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1,60 m Abstand zum Schlafzimmer! Darf Zufahrt genehmigt werden (Niedersachsen)?
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1,60 m Abstand zum Schlafzimmer! Darf Zufahrt genehmigt werden (Niedersachsen)?

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir wären Ihnen sehr dankbar, wenn Sie uns Ihre Meinung zu folgender Problematik mitteilen könnten.
Wir haben letztes Jahr ein Haus in Niedersachsen gekauft. Da wir nicht das gesamte Grundstück erwerben wollten, wurde es aufgeteilt, wir das "Vordere" (mit Haus) an der Straße, das "Hintere" in Form eines Pfeifengrundstückes (ohne Bebauung) behielt der Verkäufer.
Kürzlich wurde uns mitgeteilt, dass das hintere, nicht erschlossene Grundstück als Bauland verkauft worden ist. Der neue Eigentümer möchte nun dort Bauen, und den "Pfeifenstiel" als Zufahrt nutzen.
(Die Zuwegung ist 42 m lang und 3 m breit). Zunächst sollte eine "Zustimmung der Nachbarn zur Zuwegung" vom neuen Eigentümer eingeholt werden, ohne die eine weitere Bearbeitung des Bauantrages nicht möglich gewesen wäre. Wir haben nicht zugestimmt, der Nachbar war zu dieser Zeit im Urlaub. Zwischenzeitlich hat der neue Eigentümer dann seinen Bauantrag geändert, die Garage wurde gestrichen, und ein Stellplatz am Anfang der Zuwegung beantragt. Somit war keine Zustimmung mehr erforderlich, und der Bauantrag für das Wohnhaus wurde genehmigt. Nun ist eine Nachtragsgenehmigung für die Garage gestellt worden, die Situation also genauso wie beim ersten Bauantrag, logischerweise müsste nun ja auch wieder die Zustimmung abgefordert werden.
Ist aber nicht so, dafür sollte nun unser Nachbar (und nur der!) der Garage zustimmen, obwohl diese nur an unserer Grundstücksgrenze errichtet werden soll, der Nachbar ist davon überhaupt nicht betroffen. Daraufhin haben der Nachbar und und wir die Baubehörde aufgesucht. Die Auskünfte über die Rechtslage gestalten sich dort sehr schwierig. Die Zustimmung der Nachbarn wäre nun nicht mehr nötig, die neue Niedersächsische Bauordnung so liberalisiert worden, dass auch eine derartig lange und schmale Zufahrt genehmigt werden dürfe und wohl auch wird. Unser Nachbar hat laut Aussage der Baubehörde im Falle der Genehmigung keine Widerspruchsmöglichkeit, obwohl die Zufahrt auf ca. 40 m Länge auch sein Grundstück tangiert. Von unseren Argumenten gegen die Zufahrt wurden letztendlich lediglich Zwei der weiteren Prüfung unterzogen. Die Prüfung dauert immer noch an, während die Baufahrzeuge bereits im Einsatz sind, und die Zuwegung ausgebaggert wird.
Wir würden nun gerne Profimeinungen zu den beiden Punkten hören, ob die Zufahrt so genehmigt werden darf  -  oder nicht!
1. Unsere gesamte Grundstückslänge von 42 m würde von der Zufahrt tangiert, Der rückwärtige Garten mit SW-Lage wäre vollständig als Ruhezone gestört. Auch hohe Wertminderung!
2. Der Abstand unserer Hausaußenwand (mit Schlafzimmer und Küche) zum Grenzzaun beträgt nur 1,60 m (Dachüberstand zum Grenzzaun ca. 1,10 m). Hier könnte ein Fehler bei der Teilung des Grundstücks passiert sein. Der Verkäufer hatte zunächst unter seinem Namen das Grundstück teilen lassen, evtl. hat man die Grenzabstände nicht weiter berücksichtigt, weil ja "alles in der Familie bleibt". Müssen ohne Zustimmung nicht immer 3 m Grenzabstand eingehalten werden? Wir können bei einer Breite von 1,60 m entlang des Hauses auch keinen Lärm- und Sichtschutz (Lärmschutz, Sichtschutz) anbringen, der neue Eigentümer allerdings auf seiner Seite auch nicht, denn die Feuerwehr verlangt eine Wegbreite von 3 m (wie vorhanden)
Für alle Antworten und Meinungen bereits jetzt Vielen Dank!
  • Name:
  • Ralf Jungnickel

  1. Sorry ...

    Sorry aber unabhängig von der derzeitigen rechtlichen Situation hätte man die jetzige Situation beim Kauf doch zumindest erahnen können!
    Was haben Sie denn gedacht wozu das Grundstück als "Pfeifengrundstück" geteilt wird? Warum haben Sie der Teilung zugestimmt? Warum wurden die Grenzabstände nicht beachtet?
    Zitat "Unsere gesamte Grundstückslänge von 42 m würde von der Zufahrt tangiert, Der rückwärtige Garten mit SW-Lage wäre vollständig als Ruhezone gestört. Auch hohe Wertminderung! "
    Die größte Wertminderung ergab sich doch als Sie das Grundstück teilten. Durch die Teilung wurde das Grundstück kleiner und somit billiger und im Wert gemindert! Wenn Sie soviel Wert auf den SW-Garten als Ruhezone legen, hätten Sie sich das gesmte Grundstück sichern sollen (z.B. Teilkauf und Teilpacht)
    Achja, selbst wenn da jetzt eine Einfahrt entsteht, Ihr Nachbar baut doch keine Ortsverbindungsstraße und wird auch nicht aus langer Weile hin und her fahren.
    • Name:
    • Herr AndWün

  2. Bestens

    Foto von Norbert Basqué

    seien Sie doch froh. Es hätte doch auch eine Geh- und Fahrrecht (Gehrecht, Fahrrecht) auf ihrem Grundstück eingetragen werden können, dann hätte Sie sogar für den "Pfeifenstiel" noch Geld bezahlt.

  3. 1,60 m Abstand zum Schlafzimmer! Darf Zufahrt genehmigt werden (Niedersachsen)?

    Vielen Dank für Ihre bisherigen Antworten!
    Leider haben wir den Sachverhalt wohl nicht verständlich dargestellt.
    Nicht wir haben der Teilung zugestimmt. Der Vorbesitzer hat sein Grundstück teilen lassen. Wir haben ein einzelnes Grundstück erworben, und rechtlich nichts mit dem anderen zu tun. Wir sind davon ausgegangen, dass das andere Grundstück weiter als Garten genutzt wird (wie bisher), und Aufgrund der Geometrie niemals als Bauland zugelassen wird. So kann man sich täuschen : (. Der Stich stellt die einzige Zugangsmöglichkeit zum anderen Grundstück von der öffentlichen Straße dar, irgendwie muss er ja zu dem Grundstück gelangen.
    Der Weg selbst stört uns gar nicht, der Hausbau auch nicht. Ledig mit dem Befahren des Weges mit KfZ sind wir nicht einverstanden. (Übrigens stehen schon jetzt vier Autos des neuen Eigentümers bei uns vor der Tür!) Dieser kann laut seinem Vertrag allerdings das Grundstück an den Verkäufer zurückgeben, falls die Zuwegung nicht genehmigt wird, und will dann auch dort nicht bauen.
    Aber bitte nochmal: Müssen nun Grenzabstände eingehalten werden  -  oder nicht? Sprich: Darf das Grundstück trotz dieser Verhältnisse als Privatstraße genutzt werden?
    Danke!

  4. nur Gebäude

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    müssen Grenzabstände einhalten (§ 7 NBauO), andere bauliche Anlagen nur, wenn sie höher als 1 m über Gelände sind. Wenn etwas die Abstandsflächen verletzt, dann ist es das von Ihnen gekaufte Haus. Ich fürchte, der Privatstraße steht nichts im Wege.

  5. Abstandsflächen, die 2.

    Foto von Martin G. Halbinger

    ich vermute 2 Möglichkeiten, wenn bei der Teilung die Abstandsflächen berücksichtigt wurden.
    1. Die Abstandsfläche Ihres Hauses wurde bei der Teilung auf die Zufahrt übernommen. D.h. dass im Bereich der erf. Abstandsfläche eine Baulast auf das Pfeifenstielgrundstück eingetragen wurde.
    2. Da die Zufahrt ja nicht bebaubar ist, wurde eine Abweichung für die bestehende Abstandsfläche erteilt.
    Wenn nicht, (wie Herr Stubenrauch vermutet) wäre der 2. Vorschlag auch nachträglich möglich.

  6. Baurecht ist öffentliches Recht

    Werter Fragesteller
    In so weit prüft das BOA nur die Vereinbarkeit mit den geltenden Baugesetzen. Wertminderungen sind Privatrecht und somit zumindest unmittelbar kein Prüfgegenstand.
    Allerdings dürfen laut § 19 NBauO von Bauwerken keine unzumutbaren Belästigungen ausgehen und einige Gerichte sollen Zufahrten zu Garagen entlang der Grenze als ebensolche ausgelegt haben.
    Ob das bei Ihnen zutreffen kann, da Ihnen ja die Grunstücksform und die daraus möglicherweise erwachsenen Folgen bekannt waren, hängt wahrscheinlich an der Tagesform des zuständigen Richters.

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