Bestand entspricht nicht Bebauungsplan. Umbau vergrößert Abweichung nicht. Ablehnung droht. Optionen?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Bestand entspricht nicht Bebauungsplan. Umbau vergrößert Abweichung nicht. Ablehnung droht. Optionen?
Liebe Forumsteilnehmer,
Wer kann mir hier einen Rat bzgl. des weiteren Vorgehens geben:
Ausgangslage:
EFHAbk. Baujahr. 1937 in Bayern. Das Haus hat Nord- und Südseitig je eine Gaube, gleich breit und genau gegenüber. Nordseitig bündig mit der Außenmauer mit flachem Blechdach, Südseitig in das Dach eingerückt mit Schleppdach. Der Bebauungsplan schreibt Maximalbreite von Gauben/Zwerchgiebeln von 1/3 Trauflänge vor. Außerdem max. 4,5 m Bauhöhe. Bei beiden Werten liegen wir darüber, d.h. das "Bauteil" passt nicht in den Bebauungsplan.
Geplant:
In unmittelbarer Nachbarschaft gibt es ein denkmalgschütztes Haus Baujahr 1913, mit genau dem Aufbau, den wir planen: Nord- und Südgaube sollen mit einem Zwerchgiebel verbunden werden. Dabei entspricht die Dachneigung genau dem des Hauptdaches. Der First des Zwerchgiebels liegt über dem Hauptfirst (wen es interessiert, ich habe Fotos von dem Haus, sieht sehr gut aus, wenn man das nicht gesehen hat, ist man zunächst skeptisch). Da die Gauben nicht dem Bebauungsplan entsprechen, muss hier eine Befreiung von selbigem beantragt werden (bereits erfolgt). Nun ist es so, dass wir die für die Einhaltung des Bebauungsplanes relevanten Maße nicht verschlechtern. Die Breite der Gauben bleibt gleich, die Bauhöhe wird nicht verändert. Firsthöhe o.ä. ist im Bebauungsplan nicht geregelt. Das Bauteil bleibt also streng nach den Vorgaben des B-Planes unverändert. Im LRA hatten wir zunächst Zustimmung signalisiert bekommen, es sollte allerdings noch der "Chef" der Baubehörde befragt werden. Der steht der Sache nun ablehnend gegenüber: "Die Maße des Bauteils werden zwar B-Plantechnisch nicht verschlechtert, allerdings wird das Bauteil erheblich verändert und dann wird keine Freistellung genehmigt. " Also: der Bestand passt nicht in den Bebauungsplan, hat aber Bestandsschutz. Wird was dran gemacht, ohne dass die festgelegten Maße verschlechtert werden, dann gibt's keine Freistellung, obwohl der "Verstoß" gegen den Plan nicht schlimmer wird, also nicht weiter gegen den lieben Plan verstoßen wird.
Hier ist also die Entscheidung von der vergleichsweise subjektiven Einschätzung eines Amtsleiters abhängig. Sein Mitarbeiter, der eigentlich für die Genehmigung zuständig ist, meinte, dass es schade wäre, dass wir das wohl nicht durchbekommen werden. Rein architektonisch hat ihm unser Antrag gut gefallen, und mit den unveränderten relevanten Maßen hätte man eine Befreiung begründen können.
Nun meine Frage:
Muss ich warten, bis der Mitarbeiter Karriere macht und den Chef ablöst? Nein im Ernst: Welche Möglichkeiten der Einflussnahme habe ich hier? Kleines "Schmankerl" am Rande: 50 m von uns wurde an einem Altbau eine Gaube, die laut Bebauungsplan auch zu breit ist, nach oben verlängert. Die max. Bauhöhe habe ich nicht nachgemessen, aber wurde m.E. deutlich überschritten. Sein Nachbar sitzt im Bauausschuss der Gemeinde (kein Witz).
Haben juristische Schritte (welche?) hier Aussichten auf Erfolg? Wo setzt man am besten den diplomatischen Hebel an? Der Bauantrag ist eingereicht, wir haben noch keine schriftliche Ablehnung. So wie es aber jetzt aussieht, ist das wohl nur noch eine Frage der Zeit. Bauausschusssitzung ist in zwei Wochen.
Habe andere Fälle hier im Forum studiert, aber nichts ähnliches gefunden. Vielleicht hat jemand einen Tipp (p)?
Danke und Grüße,
Till M.
Wer kann mir hier einen Rat bzgl. des weiteren Vorgehens geben:
Ausgangslage:
EFHAbk. Baujahr. 1937 in Bayern. Das Haus hat Nord- und Südseitig je eine Gaube, gleich breit und genau gegenüber. Nordseitig bündig mit der Außenmauer mit flachem Blechdach, Südseitig in das Dach eingerückt mit Schleppdach. Der Bebauungsplan schreibt Maximalbreite von Gauben/Zwerchgiebeln von 1/3 Trauflänge vor. Außerdem max. 4,5 m Bauhöhe. Bei beiden Werten liegen wir darüber, d.h. das "Bauteil" passt nicht in den Bebauungsplan.
Geplant:
In unmittelbarer Nachbarschaft gibt es ein denkmalgschütztes Haus Baujahr 1913, mit genau dem Aufbau, den wir planen: Nord- und Südgaube sollen mit einem Zwerchgiebel verbunden werden. Dabei entspricht die Dachneigung genau dem des Hauptdaches. Der First des Zwerchgiebels liegt über dem Hauptfirst (wen es interessiert, ich habe Fotos von dem Haus, sieht sehr gut aus, wenn man das nicht gesehen hat, ist man zunächst skeptisch). Da die Gauben nicht dem Bebauungsplan entsprechen, muss hier eine Befreiung von selbigem beantragt werden (bereits erfolgt). Nun ist es so, dass wir die für die Einhaltung des Bebauungsplanes relevanten Maße nicht verschlechtern. Die Breite der Gauben bleibt gleich, die Bauhöhe wird nicht verändert. Firsthöhe o.ä. ist im Bebauungsplan nicht geregelt. Das Bauteil bleibt also streng nach den Vorgaben des B-Planes unverändert. Im LRA hatten wir zunächst Zustimmung signalisiert bekommen, es sollte allerdings noch der "Chef" der Baubehörde befragt werden. Der steht der Sache nun ablehnend gegenüber: "Die Maße des Bauteils werden zwar B-Plantechnisch nicht verschlechtert, allerdings wird das Bauteil erheblich verändert und dann wird keine Freistellung genehmigt. " Also: der Bestand passt nicht in den Bebauungsplan, hat aber Bestandsschutz. Wird was dran gemacht, ohne dass die festgelegten Maße verschlechtert werden, dann gibt's keine Freistellung, obwohl der "Verstoß" gegen den Plan nicht schlimmer wird, also nicht weiter gegen den lieben Plan verstoßen wird.
Hier ist also die Entscheidung von der vergleichsweise subjektiven Einschätzung eines Amtsleiters abhängig. Sein Mitarbeiter, der eigentlich für die Genehmigung zuständig ist, meinte, dass es schade wäre, dass wir das wohl nicht durchbekommen werden. Rein architektonisch hat ihm unser Antrag gut gefallen, und mit den unveränderten relevanten Maßen hätte man eine Befreiung begründen können.
Nun meine Frage:
Muss ich warten, bis der Mitarbeiter Karriere macht und den Chef ablöst? Nein im Ernst: Welche Möglichkeiten der Einflussnahme habe ich hier? Kleines "Schmankerl" am Rande: 50 m von uns wurde an einem Altbau eine Gaube, die laut Bebauungsplan auch zu breit ist, nach oben verlängert. Die max. Bauhöhe habe ich nicht nachgemessen, aber wurde m.E. deutlich überschritten. Sein Nachbar sitzt im Bauausschuss der Gemeinde (kein Witz).
Haben juristische Schritte (welche?) hier Aussichten auf Erfolg? Wo setzt man am besten den diplomatischen Hebel an? Der Bauantrag ist eingereicht, wir haben noch keine schriftliche Ablehnung. So wie es aber jetzt aussieht, ist das wohl nur noch eine Frage der Zeit. Bauausschusssitzung ist in zwei Wochen.
Habe andere Fälle hier im Forum studiert, aber nichts ähnliches gefunden. Vielleicht hat jemand einen Tipp (p)?
Danke und Grüße,
Till M.
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Behördenaussagen
Hallo Herr Mommsen,
kurze Nachfrage zu Ihrem Problem. Waren Sie allein beim Landratsamt oder mit Ihrem Architekten?
B-PlanAbk., ist wohl für das Genehmigungsfreistellungsverfahren gedacht.
Genehmigung geht auch über das normale Genehmigungsverfahren.
Mit freundlichen Grüßen -
Architekt war dabei
... das Gespräch beim LRA habe ich mit meinem Architekten geführt. Der Antrag läuft über das normale Genehmigungsverfahren, da ein Freitstellungsverfahren bei Überschreitungen des B-Planes nicht geht. Der Bauantrag ist also bereits bei der Gemeinde eingereicht. Das Gespräch mit dem LRA mit dem Mitarbeiter der den Antrag befürwortet hat hatte "informellen" Charakter, d.h. war ein Beratungsgespräch. Allerdings bearbeitet er auch die Bauanträge. Hier wollte er sich beim Chef rückversichern. Und Chef lehnt ab. Damit ist auch der Ausgang des Bauantrages relativ sicher
Aus terminlichen Gründen haben wir den Bauantrag eingereicht.
Grüße,
Till Mommsen