Bauliche Veränderung an Gebäude mit Überbau: Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich?
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Bauliche Veränderung an Gebäude mit Überbau: Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich?

Hallo Forum,

mal eine generelle Frage zu Überbauten... Wenn ein Überbau auf einem Grundstück steht und an dem Überbau-Gebäude eine bauliche Veränderung vorgenommen werden soll - muss dann der Eigentümer des überbauten Grundstücks dieser Veränderung zustimmen bzw. sein OK eingeholt werden? Auch wenn sonst alles andere berücksichtigt wäre (also Abstandsflächen und Co)?

Danke für Meinungen hierzu!

Viele Grüsse, Lilly

  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Ob der Eigentümer des überbauten Grundstücks einer baulichen Veränderung an dem Gebäude mit Überbau zustimmen muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend sind die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Lasten, die den Überbau betreffen.

    Ich empfehle, folgende Punkte zu prüfen:

    • Grundbucheintrag: Welche Rechte und Pflichten sind bezüglich des Überbaus im Grundbuch festgehalten?
    • Baulastenverzeichnis: Gibt es Eintragungen im Baulastenverzeichnis, die die bauliche Veränderung beeinflussen könnten?
    • Abstandsflächen: Werden durch die bauliche Veränderung Abstandsflächen auf dem überbauten Grundstück verändert oder neu beansprucht?

    👉 Handlungsempfehlung: Ich rate Ihnen, die relevanten Dokumente (Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis) einzusehen und gegebenenfalls rechtlichen Rat bei einem Anwalt für Baurecht einzuholen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Überbau
    Ein Überbau liegt vor, wenn ein Gebäude über die Grundstücksgrenze hinaus auf ein Nachbargrundstück gebaut wurde. Dies kann unbeabsichtigt oder aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Grundstückseigentümern geschehen.
    Verwandte Begriffe: Grundstücksgrenze, Baurecht, Nachbarrecht
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und die damit verbundenen Rechte und Lasten eingetragen sind.
    Verwandte Begriffe: Eigentum, Dienstbarkeit, Hypothek
    Baulastenverzeichnis
    Das Baulastenverzeichnis ist ein Verzeichnis, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde eingetragen sind. Diese Verpflichtungen können beispielsweise die Einhaltung von Abstandsflächen oder die Duldung von bestimmten Nutzungen betreffen.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, öffentlich-rechtliche Verpflichtung, Baugenehmigung
    Abstandsflächen
    Abstandsflächen sind Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freigehalten werden müssen. Sie dienen dem Schutz der Nachbarn vor Beeinträchtigungen durch das Gebäude, wie beispielsweise Verschattung oder Brandgefahr.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Nachbarrecht, Baugenehmigung
    Dienstbarkeit
    Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das einem Berechtigten die Nutzung eines fremden Grundstücks in bestimmter Weise gestattet oder dem Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Beschränkungen auferlegt.
    Verwandte Begriffe: Grundbuch, dingliches Recht, Nutzungsrecht
    Baugenehmigung
    Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erforderlich ist.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauantrag, Bauordnung
    Baurecht
    Das Baurecht umfasst alle Rechtsnormen, die das Bauen und die Nutzung von Grundstücken regeln. Es ist Teil des öffentlichen Rechts und wird durch Bundes- und Landesgesetze sowie kommunale Satzungen bestimmt.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauordnung, Bauplanungsrecht

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Überbau?
      Ein Überbau liegt vor, wenn ein Gebäude über die Grundstücksgrenze hinaus auf ein Nachbargrundstück gebaut wurde. Dies kann unbeabsichtigt oder aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Grundstückseigentümern geschehen.
    2. Welche Rechte hat der Eigentümer des überbauten Grundstücks?
      Der Eigentümer des überbauten Grundstücks hat grundsätzlich einen Anspruch auf Beseitigung des Überbaus. Dieser Anspruch kann jedoch durch eine Duldungspflicht aufgrund einer Vereinbarung oder durch das Gesetz eingeschränkt sein.
    3. Was ist, wenn der Überbau ohne Zustimmung des Nachbarn errichtet wurde?
      Wenn der Überbau ohne Zustimmung des Nachbarn errichtet wurde und dieser nicht rechtzeitig widersprochen hat, kann unter Umständen eine Duldungspflicht entstehen. Dies ist jedoch von den Umständen des Einzelfalls abhängig.
    4. Kann der Überbau im Grundbuch eingetragen werden?
      Ja, der Überbau kann im Grundbuch eingetragen werden. Dies erfolgt in der Regel durch die Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit zugunsten des Eigentümers des überbauenden Gebäudes.
    5. Was passiert, wenn der Überbau abgerissen werden muss?
      Wenn der Überbau abgerissen werden muss, hat der Eigentümer des überbauenden Gebäudes in der Regel einen Anspruch auf Entschädigung gegen den Eigentümer des überbauten Grundstücks. Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach dem Wert des Überbaus.
    6. Benötige ich für jede bauliche Veränderung am Überbau eine Genehmigung?
      Das hängt von der Art der baulichen Veränderung und den jeweiligen Bauvorschriften ab. In vielen Fällen ist eine Baugenehmigung erforderlich.
    7. Was sind Abstandsflächen und wie beeinflussen sie den Überbau?
      Abstandsflächen sind Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freigehalten werden müssen. Eine bauliche Veränderung am Überbau kann die Abstandsflächen beeinflussen und somit genehmigungspflichtig sein.
    8. Kann ich den Überbau kaufen?
      Ja, es ist möglich, dass der Eigentümer des überbauenden Gebäudes das überbaute Grundstück oder einen Teil davon kauft. Dies bedarf einer Einigung und einer notariellen Beurkundung.

    🔗 Verwandte Themen

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      Wann muss ein Grundstückseigentümer einen Überbau dulden?
    • Überbau: Entschädigung
      Welche Entschädigung steht dem Eigentümer des überbauten Grundstücks zu?
    • Baulastenverzeichnis: Eintragung
      Wie werden Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen?
    • Abstandsflächen: Berechnung
      Wie werden Abstandsflächen korrekt berechnet?
    • Baugenehmigung: Voraussetzungen
      Welche Voraussetzungen müssen für eine Baugenehmigung erfüllt sein?

  2. Überbau: Klärung der Entstehung – Schwarzbau ausgeschlossen?

    Klärungen
    Teilen sie doch erst mal mit, wie der Überbau bestandskräftig wurde. Über einen Schwarzbau brauchen wir nicht diskutieren. Auch das beliebte Argument "was steht das steht" zieht nicht. Bei einer Überbaurente sieht das anders aus.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  3. Überbau-Umbau: Konkrete Angaben für präzise Antworten!

    Furchtbar
    dieses abstrakte Gefragsel! Was soll den umgebaut werden am Überbauobjekt? Handelt es sich um einen legalen oder um einen illegalen Überbau?

    Es gibt zu Überbauten keine "generellen Fragen" und auch keine "generellen Antworten" - deshalb schildern sie bitte Ihren konkreten Fall möglichst genau.

  4. Überbau durch Teilung: Duldung, Grundbuch & Rentenzahlung

    Foto von wiki

    Überbau entstanden nach Grundstücksteilung
    Der Überbau ist nachträglich entstanden, weil das Grundstück geteilt wurde und die Grundstücksgrenze nun quasi durch des Nachbarn Haus steht. Überbau wird nur geduldet, steht nicht im Grundbuch. Da wir erst vor ein paar Monaten Eigentümer wurden, haben wir bzgl Rente noch nichts unternommen.

    Danke vorab für weitere Antworten.

  5. Grundstücksteilung: Fehler im Notarvertrag & Grundbucheintrag?

    Fehler
    Eine Grundstücksteilung erfolgt, um amtlich ein Grundstück in rechtlich selbstständige Einheiten zu teilen. Gebäude können nicht geteilt werden, Räume schon garnicht. Bei der Teilung von abgeschlossenen Einheiten wird es eine WEGAbk.. Suchen sie nach dem Fehler und prüfen sie den Notarvertrag. Das Grundbuchamt wird den Eintrag verweigern, ein Kaufvertrag ist ungültig. Der Fehler liegt beim Notar. Ohne Grundbucheintragung kein notarieller Kaufvertrag. Damit entfällt auch die Frage nach baulichen Veränderungen. Die Klärung sprengt das Verbot der Rechtsberatung in diesem Forum. Sie brauchen anwaltliche Rechtsberatung auch wegen der Haftung und daraus resultierend eine rechtssichere bauliche Veränderung. Sie müssen vermeiden, an fremdem Eigentum bauliche Veränderungen durchzuführen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  6. Überbau: Alle Fakten zur Grundstücksgrenze offenlegen!

    Bitte erstmal ALLE Karten auf den Tisch
    und alle bereits von uns gestellten Fragen beantworten!

    Es handelt sich also offenbar nicht um einen klassischen Überbau einer damals bereits vorhandenen Grundstücksgrenze sondern um eine nachträglich "durch ein bestehendes Gebäude" gezogene Grundstücksgrenze. Das Grundstück gehört Ihnen aber das Haus darauf dem Nachbarn.

    Wussten Sie beim Kauf des Grundstücks von dem "Überbau"? Lag ein Lageplan mit Eintragung der Bebauungen vor? Wieviel steht das nachbarliche Gebäude über? Worum handelt es sich bei diesem Gebäude (Schuppen, Garage, Wohngebäude, Werkstatt,...)? Welche baulichen Maßnahmen sind an dem Gebäude jetzt vorgesehen?

    Habt ihr das

  7. Überbau: Aufstockung Garage – Abstandsflächen eingehalten?

    Foto von

    zustätzliche Details Überbau
    Hallo, ich versuche die Fragen zu beantworten.

    Ja, das Grundstück gehört und, 16 qm des Mehrfamilienhauses stehen quasi in unserem Garten. Wir wussten von dem Überbau als wir gekauft haben.

    Der Eigentümer des MFH möchte nun die bestehende Garage aufstocken mit Wohnraum, Wintergärten über 2 Stockwerke samt Dachterrasse anbringen und hat dabei die kompletten Abstandsflächen ausgereizt - aber eben alles im Rahmen der Regelungen, daher wurde dem Antrag auch stattgegeben. Allerdings hat er niemanden von den Nachbarn infomiert (muss er ja nicht mehr, dennoch seltsames Verhalten).

    Die einzige Möglichkeit die wir als absolute Laien sehen, ist dass der Überbau bei uns auf dem Grundstück steht und wir hier evlt. die Möglichkeit hätten einzuwirken. Nichts genaues weiss man (bzw. wir) aber nicht...

  8. Überbau: Eigentumsrecht, Abstandsflächen & illegale Zustände

    Allgemeinwissen
    Gebäude gehören dem Grundstückseigentümer, also gehört der Überbau ihnen. Negative Abstansflächen gibt es nicht, Abstandflächen sind unbebaubare Flächen auf eigenem Grundstück. Wintergärten und Wohnflächen müssen Abstandsflächen haben. Diejenigen, die Fehler gemacht haben setzen die Fehler fort (Bauamt, Nachbar, Notar) Wenn sie nicht einschreiten wird der illegale Zustand in Zement gegossen, sie haben Schaden, ihr Grundstück wird unverkäuflich. Stellen sie die Grenzpunkte des Vermessers fest und lassen sie sich einen Grundbuchauszug geben. Prüfen sie auch, was sie gekauft haben. Der ganze Ablauf ist nicht koscher.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  9. Überbau: Eigentümer des Hauses vs. Grundstückseigentümer

    @Hr. Kirschner
    sie schreiben: "Gebäude gehören dem Grundstückseigentümer, also gehört der Überbau ihnen."

    Das mag ja dem Grunde nach so stimmen, aber das Haus gehört in Gänze dem Nachbarn, also dem Besitzer des Nachbargrundstücks.

    Durch Überbau einer Grundstücksfläche erfolgt keine Schenkung der überstehenden Bauteile. Und bei einem verkauf des Überbaubelasteten Grundstücks geht der Überbauanteil nicht in das Eigentum des Käufers über.

    Bei einer vorherigen "Eigenüberbauung" (Überbau einer Grundstücksgrenze deren beide Grundstücke im Eigentum des Bauherren stehen, ist spätestens bei Verkauf eines der Grundstücke eine Grundbuchliche Dienstbarkeit einzutragen, um den Rahmen der zu duldenden Überbauung amtlich festzulegen (um genau solche Eigentumsstreitereien zu klären). Darin kann dann vereinbart werden eine Überbaurente und es kann auch festgelegt werden dass am Überbau nur Instandhaltung aber keine bauliche Erweiterung vorgenommen werden darf, welche das nachbarliche Grundstück weiter belastet (Aufstockungen usw.).

    Sie sollten hier mal ganz genau in den Kaufvertrag reinschauen, was zu dem Überbau geregelt ist und dann suchen Sie sich ggf. einen Anwalt und lassen diesen Prüfen, ob der Notar einen Beratungsfehler begangen hat oder ob man den Verkäufer vor Umsetzung seiner Baumaßnahmen schnellstmöglich zu einer grundbuchlichen Dienstbarkeitseintragung veranlassen kann.

  10. Überbau: Notarielle Vereinbarung bei Gebäudeteilung nötig!

    oh je, die Grenze geht durch ein Gebäude
    Wenn der Vermesser "oh je" sagt, ist eine notarielle Vereinbarung notwendig. Erst mal wird das nicht gemacht wenn beide Grundstücke noch einen Eigentümer haben. Aber ein Verkauf ist ohne Regelung nicht möglich und auch kein Grundbucheintrag. Der Fragesteller hätte nicht kaufen dürfen und er muß nun auch keinen baulichen Änderungen zustimmen. Änderungen sind nicht mehr über das Hammerschlags- und Leiterrecht gedeckt.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  11. Überbau: Beratungsfehler Notar & fehlerhafter Grundbucheintrag?

    Frage an Hr. Kirschner
    Sie schreiben: "Aber ein Verkauf ist ohne Regelung nicht möglich und auch kein Grundbucheintrag."

    Liegt hier also ein Beratungsfehler beim Notar vor und ein fehlerhafter Verwaltungsakt im GB-Amt bei Eintragung des Eigentümerwechsels in das Grundbuch ohne vorherige Prüfung auf Überbau-Lasteneintrag?

  12. Überbau: Teilung unterschlagen? Bauantrag & Baurecht prüfen!

    ja, ich sehe das so
    Es ist nur erklärlich, dass ein Eigentümer als Alleineigentümer die Teilung hat vornehmen lassen und dabei das Problem des Überbaues unterschlagen hat. Als Grund könnte ich mir vorstellen, dass bei richtiger Teilung das zweite Grundstück zu klein geworden wäre um es zu bebauen. Ein Notar hätte den Schwindel merken müssen, das Bauamt muß es merken wenn jetzt ein Bauantrag gestellt wird. Deshalb wird der Schwindel fortgesetzt durch die Behauptung, die Abstandsflächen werden eingehalten. Vermutlich soll genehmigungsfrei gebaut werden. Bei einem Überbau zu behaupten, die Abstandsflächen werden eingehalten ist dreist, naja, ein Kreis im Quadrat. Im Baurecht fällt mir kein Grund ein, bei einer Teilung die Grenze durch ein Haus zu legen, es ist ja auch kein Doppelhaus. Es muß etwas mit Geldvermehrung zu tun haben.
    • Name:
    • Klaus Kirschner
  13. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Bauliche Veränderung am Gebäude mit Überbau: Zustimmung erforderlich?

    💡 Kernaussagen: Bei einem Überbau, bei dem die Grundstücksgrenze durch ein Gebäude verläuft, ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers für bauliche Veränderungen relevant. Die rechtliche Situation hängt von der Entstehung des Überbaus (legal/illegal, nachträgliche Teilung) und den Vereinbarungen (Duldung, Überbaurente) ab. Ein fehlerhafter Grundbucheintrag oder Notarvertrag kann vorliegen, wenn der Überbau nicht korrekt berücksichtigt wurde. Die Einhaltung von Abstandsflächen bei Aufstockungen ist entscheidend. Es drohen illegale Zustände, wenn nicht rechtzeitig eingeschritten wird.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag Grundstücksteilung: Fehler im Notarvertrag & Grundbucheintrag? sollte der Notarvertrag geprüft werden, da bei einer fehlerhaften Teilung der Kaufvertrag ungültig sein könnte.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Überbau: Notarielle Vereinbarung bei Gebäudeteilung nötig! wird betont, dass eine notarielle Vereinbarung notwendig ist, wenn die Grundstücksgrenze durch ein Gebäude verläuft, um einen Verkauf oder Grundbucheintrag zu ermöglichen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Entstehung des Überbaus und prüfen Sie die entsprechenden Verträge (Notarvertrag, Grundbuchauszug). Holen Sie sich rechtlichen Rat, um die Zustimmungspflichten und mögliche Ansprüche zu klären. Beachten Sie die Abstandsflächen bei geplanten baulichen Veränderungen und stellen Sie sicher, dass alle Genehmigungen vorliegen. Weitere Informationen zur rechtlichen Situation finden Sie im Beitrag Überbau: Eigentumsrecht, Abstandsflächen & illegale Zustände.

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