Hausverkauf: Dachgeschossausbau & Anbau genehmigt? Kosten, Risiken & Vorgehen
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

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das wird ein klassischer Fall von arglistiger Täuschung
Es ist für Sie ganz einfach:
Entweder werden Sie in eigenen Hausunterlagen fündig oder beim Bauamt oder beim Finanzamt.
Werden Sie nicht fündig, dann ist der Ausbau illegal und erhält somit niemals Bestandsschutz.
Sie können dem Makler danken denn der versteht seinen Beruf.
Wenn es illegal ist, müssen Sie einen Bauantrag stellen oder Rückbauen.
Verkaufen Sie wissentlich was illegales kann der Käufer Sie wegen arglistiger Täuschung verklagen.
Strafrechtlich verjährt das nach 5 Jahren, zivilrechtlich nach 30 Jahren ab "Wissen" des Käufers.
Also stoppen Sie den Verkauf bis zur Klärung.
Fragen Sie auch den früheren Verkäufer, ob Sie dort Kosten geltend machen können sagt Ihnen ihr Anwalt.
Gruß

Und
auf keinen Fall davon ausgehen, dass das nicht auffällt.
Spätestens dann, wenn der Käufer z.B. mit Fördermittel des Landes baut, werden von ihm Baugenehmigungsunterlagen verlangt. Stimmen diese dann nicht mit dem tatsächlichen Zustand überein, wird aufgefordert, nachträlich genehmigen zu lassen.
Ihr Objekt hat einen sog. "Rechtsmangel".
Zu den Folgen einer arglistigen Täuschung hat H. Klaus alles gesagt. Seien Sie froh, dass Sie an einen guten Makler geraten sind.

Seit wann ...
ist der Boden denn ausgebaut? Vor 1945 oder danach?
Vor 45 findet sich oft nichts mehr in den Amtsunterlagen, weil die Akten durch Bomben, Brand und häufiges Verlagern verloren sind.
Wenn sich aber der Ausbau z.B. durch alte Bilder o.ä. beweisen lässt, hat man gute Chancen, mit den Ämtern klarzukommen.
Ist der Ausbau danach erfolgt, müssten die Behörden etwas haben.
Dann erstmal jemand vom Fach mit einer Vollmacht Akteneinsicht nehmen lassen.
Liegt da nichts vor (oder wissen Sie, dass nichts genehmigt wurde), vom Fachmenschen prüfen lassen, ob nach heutigem Baurecht eine nachträgliche Genehmigung möglich wäre.
Wenn ja, diese beantragen.
Wenn nein, im Notarvertrag ausdrücklich darauf hinweisen!

Gehen Sie erst einmal selbst zum Bauamt und ...
Gehen Sie erst einmal selbst zum Bauamt und lassen den Makler außen vor. Der Makler muss sich da nicht wirklich absichern, er beruft sich im Regelfalle immer auf die Aussagen des Verkäufers. Würden die Makler für die in den veröffentlichten in Angeboten genannten zuweilen falschen Angaben (z.B. Angabe der Wohnfläche) in Regress genommen werden können, wäre der Beruf recht dünn besetzt. Würde Ihr Makler denn für Extraleistungen bezahlt werden?
Lassen Sie sich im Bauamt die Bauakte / Unterlagen zu Ihrem Haus zeigen, als Eigentümer haben Sie berechtigtes Interesse und können auch  -  meist gegen Entgelt  -  Kopien aus der Akte erhalten. Dann wissen Sie recht schnell wie die Genehmigungslage/Kenntnisstand der Behörde ist.
Dies machen viele Eigentümer, da gerade bei alten Häusern die Pläne beim Verkauf nicht immer mit übergehen und die Neueigentümer häufig keine Pläne besitzen.
Dach- und Mansardgeschosse waren häufig Schlafräume, auch schon zur von Ihnen benannten Errichtungszeit. Ohne es gesehen zu haben ist es schwierig zu beurteilen, vielleicht schicken See mal ein Bild per E-Mail oder stellen es hier ein, dann könnte man schon mehr sagen.
Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer

Und was, ...
Herr Kollege Kornmayer, soll der Verkäufer auf dem Bauamt mit den Akten anfangen?
Er kann im Zweifel nicht unterscheiden, ob da was beantragt, aber abgelehnt wurde oder wo sonst die Pferdefüße liegen könnten.
Die paar € für einen Fachmenschen sind mehr als gut angelegt.

Und auch mit der Maklerabsicherung wäre ich mir da nicht sicher. Spätestens dann, wenn ihm aus seiner Berufserfahrung heraus Zweifel an der Zulässigkeit der Nutzung hätten kommen müssen (z.B. Grenzgarage zum Wohnraum umgenutzt).
Außerdem ist es mehr als ein Lob Wert, wenn Mensch mal auf ein gutes Exemplar der Gattung Homo makleriensis trifft.
Die fallen leider oft eher unter Homo betrügfix oder Homo laberix.

Indizienkette
Ein Makler erhält Unterlagen vom Eigentümer, als Auftrag und mit Unterschrift den er auszuführen hat.
Auch der Notar benutzt diese Unterlagen ohne Prüfpflicht.
Verantwortlich ist immer der Verkäufer und der haftet dafür.
Wenn der Makler Bedenken hat, so hat er Erfahrung weil er früher schon mal reingefallen ist (... Sie hätten das merken müssen!) "
Für einen rechtmäßigen Bau gibt es eine Indizienkette, nämlich "Bauantrag mit Berechnungen und Anlagen, Pläne und Baugenehmigung"
Wenn das alles fehlt incl. der Ur-Pläne ist das einzige Indiz die Festlegung des Einheitswertes durch das Finanzamt als Grundlage für die Grundsteuer der Gemeinde.
Aus diesen Erkenntnissen sind die richtigen Schlüsse zu ziehen.
Gruß

Rückschlüsse aus der Jahresrohmiete (Einheitswert)?
Vorschau
Danke an die Herren Peters, Dühlmeyer, Kornmayer und ... 05.05.10
Danke an die Herren Peters, Dühlmeyer, Kornmayer und Klaus für die netten Rückmeldungen! 
Kleine Ergänzung: Kürzlich wurde der Einheitswert des Hauses neu bestimmt., da der Mietrechtwert aus dem Jahr 1968 wohl nicht mehr den heutigen Ausstattungsmerkmalen entspricht (also eine Routineangelegenheit, die mit dem Verkauf nichts zu tun hat). Das hatte zur Folge, dass die Grundsteuer gestiegen ist (immer noch im Rahmen).
Jetzt habe ich bemerkt, dass auf dem dazugehörigen "Vorbogen zur Ermittlung der Jahresrohmiete" (bezogen auf Mitte der 1960er Jahre!) 166 Qm Wohnfläche vermerkt sind, also ca. 18 weniger als heute vorhanden. Gleichzeitig ist davon die Rede: "Die Wohnfläche wurde gem. § 43 u 44 II BVO um 10 % gekürzt. "
Was hat das für Folgen für die in meinem ersten Posting beschriebene Situation? Was kann man daraus schließen? Herr Klaus hatte dieses Detail ja bereits angesprochen.
Handelt es sich bei den gekürzten 10 % um die m², mit denen ich insgesamt auf die heute (und laut Vorinhaber seit Jahrzehnten bzw. "Ewigkeiten" also seit Errichtung des Hauses, übrigens: Drempelhöhe im DG^Abk. = 1,40 Meter!) zur Verfügung stehende Wohnfläche komme? Das würde dann ja womöglich bedeuten, dass die gesamte Wohnfläche "offiziell" ist (inklusive DG und Anbau). Oder?
Ich habe große Angst, beim Amt "schlafende Hunde" zu wecken, wenn ich die Bauunterlagen nochmals einsehen möchte ... Wenn ich da auf einen "Kontrolletti" stoße ... Wenn ich mich nicht täusche, hat der Makler bereits (mit meiner Vollmacht) alle zur Verfügung stehenden Unterlagen beim Amt angefordert  -  ohne in dieser Sache fündig zu werden.. Das muss ich nochmals mit ihm klären ...
Weiter unten habe ich die zitierten § aus der BVO der kopiert ...
Freue mich sehr über weitere Rückmeldungen!
LG
JANNES
§ 43 Berechnung der Grundfläche
(1) Die Grundfläche eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen zu ermitteln. Die Wahl bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend.
(2) Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandgliederungen, Wandbekleidungen, Scheuerleisten, Öfen, Heizkörpern, Herden und dergleichen.
(3) Werden die Rohbaumaße zugrunde gelegt, so sind die errechneten Grundflächen um 3 vom Hundert zu kürzen.
(4) Von den errechneten Grundflächen sind abzuziehen die Grundflächen von
1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze.
(5) Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen die Grundflächen von
1. Fenster- und offenen Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 Meter tief sind,
2. Erkern und Wandschränken, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 Quadratmeter haben,
3. Raumteilen unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2 Meter ist.
Nicht hinzuzurechnen sind die Grundflächen der Türnischen.
(6) Wird die Grundfläche auf Grund der Bauzeichnung nach den Rohbaumaßen ermittelt, so bleibt die hiernach berechnete Wohnfläche maßgebend, außer wenn von der Bauzeichnung abweichend gebaut ist. Ist von der Bauzeichnung abweichend gebaut worden, so ist die Grundfläche auf Grund der berichtigten Bauzeichnung zu ermitteln.
§ 44 Anrechenbare Grundfläche
(1) Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen
1. voll
die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern;
2. zur Hälfte
die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern und von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen;
3. nicht
die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter.
(2) Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zu Hälfte angerechnet werden.
(3) Zur Ermittlung der Wohnfläche können abgezogen werden
1. bei einem Wohngebäude mit einer Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche der Wohnung,
2. bei einem Wohngebäude mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche beider Wohnungen,
3. bei einem Wohngebäude mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche der nicht abgeschlossenen Wohnung.
(4) Die Bestimmung über die Anrechnung oder den Abzug nach Absatz 2 oder 3 kann nur für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit einheitlich getroffen werden. Die Bestimmung bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend.