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Bauplanung / Baugenehmigung

Definition von untergeordneten Bauteilen...?

Hallo Experten!
Ich plane z.Z. den Neubau eines EFHA in Rheinland-Pfalz. Unsere Gemeinde hat einen Bebauungsplan für unser Baugebiet herausgegeben (insg. nur 13 Bauplätze) mit besonderen Festsetzungen die von der LBauOA Rheinland-Pfalz abweichen. Zum einen wurden die Abstandsgrenzen zum Nachbargrundstück einmal auf 4 und einmal auf 5 Meter erhöht. Abstand zur Straße beläuft sich auf 3 Meter.
Soweit, so gut.
Die Problematik zeigt sich in meinem Plan allerdings im Detail:
Das Baufenster hat eine Größe von 10 x 12 Metern. Das ist auch die Größe des Hauses. An der Ecke der Süd-Ost Seite (Richtung Garten/Nachbarseite) des Hauses ist ein Türmchen vorgesehen, der jeweils das Baufenster um fast einen Meter überschreitet. Dieser eine Meter ist laut Bebauungsplan auch zulässig, wenn es sich um ein untergeordnetes Bauteil handelt. Meine Gemeinde hat mir im Rahmen eines beschleunigten Bauverfahrens die Genehmigung zum Bau erteilt, nur vom Kreisbauamt habe ich eine Ablehnung wegen des Türmchens erhalten.
Nach Ansicht des Kreisbauamts handelt es sich um kein untergeordnetes Bauteil, da das Türmchen die Traufhöhe von 3,50 m überschreitet und ein eigenes Dach hat. (Das Türmchen soll in´s Dachgeschoss hochgemauert werden)
Hier sind zwei Bilder zum besseren Verständnis:
Erdgeschoss Grundriss:
http://img169.images...geschoss11ad.opt.jpg
Seitenansicht Osten:
http://img287.imageshack.us/img287/4578/seitenansicht1jc.jpg
Nun stellt sich die Frage nach der genauen Definition von "untergeordneten Bauteilen". In meinem Bebauungsplan sind darunter Erker, Balkone, Treppenhäuser etc. aufgeführt, aber was genau unter "etc." gemeint ist, scheint mir irgendwie Auslegungssache. Meine Architektin meinte auch, dass obliegt in der Entscheidungsfreiheit des Betrachters ob von einem "untergeordnetes Bauteil" gesprochen wird.
Was mich aber noch viel mehr fuchst ist die Tatsache, dass mein schräg anliegender Nachbar zur Gartenseite hin ebenfalls einen Erker bis in´s Dachgeschoss hochgezogen hat, und die Gemeinde mir einen Freistellungsauftrag für mein Türmchen abgelehnt hat ! :-(( Als erstes Argument wurde ich abgespeist, dass viel zu viele Freist.anträge gestellt wurden und sie jetzt generell keinen Antrag mehr genehmigen wollen, und zum zweiten, dass es sich bei besagtem Nachbar schon um ein anderes Baugebiet handelt.
Zu der ersten Begründung, dachte ich erst an einen schlechten Scherz, aber mir wurde das von unserem Bürgermeister sogar so gesagt. In meinen Augen ist das keine Begründung, sondern blanke Willkür ! Zur zweiten Begründung muss ich sagen, dass in meinem Bebauungsplan explizit aufgeführt wurde, dass der Charakter der angrenzenden Siedlung auch auf unser Neubaugebiet übernommen werden soll... Sprich: Mein Nachbar der 20 Meter Luftlinie entfernt ist, darf einen hochgezogenen Erker haben und mein Türmchen (welches von der Bauart dem Erker sehr ähnlich kommt) wird abgelehnt. :-(
Der Knackpunkt liegt jetzt eigentlich nur in der Definition eines "untergeordneten Bauteils". Gesetz den Fall, dass ich beim Kreisbauamt mein Bauvorhaben als untergeordnetes Bauteil durchbringe, darf ich wie geplant bauen. Wird allerdings gegen ein untergeordnetes Bauteil entschieden, kann ich nur auf eine Befreiung von meiner Gemeinde hoffen (bei dem die Chancen ja aber sehr gering stehen... ) oder ich muss meinen Plan ändern!
Deswegen meine Frage:
Was ist die genaue Definition von einem "untergeordneten Bauteil", und trifft diese Definittion in meinem speziellen Fall zu?
Welche Mittel stehen zur erfolreichen Durchsetzung des Bauvorhabens noch zur Verfügung? Wie sollte ich gegen einen Negativentscheid vorgehen?
Ich hoffe ihr könnt mir mit meinem Problem weiterhelfen, da ich in diesem Bürokratie-Dschungel so langsam den Überblick verliere...
Vielen Dank
MfG
Siggi

Name:

  • Siggi
  1. Es gibt keine fixen Maße bis zu welcher ...

    Es gibt keine fixen Maße bis zu welcher Größe ein Bauteil untergeordnet ist. Es gibt aber verschiedene Anhaltspunkte die bei verschiedenen Gerichtsentscheidungen vestgelegt wurden. Dabei ist auch die Gestaltung relevant. Ein dominantes Bauteil kann auch bei kleineren Abmessungen als nicht untergeordnet wirken.
    Als Anhaltspunkte gelten z. B.:

    • Breite max 1/3 der ges. Fassadenbreite
    • Fassadenfläche max 1/5 der ges. Fassadenfläche
    • Tiefe max 1,50 m
    • Erker usw. nicht mehrgeschoßig (zumindest bei uns)

    Es gibt auch regionale Unterschiede (je nach Bundesland) in der Bewertung, da e auch regional unterschiedliche "ortstypische" Bauweisen gibt.
    Allein von daher ist meine "bajuwarische" Einschätzung nicht maßgeblich.
    Vermutung / Einschätzung
    Durch das eigene Dach und die abgesetzte Lage wirkt das Ganze eher als komplett eigenständiges Bauteil anstatt als "Anhängsel" des Hauptbaukörpers...

  2. Danke für deine Hilfe ! Welche Mittel stehen ...

    Danke für deine Hilfe!
    Welche Mittel stehen mir zur Verfügung, wenn ich gegen diesen Negativentscheid meiner Gemeinde bzw. des Kreisbauamts vorgehen will, um doch noch mein Bauvorhaben wie geplant zu realisieren?
    Einen Rechtsstreit möchte ich meiden, da sich dies extrem in die Länge zieht...
    Lohnt es sich evt. an Verbraucherschutz, bzw. Bauherrenverband zu wenden, oder stehen die Chancen das Ergebnis noch zu meinen Gunsten zu entscheiden bei solchen Mitteln eher schlecht? Ich bin mir eigentlich relativ sicher mit meinen Argumenten Recht zu bekommen, ich frage mich nur um welchen Preis... Nicht das ich den Groll der Behörden auf mich ziehe und ich dann auf irgendeinem anderem Weg das Leben auf der Baustelle schwergemacht bekomme.
    Was wäre eurer Meinung nach die beste Kompromisslösung, falls ich doch den Plan ändern müsste...?

  3. zwei wege

    Es gibt grundsätzlich zwei Wege:

    • Rechtlicher...

    Gegen die Ablehung legen Sie (Mit Unterstützung durch einen Fachanwalt) Widerspruch ein. Dieser wird der nächsthöheren Aufsichtsbehörde (in Bayern der Bezirksregierung) zur Entscheidung vorgelegt. Danach können Sie vor den Verwaltungsgerichten Klagen.

    • Politischer...

    Sie können mit den Vertretern der verschiedenen politischen Fraktionen sprechen und Ihre Argumente darlegen. (z. b. Gemeinderatsmitglieder) manchmal kann auf diesem Weg ein leichtes Nachgeben der Behörde erreicht werden.
    Das Einschalten von Presse, Verbraucherschutz usw. bringt i.d.R. nichts, es verhärtet die Fronten usw.
    Da die Behörde sich i.d.R. aufgrund des Datenschutzes nur begrenzt öffentlich vertridigen darf, ist es ein ungleicher Kampf für die Öffentlichkeit. Da aber eine Behörde im Gegensatz zu Firmen eine Monopolstellung hat, können Sie vergeblich um "Kulanz" zugunsten der öffentlichen Meinung hoffen. Evtl. wird die Politik auf den Fall aufmerksam. Da ist es trotzdem besser, wenn Sie direkt mit den Zuständigen reden.


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