Bebauungsplan weicht von Ist-Situation ab
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Bebauungsplan weicht von Ist-Situation ab
Ich bin Eigentümer eines Grundstückes (Lgb. Nr. 4938) in Baden-Württemberg mit 597 m² Größe. Es ist nur etwa knapp 12 m breit, dafür aber 50 m lang. Im Jahr 1965 sollte dieses Grundstück umgelegt werden und auf die Nachbarn aufgeteilt werden. Deshalb wurde der Bebauungsplan durch Satzungsänderung folgendermaßen geändert: (Ein Umlegeverfahren gab es nicht)
"§ 1 Die im genehmigten Bebauungsplan vom 18. Mai 1960 vorgesehene Bauplatzeinteilung wird im Bereich der Grundstücke Lgb. Nr. 4935-4940 nach Maßgabe des anliegenden Änderungsplanes zum Bebauungsplan "Linke Seite" (2. Änderung) geändert" Im Plan wurde dies mittels einer Linie, die mitten durch das Grundstück (Lgb. Nr. 4938) führt, dargestellt. Das Haus des rechten Nachbarn, das ursprünglich zum Teil auf meinem Grundstück stehen sollte, wurde weiter nach rechts gerückt. Die Umlegung erfolgte dann jedoch nie. Das Grundstück besteht immer noch als selbständiges Grundstück. Ich habe es vor 6 Jahren gekauft. Es ist noch nicht erschlossen, aber kann natürlich, da es im Baugebiet liegt, erschlossen werden. Selbst eine Hausnummer ist freigehalten. Die Nachbarhäuser haben auch den Grenzabstand zu meinem Grundstück eingehalten.
Ich habe einen Bauantrag auf ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage gestellt. Das Einvernehmen der Gemeinde habe ich im zweiten Anlauf mit zwei Befreiungen bereits erhalten. (Abweichung von der Dachneigung, da es ein begrüntes Flachdach werden soll und Abweichung von der Baulinie, da die Baulinie mit der Doppelgarage und nicht mit dem Hauptgebäude beginnen soll)
Kann mir das Landratsamt Aufgrund des Bebauungsplanes das Bauen auf diesem Grundstück und aus welchem Grund ablehnen? Der Bebauungsplan ist ansonsten lediglich ein Baufluchtenplan. (Bauinie + Geschosszahl + Dachneigung) Dürfen in einem Bebauungsplan überhaupt Grundstücksgrenzen geregelt werden? Ist er womöglich rechtswidrig? Was zählt mehr: Grundstücks (Eigentums) recht oder Bebauungsplanrecht? Im Bebauungsplan ist dem Grundstück keine andere Nutzung (z.B. Grünfläche) zugewiesen! Wenn nicht ich, wer soll dann dieses Grundstück bebauen dürfen? Die Nachbarn, die es hätten bekommen sollen und denen es aber nicht gehört?!?
Gibt es vielleicht Urteile, die ähnlich gelagert sind. Das Landratsamt hat noch keine Entscheidung getroffen. Da ein Nachbar aber Widerspruch (aus anderen Gründen) mit Einschaltung eines Anwaltes eingelegt hat, tut sich das Landratsamt mit der Entscheidung schwer.
Hilft mir vielleicht, dass ich 2002 auf diesem Grundstück eine Baugenehmigung (Einvernehmen der Gemeinde, Nachbarbefragung und roter Punkt) für einen Gartenpavillon erhalten habe.
Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar, da ich nicht sicher bin, ob ich gegen eine eventuelle Ablehnung des Landratsamtes nach einem Widerspruch auch klagen soll.
"§ 1 Die im genehmigten Bebauungsplan vom 18. Mai 1960 vorgesehene Bauplatzeinteilung wird im Bereich der Grundstücke Lgb. Nr. 4935-4940 nach Maßgabe des anliegenden Änderungsplanes zum Bebauungsplan "Linke Seite" (2. Änderung) geändert" Im Plan wurde dies mittels einer Linie, die mitten durch das Grundstück (Lgb. Nr. 4938) führt, dargestellt. Das Haus des rechten Nachbarn, das ursprünglich zum Teil auf meinem Grundstück stehen sollte, wurde weiter nach rechts gerückt. Die Umlegung erfolgte dann jedoch nie. Das Grundstück besteht immer noch als selbständiges Grundstück. Ich habe es vor 6 Jahren gekauft. Es ist noch nicht erschlossen, aber kann natürlich, da es im Baugebiet liegt, erschlossen werden. Selbst eine Hausnummer ist freigehalten. Die Nachbarhäuser haben auch den Grenzabstand zu meinem Grundstück eingehalten.
Ich habe einen Bauantrag auf ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage gestellt. Das Einvernehmen der Gemeinde habe ich im zweiten Anlauf mit zwei Befreiungen bereits erhalten. (Abweichung von der Dachneigung, da es ein begrüntes Flachdach werden soll und Abweichung von der Baulinie, da die Baulinie mit der Doppelgarage und nicht mit dem Hauptgebäude beginnen soll)
Kann mir das Landratsamt Aufgrund des Bebauungsplanes das Bauen auf diesem Grundstück und aus welchem Grund ablehnen? Der Bebauungsplan ist ansonsten lediglich ein Baufluchtenplan. (Bauinie + Geschosszahl + Dachneigung) Dürfen in einem Bebauungsplan überhaupt Grundstücksgrenzen geregelt werden? Ist er womöglich rechtswidrig? Was zählt mehr: Grundstücks (Eigentums) recht oder Bebauungsplanrecht? Im Bebauungsplan ist dem Grundstück keine andere Nutzung (z.B. Grünfläche) zugewiesen! Wenn nicht ich, wer soll dann dieses Grundstück bebauen dürfen? Die Nachbarn, die es hätten bekommen sollen und denen es aber nicht gehört?!?
Gibt es vielleicht Urteile, die ähnlich gelagert sind. Das Landratsamt hat noch keine Entscheidung getroffen. Da ein Nachbar aber Widerspruch (aus anderen Gründen) mit Einschaltung eines Anwaltes eingelegt hat, tut sich das Landratsamt mit der Entscheidung schwer.
Hilft mir vielleicht, dass ich 2002 auf diesem Grundstück eine Baugenehmigung (Einvernehmen der Gemeinde, Nachbarbefragung und roter Punkt) für einen Gartenpavillon erhalten habe.
Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar, da ich nicht sicher bin, ob ich gegen eine eventuelle Ablehnung des Landratsamtes nach einem Widerspruch auch klagen soll.
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Grundstücksgrenzen
Im Bebauungsplan werden i.d.R. keine Grundstücksgrenzen festgelegt, es werden höchstens Empfehlungen für eine gut nutzbare Grundstücksaufteilung gemacht (unter Berücksichtigung der Bauräume usw.). Wenn auf Ihrem Grundstück ein ausreichender Bauraum vorgesehen ist, kann das Grundstück i.d.R. auch bebaut werden.
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B-Plan regelt Planungsrecht!
Hallo Eberhard,
ein Bebauungsplan regelt, was, wie lang, breit, hoch, welche Nutzung ..., hat aber nichts mit den einzelnen Grundstücken zu tun.
Wenn "nur" eine Bauflucht festgelegt ist, dürfen Sie normalerweise, unter Einhaltung des Bauordnungsrechtes (LBOAbk.), bauen.
Aber warum warten Sie nicht einfach die Entscheidung ab? Danach haben Sie vier Wochen Zeit in Widerspruch zu gehen!
Jetzt spekulieren ist unnötig!
Gruß aus Baden -
Was unterscheidet ein Baufenster vom Vorschlag einer möglichen Bebauung
Mein Bauantrag wurde nun endgültig vom Landratsamt (LRA) abgelehnt. Begründung: Das LRA ist der Meinung, dass die im Bebauungsplan eingezeichnete Bebauung wie ein Baufenster zu sehen ist. Zur Verdeutlichung: Im Plan von 1962 wurden entlang der Bauflucht Häuser und Garagen eingezeichnet, um auf der Basis der geplanten Grundstückszusammenlegung eine mögliche sinnvolle Bauweise darzustellen. In der Satzung zu diesem Bebauungsplan heißt es hierzu:
"Am 17. Mai 1960 hat das Landratsamt X den Straßen - und Baufluchtenplan der Gemeinde Y für das Gewann "Linke Seite" festgestellt und genehmigt. Der damals der Genehmigungsverfügung zugrunde liegende Plan vom Okt. 1959 wird aufgehoben. Statt dessen gilt nunmehr der vom Juli 1962 aufgestellte Plan mit der Erläuterung von 15.11.1962. Die Bebauungsvorschriften vom 21.01.1960 werden dadurch nicht geändert. In Ergänzung der Bebauungsvorschriften wird folgendes bestimmt:
Die Bebauung im Neubaugebiet (Stellung, Firstrichtung und Geschosszahl) richtet sich nach den zeichnerischen Darstellungen und Eintragungen im Bebauungsplan vom Juli 1962. "
Sind diese zeichnerischen Darstellungen als Baufenster auszulegen? Gibt es Mindestanforderungen an Baufenster? Gab es 1963 eventuell noch überhaupt keine Berufenster?
Da auf meinem schmalen (12 m Breite) Grundstück natürlich durch die Änderung des B-Planes aus 1965 kein Häuschen mehr eingezeichnet ist, spricht das LRA davon, das die Bauflächen damals weggefallen sind.
Mein Widerspruch ist bereits beim RP in Stuttgart. Der Ausgang ist ungewiss. Wer kann mir einen Rat geben. Soll ich bei Ablehnung klagen. Für eine Antwort vielen Dank. Eberhard -
erst mal abwarten!
Hallo Eberhard,
wenn ich das ungefähr richtig verstehe, dann war um 1960 ein Baufluchtenplan bzw. eine Polizeiverordnung. Aus dem heraus kam ein und nun geht's schon los, ein einfacher- oder ein qualifizierter B-PlanAbk.? Sie haben doch einen Planer? Egal ob der sich nun Bauingenieur oder Architekt oder sonst wie schimpft, sollte der den Bescheid des LRA lesen können und Ihnen sagen was wo klemmt. Ohne die Pläne, den Bebauungsplan und den Bescheid zum Bauantrag kann man hier nichts sagen!
Warten Sie ab was das RP sagt, dann können sie immer noch weiter gehen.
Gruß aus Baden -
Qualifizierter B-Plan?!
Hallo Peter Oberst. Vielen Dank für Ihre Antwort. Obwohl ich "nur" Betriebswirt bin, so denke ich, dass selbst ich mittlerweile recht gute Kenntnisse zu B-Plänen habe. Das LRA, aber auch ich gehen davon aus, dass es sich bei dem Bebauungsplan um einen qualifizierten Bebauungsplan handelt. Das LRA beurteilt die Baumaßnahme planungsrechtlich gem. den §§ 30,31 BauGB. Somit ist es doch ein qualifizierter Bebauungsplan oder? Die Polizeiverordnung von 1960 gilt aber immer noch. Es sind die zuvor zitierten Bebauungsvorschriften vom 21.01.1960. Dort ist folgendes geregelt: 1. Art der Bebauung: nur Wohngebäude. 2. Maß der Bebauung: Die Überbauung eines Grundstückes (§ 22 LBOAbk.) darf nicht mehr als 25 % betragen. (Anmerkung: warum sollte dies weiterhin gelten, wenn man Baufenster vorgegeben hat!?!) Die restlichen zumindest zu regelnden Punkte eines qualifizierten B-Planes wie die überbaubaure Grundstücksfläche (Baulinie /Bauflucht) und Geschosszahl ist direkt im Bebauungsplan geregelt. Wo es klemmt ist klar. Ich behaupte, dass zur überbaubaren Grundstücksfläche nur die Baulinie / Bauflucht eine Einschränkung gibt. Das LRA geht davon aus, dass die entlang der Bauflucht eingezeichneten Häuschen mit Garage zwingende Baufenster sind. Dies ist für mich auch Aufgrund der Beschreibung in der Satzung des B-Planes (wie zuvor erwähnt) völlig abwegig.
Eberhard