Schwarzbau Wintergarten entdeckt: Was tun nach 10 Jahren? Kosten, Risiken & Vorgehen
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Schwarzbau Wintergarten entdeckt: Was tun nach 10 Jahren? Kosten, Risiken & Vorgehen

vor 10 Jahren haben wir unser Haus in gutem Glauben von Bekannten gekauft ohne Einsicht in die Bauakten zu nehmen. Der seit mittlerweile über 20 J. am Haus angebaute 8 m² große Wintergarten ist 80 cm zu weit rechts an das Haus angebaut worden und somit womöglich nicht nachgenehmigungsfähig. a) Können wir den Verkäufer noch haftbar machen?
Den Vertrag haben wir damals auf Basis eines Wertgutachtens getroffen.
"Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Kaufobjekt in dem den Parteien bekannten Gutachten des Sachverständigen in der dort aufgeführten und bewerteten Fassung von Verkäufer auf Käufer übertragen werden soll"
Im Gutachten wird der Wintergarten eindeutig zur Wohnfläche dazugerechnet.
Dazu gehörte eine Bauzeichnung, in der der Wintergarten eingezeichnet ist. Als Laien dachten wir, damit wäre das okay und legal.
b) Was bedeutet die Klausel: Die Notarvertreterin hat den Inhalt des Grundbuches festgestellt, nicht jedoch die Grundakte selbst eingesehen. Die Parteien bestanden trotz eines etwaigen Risikos auf Beurkundung und erklärten den hier vorgelegten Grundbuchstand als zutreffend.
Sollte eine dieser Bestimmungen unwirksam sein, so soll die Gültigkeit des Vertrages insgesamt davon unberührt bleiben. Das gilt für den Fall, dass eine Lücke vorhanden sein sollte. Gegebenenfalls gelten ersatzweise solche Bestimmungen als vereinbart, die letztlich zulässig sind und dem gewollten wirtschaftlichen Erfolg entsprechen
c) Dies ist aufgefallen, da wir das Haus jetzt verkaufen möchten und der Käufer öffentliche Kredite beantragen möchte. Er hat schon den Antrag auf notarielle Beurkundung gestellt.
Wenn er jetzt abspring, müssen wir dann die Antragsgebühren bezahlen?
d) Für seinen Antrag benötigt der Mann auch noch eine nachträgliche Baugenehmigung für den Umbau eines Stalls in Küche und Dusche (vor ca. 50 Jahren) und Wohnflächenberechnungen DGAbk. (haben wir nach Zahlung einer Gebühr nicht genehmigungspflichtig vor 10 Jahren ausgebaut)
müssen wir die Kosten tragen? Wie teuer wird so etwas?
Wäre es geschickter, den Verkauf abzublasen oder einen anderen Käufer ohne öff. Förderbedarf zu suchen?
Weiß jemand Rat?
e) Der Keller wurde übrigens auch vom Vorbesitzer tiefergelegt. Von Nachbarn habe ich erfahren, dass sie das auch genehmigen mussten. Sollten wir darüber lieber schweigen und keine schlafenden Hunde wecken?
Wir wollen allerdings unsere Nachbesitzer nicht verscheißern..
Danke für die Hilfe
  • Name:
  • Toni
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    🔴 Kritisch: Ein nicht genehmigter Anbau kann zum Rückbau gezwungen werden. Klären Sie die Situation schnellstmöglich.

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    Ich verstehe, dass Sie vor 10 Jahren ein Haus gekauft haben und nun feststellen, dass der Wintergarten ein Schwarzbau ist. Das ist natürlich eine unerfreuliche Situation.

    🔴 Gefahr: Ein Schwarzbau kann erhebliche Konsequenzen haben, bis hin zum Rückbau.

    Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:

    • Bauakten einsehen: Prüfen Sie die Bauakten beim zuständigen Bauamt, um den genauen Umfang der Abweichung festzustellen.
    • Rechtliche Beratung: Kontaktieren Sie einen Anwalt für Baurecht oder Immobilienrecht. Dieser kann die Sachlage rechtlich bewerten und Ihnen Ihre Handlungsoptionen aufzeigen.
    • Gutachter beauftragen: Ein Bausachverständiger kann beurteilen, ob der Wintergarten nachträglich genehmigungsfähig ist oder ob bauliche Veränderungen erforderlich sind.
    • Gespräch mit dem Bauamt: Suchen Sie das Gespräch mit dem Bauamt, um die Situation zu erörtern und mögliche Lösungswege zu finden.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich umgehend rechtlichen Rat, um Ihre Rechte und Pflichten zu klären und die nächsten Schritte zu planen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Schwarzbau
    Ein Bauwerk, das ohne oder abweichend von einer Baugenehmigung errichtet wurde. Dies stellt einen Verstoß gegen das Baurecht dar und kann Sanktionen nach sich ziehen.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauordnung, Baurecht.
    Baugenehmigung
    Die behördliche Genehmigung für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Bauwerks. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Baurecht.
    Baurecht
    Die Gesamtheit der Rechtsnormen, die das Bauen regeln. Es umfasst sowohl das öffentliche Baurecht (z.B. Bauordnung) als auch das private Baurecht (z.B. Werkvertragsrecht).
    Verwandte Begriffe: Bauordnung, Baugenehmigung, Bebauungsplan.
    Nachträgliche Baugenehmigung
    Eine Baugenehmigung, die nachträglich für ein bereits errichtetes Bauwerk beantragt wird. Sie ist möglich, wenn das Bauwerk den aktuellen Bauvorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Schwarzbau, Baugenehmigung, Bauantrag.
    Rückbau
    Die vollständige oder teilweise Beseitigung eines Bauwerks. Er kann von der Behörde angeordnet werden, wenn das Bauwerk gegen das Baurecht verstößt.
    Verwandte Begriffe: Abriss, Beseitigung, Schwarzbau.
    Wertgutachten
    Ein Gutachten, das den Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Es wird in der Regel von einem Sachverständigen erstellt und dient als Grundlage für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Sachverständiger, Immobilienbewertung.
    Immobilienrecht
    Das Rechtsgebiet, das sich mit allen rechtlichen Fragen rund um Immobilien befasst. Es umfasst unter anderem den Kauf und Verkauf von Immobilien, die Belastung von Grundstücken und das Mietrecht.
    Verwandte Begriffe: Grundstücksrecht, Sachenrecht, Baurecht.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Schwarzbau?
      Ein Schwarzbau ist ein Bauwerk, das ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde oder von der erteilten Baugenehmigung abweicht. Dies kann zu rechtlichen Konsequenzen führen.
    2. Welche Risiken bestehen bei einem Schwarzbau?
      Die Risiken reichen von Bußgeldern über Nutzungsuntersagungen bis hin zur Anordnung des Rückbaus. Zudem kann es Probleme beim Verkauf der Immobilie geben.
    3. Kann ein Schwarzbau nachträglich genehmigt werden?
      Ja, unter Umständen ist eine nachträgliche Genehmigung möglich, wenn das Bauwerk den aktuellen Bauvorschriften entspricht und keine öffentlichen Belange entgegenstehen.
    4. Was kostet eine nachträgliche Baugenehmigung?
      Die Kosten für eine nachträgliche Baugenehmigung setzen sich aus den Gebühren der Behörde, den Kosten für die Erstellung der Baupläne und gegebenenfalls den Kosten für ein Gutachten zusammen.
    5. Haftet der Verkäufer für den Schwarzbau?
      Das hängt von den Vereinbarungen im Kaufvertrag ab. Wenn der Verkäufer den Schwarzbau arglistig verschwiegen hat, kann er haftbar gemacht werden.
    6. Was ist, wenn der Schwarzbau schon lange steht?
      Auch wenn der Schwarzbau schon lange steht, entbindet dies nicht von der Pflicht zur Einhaltung der Bauvorschriften. Allerdings kann eine lange Nutzungsdauer bei der Beurteilung der Sachlage berücksichtigt werden.
    7. Kann ich den Wintergarten einfach abreißen?
      Auch für den Abriss eines Wintergartens können Genehmigungen erforderlich sein. Klären Sie dies vorab mit dem Bauamt.
    8. Wie finde ich einen guten Anwalt für Baurecht?
      Suchen Sie im Internet nach Anwälten für Baurecht in Ihrer Region oder fragen Sie bei der örtlichen Anwaltskammer nach einer Empfehlung.

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  2. Arglistige Täuschung bei Schwarzbau – Beweislast des Käufers

    Wenn
    Ihr Verkäufer seinerzeit gewusst hat (und Sie ihm das bachweisen können), dass der Wintergarten genehmigungspflichtig war, er Ihnen diesen Mangel verschwiegen hat, so wäre dies arglistige Täuschung. Sie könnten den damaligen Verkäufer in Anspruch nehmen. Problem: Arglist müssen Sie beweisen.
    Da Sie nun den Mangel kennen, nutzt es nichts, auf einen Käufer zu warten, der ohne Fördermittel kaufen möchte. Sie sind verpflichtet, den Mangel beim Kauf zu offenbaren.
    Tipp: Genehmigungsfähigkeit mit Fachmann (Architekt) prüfen
    Rechtsfragen mit Anwalt besprechen.
    • Name:
    • M.P.

  3. Wintergarten-Schwarzbau: Verantwortlichkeit & Offenlegung beim Verkauf

    Baugenehmigung  -  Wintergarten
    Eine Wintergartenaunbau ist immer genehmigungspflichtig!
    . -.
    Daher ist m.E. Ihr Verkäufer prinzipiell hierfür verantwortlich. Als Käufer sind Sie jedoch immer Rechtsnachfolger, weshalb Die Bauaufsichtsbehörde sich natürlich an Sie selbst wendet.
    . -.
    "Abblasen" müssen Sie den avisierten Verkauf m.E. nicht. Sie müssen allerdings die Ihnen bekannten Vorgänge offenlegen. Bspw. kann in den Kaufvertrag aufgenommen werden, dass der zukünftige Käufer die Kosten für die Nachgenehmigung (Strafgebühr) trägt. Allerdings sollten Sie bedenken, dass sich dadurch der Kaufpreis erheblich mindert (mehr als Sie die Nachgenehmigung kosten dürfte).
    . -.
    Empfehlung: Erwirken Sie die Nachgenehmigung (Stellen des Antrags beim Bauamt, dort auch Info). Dürfte für die Nachgenehmigung des WiGas nicht allzu viel kosten. (vgl. Beraterf.d. Immobilien (ver-) kauf)
    . -.
    Ihr konkreter Fall zeigt, wie, nach m. Erfahrung, alle Immobilienkaufvorgänge wieder allzu deutlich, dass eine sachverständige Beratung beim Immobilien (ver-) kauf dringend geboten ist. Dieser Berater erläutert (nicht beratend) Ihnen im besten Fall  -  je nach Qualifikation  -  auch rechtliche Angelegenheiten (wie bspw. dem Notarvertrag, etc.
    MfG
    R. Kaiser
  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Schwarzbau Wintergarten: Risiken, Verantwortlichkeiten & Vorgehen

    💡 Kernaussagen: Bei einem Schwarzbau Wintergarten nach 10 Jahren sind die Verantwortlichkeiten des Verkäufers und die Offenlegungspflichten beim Verkauf entscheidend. Arglistige Täuschung kann vorliegen, ist aber schwer zu beweisen. Die Bauaufsichtsbehörde wendet sich an den aktuellen Eigentümer als Rechtsnachfolger.

    ⚠️️ Wichtig/Achtung: Laut Arglistige Täuschung bei Schwarzbau – Beweislast des Käufers liegt die Beweislast für arglistige Täuschung beim Käufer, wenn der Verkäufer den Mangel (fehlende Baugenehmigung) verschwiegen hat. Dies kann die Durchsetzung von Ansprüchen erschweren.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Wintergarten-Schwarzbau: Verantwortlichkeit & Offenlegung beim Verkauf betont, dass ein Wintergartenanbau immer genehmigungspflichtig ist. Der Verkäufer ist prinzipiell verantwortlich, aber die Bauaufsichtsbehörde kontaktiert den aktuellen Eigentümer.

    👉 Handlungsempfehlung: Vor einem Verkauf sollte der Eigentümer die bekannten Vorgänge offenlegen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Es wird empfohlen, die Genehmigungsfähigkeit durch einen Fachmann (Architekt, Anwalt) prüfen zu lassen und gegebenenfalls einen Antrag auf Nachgenehmigung zu stellen. Ein Wertgutachten kann hilfreich sein, um den aktuellen Zustand zu dokumentieren.

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