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Abstandsflächen auf Nachbargrundstücken
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Abstandsflächen auf Nachbargrundstücken

Hallo,
wir wohnen im Stadtrandgebiet von Hamburg-Bergedorf. Unser neuer Nachbar plant einen Dachgeschossausbau, hat aber für diesen Ausbau nicht genügend Abstandsfläche auf eigenem Grundstück. Er möchte dazu 2,75 m unseres angrenzenden 6 m breiten Privatweges als Abstandsfläche benutzen, die nach Hamburger Bauordnung über eine Baulast auf unserem Privatweg (den wir zu 1/3 besitzen) zu sichern wäre.
Nachdem wir unserem Nachbarn eine Baulasteintragung verweigert haben, erhält dieser nun eine Befreiung von der Baubehörde (nach § 67 HBauO) und kann dann sofort mit dem Ausbau beginnen. Wir werden in Kürze einen Bescheid erhalten, gegen den wir nur Rechtsmittel (Widerspruch, Klage ...) einlegen können, unsere Rechtsmittel haben aber keine aufschiebende Wirkung auf den Dachgeschossausbau.
Unser Privatweg könnte nach Grenzveränderungen, z.B. durch Halbierung auf 3 m und Vereinigung mit dem anderen Nachbargrundstück, durchaus als Bau- bzw. Abstandsfläche anderweitig nutzbar sein. Bestimmte Baumaßnahmen sind für uns dann nur noch unter Verletzung der Abstandsflächenregeln (Überlappung) möglich.
Wir erfahren also durch die Baugenehmigung einen Nachteil, auf der anderen Seite liegt aber kein öffentliches Interesse oder ein Härtefall vor.
Fragen:
Handelt die Behörde hier rechtmäßig?
Was kann man  -  außer dem Rechtsweg  -  gegen Befreiungen durch die Behörde unternehmen?
Hätte man uns nicht zumindest anhören müssen?
Müsste der Nachbar mit dem Ausbau des Dachgeschosses nicht mindestens bis zum Ende der Widerspruchsfrist warten?
Danke für alle Beiträge,
R. Üffing
  • Name:
  • R. Üffing

  1. warum nicht?

    sicher gibt es Rechtsmittel, z.B. einsweilige Verfügung, (wird das so geschrieben? Ihr Anwalt wird es schon wissen) aber ist es nur Neid oder warum machen Sie es Ihren Nachbarn so schwer? Haben Sie denn Baumaßnahmen vor?
    Immer daran denken, dass Sie vielleicht auch mal auf dem Nachbarn angewiesen sind.
    • Name:
    • U. Reissner

  2. gehört vielleicht ...

    1/3 des weges ihrem Nachbarn oder hat der ein eingetragenes Geh- und Fahrtrecht (Gehrecht, Fahrtrecht)? dann könnten sie kaum was machen.

  3. Genau so ist es

    ... wie Herr Reissner sagt. Kommt es tatsächlich bei Ihnen zu einer Einschränkung der Nutzbarkeit des Grundstücks, zu finanziellen Einbußen usw.? Wenn Sie den Klageweg vor dem Verwaltungsgericht wählen, wird dieser Umstand geprüft werden. Können Sie hier diesen Nachweis führen, dann hat Ihr Klagebegehren durchaus Aussicht auf Erfolg.
    Geht es aber darum, eine Sache zu verhindern, weil Sie sich subjektiv benachteiligt fühlen, dann besteht ein großes Risiko.
    Eine Baulasteintragung würde zu einer Minderung Ihres Grundstückswertes führen. Denkbar wäre auch, dass Sie dieser Eintragung zustimmen und dafür von Ihren Nachbarn eine Entschädigung erhalten. Die nicht gerade geringen Gebühren müsste er als Baulastnehmer auch tragen. Wenn es Streit über die Höhe gibt - dann hilft ein Sachverständiger zur Grundstücksbewertung weiter. Nun ist es aber bei Ihnen wahrscheinlich für diesen Schritt zu spät.
    Unabhängig davon ist natürlich zu prüfen, ob die Befreiung von der HBauO formal richtig abgelaufen ist (Termine, Einspruchsfristen usw.).
    • Name:
    • Otto Schmidtbauer

  4. Weitere Infos

    Wir haben kleine Kinder und möchten nicht jetzt unmittelbar, sondern erst in 20 Jahren bauen. Die Nutzungseinschränkung tritt also erst in der Zukunft ein:
    Wir könnten  -  wie oben beschrieben  -  durch Absprache mit dem anderen Nachbarn (Vereinigung oder ähnliche Vorgänge) eine Doppelhaushälfte unmittelbar grenzbebauend an den auf 3 m Breite reduzierten Privatweg bauen und den Privatweg als Abstandsfläche für die Doppelhaushälfte benutzen. Dadurch würden sich aber die Abstandsflächen der Doppelhaushälfte mit der des dann durch Dachgeschossausbau erhöhten Hauses überlappen, was
    1. nach unserer Bauordnung nicht zulässig ist und
    2. zu einer starken Abschattung der neuen Doppelhaushälfte führen würde.
    Würde die Baugenehmigung für die neue Doppelhaushälfte dadurch nicht erteilt werden  -  was ich nicht weiß -, beliefe sich der Schaden zunächst auf ca. 2,5 x 28 x 400,- DM = 28000,- DM (nach heutigen Grundstückspreisen), da man ein um 2,5 m breiteres Grundstück haben müsste, um die gleiche Doppelhaushälfte zu bauen. Würde die Baugenehmigung erteilt, wäre nur der Nachteil der Abschattung zu nennen, den ich nicht bewerten kann.
    Der Nachbar, der sein Dachgeschoss ausbaut hat keine Rechte an unserem Weg.
    MfG
    R. Üffing
    • Name:
    • R. Üffing

  5. das Recht ist auf Ihrer Seite

    also, wenn sie es nicht wollen, kann das BOA nicht dem Nachbarn eine Genehmigung erteilen. Privatrechtlich kommt das einer Enteignung gleich, öffentliches Interesse liegt ja nicht vor. Ihr Anwalt kann das Vorhaben innerhalb 24 Std. auf's Eis legen lassen.
    Sprechen Sie mit Ihren Anwalt. Das Ergebnis würde mich Interessieren. I. ü. in meiner langjährigen Geschäftszeit ist mir es noch nie gelungen, ohne Einverständnis des Nachbarn, Befreiungen der Abstandsflächen auf das nachbarliche Grundstück zu bekommen. Nach dem Gleichheitsprinzip wäre ja auch ein Chaos vorprogrammiert.
    • Name:
    • U.R.

  6. mich wundert

    , das die eine Ausnahmegenehmigung erteilen ... Kann nicht sein. Rufen Sie doch gleich morgen mal da an und fragen Sie die Mitarbeiter im Bezirksamt Bergedorf mal, ob sie die Hamburgische Bauordnung schon mal gelesen haben und nicht lieber von sich aus tätig werden wollen, bevor sie einen Anwalt einschalten.
    schöne Grüße
    • Name:
    • Herr Rossi

  7. irgendwie komisch

    Ihnen gehört 1/3 des Privatweges, dem "ausbauenden" Gegenüber gehört nix, wem gehört der Rest?
    Wie haben sich denn die Eigentümer der restlichen 2/3 verhalten?
    Ist der Privatweg tatsächlich Gemeinschaftseigentum zu je 1/3?
    Wenn der Gegenüber den Privatweg auch mitnutzt, dann muss er doch entweder Miteigentümer sein oder zumindest zu seinen Gunsten ein Geh- und Fahrtrecht (Gehrecht, Fahrtrecht) bestehen.
    Wie ist denn nun die genauere Lage und vor allem: Mit welcher Begründung hat das Bauamt die Befreiung ausgesprochen und Ihren Widerspruch vom Tisch gefegt?

  8. Was kann man gegen eine Befreiung tun

    Also  -  wenn die Verwaltung eine Befreiung erteilt, ist sie für dieses Handeln auch alleinverantwortlich. Also dementsprechend ist sie auch in voller Höhe schadenersatzpflichtig wenn die Befreiung widerrechtlich ist. Daher glaube ich eigentlich nicht, dass sich eine Verwaltung auf derart dünnes Eis begibt. Vielmehr glaube ich, dass die irgendeinen Ausweg aus der Misere gefunden haben. z.B. könnten sie (wenn's keinen Bebauungsplan gibt) durch die umliegende Bebauung zu dem Schluss gekommen sein, dass die notwenigen Abstandsflächen um das Maß X reduziert werden dürfen. Das wiederum würde auch Sie begünstigen.
    Ich würde also erst mal abwarten ob da wirklich eine Befreiung erteilt wird. Viele Bauherren verstehen ein Einlenken der Verwaltung als "Befreiung", oftmals ist es nur eine geringfügige Änderung der Planung oder der Anforderungen der Gemeinden und schon passt's.
    Ansonsten  -  warum soll der Nachbar nicht anfangen dürfen? Wenn er die Genehmigung hat darf er. Wenn die Genehmigung Widerrechtlich war ist die Verwaltung der Dumme.

  9. weitere Infos und Antworten

    Zu den Fragen des Hrn. Richter:
    Stellen Sie sich eine T-förmige Zufahrt zu einer Hinterlandbebauung vor. Der horizontale Balken des Ts erschließt drei Grundstücke im "Hinterland", unter anderem unseres. Der Vertikale Balken vom T grenzt links und rechts an zwei Grundstücke, deren Inhaber beide keine Rechte an unserem Weg haben und ihn auch nicht als Zufahrt benötigen, da sie durch eine öffentliche Straße erschlossen werden. Die öffentliche Straße befindet sich unter dem "T". Einer dieser beiden Grundstücksinhaber, baut jetzt sein Dachgeschoss aus wodurch seine Abstandsfläche auf unseren Weg fällt. Alle betroffenen Grundstücke sind i.ü. bebaut. Meine Einschätzung, dass wir dadurch benachteiligt werden, wird von 2/3 der Besitzer des Privatweges geteilt. Es gibt noch keinen Bescheid, daher keinen Widerspruch.
    Zum Beitrag des Hrn. Zimmermann:
    Die genaue Begründung kenne ich noch nicht und warte diese jetzt auch ab. Meine Informationen beziehe ich aus einem Behördenbesuch, wo mir auch die Beschlüsse der Baukommissionssitzungen zu diesem Thema vorgelegt wurden, und aus Telefonaten mit der Baubehörde. Ich kann also nicht meckern, was die Informationsbereitschaft der Behörde anbetrifft. Dort wurde aber ausdrücklich Bezug genommen auf den § 67 der HBauO: "Befreiungen". Auch wurde ein entsprechender Antrag auf "Befreiung" gestellt.
    Eine Reduktion der Abstandsfläche kann uns sicherlich insoweit begünstigen, als dass wir dann auch einen geringeren Abstand zum Nachbarn einhalten könnten. Ich frage mich dann aber: Welchen Sinn haben die mehrseitigen Ausführungen zur Berechnung der Abstandsflächen in der HBauO, wenn man sich genauso gut und ohne Not *) von deren Einhaltung befreien lassen kann?
    *) Ich gehe wie oben bereits erwähnt nicht von einer Notlage/Härtefall oder öffentlichem Interesse aus. Außer der "Härte des Umplanens" konnte mir die Baubehörde auch keine Härte nennen.
    MfG
    R. Üffing
    • Name:
    • R. Üffing

  10. Zufahrtsbreite nach Abtretung an Kommune verändert

    Die bisher von uns genutzte und als Baulast eingetragene Zufahrt
    zu unserem Grundstück (Doppelhaus, soll nach Abtretung an die Kommune ein öffentlicher Weg/Zufahrt werden. Bisher konnten wir
    die 20 m lange und 6 m breite Strecke "uneingeschränkt" nutzen,
    was Aufgrund der rechtwinkligen Einbiegung auf unser Grundstück
    für die Befahrung mit Zugmaschine sowie PKW-Anhängerverkehr nötig ist und war. Die Zufahrt soll nun auf der gesamten Länge auf 3 m verengt werden.
    1. Frage: ist diese Breite ausreichend für Rettungsfahrzeuge?
    2. Frage: ist uns zuzumuten, dass ein Befahren, Erreichen unseres
    Grundstücks mit Zugmaschine+Anhänber/Wohnwagen nicht mehr
    möglich ist?
    Anmerkung: selbstverständlich wollen wir nicht auf 6 m Breite bestehen  -  wir haben als Kompromiss um 4 m gebeten!
    • Name:
    • Herr Han-1055-Vet

  11. Am besten noch mal separat posten:

    Da Ihre Frage mit dem Thread in dem sie steht offenbar nichts zu tun hat empfehle ich Ihnen das ganze nochmals in einem neuen Thread mit einer aussagefähigen Überschrift zu posten. Die Wahrscheinlichkeit von Antworten steigt danach deutlich!

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