Wird bei einer Grundstücksteilung auch das Haus 1:1 geteilt?
BAU-Forum: Normen, Vorschriften, Verordnungen etc.

Wird bei einer Grundstücksteilung auch das Haus 1:1 geteilt? 06.02.2019

Hallo liebe Bauexperten, Ich hätte eine Frage bezüglich des Baurechts. Auf dem beigefügtem Bild ist der Grundriss meines Hauses zu sehen. Das danebenliegende Grundstück mit Haus (Gelbe Markierung) wurde verkauft jedoch laufen meine Wohnräume über das Erdgeschoss des danebenliegendem Hauses (blaue Markierung). Stehen mir diese Räume weiterhin zu? In den Notar-Unterlagen habe ich nichts zu diesen Räumen gefunden. Die Grundstückshälfte wurde vor 2 Jahren von meinem Vater verkauft, jedoch hat er sich nie richtig damit auseinander gesetzt. Ich bitte um Hilfe da sich die jetzigen Besitzer die beiden Zimmer holen wollen. Damit wäre das Haus für mich unbrauchbar.. Vielen Dank schon mal im Voraus. 🙂

Anhang:

Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.

Wunder 06.02.2019

Diese Teilung soll genehmigt sein? Diese Teilung soll im Grundbuch eingetragen sein? Da ist was schief gelaufen! Eine Grundstücksteilung ist möglich, wenn das Haus als Doppelhaus errichtet ist und die Trennwände doppelt bestehen vom Dach bis zu den Fundamenten, sodass jedes Haus getrennt abgerissen werden kann. Aber eine Grundstücksteilung mit einer Grenze mitten durch Räume eines Hauses ist nicht möglich. Machen Sie sich auf eine Rückabwicklung gefasst, das so schnell wie möglich sonst werden sie von Zinsen aufgefressen. Gibt es außer sich selbst jemanden, den Sie für diesen Murks verantwortlich machen können?
Name:

Klaus Kirschner
Hallo Herr Kirschner 06.02.2019

Vielen Dank für die Antwort. Die Grundstücksteilung wurde soweit ich weiß von einer Vermessungsfirma vollzogen und der Prozess sowie der Verkauf wurde von einem Notar beglaubigt. Wie meinen Sie das mit den Zinsen?
Name:

Jan Detemple
Grundstücksteilung 06.02.2019

Zur Grundstücksteilung braucht man Pläne, Lageplan und Beschreibung sowie die genaue Lage der Grenze. Mit den bisherigen Informationen ist eine Teilung unmöglich. Auch die Errichtung einer WEG^Abk. ist wie dargestellt unmöglich. Eine Teilung nach WEG ist ebenfalls vom Bauamt nach einer genauen Verwaltungsvorschrift genehmigen zu lassen und ist Grundlage für den Grundbucheintrag. Ein Notar beurkundet alles, damit ist es noch nicht rechtskräftig. Sie müssen so schnell als möglich zum Fachanwalt. Eine Rückabwicklung erfolgt, wenn der Vorgang nach rechtlichen Bestimmungen nicht hätte abgeschlossen werden dürfen. Das ist Verstoß gegen Vorschriften, Betrug, arglistige Täuschung und Nichterfüllung des Notarvertrages sowie wenn zugesagte Eigenschaften nicht erfüllt werden können. Damit sind meine Hinweise erschöpft, es ist Fachwissen und Ortskenntnis gefragt.
Name:

Klaus Kirschner
Lageplan 06.02.2019

Die Teilung wurde soweit ich weiß bei dem Bauamt eingereicht und genehmigt. Natürlich war auch ein Lageplan enthalten jedoch nicht der oben gezeigte Plan. Den Behörden muss doch bekannt gewesen sein dass es sich hier logischerweise nicht um ein entkoppeltes Doppelhaus handelt, was man schon anhand des Lageplans sehen kann da die Dachstühle ineinander überlaufen. Gibt es da keine Sonderregelungen für solche Fälle. Um nochmal auf das ursprüngliche Thema zurück zu kommen: Was wird aus diesen beiden Zimmern? Welchem Besitzer stehen sie zu?
knifflig 06.02.2019

Bei einer Grundstücksteilung gibt es keinen Versatz der Grenze. Es ist so als würden Sie mit einem Messer das Grundstück zerschneiden. Hier liegt ein klassischer Fall für eine Rückabwicklung vor, weil die Teilung unmöglich ist. Rückabwicklung bedeutet, der Käufer wird so gestellt, als wäre das Geschäft nicht erfolgt. Ihr Argument "die hätten das wissen müssen" zählt nicht. Deshalb die Frage nach dem Verursacher oder dem der dazu geraten hat.
Name:

Klaus Kirschner
googlen, Kaufvertrag prüfen 07.02.2019

Wenn Sie Grundstücksteilung googlen, stoßen Sie auf bekannte Vorschriften wie Bebauungsplan, Grundstücksgrößen, Abstandsflächen. Bei der Teilung von Häusern (außer Doppelhaus) stoßen Sie immer auf WEG^Abk.. Verantwortlich ist immer der Eigentümer. Fatal ist nun ein Teilverkauf. Sie sind Rechtsnachfolger des Eigentümers. Ob nun der Käufer einen Umbau des Hauses zum Doppelhaus fordern kann oder eine Rückabwicklung des Kaufvertrages klären Anwälte und Gerichte. Ich fürchte aber, bei beiden Versionen sind Sie pleite, es sei denn, der Verkaufspreis liegt noch auf der hohen Kante und die Rückabwicklung geht schnell. Das ist keine Rechtsberatung.
Name:

Klaus Kirschner
Vielen Dank 07.02.2019

Vielen Dank für die zahlreichen Antworten. Nun weiß ich in etwa, was zu tun ist und an wen ich mich wenden kann. Ich werde die Lage nochmal mit allen beteiligten bereden.
Name:

Jan Detemple
vermutlich handelte es sich um ein altes Doppelgrundstück 10.02.2019

also um 2 Flurstücke die früher mal ein und derselben Person (Bauherr des Hauses) gehört haben und über deren Grenze (zu DDR-Zeiten oder schon davor) ein Haus mit 2 separaten Nutzungseinheiten gebaut worden ist. Das war nicht ungewöhnlich.
Ob im Bauamt zum Zeitpunkt des Verkaufes des väterlichen Flurstückes die tatsächlichen Pläne des Hauses vorlagen oder ob das BA anhand fehlerhafter oder unvollständiger Pläne davon ausgegangen ist, dass genau auf der Grundstücksgrenze eine Kommunwand steht - das müssten Sie mal selbst im Bauamt recherchieren. Möglicherweise liegen dort keine oder falsche Pläne, dann bestünde die Möglichkeit, dass Ihr Vater den Grundstücksverkauf auf Antrag des neuen Nachbarn rückabwickeln muss und vermutlich muss er dann nicht nur den damaligen Kaufpreis, sondern darüber hinaus auch Zinsen für die zwischenzeitlich erfolgte Wertsteigerung des Grundstückes sowie Schadenersatz (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, sonstige Erwerbsnebenkosten, etc.) an den Erwerber zahlen.
Oder es bestünde ggf. die Möglichkeit, dass zwischen den Nachbarn eine "Überbauung" der Grundstücksgrenze nachträglich vereinbart und vom BA genehmigt wird und im Grundbuchamt im Lastenverzeichnis eingetragen wird. Dem Nachbarn steht dann aber eine Überbaurente zu. Diese Regelung würde aber erstmal seiner generellen Zustimmung/Duldung einer solchen Lösung bedürfen.
Einfach eine Enteignung ihrer Kellerräume durch nachbarlichen Versatz der Trennwände geht wohl auch nicht.
Das ist verwaltungsrechtlich und kaufvertraglich nachzuregeln. Ab ins Bauamt und die Sachlage checken! Kopieren Sie ALLE relevanten Unterlagen von ihrem Grundstück und vom Nachbargrundstück (Sie haben als Eigentümer und direkter Nachbar Anspruch auf Akteneinsicht in beide Bauakten.) und dann ab zum Rechtsanwalt.
Es wird ein sehr vertrackter Fall.
Name:

Uwe Tilgner

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