Wann ist eine Brandwand eine Brandwand?
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Wann ist eine Brandwand eine Brandwand?

Zur Situation. Standort ist Stuttgart. (BW) Es handelt sich um ein Wohnhaus Baujahr 1907 mit angebauter Scheune aus Ziegelmauerwerk. In der Mauer zum Nachbargrundstück befanden sich verschiedene Fenster aus Holz mit Einfachverglasung. Im Bauplan ist die Außenwand nicht als Brandwand gekennzeichnet. Auf dem Nachbargrundstück befindet sich ein Lagerschuppen, der an meine Wand angebaut wurde. (Vor ca. 30 Jahren) Nun ist es so, das in der Scheune ein Raum ausgebaut wurde zu einem Hobbyzimmer. Dazu wurde das vorhanden Fenster erneuert und etwas vergrößert. Es wurde ein normales Kunststofffenster mit Rollladen verbaut. Die Wand wurde mit Steinwolle gedämmt und verputzt. (Vor ca. 2 Jahren) Dies geschah mit dem Einverständnis des Nachbarn. Nun wurde das Haus verkauft. Die neuen Besitzer scheinen einigen Nachbarn jedoch nicht zu gefallen. Plötzlich meldet sich der Nachbar und sagt dass das Fenster und der Rollladen nicht den Brandschutzvorschriften entspreche. Er will bei der Stadt Anzeige erstatten. Außerdem hätte die Wand nicht verputzt werden dürfen, da er evtl. den Schuppen abreisen möchte und ein Haus direkt an unser ehmaliges Haus bauen möchte. Der Rollladenkasten (Vorbau) ragt aber nicht über den Dachfirst.

Wie beurteilen Sie nun diese Situation?

  • Name:
  • Klaus

  1. dazu habe ich das gefunden.

    Nach dem Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 8. März 2012 (Az. 3 A 398/11) können ausnahmsweise auch in Brandwänden Fensteröffnungen zugelassen werden. Dazu ist allerdings eine Abweichungsentscheidung des zuständigen Bauaufsichtsamts nötig. Und genehmigt werden können nur Brandschutzfenster mit einer sogenannten F90-Verglasung und einem eingebauten Selbstschließmechanismus.

    Vor allem in den Innenstädten kann sich so mancher Bewohner Dank dieser Entscheidung mehr Licht ins Haus holen. Damit ist allerdings schnell wieder Schluss, wenn der Nachbar an die Brandmauer anbauen darf und dabei das Fenster von seiner Seite aus wieder zumauert.

  2. Abwarten ...

    Wenn die Fenster in der Grenzwand eingebaut werden durften genießen sie vermutlich Bestandsschutz. Gibt es Bauzeichnungen im Bauamt, wo diese Fenster eingetragen sind? Sind die Fenster im Baulastenverzeichnis eingetragen?

    Denn: Solche Fenster schränken die Bebaubarkeit des Nachbargrundstücks ein, denn der Nachbar kann jetzt im Gegensatz zu Ihnen keine Grenzbebauung anbauen, denn damit würde er Ihre Fenster verbauen. Klar das dies manchen neuen Nachbarn nervt, dass er solche Baulasten mitgekauft hat und dass er sie gern loswerden würde.

    Die Dämmung sollte kein echter Streitpunkt werden. Sollte der Nachbar an diese Wand tatsächlich anbauen wollen, so darf er die Dämmung im Zuge seines Anbaus im Anbaubereich entfernen bzw. entfernen lassen und er muss dann den oberen Anschluss fachgerecht herstellen. Ansonsten sind in den meisten Ländern Überbauungen durch Wärmedämmung bauordnungsrechtlich hinzunehmen, ohne dass daraus Regelverstöße oder Entschädigungsansprüche erwachsen.

  3. Vielen Dank zunächst für die Antworten ...

    Vielen Dank zunächst für die Antworten Die Fenster sind in den Ansichten der Baupläne dargestellt. Aber eben kleiner. Eine Baugenehmigung hatte ich mir dafür nicht eingeholt. Es stellt sich für mich auch die Frage ob ich  -  obwohl das Haus verkauft ist  -  dafür haftbar bin. Denn ein versteckter Mangel sehe ich darin nicht. Ob ein Richter das allerdings auch so sieht, weiß ich nicht. @Herr Tilgner Ich denke das Sie mich nicht richtig verstanden haben. Ich bin der ehmalige Besitzer des Hauses, die neuen Besitzer haben die Schwierigkeiten und machen mich nun haftbar.

  4. Brandschutzvorschriften

    Ein Verstoß gegen Brandschutzvorschriften sind ein Verstoß gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung. Zu einem Einschreiten sind die Bauämter verpflichtet und bedienen sich dazu Personen, die in entsprechende Listen der Befähigungen eingetragen sind. Das sind Architekten und Brandschutzsachverständige. Diese machen ein Gutachten über den aktuellen Brandschutz. Bestandsschutz greift beim Brandschutz NICHT, denn es müssen immer die neuesten Vorschriften eingehalten werden. Damit haben die neuen Eigentümer Recht und können die Einhaltung der Vorschriften verlangen. Das kann zur Rückabwicklung von Kaufverträgen führen. Offensichtlich sind in der Vergangenheit ungenehmigte Umbauten vorgenommen worden, die das Brandschutzproblem verschärft haben. Deshalb kommt es jetzt zum Knall.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  5. Dann lasse ich mal das auf ...

    Dann lasse ich mal das auf mich zukommen. Vielen Dank für die Antwort. Gruß Klaus

  6. Eines irritiert mich doch. Ist eine ...

    Eines irritiert mich doch. Ist eine Genehmigung notwendig wenn ich innerhalb meines Hauses ein Zimmer umbaue und ein Fenster vergrößere? Würde mich überraschen.

  7. entscheidender Punkt

    Der Umbau von Zimmern und der Austausch von Fenstern im eigenen Haus ist Genehmigungsfrei. Wenn die Umbauten in die Statik eingreifen und im Grenzbereich zum Nachbarn vorgenommen werden, so ist eine Genehmigung erforderlich. Falls der Nachbar solche Um- oder Anbauten (Umbauten, Anbauten) vornimmt so benötigt der eine Genehmigung, bei der Ihr Bestand berücksichtigt wird. U.U. werden dem Nachbarn Auflagen erteilt. Baut der Nachbar schwarz und Sie haben schwarz umgebaut dann ergibt sich für beide ein Problem. Der Verkauf von Schwarzbauten legalisiert diese nicht. Klären Sie mit dem Bauamt, welche Umbauten Genehmigungsfrei waren. Haben Sie im Notarvertrag falsche Angaben gemacht? Welche Baupläne liegen dem Verkauf zu Grunde?
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  8. Ich habe keine falschen Angaben gemacht!

    1) Der Käufer hat alle Räume mehrfach besichtigt.

    2) Dem Käufer wurden alle Bauunterlagen zur Verfügung gestellt. Einschl. den Originalplänen und den vorgenommenen Änderungen, eingezeichnet auf einer Copie der Pläne.

    3) Alle Änderungen wurden fotografisch festgehalten und dem Interessenten gezeigt. Er war davon beindruckt und fand dies gut.

    4) Der Käufer ist in der Immobiliensparte einer bekannten Bausparkasse tätig und kennt sich nach eigenen Angaben aus.

    Der Käufer hat eigentlich kein Problem mit der ganzen Sache. Im Gegenteil. Das kocht nur hoch weil der Nachbar nun plötzlich Drohungen ausspricht, wobei vor dem Verkauf alles in Butter war.

  9. Gibt es

    für das Fenster aus dem Jahre 1907 eine Baugenehmigung?

  10. Mmh ...

    Also die einfachverglasten Stallfenster in der Grenzwand sind vorhanden seit Bau des Stalls. Die dürften also schon mal Bestandsschutz haben.

    Wenn der Nachbar dort anbauen will, muss er seinem Bauantrag ein Brandschutzkonzept beilegen, was die Bestandsbebauung (Stall mit Fenstern in Grenzwand) berücksichtigt. Dann wird entschieden, ob die Stallfenster notwendig sind oder überbaut ("zugemauert"😉 werden dürften. Dabei spielt dann die jeweilige Nutzung des Stalles sicher eine nicht unwesentliche Rolle.

    Bei dem "Hobbyraum" (was auch immer ein Hobbyraum sein soll?!?!), ist es schwieriger! Handelt es sich um ein notwendiges Fenster für einen Aufenthaltsraum, so kann dieses im Zuge späterer nachbarlicher Anbaumaßnahmen nicht einfach zugemauert werden, weil dann die Nutzbarkeit des "Hobbyraumes" (hier ist in der Regel ein Wohn- bzw. Aufenthaltsraum (Wohnraum, Aufenthaltsraum) gemeint) wegen Verlust der natürlichen Belichtung entfallen würde. Möglicherweise hätte man hier tatsächlich gleich ein brandschutztaugliches Fenster einbauen müssen, um die entsprechenden Anforderungen auch für den späteren nachbarlichen Anbau vorsorglich zu erfüllen. Kann aber auch sein, dass Aufgrund der bestehenden nachbarlichen Bebauung kein solches Brandschutzfenster erforderlich war und ein solches erst nötig wird, wenn der Nachbar dichter an das Fenster ranbaut ...

    Warten Sie mal ab, was das Amt sagt bzw. soll ihr Käufer mal abwarten.

  11. Wenn allerdings

    tatsächlich nur ein Hobbyraum beim BA angemeldet worden ist, so handelt es sich bei dem Fenster evtl. nicht um ein "für die natürliche Belichtung und Belüftung von Aufenthaltsräumen notwendiges Fenster". Es könnte also sein, dass das BA einer späteren Schließung dieses Fensters im Zuge eines nachbarlichen Anbaus zustimmt. Sehr zum Ärger des neuen Eigentümers, der dann wirklich nur eine zukünftig Fensterlosen Hobbyraum hat und keine Kinderzimmer oder Gästezimmer (vollwertiger Aufenthaltsraum)!

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