Hallo,
wir haben im Jahr 2000 in Schleswig-Holstein ein fast fertiges Einzelhaus gekauft. Das Haus wurde vom Verkäufer auf einem insgesamt ca. 975 m² großen Grundstück erbaut. Er sagte uns, dass er das Grundstück habe vermessen und teilen lassen. Ein Abmarkungsprotokoll wurde uns übergeben. Unsere Grundstücks-Größe wird darin mit 525 m² angegeben und die Grenzpunkte sind vermerkt. Da am/im Haus und am Grundstück noch einige Dinge zu erstellen waren, wurde im Notarvertrag festgehalten, dass der Verkäufer das gesamte Grundstück mit einem Zaun zu umbauen hat. Ebenso sollte er eine Auffahrt in Betonstein herstellen und diese in 90 ° hinter unserem Haus fortführen. Auf diese befestigten Flächen sollte dann später durch uns ein Carport und Schuppen errichtet werden.
Die Arbeiten wurden vom Verkäufer vertragsgemäß ausgeführt und das Grundstück im Februar 2001 eingezäunt übergeben. Im gleichen Jahr wurden von uns Carport und Schuppen erbaut.
Der Verkäufer hat jetzt in 2006 das zweite Teilstück des Grundstücks verkauft. Unser neuer Nachbar hat darauf ein Einzelhaus gebaut. Bei der Gestaltung seines Gartens hat unser neuer Nachbar nun festgestellt, dass der damals von Verkäufer gesetzte Zaun und damit auch das von uns an der Grenze erstellte Carport ca. 50 cm auf seinem Grundstück stehen.
Da wir das Grundstück eingefriedet übernommen haben, sind wir uns keiner Schuld bewusst. Unserer Meinung nach hat der Verkäufer hier, wissentlich oder aus Schlampigkeit, eine für alle peinliche Situation hergestellt. Uns ist sehr an einer guten Nachbarschaft gelegen, doch ein Rückbau wäre nur mit erheblichem Aufwand möglich. Andererseits haben wir ja auch nicht bewusst überbaut. Wer kann helfen?
Gruß
D. A. Maack
Grundstücksteilung mit Vermessungsfehler: Rechte, Ansprüche & Kosten bei fehlerhafter Abmarkung?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Grundstücksteilung mit Vermessungsfehler: Rechte, Ansprüche & Kosten bei fehlerhafter Abmarkung?
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Ich verstehe, dass Sie ein Problem mit der Grundstücksteilung und einem möglichen Vermessungsfehler haben. Da Sie das Haus im Jahr 2000 gekauft haben und Unstimmigkeiten mit dem Nachbarn bezüglich der Grundstücksgrenze bestehen, ist es wichtig, die Situation rechtlich und vermessungstechnisch zu prüfen.
Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:
- Prüfung des Notarvertrags und des Abmarkungsprotokolls: Lassen Sie diese Dokumente von einem Anwalt für Grundstücksrecht prüfen.
- Einholung eines aktuellen amtlichen Lageplans: Dieser zeigt die tatsächliche Situation vor Ort und kann Abweichungen vom ursprünglichen Abmarkungsprotokoll aufdecken.
- Kontaktaufnahme zu einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur: Dieser kann die Grenzpunkte überprüfen und gegebenenfalls eine neue Vermessung durchführen.
🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Grundstücksteilung kann zu erheblichen Rechtsstreitigkeiten mit dem Nachbarn und zu Wertminderung Ihres Grundstücks führen.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Situation schnellstmöglich mit einem Anwalt und einem Vermessungsingenieur, um Ihre Rechte zu sichern und weitere Kosten zu vermeiden.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Abmarkung
- Die Abmarkung ist die dauerhafte Kennzeichnung von Grundstücksgrenzen durch Grenzzeichen (z.B. Grenzsteine). Sie dient der Sicherung des Eigentums und der Vermeidung von Grenzstreitigkeiten.
Verwandte Begriffe: Grenzzeichen, Grenzstein, Vermessung. - Grenzstreitigkeit
- Eine Grenzstreitigkeit entsteht, wenn sich Nachbarn über den Verlauf der Grundstücksgrenze uneinig sind. Dies kann zu erheblichen Konflikten und Rechtsstreitigkeiten führen.
Verwandte Begriffe: Nachbarrecht, Vermessungsfehler, Abmarkung. - Vermessungsfehler
- Ein Vermessungsfehler liegt vor, wenn die tatsächliche Lage oder Größe eines Grundstücks von den Angaben im Kataster oder im Grundbuch abweicht. Dies kann durch fehlerhafte Messungen oder ungenaue Dokumentation verursacht werden.
Verwandte Begriffe: Abmarkung, Kataster, Grundbuch. - Amtlicher Lageplan
- Der amtliche Lageplan ist eine von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellte, maßstabsgerechte Darstellung eines Grundstücks. Er dient als Grundlage für Bauanträge und andere behördliche Genehmigungen.
Verwandte Begriffe: Kataster, Vermessung, Bauantrag. - Grundstücksteilung
- Die Grundstücksteilung ist die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere selbstständige Grundstücke. Sie bedarf in der Regel der Genehmigung durch die zuständige Behörde.
Verwandte Begriffe: Abmarkung, Kataster, Vermessung. - Notarvertrag
- Ein Notarvertrag ist ein Vertrag, der von einem Notar beurkundet wird. Er ist erforderlich für den Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie für andere wichtige Rechtsgeschäfte.
Verwandte Begriffe: Grundbuch, Eigentum, Auflassung. - Nachbarrecht
- Das Nachbarrecht regelt die Rechte und Pflichten von Grundstücksnachbarn. Es enthält Bestimmungen über Grenzabstände, Einfriedungen, Überwuchs und andere nachbarrechtliche Belange.
Verwandte Begriffe: Grenzstreitigkeit, Abmarkung, Grenzabstand.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist ein Abmarkungsprotokoll?
Ein Abmarkungsprotokoll ist ein Dokument, das die Festlegung der Grundstücksgrenzen durch einen Vermessungsingenieur dokumentiert. Es enthält Informationen über die Lage der Grenzpunkte und die Art der Abmarkung (z.B. Grenzsteine). - Was kann ich tun, wenn ich einen Vermessungsfehler vermute?
Wenn Sie einen Vermessungsfehler vermuten, sollten Sie zunächst einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beauftragen, die Grenzpunkte zu überprüfen. Stellen sich Fehler heraus, können Sie Schadenersatzansprüche gegen den Verursacher geltend machen. - Welche Rolle spielt der Notarvertrag bei einem Vermessungsfehler?
Der Notarvertrag legt die rechtlichen Grundlagen für den Grundstückskauf fest. Er sollte die genaue Größe und Lage des Grundstücks beschreiben. Weicht die tatsächliche Größe oder Lage von den Angaben im Vertrag ab, kann dies zu Ansprüchen gegen den Verkäufer führen. - Was sind die Folgen eines Grenzstreits mit dem Nachbarn?
Ein Grenzstreit mit dem Nachbarn kann zu erheblichen Belastungen führen, sowohl finanziell als auch emotional. Es ist daher ratsam, frühzeitig eine gütliche Einigung zu suchen oder rechtlichen Rat einzuholen. - Wer trägt die Kosten für eine neue Vermessung?
Die Kosten für eine neue Vermessung trägt in der Regel derjenige, der den Fehler verursacht hat. Kann dies nicht eindeutig festgestellt werden, müssen die Kosten gegebenenfalls zwischen den beteiligten Parteien aufgeteilt werden. - Kann ich den Rückbau von Baulichkeiten auf dem Nachbargrundstück verlangen?
Wenn Baulichkeiten des Nachbarn auf Ihr Grundstück ragen, haben Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Beseitigung. Dieser Anspruch kann jedoch verwirkt sein, wenn Sie den Überbau über einen längeren Zeitraum geduldet haben. - Was ist ein amtlicher Lageplan?
Ein amtlicher Lageplan ist eine maßstabsgerechte Darstellung eines Grundstücks, die von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt wird. Er enthält Informationen über die Lage des Grundstücks, die Grenzen, die vorhandenen Gebäude und andere wichtige Details. - Welche Rolle spielt das Nachbarrecht in Schleswig-Holstein?
Das Nachbarrecht in Schleswig-Holstein regelt die Rechte und Pflichten von Grundstücksnachbarn. Es enthält Bestimmungen über Grenzabstände, Einfriedungen, Überwuchs und andere nachbarrechtliche Belange.
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Vermessungsfehler: Nachbar im Recht? – Kosten & Vorgehen
Wer sagt denn dass der
Nachbar im Recht ist. Vielleicht hat sich dessen Vermesser auch "vermessen".
Da hilft wohl nur eines, einen Vermesser kommen lassen, der das Grundstück "korrekt" vermisst. Dann wissen Sie es genau. Kostet aber erstmals Geld. Ihr Geld.
Und dann können Sie ggf. Anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Ist nur die Frage was dann "billiger" ist. Anwalt + Gericht oder Rückbau. Wenn dem so wäre ... -
Grenzfeststellung: Kosten vs. Überbauungsrente – Eine Abwägung
Also bei uns kostet eine Grenzfeststellung so
um die 2.000 € aufwärts. Da sollte man dann doch darüber nachdenken, den Zaun zurück zu setzen und für die 1,5 ... 3 m² Carport-Überbau eine Überbauungsrente einmalig zu zahlen. Das könnte billiger werden als die Grenzfeststellung zzgl. Rückbau, allen ist geholfen. -
Grundstücksteilung: Risiken bei Vermessungsfehlern & Nachbarstreit
eindeutige Festlegungen
Hier liegt der Grundstein für einen jahrelangen Nachbarschaftsstreit und bei einem Besitzwechsel setzt sich das fort und keiner kennt mehr die Ursache.
Fakt ist: Sie haben ein vermessenes Grundstück bekommen und bebaut.
Der neue Nachbar kommt jetzt und stellt Behauptungen auf.
Bei den Vermessungspreisen können sich Firmen gern "vermessen" denn irgend ein Kollege bekommt schon den Prüfauftrag.
Soll der neue Nachbar das mit seinem Verkäufer klären und das Grundstück ist ein paar Quadratmeter kleiner und er kann seine Bebauung anpassen.
Ihr bebautes Grundstück mit Grenzbebauung war vorher da.
Wozu eine neue Grenzziehung?
Lassen Sie sich nicht darauf ein.
Gruß -
Notarvertrag prüfen: Grundstücksgröße & Ausgleich bei Abweichungen
Und wann haben Sie ...
Und wann haben Sie die Maßnahmen des Notarvertages geprüft? Hatten sie denn nicht nach unter während der Arbeiten an der Einfriedung wenigstens einmal ein ZentiMetermaßband angehalten? Stimmt denn die Größe Ihres Grundstückes oder ist es schlicht gesagt zu groß? Steht denn in Ihrem und in dem Notarvertrag nichts zu den Grundstücksgrößen und dem Ausgleich bei evtl. Abweichungen von den theoretischen Maßen? In meinem Notarvertrag habe ich derartiges eintragen lassen, wenn die Grundstücksgröße abweicht, denn bei einer Zaunlänge von etwa 75 m machten 0,5 Meter doch viel aus!
Prüfen sie mal Ihre genaue Grundstücksgröße, Ihren Vertrag und sprechen Sie Ihren Nachbarn darauf an. Stimmen die Maße Ihres Grundstückes, dann haben sie keine Veranlassung zum Rückbau - sie sind nicht verpflichtet Nachbragrundstücke zu vermessen und auf Fehler hinzuweisen. Ansonsten machen sie Ihrem Nachbarn den Vorschlag den streitigen Teil abzukaufen (zum marktüblichen Satz) damit wäre allen geholfen. bei 0,5 Meter und einer (angenommenen) Länge von evtl. 15 m sind es "nur" 7,5 m² bei einem Grundstückspreis von 50 €, ...
Sollten aber Abstandsflächen zur Grenze nicht eingehalten worden sein, sieht die Sache schon schlimmer aus, wegen der Baulast - nun auf Ihrem Grundstück. Dies hattäe aber schon vor dem ersten Spatenstich zum Keller/Fundament auffallen müssen, wenn das zukünftige Ahus eingemnessen werden sollte.
Sie sehen - Ihre Frage wirft viele Fragen auf. Klärung schafft nur ein vermessen, und der Notarvertrag. Vorerst jedenfalls. Das Ergebnis dessen bringt weiteren Handlungsbedarf beider Parteien. -
Vermessungsfehler: Ansprüche gegen Verkäufer bei Flächenabweichung?
alles etwas verzwickt
Der neue Nachbar kann sein Bauvorhaben nicht mehr verändern, das Haus steht. Alle Grenzabstände sind auch eingehalten. Es geht nur darum, dass er sagt, hoppla, ich habe vom Verkäufer 50 cm hochgerechnet ca. 12,50 m² zu wenig bekommen. Und Du lieber Nachbar hast diese Fläche anscheinend vom Verkäufer bekommen.
Wer hält sich nun an wen? In erster Linie müsste man sich doch an den Verkäufer der beiden Teilstücke halten, der diesen Zustand hergestellt hat. Wobei der vor 6 Jahren vom Verkäufer gemachte Fehler nur schwer zu korrigieren ist. Einfacher wäre es sicher der Verkäufer erstattet den Preis der fehlenden Fläche. Dann bliebe aber wohl immer noch die fehlerhafte Grenzziehung. Also neue Vermessung / Änderung Flurkarten usw. Und wer trägt hierfür die Kosten?
D. M. -
Grenzänderung: Beweislast & Rechte bei unklarer Kenntnis
So geht es auch -
solange jedenfalls niemand Ihnen beweisen kann, dass Sie von dem Zustand der veränderten Grundstücksgrenze wussten.
An sie kann sich der Nachbar natürlich nicht schadlos halten, da haben Sie Recht. Hat Ihr Nachbar denn auch Ihr Grundstück nachgemessen und eine Differenz festgestellt? -
Falsche Grenzlegung: Kein Vorteil durch geringfügige Flächengewinne
das glauben wir auch ...
Wie schon gesagt, wussten wir nichts von einer falschen Grenzlegung. Hätten wir soetwas auch nur geahnt, wäre es zu der Zeit ja noch ein Leichtes gewesen, den Zaun vom Verkäufer zurücksetzen zu lassen. Und der halbe Meter macht weder uns "reicher", noch bringt er einen so merklichen Flächengewinn, dass es sich gelohnt hätte, späteren zu erwartenden Ärger in Kauf zu nehmen. Unser Teilstück hat er glaube ich nicht vermessen. Ist auch in so weit schwieriger, als es ein Eckgrungstück mit einem großen Radius an der südlichen Ecke ist. Daher auch die Angabe im Notarvertrag ca. 525 m²!
Ich glaube unserem neuen Nachbarn ja sogar, dass das Teilstück ihm nicht in der vom Verkäufer zugesagten Größe übergeben wurde. Nur dann hat ihn doch der Verkäufer " betrogen "!? Und uns möglicherweise ein " Ei ins Nest gelegt "!
Brown -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Grundstücksteilung mit Vermessungsfehler: Rechte, Ansprüche & Kosten
💡 Kernaussagen: Bei einer fehlerhaften Grundstücksteilung in Schleswig-Holstein, verursacht durch einen Vermessungsfehler und fehlerhafte Abmarkung, ist die Klärung der tatsächlichen Grundstücksgrenzen entscheidend. Die Kosten für eine Grenzfeststellung können hoch sein, weshalb Alternativen wie eine Überbauungsrente in Betracht gezogen werden sollten. Ein Nachbarschaftsstreit kann entstehen, wenn die Grundstücksgrößen im Notarvertrag von den tatsächlichen Maßen abweichen. Ansprüche können unter Umständen gegenüber dem ursprünglichen Verkäufer geltend gemacht werden, insbesondere wenn dieser den Vermessungsfehler verursacht hat. Die Kenntnis über die korrekte Grenzziehung spielt eine wichtige Rolle bei der Beurteilung der Rechtslage.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Notarvertrag prüfen: Grundstücksgröße & Ausgleich bei Abweichungen sollten die Angaben im Notarvertrag genau geprüft und mit den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort verglichen werden. Abweichungen können zu Ansprüchen führen.
💰 Kosten: Der Beitrag Grenzfeststellung: Kosten vs. Überbauungsrente – Eine Abwägung weist darauf hin, dass eine Grenzfeststellung mit erheblichen Kosten verbunden sein kann. Es ist ratsam, die Kosten einer Grenzfeststellung gegen die einer möglichen Überbauungsrente abzuwägen.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die tatsächlichen Grundstücksgrenzen durch einen unabhängigen Vermesser. Prüfen Sie den Notarvertrag auf Klauseln bezüglich Grundstücksgrößen und Ausgleichszahlungen. Ziehen Sie bei Unklarheiten einen Anwalt für Grundstücksrecht hinzu, um Ihre Rechte und Ansprüche zu prüfen. Beachten Sie den Beitrag Vermessungsfehler: Nachbar im Recht? – Kosten & Vorgehen bezüglich der ersten Schritte.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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