Wintergarten Schwarzbau nach 10 J. festgestellt
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Wintergarten Schwarzbau nach 10 J. festgestellt
vor 10 Jahren haben wir unser Haus in gutem Glauben von Bekannten gekauft ohne Einsicht in die Bauakten zu nehmen. Der seit mittlerweile über 20 J. am Haus angebaute 8 m² große Wintergarten ist 80 cm zu weit rechts an das Haus angebaut worden und somit womöglich nicht nachgenehmigungsfähig. a) Können wir den Verkäufer noch haftbar machen?
Den Vertrag haben wir damals auf Basis eines Wertgutachtens getroffen.
"Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Kaufobjekt in dem den Parteien bekannten Gutachten des Sachverständigen in der dort aufgeführten und bewerteten Fassung von Verkäufer auf Käufer übertragen werden soll"
Im Gutachten wird der Wintergarten eindeutig zur Wohnfläche dazugerechnet.
Dazu gehörte eine Bauzeichnung, in der der Wintergarten eingezeichnet ist. Als Laien dachten wir, damit wäre das okay und legal.
b) Was bedeutet die Klausel: Die Notarvertreterin hat den Inhalt des Grundbuches festgestellt, nicht jedoch die Grundakte selbst eingesehen. Die Parteien bestanden trotz eines etwaigen Risikos auf Beurkundung und erklärten den hier vorgelegten Grundbuchstand als zutreffend.
Sollte eine dieser Bestimmungen unwirksam sein, so soll die Gültigkeit des Vertrages insgesamt davon unberührt bleiben. Das gilt für den Fall, dass eine Lücke vorhanden sein sollte. Gegebenenfalls gelten ersatzweise solche Bestimmungen als vereinbart, die letztlich zulässig sind und dem gewollten wirtschaftlichen Erfolg entsprechen
c) Dies ist aufgefallen, da wir das Haus jetzt verkaufen möchten und der Käufer öffentliche Kredite beantragen möchte. Er hat schon den Antrag auf notarielle Beurkundung gestellt.
Wenn er jetzt abspring, müssen wir dann die Antragsgebühren bezahlen?
d) Für seinen Antrag benötigt der Mann auch noch eine nachträgliche Baugenehmigung für den Umbau eines Stalls in Küche und Dusche (vor ca. 50 Jahren) und Wohnflächenberechnungen DGAbk. (haben wir nach Zahlung einer Gebühr nicht genehmigungspflichtig vor 10 Jahren ausgebaut)
müssen wir die Kosten tragen? Wie teuer wird so etwas?
Wäre es geschickter, den Verkauf abzublasen oder einen anderen Käufer ohne öff. Förderbedarf zu suchen?
Weiß jemand Rat?
e) Der Keller wurde übrigens auch vom Vorbesitzer tiefergelegt. Von Nachbarn habe ich erfahren, dass sie das auch genehmigen mussten. Sollten wir darüber lieber schweigen und keine schlafenden Hunde wecken?
Wir wollen allerdings unsere Nachbesitzer nicht verscheißern..
Danke für die Hilfe
Den Vertrag haben wir damals auf Basis eines Wertgutachtens getroffen.
"Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Kaufobjekt in dem den Parteien bekannten Gutachten des Sachverständigen in der dort aufgeführten und bewerteten Fassung von Verkäufer auf Käufer übertragen werden soll"
Im Gutachten wird der Wintergarten eindeutig zur Wohnfläche dazugerechnet.
Dazu gehörte eine Bauzeichnung, in der der Wintergarten eingezeichnet ist. Als Laien dachten wir, damit wäre das okay und legal.
b) Was bedeutet die Klausel: Die Notarvertreterin hat den Inhalt des Grundbuches festgestellt, nicht jedoch die Grundakte selbst eingesehen. Die Parteien bestanden trotz eines etwaigen Risikos auf Beurkundung und erklärten den hier vorgelegten Grundbuchstand als zutreffend.
Sollte eine dieser Bestimmungen unwirksam sein, so soll die Gültigkeit des Vertrages insgesamt davon unberührt bleiben. Das gilt für den Fall, dass eine Lücke vorhanden sein sollte. Gegebenenfalls gelten ersatzweise solche Bestimmungen als vereinbart, die letztlich zulässig sind und dem gewollten wirtschaftlichen Erfolg entsprechen
c) Dies ist aufgefallen, da wir das Haus jetzt verkaufen möchten und der Käufer öffentliche Kredite beantragen möchte. Er hat schon den Antrag auf notarielle Beurkundung gestellt.
Wenn er jetzt abspring, müssen wir dann die Antragsgebühren bezahlen?
d) Für seinen Antrag benötigt der Mann auch noch eine nachträgliche Baugenehmigung für den Umbau eines Stalls in Küche und Dusche (vor ca. 50 Jahren) und Wohnflächenberechnungen DGAbk. (haben wir nach Zahlung einer Gebühr nicht genehmigungspflichtig vor 10 Jahren ausgebaut)
müssen wir die Kosten tragen? Wie teuer wird so etwas?
Wäre es geschickter, den Verkauf abzublasen oder einen anderen Käufer ohne öff. Förderbedarf zu suchen?
Weiß jemand Rat?
e) Der Keller wurde übrigens auch vom Vorbesitzer tiefergelegt. Von Nachbarn habe ich erfahren, dass sie das auch genehmigen mussten. Sollten wir darüber lieber schweigen und keine schlafenden Hunde wecken?
Wir wollen allerdings unsere Nachbesitzer nicht verscheißern..
Danke für die Hilfe
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Wenn
Ihr Verkäufer seinerzeit gewusst hat (und Sie ihm das bachweisen können), dass der Wintergarten genehmigungspflichtig war, er Ihnen diesen Mangel verschwiegen hat, so wäre dies arglistige Täuschung. Sie könnten den damaligen Verkäufer in Anspruch nehmen. Problem: Arglist müssen Sie beweisen.
Da Sie nun den Mangel kennen, nutzt es nichts, auf einen Käufer zu warten, der ohne Fördermittel kaufen möchte. Sie sind verpflichtet, den Mangel beim Kauf zu offenbaren.
Tipp: Genehmigungsfähigkeit mit Fachmann (Architekt) prüfen
Rechtsfragen mit Anwalt besprechen. -
Baugenehmigung - Wintergarten
Eine Wintergartenaunbau ist immer genehmigungspflichtig!
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Daher ist m.E. Ihr Verkäufer prinzipiell hierfür verantwortlich. Als Käufer sind Sie jedoch immer Rechtsnachfolger, weshalb Die Bauaufsichtsbehörde sich natürlich an Sie selbst wendet.
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"Abblasen" müssen Sie den avisierten Verkauf m.E. nicht. Sie müssen allerdings die Ihnen bekannten Vorgänge offenlegen. Bspw. kann in den Kaufvertrag aufgenommen werden, dass der zukünftige Käufer die Kosten für die Nachgenehmigung (Strafgebühr) trägt. Allerdings sollten Sie bedenken, dass sich dadurch der Kaufpreis erheblich mindert (mehr als Sie die Nachgenehmigung kosten dürfte).
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Empfehlung: Erwirken Sie die Nachgenehmigung (Stellen des Antrags beim Bauamt, dort auch Info). Dürfte für die Nachgenehmigung des WiGas nicht allzu viel kosten. (vgl. Beraterf.d. Immobilien (ver-) kauf)
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Ihr konkreter Fall zeigt, wie, nach m. Erfahrung, alle Immobilienkaufvorgänge wieder allzu deutlich, dass eine sachverständige Beratung beim Immobilien (ver-) kauf dringend geboten ist. Dieser Berater erläutert (nicht beratend) Ihnen im besten Fall - je nach Qualifikation - auch rechtliche Angelegenheiten (wie bspw. dem Notarvertrag, etc.
MfG
R. Kaiser