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Bauplanung / Baugenehmigung

Aussenbereich obwohl Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan

Schönen guten Tag,
wir waren letzte Woche auf dem Bauamt um abklären zu können, ob wir auf unseren Grundstücken (3 aneinander liegenden Parzellen) ein Einfamilienhaus errichten dürfen. Eine genehmigte Bauvoranfrage von 1993 existiert noch, aber hier muss und will sich das Bauamt nicht mehr gebunden halten. Von einem Bauantrag wurde uns "per Wink mit dem Zaunfahl" abgeraten, eine Bauvoranfrage würde reichen und es wäre besser wenn uns noch keine Kosten entstehen würden. Denn die zu bebauende Fläche wäre dem Aussenbereich zuzuordnen und der neue Bauamtsleiter wäre im Grunde gegen Bebauungen im Aussenbereich. Aber...

  • Lt. Auskunft Katasteramt werden die 3 Parzellen im Bodenrichtwertplan als Baufläche ausgewiesen. Erst dahinter beginnt der Aussenbereich.
  • Im derzeit noch gültigen Flächennutzungsplan sind diese Flurstücke als Wohnbaufläche ausgewiesen. Im neuen FNP ist hier aber Grünfläche vorgesehen - dieser FNP ist aber noch nicht verabschiedet - geplant aber Anfang 2004.
  • Die Grundsteuer wird von der Stadt als Grundsteuer "B" ausgewiesen, was lt. Aussage der zuständigen Mitarbeiterin für Bauland oder unbebaute Baufläche steht.
  • Die asphaltierte Strassenanbindung zum Grundstück ist auch gegeben (oben als auch unten), hört aber dahinter auf.
  • Der ganze umliegende Bereich ist nicht an die städtische Abwasserversorung angeschlossen. Alle Wohnhäuser haben sogenannte private Kleinkläranlagen die 3-4 mal im Jahr geleert werden. Somit wären wir also kein Einzelfall.
  • Wir würden auch in einer Bauflucht liegen. Denn unter und neben unserem grundstück stehen bereits Wohnhäuser.
  • Einen Bebauungsplan gibt es für den ganzen Ortsbereich nicht - nur für die neuen Baugebiete.

Wie kann hier das Bauamt einen Aussenbereich argumentieren? Es spricht doch eigentlich nichts dagegen.
Ich hoffe es kann mir hier jemand mit Tips weiterhelfen bevor ich zu einem Anwalt gehen muss.
Vielen Dank und Grüsse
B.Schulze

Name:

  • B. Schulze
  1. Dat is nen kniffliges Ding....

    ... der Knackpunkt dürfte hier bei der Gemeinde (Aufstellerin des F-Planes) liegen. Wenn man 1993 diese Grundstücke dem sog. Innenbereich schon zugeordnet hat, dürfte eine Argumentation schwer fallen, heute darin einen Ausenbereich zu sehen. Ohne anwaltliche Hilfe (Stichwort: Fachanwalt für Verwaltungsrecht) dürfte Sie entscheidend kaum weiter kommen. Wichtig, im Hinblick auf die geplante Änderung des F-Planes ist, das Sie keine Zeit weiter verlieren. Es muss ja nicht gleich ein Bauantrag sein. Eine Bauvoranfrage ist zunächst mal ausreichend. Viele Grüße

  2. F-Plan

    Der Außenbereich definiert sich nicht aus dem F-Plan, sondern aus der vorhandenen Bebauung.
    Wenn das geplante Vorhaben außerhalb der vorhandenen Bebauung liegt (wenn auch z. T. direkt angrenzend) liegt es im Außenbereich. Dafür gibt es eindeutige Maßstäbe.
    Zum Flächennutzungsplan: Der F-Plan stellt nur die (langfristige) Planung dar, wie die Flächen der Gemeinde genutzt werden sollen. Das konkrete Baurecht entsteht erst durch einen Bebauungsplan.
    Vermutlich wollte die Gemeinde in diesem Bereich einmal durch Aufstellen eines Bebauungsplans ein Baugebiet ausweisen, hat diese Planung aber nun verworfen.
    Es gibt Möglichkeiten, Ihnen ein Baurecht zu ermöglichen, dazu ist aber die Unterstützung der Gemeinde erforderlich. Und die ist nicht einklagbar...

  3. Ganz schnell handeln,

    das würde ich auch raten.
    Wenn es nur irgendwie mit Ihren Ansprüchen vereinbar ist, ein Haus in den Grundzügen der Nachbarhäuser planen lassen. Also wenn sonst EFHA überwiegen, dann wäre ein MFH mit vielen WEA eher provokativ. Außerdem suchen Sie einen Planer/in, der/die auch in Gemeinde oder besser Landratsamt bekannt ist. Ein guter persönlicher Kontakt beschleunigt auch so Manches. Es gibt es weiterhin genaue Festlegungen im Bauordnungsrecht der Länder bezüglich Bau- und Teilbaugenehmigungen sowie den zugehörigen Bearbeitungsfristen. Die Unterschriften der Nachbarn, die deren Zustimmung signalisieren, sollten Sie für eine schnelle Genehmigung auch unbedingt vorweisen können.

  4. B-Plan ist nicht zwingend notwendig....

    ... seinerzeit wurden die Grundstücke vermutlich dem Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet. Eine Bebauung würde sich dann an der vorhandenen Bebauung orientieren. Andererseits, wenn der F-Plan die Fläche als Grünfläche ausweist, ist eine Bebaubarkeit i.a.R. damit endgültig verloren. Viele Grüße

  5. §34

    Im §34 BauGB wird nur von "im Zusammenhang bebaute Ortsteile" gesprochen. Und dieser liegt eben dann vor, wenn die Umgebung entsprechend bebaut ist.
    Nach §34(4) kann die Gemeinde durch Satzung die Grenzen des "Innenbereichs" festlegen (z. B. sog. Ortsabrundungssatzungen) bzw. Teile des Außenbereichs zum Innenbereich erklären.
    Wenn seitend der Gemeinde keine derartige Satzung beschlossen wird, stellt die vorhandene Bebauung die Grenze zwischen Außen- und Innenbereich dar.
    Solange der F-Plan eine Wohnnutzung vorsieht, kann eine Bebauung gemäß §35(2) zugelassen werden, wenn die Gemeinde zustimmt.
    Wenn die Gemeinde mitspielt, gibt es auch nach der F-Plan-Änderung Wege Ihr Vorhaben zu genehmigen.
    Wenn nicht, ist die einzige Möglichkeit, daß Ihr Grundstück noch im Innenbereich liegt.

  6. Falsch....

    ... denn selbst im sog Außenbereich kann gebaut werden (für Normalsterbliche) wenn es "Baulücken" sind. Das BVerwG hat hier die sog. "Rufweitenregelung" quasi eingeführt. Sprich: ist zwischen zwei vorhandenen Bauten eine Lücke von ca. 50 Meter, kann dieses durchaus noch als Bauland angesehen werden. Das ganze Thema ist aber zu komplex um es hier so eben mal nebenbei abzuhandeln. Und solange eine Gemeinde nicht zustimmt, ist es kein Bauland, es sei denn, sie begeht wissentlich Rechtsbruch.

  7. Umnutzung von Lager-und Geräteschuppen im Außenbereich

    Ich habe ein Lager- und Geräteschuppen im Außenbereich einer Ortschaft in Sachsen Anhalt.
    Das Haus ist massiv gemauert mit einer 24 er Porotonwandstärke.
    Ich habe einen Hauswasseranschluß und einen Elektroanschluß.
    Einen Abwasseranschluß habe ich nicht. In unserem Ort werden
    bei Neubauten immer Vollbiologische Kläranlagen gefordert, da
    wir keine Großkläranlage haben. Ich wäre also kein Einzelfall
    in unserem Ort.
    Wir haben ein Gartenbaubetrieb seit 1949 und bauen auf dem Grundstück
    auch Landwirtschaftsprodukte wie Weihnachtsbäume und Tannenschnitt für den gewerblichen Verkauf an.
    Das Grundstück ist ca. 5600 qm groß. Ich möchte gerne das Haus mit einigen Umbauten als Gewerberäume mit Wohnteil nutzen.
    Der Wohnteil mit privaten Freiflächen würde ca. 500 qm ausmachen. Die restlichen Flächen (ca. 5000 qm)sind nachweislich gewerblich bewirtschaftet.
    Gibt es Tips ob und wie man das am besten genehmigt bekommt?
    Danke für Ihre Auskunft!

    Name:

    • Herr Mic-480-Kal

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