Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt bauen
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt bauen
meine Frau und ich möchten eine Mehrfamilienhaus bauen lassen, als Rendite-Objekt.
Von der Rendite her sind ja Grundstücke interessant, auf die man ein Gebäude mit möglichst vielen Wohneinheiten errichten kann, denn je mehr Wohneinheiten, desto kostengünstiger ist die Herstellung pro WEAbk..
Wir haben solch ein Grundstück in Aussicht. Es liegt ziemlich zentral in einem beliebten Kurort in Oberbayern. Wir sind zwar der Meinung, dass der Kauf und die Bebauung des Grundstücks eine interessante Sache wäre, da wir aber so etwas noch nie gemacht haben und uns die Erfahrung fehlt, haben wir reichlich Bedenken, ob wir uns da nicht etwas aufhalsen, was wir später vielleicht bereuen werden.
Mein Vater baute sein Leben lang Miethäuser als Renditeobjekte, und gewisse Weisheiten von ihm klingen mir noch heute in den Ohren: "Das Vermieten von Wohnungen ist uninteressant und bringt so viel wie Mäuse füttern (also unterm Strich nichts); mit Mietwohnungen hat man nichts als Ärger; jedes Haus das man baut, kostet ein paar Jahre des Lebens" ...
Natürlich kann man auch bauen und die Wohnungen mit Gewinn verkaufen. Das ist aber mehr etwas für ausgefuchste Bauträger, die darin Erfahrung haben. Uns geht es auch nicht darum, Gewinn zu machen, sondern nur darum, dass unser Geld sicher angelegt ist und mehr Rendite bringt als die aktuellen 1,6 % Zinsen auf einem Tagesgeldkonto einer Bank. Wir wollen auch kein Risiko oder Abenteuer eingehen, weshalb Spekulationen mit Aktien etc. für uns nicht in Frage kommen.
Das Wichtigste bei derartigen Überlegungen ist eigentlich das Alter. Ich bin 63 und meine Frau 54. Wir haben zwar Erben, legen aber keinen Wert darauf, dass für die später etwas übrig bleibt. Wir haben unser Leben lang sehr hart gearbeitet und möchten ab jetzt das Leben noch genießen und einen schönen Lebensherbst verbringen. Wir beabsichtigen, das betr. Miethaus - sollten wir es bauen - in 10 Jahren wieder zu verkaufen, denn es soll ja nichts übrig bleiben d.h., wir streben eine sog. Punktlandung an. *grins*
Wir benötigen keine Fremdfinanzierung.
Fragen:
1)
Was meint ihr zu diesem Vorhaben?
2)
Was ist besser: Vermietung von Wohnungen oder Arztpraxen? Wir meinen Letzteres, denn mit Wohnungen hat man mehr Mieterwechsel, Mietausfall und Ärger. Bei Arztpraxen sehe ich diese Gefahr nicht so sehr, denn Ärzte wechseln ihre Praxen gewöhnlich nicht oft und haben wahrscheinlich eine bessere Zahlungsmoral. Die Mietsache wird auch mehr gepflegt. Dafür sollen die Baukosten für Arztpraxen erheblich teuer sein als für Wohnungen, denn die Geschossdecken müssen angeblich eine höhere Belastbarkeit aushalten, stärkere Stromanschlüsse sind erforderlich usw. Macht das in den Baukosten wirklich so viel aus?
(Die Vermietung von Ladengeschäften ist nicht so interessant und kommt für uns nicht in Frage)
3)
Wie hoch dürften die Baukosten in etwa sein, für Wohnungen bzw. Praxen? Der Baukostenrechner im Internet wies Kosten aus, die uns unrealistisch hoch erschienen.
4)
Auf was muss man achten und worauf muss man aufpassen, damit man nicht über den Tisch gezogen wird, gibt es irgendwelche Gefahren mit Maklern, Behörden etc.?
Zum Objekt
Daten:
Mischgebiet
Grundstücksgröße: 1.200,00 m²
GFZAbk.: 1,04
GRZAbk.: 0,35
Bauhöhe: drei Vollgeschosse mit Sattel- oder Pultdach (Satteldach, Pultdach)
Gesamte Geschossfläche: ca. 960 m² (mit Vorbehalt, da laut Angabe des Maklers)
Erzielbare Quadratmeterpreise: Für Wohnungen ca. 8,00 € / m². Für Arztpraxen ca. 12,00 € /m²
Kaufpreis: 450.000,00 €
Bebaubar mit Wohnungen; Wohnungen und Geschäfte; Arztpraxen; Kanzleien etc.
Stellplätze: Bei voller Ausnutzung der GRZ ist eine Tiefgarage für 11 Stellplätze vorgeschrieben (Baukosten sehr teuer!) und 7 Stellplätze außen, oder 18 Stellplätze außen und dafür ein kleineres Gebäude.
Schon mal herzlichen Dank im Voraus und
freundliche Grüße
Kai
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es gibt ...
es gibt einen Berufsstand, der sich recht gut mit so etwas auskennt.
nennt sich Architekt.
Was meine ich zu dem Vorhaben?
Nun, finde ich natürlich immer gut, wenn gebaut wird.
Vermarktbarkeit von Arztpraxen ist vielleicht nicht immer überall gegeben. Das sollte vorher geklärt werden, ob es vielleicht wechselwillige Ärzte mit (sowieso-) Sitz in der Ecke gibt, werden vielleicht noch neue Arztsitze ausgelobt, möchte ein Arzt mit seinem Sitz wechseln etc.
Aus meiner Erfahrung heraus, kommt es mit den (Mehr) kosten schlicht und ergreifend auch stark auf die Art der Praxis an. Bei manchen Praxen habe ich erstaunlich wenig (Mehr-) Aufwand in der Errichtung (vergleichbar mit Wohnnutzung oder vielleicht eher Büronutzung), bei anderen (je nach technischen und vor allem medizinischen Ansprüchen) etwas mehr.
Die Mehrlasten kann man entsprechend aufschlüsseln; Archivbereiche mit etwas mehr Verkehrslast (500 kg/m²), Bürobereiche 200 kg/m². Wohnnutzung in der Regel 150 kg/m² oder 200 kg/m². Jeweils zuzüglich eines Zuschlages für leichte Trennwände. Insgesamt "Erdnüsse".
Sollte der für eine Praxis vorgesehene Bereich im Endeffekt nicht vermarktbar sein (so etwas soll ja vorkommen), sollte in der Planung für diesen Fall eine entsprechende Berücksichtigung bei einem späteren Aus- oder Umbau (Ausbau, Umbau) als Nutzungsänderung möglich sein.
das alles sagt ihnen ... genauer ... ein geeigneter (!) Architekt.
MfGWeiterführende Links:
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Kostendarstellung grob vereinfacht
Grundstück 450.000 €
Nebenkosten? inkl. Makler 50.000 €
Bruttogeschossfläche (4 Geschosse inkl. Keller/Tiefgarage:
1200*0,35*4 = 1.680 m²
Baukosten inkl. Nebenkosten, Außenanlagen usw. 2000 €/m² = 3.360.000 €
Mieteinnahmen i.M. 10 €/m²: 960*10*12 = 115.200 € p.a.
Ohne Betrachtung von Zinsen und Instandhaltungskosten wäre das Geld in ca. 30 Jahren wieder drin.
Gesamtkosten 3,4 Mio - Wenn Sie das in bar haben, können Sie (wohlgemerkt ohne Zinsen) die nächsten 10 Jahre monatlich 28.000 € ausgeben. Wollen Sie sich da den Stress mit Hausbau, Hausverwaltung, Auseinandersetzung mit oberpingeligen Mietern usw. wirklich antun? -
@Markus Nau, @Thomas Traut
Sehr geehrter Herr Nau,
vielen Dank für Ihre freundliche Antwort. Vorab möchte ich erwähnen, dass ich mir mit meinem Beitrag nicht etwa den Weg zu einem Architekten sparen wollte, wie man vielleicht meinen könnte. Vielmehr wollte ich, bevor ich den Weg gehe, erst einmal andere Meinungen hören. Die Sache mit dem Grundstück hat sich heute aber bereits erledigt. (s. unten) Ich bin Ihnen dennoch dankbar um den Tipp mit der Nutzungsänderung, denn sollten wir in nächster Zeit irgendwo ein Mehrfamilienhaus (MFH) errichten lassen, dann werde ich den Architekten auf die vorsorgliche Vereinbarung einer Nutzungsänderung ansprechen.
Mit freundlichen Grüßen
Kai
Sehr geehrter Herr Traut,
vielen Dank für Ihre aussagekräftige Rentabilitätsrechnung. Ich gebe Ihnen vollkommen Recht und sehe das auch so, bis auf einen Punkt: Meine Frau und ich können nicht wissen, wie viel unser Bargeld, das auf der Bank liegt, in 10 Jahre noch Wert ist bzw. ob es dann überhaupt noch einen Wert hat. Wir Nachkriegsgenerationen neigen ja dazu, diesen Aspekt etwas sorglos und locker zu sehen, im Gegensatz zu unseren Eltern und Großeltern, die ein oder zwei Geldentwertungen mit erlebten.
Die Sache mit dem Grundstück hat sich heute aber sowieso ganz kurzfristig erledigt: Vis a vis von dem betr. Grundstück befindet sich ein großes, langes, etwas ungepflegt wirkendes Gebäude, das ich für eine stillgelegte Fabrik etc. hielt und mir keine weiteren Gedanken darüber machte. Wie ich heute erfuhr, handelt es sich hierbei um ein Asylantenheim. (fast im Zentrum eines Luftkurortes) Ich befürchte, dass sich dieser Umstand auf die Vermietbarkeit des betr. Mehrfamilienhauses negativ auswirken könnte. (ohne natürlich etwas gegen Asylanten zu haben!) Ein Bau-Insider sagte mir, ohne diesem Heim wäre das Grundstück schon längst verkauft.
Was Sie mit Ihrer Rentabilitätsrechnung aussagen, entspricht auch dem was mein Vater, der mit Miethäusern viel Erfahrung hatte, immer sagte. Demnach ist es wahrscheinlich so, dass es z.Z. wohl keine Renditeanlage gibt, die mehr bringt als die momentan üblichen niedrigen Bankzinsen, bei gleicher Sicherheit.
Mit freundlichen Grüßen
Kai -
Krisensicher
Krisensichere Anlagen gibt es. z.B. Gold, Diamanten etc. aber ich glaube, das wissen Sie eh schon längst.
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gibt es. z.B. Gold, Diamanten etc. aber ich glaube, das wissen Sie eh schon längst
... ja, insbesondere meine Frau!
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Wenn es in einem Kurort ist ...
Wenn es in einem Kurort ist mach Parkplätze daraus und lass die Kasse klingeln.