Grundriss: Einheitswertverfahren anstatt Sachwertvervahren?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Grundriss: Einheitswertverfahren anstatt Sachwertvervahren?

Hallo,
Da das Sachwertverfahren in der Regel wesentlich höhere Werte als das Einheitswertverfahren liefert (und damit jedes Jahr höhere zu zahlende Grundsteuer!), würde ich gerne das Sachwertverfahren anwenden können.
Bundesland: Bayern
Die Grenze hierfür sind doch normalerweise 220 m², oder?
Ich habe hier "meinen" Grundriss vorliegen und ein Problem.
DGAbk.: Grundflächen mit einer Raumhöhe >= 1.50 m
=======================
Kind 1 17,84
Kind 2 17,85
Gast 17,95
Schlafen 20,00
Bad 13,70
Balkon 8,51
Diele 16,91
=======================
Summe 112,76
EGAbk.:
=======================
Windfang 5,25
WC 4,26
Speis 5,06
Küche 15,81
Wohnen/Essen 54,25
HWR 12,71
Diele 15,05
=======================
Summe 112,39
KG: da Hanglage, Wohnkeller mit beheizten Räume mit voller Wohnraumhöhe und Fenster 126/126, BRH 100
=======================
Party 26,93
Büro 26,91
=======================
Summe 53,84
KG: beheizte Räume mit voller Wohnraumhöhe, ohne Fenster
Diele 16,00
Macht eine Gesamtsumme von 294,99 m²
Wenn ich die Kellerflächen nicht mitrechnen müsste, käme ich auf eine Summe von 225,15  -  wenn ich dann noch ein paar Zentimeter irgendwo abzwacke, wäre ich Ruckzuck unter 220 m² und damit im grünen Bereich
Muss ich alle angegebenen Räume als Wohnfläche rechnen?
Wie bekomme ich die Kellerfläche aus der Wohnflächenberechnung?
Würde es reichen, in den Plan einfach Keller 2 und Keller3 anstatt "Party" und "Büro" zu schreiben? ;-)
Würde es reichen, im Keller eine Tür zum getrennten Zugang von außen vorzusehen?
Ich möchte eigentlich weder ein "Treppenhaus" (Treppe ist jetzt durchgängig im Flur, ohne Türen KG/EG/DG), um getrennte Einheiten zu schaffen, noch auf meinen Wohnkeller verzichten
Plan ist zwar noch nicht ganz fertig, aber bei Bedarf könnte ich eine Ansicht im Internet zur Verfügung stellen ...
Danke für alle Tipps
Walter

  1. Hat denn niemand eine Idee, was sich machen ließe?

    Hat denn niemand eine Idee, was sich machen ließe?

  2. Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Nach der neuen Wohnflächenberechnungsverordnung gehört ein Büro nicht zur Wohnfläche. Party müsste in Keller umbenannt werden. Balkone sind nur zu 25 % anzurechnen. Das sollte reichen um knapp unter 220 m² zu kommen. Die 220-m2-Grenze stammt aus einem fast 30 Jahre alten Urteil. Sie war damals Kriterium für Einfamilienhäuser, das sich "durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach Absatz 1 (= Ertragswert) zu bewertenden Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unterscheiden" (§ 76 Bewertungsgesetz). Ob das heute noch so ist weiß ich nicht. Schließlich sind die Häuser in den letzten Jahrzehnten immer größer geworden.

  3. Jetzt weiß ich mehr

    Hatte eben ein Gespräch mit dem zuständigen Finanzbeamten
    Seine aktuelle Auslegung:
    Berechnungsgrundlage ist die "227"
    3 % für Putz abziehen und dann nochmal 10 % Kulanz und wenn dann noch 221 statt 220 m² rauskommen, dann ist das auch ok
    Außerdem geht er nur davon aus, was im Plan steht; wenn da nicht Party, sondern Keller steht, dann IST das für ihn ein Keller und somit keine Wohnfläche, sondern Nutzfläche
    Problem könnte ich noch mit den Baukontrolleuren bekommen, wenn mein "Keller" eine Fußbodenheizung, etc. hat. Muss ich noch gucken
    Eigentlich wollte ich das Büro ja steuerlich absetzen, aber das rechnet sich dann nicht mehr, wenn ich die doppelte Grundsteuer zahlen muss. Naja

  4. Für Mitlesende zur abschließenden Erklärung

    Wenn der Finanzbeamte auf diese Art rechnet, orientiert er sich ganz eindeutig an der II. Berechnungsverordnung (und nicht nach der Wohnflächenverordnung, die Bruno oben erwähnte). Nach dieser II. BVO können 3 % für Putz und nochmals (allerdings nur bei einem Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung) weitere 10 % abgezogen werden.
    Hinweis für Herrn Nagler:
    Sie haben einen großzügigen Mitarbeiter im Finanzamt gefunden. Gratuliere (auch dem Mitarbeiter) für seinen Blick für pragmatische Lösungen. Nicht immer ist nämlich Keller gleich Keller ...
    Gruß

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