Wir haben ein interessantes Problem. Vor 20 Jahre hat ein Bauamt hier in NRW die Pläne für (angeblich) 1-geschossige Doppelhäusergenehmigt. Aber es gab ein Problem: die damalige Pläne überschritten bei OGAbk. die 2/3-Grenze (etwa 5-6 m² mehr als hätte sein sollen), sodass die Häuser eigentlich de facto 2-geschossig sind.
Drei Jahre später (ca. 1988) nachdem mehrere (12-14) solche Häuser gebaut wurden, ist ein Bebauungsplan eingeführt, worin steht nur 1-geschossige Häuser.
Jetzt wird ein Antrag für eine OG-Gaubenerweiterung (von 2,5 m²) abgelehnt basiert auf 1-Geschossigkeit aus dem Bebauungsplan. Laut der Sachbearbeiter: "wir wollen den damaligen Fehler nicht erweitern. "
Ist unser Haus eigentlich 1- oder 2-geschossig? Sind wir gebunden an das, was damals "gemeint" war, oder gilt das was eigentlich vom Bauamt genhemigt worden ist?
Vielen Dank.
Doppelhaus Geschossigkeit: Genehmigungsprobleme bei Überschreitung der 2/3-Grenze? Bauantrag?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Doppelhaus Geschossigkeit: Genehmigungsprobleme bei Überschreitung der 2/3-Grenze? Bauantrag?
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Ich verstehe, dass es Probleme mit der Genehmigung Ihres Doppelhauses gibt, da die ursprünglichen Pläne die 2/3-Grenze im Obergeschoss überschritten haben. Dies führt nun zu Schwierigkeiten bei einem Antrag auf Gaubenerweiterung.
Wichtige Punkte sind:
- Bebauungsplan: Prüfen Sie den aktuellen Bebauungsplan der Gemeinde. Dieser legt fest, welche Bauweise zulässig ist.
- Landesbauordnung NRW: Die Landesbauordnung (BauO NRW) definiert, was als Geschoss zählt und welche Abstandsflächen einzuhalten sind.
- Bestandsschutz: Auch wenn das Haus vor 20 Jahren genehmigt wurde, bedeutet das nicht automatisch, dass spätere Änderungen problemlos möglich sind.
👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, sich von einem Architekten oder einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt beraten zu lassen. Diese können die Situation rechtlich und bautechnisch bewerten und Ihnen bei der Antragstellung helfen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Geschossigkeit
- Die Geschossigkeit eines Gebäudes bezieht sich auf die Anzahl der oberirdischen Geschosse. Die Definition, was als Geschoss zählt, ist in der Landesbauordnung festgelegt.
Verwandte Begriffe: Vollgeschoss, Teilgeschoss, Dachgeschoss - Bebauungsplan
- Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan einer Gemeinde, der festlegt, wie ein bestimmtes Gebiet bebaut werden darf.
Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baulinie, Baugrenze - Landesbauordnung (BauO NRW)
- Die Landesbauordnung ist ein Gesetz, das die baurechtlichen Rahmenbedingungen in Nordrhein-Westfalen festlegt.
Verwandte Begriffe: Baurecht, Baugenehmigung, Bauordnung - Bestandsschutz
- Bestandsschutz bedeutet, dass ein Gebäude, das zu einem bestimmten Zeitpunkt rechtmäßig errichtet wurde, auch dann bestehen bleiben darf, wenn sich die rechtlichen Rahmenbedingungen später ändern.
Verwandte Begriffe: Baurecht, Genehmigung, Altbau - Gaube
- Eine Gaube ist ein Dachaufbau, der dazu dient, den Dachraum zu belichten und zu belüften.
Verwandte Begriffe: Dachfenster, Dachaufbau, Zwerchgiebel - Bauamt
- Das Bauamt ist die Behörde, die für die Erteilung von Baugenehmigungen und die Überwachung der Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften zuständig ist.
Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauaufsicht, Baubehörde - 2/3-Grenze
- Die 2/3-Grenze ist eine Regelung im Baurecht, die besagt, dass ein Geschoss nur dann als Vollgeschoss gilt, wenn es mindestens 2/3 der Fläche des darunterliegenden Geschosses aufweist.
Verwandte Begriffe: Vollgeschoss, Teilgeschoss, Geschossfläche
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was bedeutet die 2/3-Grenze bei der Geschossigkeit?
Die 2/3-Grenze bezieht sich auf die Fläche des Obergeschosses im Verhältnis zum Erdgeschoss. Wenn das Obergeschoss mehr als 2/3 der Fläche des Erdgeschosses hat, kann dies als volles Geschoss gewertet werden, was baurechtliche Konsequenzen haben kann. - Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan einer Gemeinde, der festlegt, wie ein bestimmtes Gebiet bebaut werden darf. Er regelt unter anderem die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen. - Was ist die Landesbauordnung (BauO NRW)?
Die Landesbauordnung ist ein Gesetz, das die baurechtlichen Rahmenbedingungen in Nordrhein-Westfalen festlegt. Sie regelt unter anderem die Anforderungen an Gebäude, die Baugenehmigung und die Bauüberwachung. - Was bedeutet Bestandsschutz?
Bestandsschutz bedeutet, dass ein Gebäude, das zu einem bestimmten Zeitpunkt rechtmäßig errichtet wurde, auch dann bestehen bleiben darf, wenn sich die rechtlichen Rahmenbedingungen später ändern. Allerdings gilt der Bestandsschutz nicht uneingeschränkt und kann bei wesentlichen Änderungen am Gebäude entfallen. - Was ist eine Gaubenerweiterung?
Eine Gaubenerweiterung ist der Anbau oder die Vergrößerung einer Gaube (Dachaufbau) an einem Gebäude. Sie bedarf in der Regel einer Baugenehmigung. - Welche Rolle spielt das Bauamt?
Das Bauamt ist die Behörde, die für die Erteilung von Baugenehmigungen und die Überwachung der Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften zuständig ist. - Was kann ich tun, wenn mein Bauantrag abgelehnt wird?
Wenn Ihr Bauantrag abgelehnt wird, haben Sie die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen. Es ist ratsam, sich in diesem Fall von einem Anwalt für Baurecht beraten zu lassen. - Wie finde ich einen Architekten oder Anwalt für Baurecht?
Sie können im Internet nach Architekten oder Anwälten für Baurecht in Ihrer Region suchen. Achten Sie auf deren Qualifikation und Erfahrung.
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BauO NRW: 2/3-Regel – Gilt für Staffelgeschosse!
Vielleicht war die Bauordnung früher anders ...
Die "2/3-Regel" gilt für Staffelgeschosse.
Zitat BauO NRW:
Ein Geschoss mit geneigten Dachflächen ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei Viertel seiner Grundfläche hat.
Zitat Ende
Es könnte also sein, dass die bestehenden Gebäude zwar früher nach alter Bauordnung 2-geschossig waren laut Definitiv der Bauordnung, aber mittlerweile per Definition wieder 1-geschossig und damit zulässig sind. Somit hätten Sie keinen Anspruch auf Baugenehmigung Aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes. Wieviel Prozent beträgt den die Überschreitung bei Ihrem Vorhaben?
Gruß -
Bebauungsplanänderung – Gleichbehandlungsgrundsatz entscheidend
Bebauungsplanänderung
kann in Ihrem Fall, wenn bspw. die vor der Änderung genehmigten Bauten in Ihrer direkten Nachbarschaft errichtet wurden, für Ihr konkretes Vorhaben hinfällig sein, eben wegen des "Gleichbehandlungsgrundsatzes". Auch scheint eine nur geringe Änderung durch einen Gaubeneinbau genehmigungsfähig zu sein. Ggf. eine Befreiung für diese geringfügige Überschreitung beantragen, ggf. unter Verweis auf die Nachbarbebauung.
Entscheidend ist allerdings der konkrete Fall und die Gegebenheiten vor Ort.
Daher ggf. eine Prüfung von einem Fachanwalt für Baurecht zus. mit Ihrem Architekten vornehmen lassen.
MfG
R. Kaiser -
Geschossigkeitsnachweis: Berechnung durch Architekt erforderlich
Eine Frage:
Haben Sie den einen Geschossigkeitsnachweis gerechnet, bzw. von Ihrem Architekt rechnen lassen, und wenn ja, was kommt da raus?
Gruß -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt.
Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Doppelhaus Geschossigkeit: Genehmigungsprobleme und die 2/3-Grenze
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Genehmigungsprobleme bei einem Doppelhaus in NRW, bei dem die Geschossigkeit aufgrund der Überschreitung der 2/3-Grenze im Obergeschoss fraglich ist. Der Gleichbehandlungsgrundsatz und mögliche Bebauungsplanänderungen spielen eine wichtige Rolle. Ein Geschossigkeitsnachweis durch einen Architekten ist entscheidend, um die tatsächliche Geschossigkeit zu ermitteln. Die aktuelle Bauordnung NRW und deren Definition von Vollgeschossen sind relevant.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag BauO NRW: 2/3-Regel – Gilt für Staffelgeschosse!, gilt die 2/3-Regel speziell für Staffelgeschosse. Es ist wichtig zu prüfen, ob diese Regelung auf das vorliegende Doppelhaus zutrifft.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Bebauungsplanänderung – Gleichbehandlungsgrundsatz entscheidend weist darauf hin, dass eine Bebauungsplanänderung den Gleichbehandlungsgrundsatz in Bezug auf bereits genehmigte Bauten in der Nachbarschaft berücksichtigen muss. Dies könnte für die Genehmigungsfähigkeit relevant sein.
📊 Zusatzinfo: Die Berechnung eines Geschossigkeitsnachweises, wie im Beitrag Geschossigkeitsnachweis: Berechnung durch Architekt erforderlich gefordert, ist essenziell, um die tatsächliche Geschossigkeit des Doppelhauses zu bestimmen und die Baugenehmigung zu beurteilen.
👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, einen Fachanwalt für Baurecht und einen Architekten zu konsultieren, um die spezifischen Gegebenheiten vor Ort zu prüfen und die Genehmigungsfähigkeit der Gaubenerweiterung unter Berücksichtigung der aktuellen Bauordnung NRW und des Bebauungsplans zu beurteilen. Ein präziser Geschossigkeitsnachweis ist unerlässlich.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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Externe Fundstellen und weiterführende Recherchen
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