, was die Genehmigungsbehörde macht. Obwohl, wenn man heutzutage Genehmigungen bekommt, nur weil man mit dem Sohn des Bürgermeisters mal ...

    Armes Deutschland ...

  9. Nutzungsänderung Außenbereich: Landwirtschaft als Chance?

    Foto von Ralf Wortmann

    Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung im Außenbereich
    Sandra, die anderen Antworten liegen richtig. Mit dem Vorwurf, sie sollten vielleicht erstmal die Definition eines Resthofes googlen, bevor sie den Bürgermeister kritisieren, tun Sie ihnen unrecht. Wusste denn der Bürgermeister bei seiner Einschätzung, dass die Landwirtschaft aufgegeben werden soll?

    Wenn Sie dort draußen bauen wollen, liegt m.E. die einzige Möglichkeit in der Fortsetzung und ggf. dem Ausbau der kleinen Landwirtschaft Ihrer Eltern. Diese ist im Grunde auch zu gering, um eine Erweiterung der Wohnfläche zu rechtfertigen, aber vielleicht schaut das Bauordnungsamt in dem Punkt nicht so genau hin.

    § 35 BauGBAbk.: "Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen (landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen) Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt. "

    Das Bauordnungsamt ist dem Landkreis zugeordnet. Die Gemeinde wird bei einem Bauantrag um Stellungnahme gebeten, hat aber keine Entscheidungsbefugnis. Bei meinen Baugenehmigungsmandaten ist das sogar eher die Regel, als die Ausnahme: die Gemeinde befürwortet, aber das Bauordnungsamt ist dagegen.

    Eine Bauvoranfrage ist der richtige Weg. Aber es muss für die Tiere bei Fortsetzung der Landwirtschaft natürlich weiterhin ein Stall vorhanden sein.

    Viele Grüße und viel Erfolg!

    Ralf Wortmann, Magdeburg Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

  10. Umnutzung: Dorf-Einwände vs. Baugenehmigung – Was zählt?

    Vielen Dank ...
    Herr Wortmann für ihre Antwort.

    Mit dem Bürgermeister habe ich auch nur gesprochen um zu erfahren ob vom Dorf her irgendwelche Einwände bestehen und nicht um eine Baugenehmigung zu erhalten. Das mir da das Kennen des BM für eine BG nicht reicht war mir auch bewusst. Da hat man mich wohl falsch verstanden. Das mein Vater die Landwirtschaft aufgibt wäre nur noch eine Frage der Zeit da mein Vater auch nicht mehr so jung ist, warum sollte so ein Stallgebäude denn vor sich hingammeln, wenn man es auch noch anderweitig genutzt werden könnte?

    Der Hof liegt zwar nicht direkt im Dorf, aber in einem Ortsteil, dort stehen nur wenige Höfe. Der Erschließung würde auch nichts im Wege stehen, Strom, Wasser und eine Auffahrt sind ja schon gegeben. Würde es ausreichen, wenn ein kleiner Stall gegeben wäre, in denen Hühner oder ähnliches leben würden, wie oben schon erwähnt ist mein Vater über 70.

    Mit freundlichen Grüßen Sandra

  11. Stallumbau im Ortsteil: Neue Chancen für die Genehmigung?

    Das..
    ... verändert die Sache schon wieder. Zitat: in einem Ortsteil. Das ist immer fürchterlich schwer was zu sagen, wenn man die Verhältnisse vor Ort nicht kennt. Da kann es dann evtl. schon wieder eine Möglichkeit geben.

    Das geringste Risiko (finanziell) ist eine Bauvoranfrage, da wissen Sie dann, woran sie sind. Ansonsten, wie angeführt, ein landwirtschaftlicher Betrieb ist gefordert. Mit 2 Kuh ein Hühner wird man schwerlich einen Betrieb begründen können.

  12. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Stallgebäude zu Wohnhaus umbauen: Genehmigung im Außenbereich?

    💡 Kernaussagen: Die Umnutzung eines Stallgebäudes zu Wohnraum im Außenbereich ist genehmigungspflichtig. Eine mündliche Zusage des Bürgermeisters ersetzt keine Baugenehmigung. Der Bestandsschutz entfällt bei Nutzungsänderung. Eine Bauvoranfrage beim Kreisbauamt ist empfehlenswert, um die Genehmigungsfähigkeit zu klären.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Bauvoranfrage: Umnutzung – Amtliche Genehmigung sichern! ist eine Bauvoranfrage ratsam, um die verbindliche Meinung der Baubehörde einzuholen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Status als Resthof allein garantiert keine Genehmigung. Die tatsächliche Nutzung und die Einhaltung des § 35 BauGB sind entscheidend, wie im Beitrag § 35 BauGB: Umnutzung im Außenbereich prüfen! erläutert wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die baurechtlichen Rahmenbedingungen mit einer Bauvoranfrage beim zuständigen Kreisbauamt. Prüfen Sie, ob die Voraussetzungen für eine Genehmigung im Außenbereich gemäß § 35 BauGB gegeben sind. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Nutzungsänderung Außenbereich: Landwirtschaft als Chance? bezüglich der Fortführung der Landwirtschaft.

    Die Diskussion zeigt, dass die Umnutzung eines Stallgebäudes in ein Wohnhaus im Außenbereich ein komplexes Thema ist, das eine sorgfältige Prüfung der baurechtlichen Rahmenbedingungen erfordert. Die Meinungen des Bürgermeisters sind irrelevant, solange sie nicht mit dem Baurecht übereinstimmen. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit dem zuständigen Bauamt in Verbindung zu setzen und eine Bauvoranfrage zu stellen, um Klarheit über die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens zu erhalten. Die Definition eines Resthofes spielt dabei eine untergeordnete Rolle, da es primär auf die tatsächliche Nutzung und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen ankommt.

    Die Möglichkeit, die Landwirtschaft fortzuführen, kann die Chancen auf eine Genehmigung erhöhen, wie im Beitrag Nutzungsänderung Außenbereich: Landwirtschaft als Chance? angedeutet wird. Es ist wichtig, alle relevanten Aspekte zu berücksichtigen und sich umfassend zu informieren, um das Risiko einer Ablehnung zu minimieren. Die Beiträge Resthof im Außenbereich: Genehmigung für Umnutzung? und Resthof-Umbau: Genehmigungspflicht trotz Bürgermeister-Zustimmung? verdeutlichen die Notwendigkeit einer professionellen Beratung und einer sorgfältigen Planung.

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