Bauantrag eingereicht, Kosten steigen: Was tun bei Planänderungen nach Vertragsabschluss?
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Bauantrag eingereicht, Kosten steigen: Was tun bei Planänderungen nach Vertragsabschluss?

Sehr geehrte Experten/ Expertinnen,
ich möchte kurz meinen Fall schildern und bitte um Antwort:
Wir haben am 09.01.07 einen Planungs- und Hausvertrag mit einer deutschen überregionalen Firma geschlossen. Diesem Vertragsschluss gingen 2-monatige intensive Entwurfsarbeiten und dann Verhandlungen voraus. Im Vertrag eingeschlossen wurden schriftlich auch die Entwurfszeichnungen, die Bau- / Leistungsbeschreibung (Baubeschreibung, Leistungsbeschreibung) sowie alle Vertragszusätze (Gutschriften, Extras, alles einzeln beschrieben und ausgepreist).
Ca. 2 Wochen nach Vertragsschluss bekamen wir vom planenden Architekten die reingezeichneten Entwürfe mit der Mitteilung, dass die dem Vertrag zugrunde liegenden Entwurfszeichnungen so nicht realisierbar wären, da es erhebliche Probleme mit dem Treppenhaus gäbe (Treppe EGAbk.-OGAbk. wäre zu steil und deshalb nicht realisierbar, Treppe OG-Spitzbogen würde mit dem Kehlbalken kollidieren und die Kopffreiheit wäre nicht gegeben). Daher habe er die Planung angepasst und "kleine Veränderungen" vornehmen müssen. Leider fielen diese Änderungen aus unserer Sicht aber ziemlich drastisch aus; der Grundriss im EG wurde dadurch ziemlich verändert, auch das OG sah anders aus, als wir uns das vorstellten (da wir 3 Kinder haben, benötigen wir 3 Kizimmer im OG, auch hier wurde der Grundriss "verschlimmbessert".) Außerdem hätte er die Gaube noch angepasst, da sonst das vertraglich vereinbarte Fenster mit Rollladen nicht passen würde, wegen der Brüstungshöhe (Drempel 90 cm, dann noch die Dreiecksgaube, das würde zu hoch, deshalb ein Zwerggiebel.) Diese Planung lehnten wir ab. Eine weitere Planung erhielt uns dann den Grundriss im EG, nun ragte aber die Treppe etwa 60 cm weit in den Flur/Eingangsbereich hinein. Auch diese Planung entsprach nicht unseren Vorstellungen und dem Grundriss, um den wir ja lange Zeit gerungen hatten.
In einem Gespräch mit dem Geschäftsführer der Firma ("Wir müssen nicht miteinander bauen, ich entlasse Sie auch kostenfrei aus dem Vertrag") kamen wir überein, dass der Architekt noch einmal eine Neuplanung auf Basis der Hausaußenmaße durchführen sollte. Nach weiteren 2 Wochen hatten wir immer noch keinen weiteren Entwurf vorliegen, deshalb entwarf ich selber einen Grundriss, der unseren Anforderungen entsprach und lud Vertriebler und Architekt zu einem gemeinsamen Gespräch ein. Bei diesem Gespräch wurde noch einmal ein alter Entwurf vorgelegt, den wir aber schon abgelehnt hatten. Fortan wurde mein Entwurf verwendet und alle Details darauf bezogen besprochen. Alle unsere Hinweise und Nachfragen, dass dieser Entwurf in allen Details keine weiteren Kosten in Bezug auf den Vertrag generieren sollte, wurden uns zugesagt, ebenso, dass der neue Entwurf dann als Vertragsbestandteil genutzt werden sollte. Das heißt, wir verließen diese Besprechung mit dem Gefühl, dass unsere Planung kostenneutral umgesetzt wird.
Vorletzte Woche erhielt ich den Bauantrag vom Architekten der genau auf unserem Entwurf basierte. Es fand sich außerdem auch der Zwerggiebel wieder. Nach unserer Ansicht stimmte alles und wir gaben den Bauantrag am 05.03.07 ab. Am 10.03.07 erhielten wir nun ein "Nachtragsangebot", welches für uns nicht nachvollziehbar ist. Hier wird uns nun der Zwerggiebel (statt Dreiecksgaube) mit 2570,- €, die Verlängerung der Terrassenüberdachung von (vertraglich) 4 x 2 m auf 5,40 x 2 m mit 1460,- €, die größere Treppeneinhausung im Spitzbogen mit 970,- € und eine Vergrößerung des Schornsteinkopfes durch Verschieben Schornstein mit 450,- € angeboten.
Nun meine Frage (n):
1. müssen wir diese nachträgliche Verteuerung unseres BVAbk. hinnehmen? Es wurde uns im letzten Architektengespräch ja deutlich zugesichert, dass durch unsere Planungen keine Mehrkosten entstehen würden.
2. Es wurden Sachen geplant, welche weder vorher mit uns abgesprochen geschweige denn mit uns vereinbart wurden: Die Verlängerung der Terrassenüberdachung war niemals Gegenstand des Gesprächs. Das ein Verschieben des Schornsteins Mehrkosten nach sich zieht (mal abgesehen davon, dass ich diese Kosten überhaupt nicht verstehe) wurde ebenfalls mit keinem Wort erwähnt. Der Zwerggiebel wurde bereits in der ersten Entwurfszeichnung durch den Architekten eingefügt (wir wollten eine Dreiecksgaube, siehe oben) und es wurde auch hier zu keiner Zeit gesagt, dass dadurch evtl. Mehrkosten auf uns zukommen könnten.
3. Interessanterweise sind im Bauantrag aber unsere Preise des Erstvertrages als Kostenbasis angegeben. Da der Architekt freiberuflich für die Firma arbeitet, muss er doch eine Basis gehabt haben, anhand derer er den Bauantrag erstellt. Wenn die Firma also vorher geplant hätte, Mehrkosten an uns weiterzugeben, hätte er die Planung doch auf die höheren Kosten ansetzen müssen? Oder kann man einfach mal so die Kosten erhöhen?
Habe ich die Möglichkeit mich darauf zu berufen, dass uns die Kostenneutralität (mündlich im 4-er Gespräch) zugesichert wurde? Was hat es mit der Sache mit dem Schornstein auf sich? Ich würde mich über qualifizierte Antworten zu diesem Thema freuen und gerne Ihre Meinung dazu hören.
  • Name:
  • Jochen Dedek
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    Ich verstehe, dass Sie nach Vertragsabschluss und Einreichung des Bauantrags mit unerwarteten Kostensteigerungen konfrontiert sind. Das ist leider keine Seltenheit, aber es gibt Möglichkeiten, damit umzugehen.

    Zunächst ist entscheidend, was genau im Vertrag vereinbart wurde. Prüfen Sie, ob die Änderungen auf Ihren Wunsch zurückgehen oder ob sie aufgrund von unvorhersehbaren Umständen notwendig wurden. Ein detaillierter Blick in die Baubeschreibung und die Vertragszusätze ist hier unerlässlich.

    🔴 Gefahr: Nachtragsangebote sollten Sie nicht vorschnell akzeptieren. Lassen Sie diese von einem unabhängigen Architekten oder einem Bausachverständigen prüfen. So können Sie feststellen, ob die Kosten angemessen sind und ob die Änderungen tatsächlich notwendig sind.

    Prüfen Sie, ob eine Klausel zur Kostenneutralität im Vertrag enthalten ist. Diese könnte Sie vor unvorhergesehenen Kosten schützen. Auch die Frage, ob die Änderungen auf Fehlplanungen des Architekten beruhen, sollte geklärt werden. In diesem Fall könnte der Architekt haftbar gemacht werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Gespräche und Vereinbarungen schriftlich. Holen Sie sich rechtlichen Rat von einem Anwalt für Baurecht, um Ihre Rechte und Pflichten genau zu klären und die beste Vorgehensweise zu bestimmen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Nachtragsangebot
    Ein Nachtragsangebot ist ein Angebot für zusätzliche Leistungen, die nicht im ursprünglichen Bauvertrag enthalten sind. Es entsteht, wenn sich der Leistungsumfang ändert oder unvorhergesehene Arbeiten erforderlich werden.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Baubeschreibung, Leistungsverzeichnis
    Baubeschreibung
    Die Baubeschreibung ist ein detailliertes Dokument, das die Art und den Umfang der Bauleistungen festlegt. Sie ist ein wichtiger Bestandteil des Bauvertrags und dient als Grundlage für die Ausführung der Arbeiten.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Leistungsverzeichnis, Werkvertrag
    Kostenneutralität
    Kostenneutralität bedeutet, dass bestimmte Änderungen oder unvorhergesehene Ereignisse keine zusätzlichen Kosten für den Bauherrn verursachen dürfen. Eine Klausel zur Kostenneutralität im Bauvertrag kann den Bauherrn vor finanziellen Risiken schützen.
    Verwandte Begriffe: Festpreisvertrag, Einheitspreisvertrag, Baukostenversicherung
    Bauantrag
    Der Bauantrag ist ein formelles Gesuch an die Baubehörde, um die Genehmigung für ein Bauvorhaben zu erhalten. Er enthält alle relevanten Unterlagen, wie Baupläne, Baubeschreibung und Nachweise.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauordnung, Bebauungsplan
    Architektenvertrag
    Der Architektenvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen dem Bauherrn und dem Architekten. Er umfasst in der Regel die Planung, Bauleitung und Überwachung des Bauvorhabens.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.), Bauvertrag
    Baugenehmigung
    Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben zu realisieren. Sie wird erteilt, wenn das Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Bebauungsplan
    Leistungsverzeichnis
    Das Leistungsverzeichnis ist eine detaillierte Aufstellung aller Bauleistungen mit Mengenangaben und Einzelpreisen. Es dient als Grundlage für die Angebotserstellung und die Abrechnung der Bauleistungen.
    Verwandte Begriffe: Baubeschreibung, Bauvertrag, Einheitspreisvertrag

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist ein Nachtragsangebot und wann ist es gerechtfertigt?
      Antwort: Ein Nachtragsangebot ist eine zusätzliche Kostenaufstellung für Leistungen, die nicht im ursprünglichen Vertrag enthalten waren. Es ist gerechtfertigt, wenn sich der Leistungsumfang aufgrund unvorhergesehener Umstände oder auf Wunsch des Bauherrn ändert. Die Notwendigkeit und Angemessenheit sollte aber immer geprüft werden.
    2. Frage: Kann ich vom Vertrag zurücktreten, wenn die Kosten zu stark steigen?
      Antwort: Ein Rücktritt vom Vertrag ist grundsätzlich möglich, wenn eine wesentliche Vertragsgrundlage entfallen ist oder wenn die Kostensteigerung unzumutbar hoch ist. Dies ist jedoch immer eine Einzelfallentscheidung und sollte rechtlich geprüft werden.
    3. Frage: Was bedeutet Kostenneutralität im Bauvertrag?
      Antwort: Eine Klausel zur Kostenneutralität bedeutet, dass der Bauunternehmer für bestimmte Änderungen oder unvorhergesehene Ereignisse keine zusätzlichen Kosten in Rechnung stellen darf. Die genaue Ausgestaltung dieser Klausel ist jedoch entscheidend.
    4. Frage: Wie kann ich mich vor unvorhergesehenen Kostensteigerungen schützen?
      Antwort: Eine detaillierte Planung, eine umfassende Baubeschreibung und eine sorgfältige Vertragsgestaltung sind wichtige Maßnahmen. Auch eine Bauzeitversicherung und eine Baukostenversicherung können vor finanziellen Risiken schützen.
    5. Frage: Was mache ich, wenn der Architekt Fehler gemacht hat?
      Antwort: Wenn Planungsfehler des Architekten zu Kostensteigerungen führen, kann der Architekt für den Schaden haftbar gemacht werden. Dies setzt jedoch den Nachweis eines Planungsfehlers und eines daraus resultierenden Schadens voraus.
    6. Frage: Welche Rolle spielt die Baubeschreibung bei Kostenänderungen?
      Antwort: Die Baubeschreibung ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags und legt den Leistungsumfang fest. Änderungen gegenüber der Baubeschreibung können zu Nachtragsangeboten führen. Daher ist eine detaillierte und präzise Baubeschreibung wichtig.
    7. Frage: Was ist der Unterschied zwischen einem Festpreisvertrag und einem Einheitspreisvertrag?
      Antwort: Bei einem Festpreisvertrag ist der Preis für die gesamte Leistung von Anfang an festgelegt. Bei einem Einheitspreisvertrag werden die einzelnen Leistungen nach tatsächlich erbrachten Mengen abgerechnet. Festpreisverträge bieten mehr Kostensicherheit, während Einheitspreisverträge flexibler sind.
    8. Frage: Wie gehe ich vor, wenn ich mich mit dem Bauunternehmen nicht einigen kann?
      Antwort: Versuchen Sie zunächst, eine einvernehmliche Lösung im Gespräch zu finden. Wenn dies nicht möglich ist, können Sie eine Mediation oder ein Schlichtungsverfahren in Erwägung ziehen. Als letzte Möglichkeit bleibt der Rechtsweg.

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  2. Architektenvertrag: Beweislast für Preiszusagen prüfen!

    Wie Sie
    schrieben, arbeitet der Architekt freiberuflich für den Hausanbieter. Gehe ich recht in der Annahme, dass die "Planungen" vor Vertrag nicht von diesem Architekten ausgeführt wurden?
    Zu den Fragen:
    zu 1) Frage der Beweisbarkeit dieser Zusicherung
    zu 2) Die Veränderung der Terrassenüberdachung haben Sie im Bauantrag unterschrieben, wenn nicht gewollt, rückgängig machen
    Kaminverschiebung kann höheren Kaminkopf bedeuten, Mehrpreis scheint mir zu hoch. Zwerchgiebel sind teurer als Gauben, bringen i.d.R. aber auch einen Wohnflächengewinn. Der Architekt kümmert sich nicht um Preise, die liegen in der Verantwortung der Hausbaufirma. Baukosten in Bauanträgen sind ca. Kosten, vertragliche Ansprüche lassen sich daraus wohl kaum ableiten.
    Lesen Sie mal in Ihrem Vertrag nach, wer berechtigt ist, Preiszusagen zu machen/wie Planänderungen nach Vertrag behandelt werden und ob mündliche Absprachen gültig siind.
    • Name:
    • M.P.

  3. Vertragsänderung: Anwaltliche Beratung bei Kostenerhöhungen!

    Kostenänderung für gleiche Leistung
    Ich habe nur die einzige Empfehlung für Sie:
    1. gehen Sie zum Anwalt, bzw. und/oder lassen Sie sich von einem qualifizierten Sachverständigen für den Immobilienkauf (ggf. versierter Architekt) beraten. Der schriftlich geschlossene Vertrag behält seine Gültigkeit, solange Sie keine (die) Änderungen nachträglich vereinbart haben (vgl. Vertragsänderung)
    Sollte dies zutreffen müssen Sie weder Änderungen noch Kostenerhöhungen hinnehmen.
    MfG
    R. Kaiser

  4. Mündliche Zusage vs. Vertrag: Stellenwert im Baurecht prüfen

    Ganz sicher
    hat der Architekt die "Planungen" vor Vertrag nicht durchgeführt, sondern der Vertriebler. Auch kamen die Preise immer von ihm. Im Übrigen danke für die gegebenen Antworten an beide Herren.
    Ich kann Ihre Argumente zum größten Teil nachvollziehen, bin jedoch der Meinung, dass eine vor Zeugen gegebene mündliche Zusage den gleichen Stellenwert hat, wie ein schriftl. Vertrag. Ein Mann, ein Wort (ob die Praxis das durchhält, darf jedoch bezweifelt werden). Einen Anwalt werde ich im jetzigen Stadium noch nicht hinzuziehen, denn ich möchte bauen, nicht prozessieren. Allerdings werde ich die Prüfung durch einen unabhängigen Sachverständigen in Betracht ziehen.
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    ⚠️ Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung. Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Bauantrag & Kostensteigerung: Planänderungen nach Vertragsabschluss

    💡 Kernaussagen: Bei Planänderungen nach Bauantrag ist die Beweisbarkeit von Preiszusagen entscheidend. Ein Anwalt sollte bei Kostenerhöhungen konsultiert werden, um die Gültigkeit des ursprünglichen Vertrags zu prüfen. Mündliche Zusagen haben im Baurecht einen Stellenwert, der jedoch sorgfältig geprüft werden muss.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Architektenvertrag: Beweislast für Preiszusagen prüfen! erläutert, ist die Beweisbarkeit von Zusicherungen des Architekten entscheidend für die Durchsetzung von Ansprüchen bei Planänderungen und Kostensteigerungen. Klären Sie, ob die ursprünglichen Planungen vor Vertragsabschluss von dem Architekten ausgeführt wurden.

    💰 Kosten: Planänderungen, insbesondere solche, die im Bauantrag unterschrieben wurden, können zu Mehrkosten führen. Der Beitrag Architektenvertrag: Beweislast für Preiszusagen prüfen! rät, nicht gewollte Änderungen rückgängig zu machen, um unerwartete Kostensteigerungen zu vermeiden.

    👉 Handlungsempfehlung: Bei unklaren Vertragsänderungen und Kostenerhöhungen sollte umgehend ein Anwalt für Baurecht konsultiert werden, wie im Beitrag Vertragsänderung: Anwaltliche Beratung bei Kostenerhöhungen! empfohlen. Lassen Sie den Vertrag und die Änderungen von einem Sachverständigen prüfen, um Ihre Rechte zu wahren.

    ✅ Zusatzinfo: Auch mündliche Zusagen können relevant sein, wie im Beitrag Mündliche Zusage vs. Vertrag: Stellenwert im Baurecht prüfen diskutiert wird. Allerdings ist deren Beweisbarkeit oft schwierig. Dokumentieren Sie alle Absprachen schriftlich, um im Streitfall abgesichert zu sein.

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